【文章內(nèi)容簡介】 （ 6）政府體制優(yōu)勢 2021 年， 廊坊 市委、市政府確立了 “ 到 2021 年，全市葡萄及葡萄酒產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)銷售收入 160 億元，年均增長 23%” 的葡萄酒產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標。同時，確立了突出 “ 煙臺葡萄酒 ” 區(qū)域優(yōu)勢，培植優(yōu)質(zhì)葡萄苗木、加強葡萄基地建設、加快葡萄酒釀造企業(yè)發(fā)展、完善葡萄酒配套行業(yè)、搞好葡萄 ?葡萄酒專業(yè)旅游、加快葡萄酒文化傳播的煙臺葡萄 酒產(chǎn)業(yè)立體化發(fā)展思路，從而為紅酒莊園群的長足發(fā)展奠定了良好的政策體制環(huán)境。 劣勢 （ 1）原料劣勢 煙臺葡萄的苗木品種混雜退化，品質(zhì)不高；葡萄基地的管理松散，優(yōu)質(zhì)葡萄比重相對偏小；高速發(fā)展的葡萄酒行業(yè)缺乏葡萄栽培技術型人才的培養(yǎng)和建設；優(yōu)質(zhì)葡萄研發(fā)培育稍慢。這些問題或多或少將影響優(yōu)良葡萄的種植及莊園高品質(zhì)葡萄酒釀造。 （ 2）成本劣勢 項目所在地的地表第四系覆蓋較淺，下是基巖土層，厚度不一，從而導致酒窖的投資相對較大。 （ 3）消費群體狹窄 國內(nèi)現(xiàn)有酒莊作為企業(yè)銷售工廠化紅酒的廣告而存在，缺少純正品質(zhì)、個性彰顯、農(nóng)耕傳承等紅酒的應有內(nèi)涵。從而導致莊園紅酒的消費群體狹窄，未被廣大的普通消費者接受。而本項目擬通過打造百余個紅酒莊園，出品數(shù)百款個性化的高品質(zhì)紅酒，弘揚紅酒文化，需要較長時間培育和擴大消費群體，這勢必造成投資紅酒莊園的需求較小。 機會 （ 1）產(chǎn)業(yè)政策支持 根據(jù)《中國釀酒工業(yè) “ 九五 ” 計劃 和 2021 年遠景計劃》，我國葡萄酒（不含白蘭地等）的需求量 2021 年達到 80 萬噸。中國輕工總會已經(jīng)確定了今后 10 年間中國食品工業(yè)的發(fā)展重點，即高度酒向低度酒、蒸餾酒向發(fā)酵酒、糧食酒向水果酒轉變。國家在產(chǎn)業(yè)政策上將重點支持中高檔葡萄酒、果露酒、黃酒等產(chǎn)品的發(fā)展 ,這對發(fā)展紅酒莊園及釀造高端紅酒是千載難逢的發(fā)展機遇。 （ 2）稅收政策支持 目前，果酒的消費稅率為 10％，而白酒的消費稅率為 25％。近年來，中國釀酒工業(yè) 協(xié)會多次向國家有關部委提出將 果酒的消費稅率從 10％減為 5％的建議，若實施將對紅酒特別是莊園紅酒的發(fā) 展起到促進作用。 （ 3）先進的洋酒消費理念擴大莊園酒的消費人群及范圍 我國加入世界貿(mào)易組織后進口關稅逐年下調(diào)，使洋葡萄酒大舉進軍中國 ,洋葡萄酒帶來的莊園理念 ,促進了中國消費者對莊園葡萄酒認知度的進一步提升，也有效的擴大了中國高端葡萄酒消費群，很大程度上拓寬了葡萄酒產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。葡萄酒莊非常契合日益壯大的中國新貴階層對于彰顯個性和文化內(nèi)涵的需要，因而更愿意為酒莊酒背后的附加值買單。 （ 4）高收入者多樣化投資的重要選擇 越來越多的高收入人群需要多樣化的理財產(chǎn)品，期酒就是一種極具吸引力、收益較大的理財產(chǎn)品 ； 高收入人群商務活動頻繁，對高端紅酒有絕對消費能力，訂制收藏 高端紅酒更充當了高端商務禮品的重要角色， 若擁有自己的酒莊， 在商務活動中品嘗自釀美酒，無疑能更好顯示自己的實力與品位；高收入人群由于工作壓力的關系，極其需要休閑娛樂來放松自己，而酒莊是能提供這一服務的絕佳場所，且酒莊項目本身有很好的傳承和升值空間。因此，投資酒莊必將帶來豐厚回報。 （ 5）紅酒的保健功能備受推崇 歐美在葡萄酒對人體的作用方面進行了長期大量的研究，結果表明：紅酒含有多量的健康長壽成分，多個國家醫(yī)學界已將其列入藥典，作為有益健康食品予以 推廣。 據(jù)預測到 2021 年，中國的葡萄酒消費量將超過每年 10 億瓶的需求量，其中以莊園紅酒為代表的高端酒將占 50%，這將助推本項目的長足發(fā)展。 （ 6）紅酒莊園是高端品牌紅酒的載體 目前國內(nèi)高端紅酒消費基本上以世界知名酒莊的珍藏品或者國外的知名品牌為主。一方面是因為中國畢竟是葡萄酒的 “ 落后國家 ” ，不像法國等葡萄酒強國有著先天的優(yōu)勢；另一方面和國內(nèi)的品牌打造也有關系。打造奢侈品的酒類品牌，不能用大眾化手段，它要求的是 “ 細節(jié) ” 和 “ 稀有 ” ，從里到外的 “ 精致 ” ，并且在傳播中更多地使用 “ 多拉少推 ” 的方式，利用口碑傳播， 形成自己獨特的價值主張。