【文章內容簡介】 正地開展起來；對物業(yè)服務與公共財務的收支疏于監(jiān)督。同時，由于業(yè)主委員會自身缺乏對物業(yè)相關政策、規(guī)定的了解、理解和運用，致使物業(yè)公司單方面說了算，而業(yè)主委員會卻對物業(yè)的管理事項難以決策。從嘉善的情況看，各物業(yè)管理公司都能做到明碼標價收費，能在小區(qū)的醒目位置公示服務項目內容、收費標準、收費依據(jù)等，但對物業(yè)服務收費的收支情況，物業(yè)管理公司沒有按有關規(guī)定“每年不少于一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督?！鼻址噶藰I(yè)主的知情權和監(jiān)管權。例如小區(qū)內停車收費問題，此類糾紛主要由物業(yè)管理公司以維護小區(qū)管理秩序為由，自行或以業(yè)主物業(yè)委員會規(guī)定為由向擁有私家車的業(yè)主收取的小區(qū)車位費、道路維護費、進門費等。由于物業(yè)管理公司所收取的上述費用往往系自行制定而未經(jīng)過物價部門批準，雖然有的經(jīng)過業(yè)主委員會同意，但是由于無相應的法律、法規(guī)或規(guī)章為依據(jù)，因此爭議較大。有個別業(yè)主過度強調個人的實用性利益而不顧社區(qū)整體外觀形象的共同維護。如：防盜鋼窗、空調等的安裝零亂；私占公共場所，擁堵通道；隨意丟棄堆放生活垃圾袋；寵物糞便隨處可見等。這些行為不僅增加了物業(yè)公司的工作難度和不應有的工作量，而且破壞、影響了社區(qū)的整體美觀和社區(qū)的環(huán)境。物業(yè)公司由小區(qū)全體業(yè)主共同選舉、公開招聘的規(guī)定沒有執(zhí)行。目前，嘉善各居民住宅小區(qū)提供物業(yè)服務的物業(yè)公司都是前期物業(yè)由開發(fā)商代管，后期物業(yè)則是由開發(fā)商將原來分管物業(yè)的人員分離出去，重新注冊企業(yè)名稱、企業(yè)法人，成立新的物業(yè)管理企業(yè)來接管社區(qū)。不論是前期還是后期物業(yè)，都沒有通過市場公開競爭招標，由全體業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司。致使物業(yè)企業(yè)提供的服務質量標準缺少明細，欠缺可監(jiān)督性。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，小區(qū)分期建設及附屬配套工程未完全竣工而提前交房，一些配套設施如水、電、氣等工程不配套，造成物業(yè)公司開展工作困難，影響到物業(yè)服務質量。另外，我省現(xiàn)行的物業(yè)服務收費辦法已滯后,有些內容與國家新頒布實施的相關法規(guī)、政策規(guī)定不相一致。3完善物業(yè)管理的若干建議針對上述物業(yè)管理中存在的問題，根據(jù)自己的實際工作經(jīng)驗提出以下幾點建議： 要加強對《物業(yè)管理條例》和有關法律法規(guī)的宣傳，使廣大業(yè)主明確自己的權利和義務，樹立“花錢買服務”的物業(yè)消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費不僅損害了物業(yè)公司的利益，同時也損害了廣大業(yè)主的利益。同時，也應堅持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式：如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進行宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認識，讓業(yè)主知道交納物業(yè)管理費用是每個業(yè)主的法定義務，交費合理、拒交可恥；讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權益，影響其正常的維修、養(yǎng)護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權益。要對廣大業(yè)主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。由于收費員沒有經(jīng)過專業(yè)培訓，自身對物業(yè)相關政策、規(guī)定缺乏理解和運用。同時，由于收費點多、面廣、收費員勞動強度大，難免會出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通，導致業(yè)主對物業(yè)管理公司有意見而不愿交納物業(yè)管理費。針對這一情況，物業(yè)管理公司應根據(jù)實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態(tài)度。