【文章內(nèi)容簡介】 依據(jù)一定的細(xì)分變數(shù)，將房地產(chǎn)市場總體細(xì)分為若干個(gè)具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)購買群體的過程。而房地產(chǎn)市場細(xì)分是依據(jù)顧客需求的差異性來決定的，所以，造成顧客差異性的主要變量因素就是市場細(xì)分化的標(biāo)準(zhǔn)。有地理細(xì)分、人口細(xì)分、心里細(xì)分、行為細(xì)分基本形式。市場細(xì)分的要求：有效的市場細(xì)分應(yīng)遵循一下幾點(diǎn)基本原則：1)、可衡量性。2)、可進(jìn)入性。3)、可盈利性。4)、可行性?？珊饬啃允侵副淮笾聹y定的各個(gè)市場的現(xiàn)實(shí)或潛在購買力和市場規(guī)模的大小?？蛇M(jìn)入性是指房地產(chǎn)企業(yè)有可能進(jìn)入所選定的分市場的程度。只有當(dāng)這些消費(fèi)者居住區(qū)域相對集中并具有一定的規(guī)模，公司才應(yīng)考慮進(jìn)入這個(gè)分市場?？捎允侵阜康禺a(chǎn)經(jīng)營企業(yè)所選定分市場的規(guī)模足以使本企業(yè)有利可圖。一個(gè)細(xì)分市場應(yīng)該是適合制定獨(dú)立的市場營銷計(jì)劃的最小單位，并且具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿??？尚行允侵阜康禺a(chǎn)經(jīng)營企業(yè)能否對自己所選擇的細(xì)分市場制定和實(shí)施相應(yīng)有效的市場營銷計(jì)劃。第二篇：房產(chǎn)典當(dāng)案例分析房地產(chǎn)典當(dāng)案例分析1993年7月12日，A公司與B典當(dāng)行簽訂一份典當(dāng)合同。雙方約定：A公司將其所有的文化賓館以1500萬元人民幣的典價(jià)典給B典當(dāng)行，典期為一個(gè)月，A公司應(yīng)于同年8月11日贖典，逾期三天不贖則視為絕賣。合同經(jīng)公證后，B典當(dāng)行依約支付了典價(jià)款，并收取A公司典價(jià)月4％的收益金，同時(shí)將該賓館的房產(chǎn)證收歸自己保存。合同逾期后A公司無力還款，雙方經(jīng)多次協(xié)商后又于1995年12月12日達(dá)成協(xié)議，約定A公司于1996年6月25日前交出典產(chǎn)。此前A公司以為賓館辦理保險(xiǎn)為由，于1994年3月將其房產(chǎn)證從B典當(dāng)行取回，據(jù)此又與C銀行簽訂了抵押借款合同。C銀行持該房產(chǎn)證辦理抵押登記手續(xù)后貸給A公司40萬美元。1996年7月C銀行以A公司無力償還貸款為由訴至法院。審理期間雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，由A公司將文化賓館90％股份權(quán)利轉(zhuǎn)讓給C銀行。在調(diào)解書執(zhí)行過程中，B典當(dāng)行提出異議，稱典當(dāng)合同成立在前，并且已有“逾期不贖視為絕賣”的明確約定，所典賓館所有權(quán)早已轉(zhuǎn)歸B典當(dāng)行；A公司以自己已不再享有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)與C銀行設(shè)定的抵押擔(dān)保合同是無效的，其后達(dá)成的調(diào)解協(xié)議內(nèi)容也是違法的。此案應(yīng)如何處理，存在幾種不同觀點(diǎn)。一種意見認(rèn)為該典當(dāng)合同實(shí)質(zhì)上是房屋抵押借款合同，因其設(shè)定在先而具有優(yōu)先受償權(quán)。此案中，B典當(dāng)行并沒有實(shí)際占有房屋，并且按月4％收取的收益金顯屬利息。因此不具有“房不計(jì)租錢不計(jì)息”的典當(dāng)關(guān)系法律特征，應(yīng)按抵押借款合同處理。至于A公司與C銀行簽訂的抵押合同也是有效的，如果賓館的實(shí)際價(jià)值超過典價(jià)，其超出部分可以再設(shè)定抵押。但B典當(dāng)行具有優(yōu)先受償權(quán)。另一種意見認(rèn)為該典當(dāng)合同合法有效。在法律、政策沒有明確規(guī)定，并且不損害他人和社會(huì)公共利益的情況下，應(yīng)允許當(dāng)事人自主作出民事法律行為。典當(dāng)合同已明確約定，逾期不贖視為絕賣。事后雙方也再次達(dá)成協(xié)議認(rèn)可了此約定。所以賓館的所有權(quán)已轉(zhuǎn)歸B典當(dāng)行，A公司以他人房產(chǎn)設(shè)定的抵押是沒有法律效力的。