簽訂房屋買賣合同7大注意事項(xiàng)(編輯修改稿)
2025-01-20 16:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等進(jìn)行必要約定。 （ 4）關(guān)于售后物業(yè)管理的條款。 這是購(gòu)房人在簽合同時(shí)容易忽略的內(nèi)容，要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費(fèi)。 自 2021 年 6 月 1 日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十三條規(guī)定： “商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂 立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。 ” 但是，在實(shí)際簽約時(shí)，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同 時(shí)與買受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié) 議。對(duì)此，買受人應(yīng)該據(jù)理力爭(zhēng)，防止交房時(shí)物業(yè)公司變更物業(yè)費(fèi)。 （ 5）關(guān)于履行合同的期限和方法的條款。 應(yīng)寫明房屋交付的日期，房屋價(jià)金的交付日期、金額和方法。例如交付房?jī)r(jià)款，是一次付清，還是分 期付清。 （ 6）關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的條款。 由雙方依規(guī)定的日期會(huì)同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，賣方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn) 權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人的書面報(bào)告，以及繳納的稅單。 按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為 60 日。但是，實(shí)際簽約時(shí)，出賣 人往往將此期限延長(zhǎng)，通常有 90 日、 180 日等等 。買房人應(yīng)力爭(zhēng)在合同中，將出賣人為買受人辦理產(chǎn)權(quán)證 的期限約定為 60 日，不宜太長(zhǎng)。如果此期限時(shí)間過長(zhǎng)，如： 365 天以上，表明此項(xiàng)目的土地或房屋很可能 被設(shè)定了抵押擔(dān)保，短期內(nèi)不能解除抵押，對(duì)買受人采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響。 （ 7）關(guān)于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的條款。房屋買賣中應(yīng)繳納的一切捐稅、費(fèi)用，應(yīng)按法律規(guī)定，各自承擔(dān)，并明 確載入合同。 （ 8）關(guān)于違約責(zé)任的條款。 包括出賣人逾期交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任，或不能或不履行交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任；買受人逾期付款 應(yīng)負(fù) 的責(zé)任，以及毀約不買應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。房產(chǎn)銷售合 同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有 “銷售方遇不可抗力導(dǎo) 至逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任 ”這樣的表述。根據(jù)我國(guó)《民法通則》第一百五十三條規(guī)定， “不可抗力 ”，是指不 能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。依照此規(guī)定，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有 關(guān)了延伸、擴(kuò)張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過錯(cuò)，如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密 修改方案等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為、政府行 為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意 “不可抗力 ” 在合同中是如何界定的。 現(xiàn)在開發(fā)商在購(gòu)房合同中，關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每遲延一日承擔(dān)全部房款萬分之二或 三的違約金。這個(gè)違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當(dāng)，違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠，買房 者應(yīng)爭(zhēng)取提高該比例，可以考慮在千分之 至 1 之間。 （ 9）關(guān)于不可抗拒力。 簽訂合同時(shí)，注意 “不可抗力 ”在合同中是如何界定的。 “不可抗力 ”指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況（僅指自然災(zāi)害，不包括政府行為或社會(huì)異 常事件） 。任何一方不得就此做擴(kuò)大解釋，否則，該解釋不具有約 束力。并應(yīng) 約定一個(gè)告知期限。 出賣人有時(shí)提出以下免責(zé)條款，買受人最好不要同意：非出賣人原因，有關(guān)部門延遲發(fā)出有關(guān)批準(zhǔn)文 件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決的。 補(bǔ)充協(xié)議別嫌煩 《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分?jǐn)偯娣e說明、 3 裝修標(biāo)準(zhǔn)、遲延交房特殊原因的說明、公建配套設(shè)施以及花園綠地的權(quán)屬、物業(yè)管理等。建議購(gòu)房者在簽 約時(shí)一定不要局限于格式條款的內(nèi)容，對(duì)有損于自己利益的條款要與賣方協(xié)商重新擬訂，對(duì)遺漏的事項(xiàng)要 加以 補(bǔ)充。 買受人在簽訂合同時(shí)一定要將自己與開發(fā)商所約定的事項(xiàng)在合同中加以體現(xiàn)，只有這樣才能在日后發(fā) 生爭(zhēng)議的情況下，有據(jù)可尋，最大限度地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。買受人盡可能要求開發(fā)商提供電氣、供 水、 供暖以及其他線路和裝修的平面圖。 這既是購(gòu)房人的一個(gè)基本知情權(quán)， 也是今后解決爭(zhēng)議的主要依據(jù)。 房屋平面圖作為合同的附件一，是當(dāng)事人意思一致的表示，也是日后發(fā)生爭(zhēng)議的解決依據(jù)。由于劉先 生在簽訂合同時(shí)并沒有仔細(xì)審查自己合同的附件，所以并沒有意識(shí)到開發(fā)商所提供的房屋平面圖與雙方實(shí) 際約定的并不一致，并且存在許多缺陷 ，而當(dāng)雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，起到證據(jù)作用的卻只能是合同附件中的平 面圖，所以，希望廣大消費(fèi)者在與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時(shí)，一定要仔細(xì)審查房屋平面圖的方向、尺 寸、比例等具體細(xì)節(jié)是否在圖中標(biāo)明。 避免商住混用引發(fā)糾紛。隨著商品房的交付使用，因商住混用產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，可在合同中 約定出賣人保證本幢商品房只作為住宅出賣，不得作為商業(yè)用房出賣，否則承擔(dān)違約責(zé)任。 約定 “五證 ”復(fù)印件的真實(shí)性， 否則開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任選擇
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