如：物業(yè)企業(yè)可在小區(qū)公告欄定期公布已繳業(yè)主的名單，起到督促未交業(yè)主盡快交納的作用；對極個別的拖欠較多、對整個小區(qū)物管費收繳工作影響較大的業(yè)主，物業(yè)企業(yè)可拿起法律武器進行起訴，以起到震懾教育作用；也可依靠業(yè)主委員會，以業(yè)主委員會名義發(fā)通知，宣傳繳納物管費是業(yè)主應盡的職責。加強物業(yè)管理公司自身建設，提高服務質量。物業(yè)企業(yè)要努力為廣大業(yè)主提供優(yōu)質服務，規(guī)范服務行為，逐步擴大服務項目，不斷追求服務的精細度，注重對服務質量的研究，加強對員工素質的培養(yǎng)。通過企業(yè)的不斷努力，為管理小區(qū)營造了一個良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢買服務”方式。另外，物業(yè)企業(yè)還要提高管理水平，加強內部管理，建章立制，規(guī)范行為準則。收費時應根據(jù)居民的不同情況，在物價部門制定的物業(yè)收費標準幅度內，與業(yè)主協(xié)商確定。對一些收入很低確實交不起物業(yè)費的貧困戶，應給予減免政策并向其他業(yè)主公布，一方面解決了交不起物業(yè)費的貧困戶的困難，另一方面也起到和發(fā)揮了其他業(yè)主的監(jiān)督作用。物業(yè)管理公司應在加強自身建設，提高服務質量上下功夫，調整內部機制，不斷提高服務質量，從而達到業(yè)主的認可和滿意?！耙匀藶楸尽钡陌l(fā)展之路物業(yè)管理的服務對象是人，物業(yè)管理的目標之一是要為業(yè)主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)要倡導“以人為本”的科學發(fā)展觀，在與業(yè)主的接觸和服務中要把人情味體現(xiàn)在每個細節(jié)中，注重對業(yè)主的感情投資，提高業(yè)主滿意度。物業(yè)管理企業(yè)所從事的一切活動要以使業(yè)主稱心、滿意為前提，其核心就是要提供完善、優(yōu)質服務。任何物業(yè)管理企業(yè)必須捕捉市場信息，突出物業(yè)服務的人性化理念，將物業(yè)管理服務超越單純的維修與維護，為小區(qū)用戶營造一種高品位的生活氣氛，引導一種全新的生活方式，推行“零缺陷”服務的理念。明確業(yè)主委員會是業(yè)主欠費追償?shù)闹黧w，物業(yè)企業(yè)是具體執(zhí)行人。由于物業(yè)企業(yè)自討欠費，既是運動員又想當自己工作的裁判員，業(yè)主很難接受和理解。因此，業(yè)主欠費，作為業(yè)主代表、作為物業(yè)服務的監(jiān)督人的業(yè)主委員會應發(fā)揮其作用，站在公平的角度處理問題。物業(yè)企業(yè)要與開發(fā)公司辦理好房產(chǎn)交接。為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質量問題，引起糾紛，在與開發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時，要嚴格按照規(guī)章制度辦事，對有問題的房產(chǎn)，要在開發(fā)公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開發(fā)公司留下足夠的保證金，確保物業(yè)管理公司具有對該房產(chǎn)的修復能力，以利于今后的物業(yè)管理。為保證業(yè)主自主選舉權和物業(yè)企業(yè)完全的市場競爭，所有的物業(yè)服務項目都必須通過公開招標，由業(yè)主委員會經(jīng)過全體業(yè)主意見調查，選定本社區(qū)物業(yè)服務質量檔次，制定招標條件并公開發(fā)布招標公告。物業(yè)公司按投標條件進行公開競爭招標，中標后的物業(yè)公司到業(yè)主社區(qū)發(fā)布公告，讓全體業(yè)主透徹了解中標物業(yè)公司的基本情況及服務內容。近幾年國家陸續(xù)頒布了相關法律和政策規(guī)定，而我省現(xiàn)行的物業(yè)管理規(guī)則仍是省物價局、省建委2000年制定的，在近六年來的執(zhí)行當中，現(xiàn)行物業(yè)收費管理規(guī)定有不少地方與國家新頒布實施的法規(guī)、政策規(guī)定不協(xié)調或矛盾。因此，省上必須盡早修改和出臺與之相配套的物業(yè)管理服務收費辦法。同時，在制定物業(yè)管理收費時，應將現(xiàn)在的“合理公開、與產(chǎn)權使用人的承受能力相適應”，改變?yōu)椤昂侠砉_、收費與服務水平相適應”，這樣才能更符合市場經(jīng)濟原則，更符合質價相符原則。4結束語嘉善小區(qū)物業(yè)管理存在的這些問題，正是全社會物業(yè)管理行業(yè)的折射，它同時涉及到多個部門，等待著各相關部門的共同關注、協(xié)調和解決。物業(yè)服務關乎千萬百姓的日常生活和切身利益，把物業(yè)的這些問題理清楚、