筆者不同意上述意見。筆者認(rèn)為該典當(dāng)合同在當(dāng)時(shí)雖可認(rèn)定為房屋抵押貸款合同，但其并不具有對抗后一合法設(shè)定的抵押借款合同的法律效力。理由如下：一、該案不是傳統(tǒng)民法意義上的典權(quán)糾紛典當(dāng)作為一種質(zhì)押借貸，是擔(dān)保物權(quán)，是債；而典權(quán)則是對不動(dòng)產(chǎn)的用益物權(quán)，非債。這二者不應(yīng)混淆（參見大百科全書法學(xué)卷第713頁和辭海第330 頁）。雖然它們都有“到期不贖視為絕賣”的慣例，但該案中A公司并沒有將賓館交給B典當(dāng)行占有、使用和收益，因此也就談不上對房產(chǎn)進(jìn)行回贖和“房不計(jì)租、錢不計(jì)息”。該案除標(biāo)的物是不動(dòng)產(chǎn)外，根本不具有傳統(tǒng)民間典權(quán)關(guān)系的法律特征。該案實(shí)質(zhì)上是一種將房產(chǎn)證作為權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押的借貸。最高法院于1992年3月16日對黑龍江省高院作出的（1991）民他字第15號(hào)《關(guān)于金德輝訴佳木斯市永恒典當(dāng)商行房屋典當(dāng)案件應(yīng)如何處理問題的函復(fù)》也明確了在審判實(shí)踐中，對因典當(dāng)行以“典當(dāng)”形式從事融資借貸的案件應(yīng)定性為以房地產(chǎn)抵押的借款合同糾紛，并且不得將先行提取的利息計(jì)人典金計(jì)算復(fù)利。二、典當(dāng)行并沒有取得典當(dāng)房屋的所有權(quán)1．典當(dāng)合同約定的“逾期視為絕賣”不能作為賓館所有權(quán)實(shí)際轉(zhuǎn)移的依據(jù)。所謂“絕賣”就是買斷典物的所有權(quán)。而該案中．B典當(dāng)行在逾期后很長時(shí)間內(nèi)。既沒有實(shí)際取得該賓館的占有、使用和收益的權(quán)利，又沒有依法辦理房產(chǎn)的變更登記手續(xù)，因此，無論在事實(shí)上還是在形式上B典當(dāng)行自始至終均沒有取得該賓館的所有權(quán)。2．即使我們將”逾期視為絕賣”看作是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的特別約定，但由于事后雙方又多次協(xié)商達(dá)成“1996年6月25日前交出典產(chǎn)”的協(xié)議，這就對典當(dāng)合同條款進(jìn)行了修改變更，解除了原先約定。這在B典當(dāng)行同意將房產(chǎn)證交給A公司辦理保險(xiǎn)的情節(jié)中也可以看出：該賓館所有權(quán)事實(shí)上并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移。3．依據(jù)中國人民銀行《典當(dāng)行管理暫行辦法》規(guī)定，典當(dāng)行對死當(dāng)物芬裁揮興腥ǎ⑶葉緣蔽鋨燉肀Ｏ找彩塹淶斃械姆ǘㄒ邐瘛８冒旆揮腥峽紗車摹熬簟倍還娑恕八賴薄?。诊勶的“速嚤”与“均郁≥吇往御淤嚤仅是指当户放迄铀回赎权的当五P淶斃脅⒉荒苊皇盞蔽鎩０旆252。娑ǎ核賴蔽鍥飯穆艉篤涫杖朐誑鄢舜畋鞠⒑偷淶奔芭穆艫姆延煤螅Ｓ嗖糠鐘ν爍被?。也就是藫?dān)賴蔽鍥返乃腥⒚揮兇聘淶斃校徊還淶斃卸運(yùn)賴蔽鍥返吶穆艏壑迪磧杏畔仁艸ト242。樟恕?BR4．我國擔(dān)保法明確規(guī)定：“出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿質(zhì)權(quán)人未受清償時(shí)，質(zhì)物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為質(zhì)權(quán)人所有?！狈芍砸沽髻|(zhì)約定是為了防止質(zhì)權(quán)人乘出質(zhì)人急迫借貸之機(jī)作出不公平的行為，以保護(hù)正常的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。這種法定禁止是一種嚴(yán)格的、無條件的絕對禁止，即使物質(zhì)的價(jià)值與債權(quán)的價(jià)額相等，這種約定仍歸于無效。5．房產(chǎn)證作為一種權(quán)利證書，本身并不能直接體現(xiàn)一定的財(cái)產(chǎn)利益。這與我國擔(dān)保法第七十五條規(guī)定的票據(jù)、股權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)利不同。