從國產(chǎn)葡萄酒產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢來看，國內(nèi)仍然缺乏世界級高端紅酒品牌。而風格迥異的紅酒莊園不僅能將生態(tài)環(huán)境微小差異、品種、原料特色、工藝特色有機融合釀造高端紅酒，而且也是創(chuàng)建世界級紅酒品牌的載體。 （ 7）家庭紅酒莊園群拓展特色旅游的發(fā)展 農(nóng)業(yè)觀光游、鄉(xiāng)村游已成為旅游業(yè)的新亮點，也是都市農(nóng)業(yè)的重要組成部分。目前，農(nóng)業(yè)觀光游多以鄉(xiāng)村特有的景觀吸引城市消費者，普遍缺乏鄉(xiāng)村 “ 美景、 美食與美酒 ” 的 “ 三美 ” 結合。本項目百余個濱海西班牙風格的家庭式葡萄酒莊、原生態(tài)水光山色與丘陵綠地、 360 度縱覽數(shù)百款 酒莊紅酒、美輪美奐的私房菜等拓展了紅酒文化特色旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 威脅 （ 1）國內(nèi)高端紅酒市場形勢嚴峻 從 2021 年開始，國內(nèi)紅酒行業(yè)在高端酒領域呈競爭激烈態(tài)勢，眾多葡萄酒廠開始加入生產(chǎn) “ 莊園酒 ” 的行列，葡萄莊園建設方興未艾， 但真正成功或被市場接受的卻不多，事實上 符合酒莊酒基本條件的葡萄酒更是寥寥無幾。因此對大多數(shù)消費者來說對莊園酒的認識還建立在對酒類企業(yè)的品牌認識上，名氣、規(guī)模，創(chuàng)建時間的長短，都成為了他們心中評判好壞的標準。綜觀國內(nèi)走在酒莊行業(yè)前端的大型酒類企業(yè)，都是依托自身優(yōu)勢進入這一領域， 意 圖占據(jù)高端紅酒市場。而海外莊園紅酒在國內(nèi)高收入人群中已經(jīng)以形成一定的忠實消費者，并且由于海外經(jīng)濟衰退，外資企業(yè)從未像現(xiàn)在這樣急于進入中國市場。本項目發(fā)展所需的市場環(huán)境不容樂觀。 （ 2）投資酒莊收益見效較慢 由于酒莊建設、紅酒生產(chǎn)、品牌推廣和銷售需要較大的投資和較長的時間，從而導致投資收益見效較慢，這勢必影響紅酒莊園投資者的積極性。 （二）項目周邊區(qū)域同類物業(yè)價格比較與分析 三、規(guī)劃及建設內(nèi)容 園區(qū)規(guī)劃 按照第 五 代園區(qū) （區(qū)域經(jīng)濟與園區(qū)經(jīng)濟融合）的全新理念規(guī)劃設計，創(chuàng)業(yè)園的規(guī)劃與 永清縣 衛(wèi)星城 前店 村 村的建設緊密結合，遵循打造 “ 北方綠谷、創(chuàng)業(yè)之城 ” 為園區(qū)形 象定位和雙星并耀的桃村新市鎮(zhèn)原則。規(guī)劃為核心區(qū)、輻射區(qū)、帶動區(qū) 6 個板塊，總面積 7 平方公里。其中核心區(qū) 2 平方公里，規(guī)劃為綜合保稅區(qū)（含商貿(mào)辦公區(qū)）、葡萄酒學院、中心紅酒城堡、紅酒莊園區(qū)、公寓區(qū)功能區(qū)。各功能區(qū)相互關聯(lián)、相互依存，構建一個從農(nóng)產(chǎn)品加工銷售到特色休閑農(nóng)業(yè)等大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的創(chuàng)業(yè)與發(fā)展平臺。 紅酒莊園區(qū)位于園區(qū)的東南部，總占地面積約 20 畝， 創(chuàng)業(yè)園的價值核心。紅酒莊園區(qū)內(nèi)基礎設施完備，將提供高標準、高質(zhì)量的道路，供水、排水、電信等基礎設施，優(yōu)化紅 酒莊園周邊的生態(tài)環(huán)境，為進園莊園主營建良好的建設條件。區(qū)域內(nèi)根據(jù)莊園占地的大小，公分為六類紅酒莊園，即 Ⅰ 類紅酒莊園 27 個，占地規(guī)模為 ～ 3 畝 /個， Ⅱ 類紅酒莊園 34 個，占地面積為 3～ 5 畝 /個， Ⅲ 類紅酒莊園 28 個，占地為 5～ 10 畝 /個， Ⅳ 類紅酒莊園 60 個，占地為 10～ 20 畝 /個， Ⅴ 類紅酒莊園 8 個，占地為 20～ 30 畝 /個， Ⅵ 類紅酒莊園 12 個，占地為 30～ 50 畝 /個。 功能定位 莊園區(qū)聘請國際頂級建筑設計公司規(guī)劃設計，通過打造壹佰多個占地 1～ 50畝集葡萄種植、紅酒釀造、紅酒鑒賞、紅酒銷售、居住與觀光為一 體的個性化紅酒莊園，生產(chǎn)世界級的莊園紅酒，弘揚紅酒文化，滿足高端紅酒消費群體的需要，進而成就具有東方神韻的紅酒莊園群，提升園區(qū)核心價值。