我國法律對用房產(chǎn)設(shè)定的擔(dān)保，并沒有在質(zhì)押上而僅是在抵押上加以規(guī)定。雖然法律沒有明文禁止房產(chǎn)權(quán)利證書的質(zhì)押，但依據(jù)物權(quán)法的公示主義原則，任何押物都應(yīng)該以登記或占有的方式來體現(xiàn)，否則不得對抗第三人。特別是不動(dòng)產(chǎn)、車船、企業(yè)設(shè)備抵押和股票、知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押，我國法律更是明確要求必須以登記作為合同成立的生效條件。所以，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書即使可以質(zhì)押的話也應(yīng)以進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)利登記為必要。該案中B典當(dāng)行既沒有一直保持對房產(chǎn)證書的留置占有，又沒有辦理該房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利登記，更沒有在逾期后很長時(shí)間內(nèi)協(xié)商將典產(chǎn)折價(jià)并找補(bǔ)房價(jià)與典價(jià)之間的差額或者將典產(chǎn)公開拍賣以收回典價(jià)款等損失，同時(shí)一并辦理房屋所有權(quán)過戶登記手續(xù)。所以，B典當(dāng)行只能自己承受未能及時(shí)正確主張和行使權(quán)利所帶來的不利后果。三、典當(dāng)合同不得對抗C銀行抵押借款合同A公司與B典當(dāng)行簽訂的房屋典當(dāng)合同，雖然當(dāng)時(shí)我國還沒有相關(guān)的法律法規(guī)加以調(diào)整，但也應(yīng)該遵循我國民事法律所確定的公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用、遵守法律和國家政策、維護(hù)國家和社會(huì)公共利益的基本原則。前已述及，該房產(chǎn)典當(dāng)合同既不具有典權(quán)的占有特征，又不具有典當(dāng)?shù)馁|(zhì)押特征，僅有的質(zhì)押物――房產(chǎn)證書還被欺騙放棄了質(zhì)押權(quán)！更重要的是典當(dāng)行沒有及時(shí)地主張自己的權(quán)利。因此也就根本不存在什么優(yōu)先受償權(quán)。這在我國擔(dān)保法和典當(dāng)行管理暫行辦法中均有明確的規(guī)定。這些法律、規(guī)章雖在事后頒布，無溯及力，但根據(jù)有關(guān)司法解釋，在當(dāng)時(shí)沒有規(guī)定的情況下可以參照其規(guī)定進(jìn)行追溯處理。由于該案件一直延續(xù)到我國城市房地產(chǎn)管理法公布施行后，且之前我國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法等法規(guī)、規(guī)章和上海、深圳、天津、福建、廣東及珠海等地區(qū)性法規(guī)、規(guī)章均已明確規(guī)定對房屋抵押必須實(shí)行他項(xiàng)權(quán)利登記。并且，參照最高法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第16條規(guī)定，對前一個(gè)抵押合同未辦理抵押登記手續(xù)而又與第三人就同一房地產(chǎn)簽訂抵押合同并辦理了抵押登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定后一個(gè)抵押合同有效。綜上所述，筆者認(rèn)為：該案中典當(dāng)合同是一種以房產(chǎn)證質(zhì)押形式表現(xiàn)的房產(chǎn)抵押借貸合同。由于B典當(dāng)行沒有能夠通過合法有效的方式正確行使權(quán)利，并且還被A公司惡意欺騙，從而導(dǎo)致C銀行在不知情的情況下以合法形式實(shí)行了房產(chǎn)抵押。因此，基于后―抵押借款合同由法院主持達(dá)成的A公司與C銀行之間的調(diào)解協(xié)議合法有效，應(yīng)予執(zhí)行。B典當(dāng)行提出的異議理由是不能成立的。至于B典當(dāng)行為此遭受的損失只能另行要求A公司賠償。第三篇：營銷案例分析安徽文達(dá)信息工程學(xué)院10營銷與策劃營銷案例分析作業(yè)營銷案例分析作業(yè)姓名：黃順超班級(jí)：10營銷與策劃案例：一、飛利浦在中國的渠道模式二、廈華如何獲美最低終裁三、選名酒？選名牌？學(xué)號(hào)：52安徽文達(dá)信息工程學(xué)院10營銷與策劃營銷案例分析作業(yè)一、飛利浦在中國的渠道模式飛利浦有幾種營銷渠道可供選擇？答：飛利浦在中國有一下幾種營銷渠道可供選擇：1)直接建設(shè)、掌控主流渠道，再向終端鋪貨的渠道模式（自有渠道的建設(shè)）2)在國內(nèi)外實(shí)行代理制、自營共存和區(qū)域總代理制渠道模式（代理制）3)和TCL進(jìn)行彩電銷售渠道的合作（戰(zhàn)略聯(lián)盟）企業(yè)在選擇渠道時(shí)應(yīng)該考慮哪些因素？答：1)企業(yè)在選擇渠道的時(shí)候應(yīng)該考慮合作伙伴的以下因素：① ② ③ ④ ⑤ 資金實(shí)力強(qiáng)；有一定的銷售隊(duì)伍；有一定的物流和倉儲(chǔ)能力； 在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄈ嗣}關(guān)系；渠道負(fù)責(zé)人，有一定的經(jīng)營意識(shí)。2)從自身角度出發(fā)應(yīng)考慮以下因素：① ② ③ ④ ⑤ 1．總體規(guī)模。2．財(cái)務(wù)能力。3．產(chǎn)品組合。4．渠道經(jīng)驗(yàn)。5．營銷政策。飛利浦為何選擇與TCL在渠道上形成戰(zhàn)略聯(lián)盟？答：飛利浦選擇與TCL在渠道上形成戰(zhàn)略聯(lián)盟基于以下考慮：1)飛利浦屬于國際性企業(yè)在中國沒有很好的營銷渠道基礎(chǔ)，和TCL合作可以利用其渠道為自己產(chǎn)品銷售鋪路。2)立即增加自己市場的滲透力度；TCL在中國有強(qiáng)大的市場及營銷渠道，能夠給飛利浦的產(chǎn)品增加市場滲透力度 安徽文達(dá)信息工程學(xué)院10營銷與策劃營銷案例分析作業(yè)3)4)5)6)可以提升飛利浦在本地，國內(nèi)或全球的競爭力；可以讓TCL來共享這個(gè)研發(fā)的投入，來促進(jìn)新產(chǎn)品的開發(fā)；通過戰(zhàn)略聯(lián)盟飛利浦可以開發(fā)新產(chǎn)品和新服務(wù)，創(chuàng)造新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)；利浦本身是由于缺人、缺錢或者缺渠道，這樣一來就可以嫁接TCL的資源，拓展市場開發(fā)；7)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品多元化； 8)降低成本。自建渠道、代理制和渠道上的戰(zhàn)略聯(lián)盟各有什么優(yōu)勢？答： 各自優(yōu)勢如下： 1)自建渠道： ① 對于用途單一、技術(shù)復(fù)雜的產(chǎn)品，可以有針對性地按照顧客的要求安排生產(chǎn)，更好的滿足客戶的需求；② 可以加強(qiáng)生產(chǎn)企業(yè)與顧客之間的溝通，便于產(chǎn)品信息和顧客信息的及時(shí)順暢傳遞；③ 由于沒有中間環(huán)節(jié)，可以減少商品的流通時(shí)間及產(chǎn)品損耗，降低流通費(fèi)用，使產(chǎn)品價(jià)格具有優(yōu)勢；2)代理制：① 代理制可以吸引更多的渠道成員加入，拓展市場的速度較快，從而提高銷售額，但不利于降低資金風(fēng)險(xiǎn)；② 代理商反映的市場信息不一定正確； ③ 代理商不易貫徹廠商的政策；④ 廠商自己投入的人力、財(cái)力、物力也不小，風(fēng)險(xiǎn)缺沒有有效降低⑤ 代理商的當(dāng)?shù)仃P(guān)系夠，進(jìn)入市場初期階段困難度小，而且可運(yùn)用關(guān)系，避免出現(xiàn)逾期催收款；⑥ 大多數(shù)代理商日后的成長空間有限。3)渠道商上戰(zhàn)略聯(lián)盟： ① 創(chuàng)造規(guī)模經(jīng)濟(jì)。② 實(shí)現(xiàn)企業(yè)優(yōu)勢互補(bǔ)，形成綜合優(yōu)勢。③ 可以有效地占領(lǐng)新市場。④ 能夠快速有效地實(shí)現(xiàn)主導(dǎo)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)移。⑤ 有利于處理專業(yè)化和多樣化的生產(chǎn)關(guān)系。安徽文達(dá)信息工程學(xué)院10營銷與策劃營銷案例分析作業(yè)生產(chǎn)商在哪些情況下需要改進(jìn)渠道安排？答：生產(chǎn)商在出現(xiàn)以下情況下需要進(jìn)行渠道安排： 1)營銷渠道結(jié)構(gòu)與當(dāng)前市場形態(tài)不相符 2)營銷渠道特性與現(xiàn)有產(chǎn)品特點(diǎn)不相符 3)營銷渠道體系與當(dāng)前市場競爭形勢不相符 4)營銷渠道功能與滿足用戶需求不相符 5)營銷渠道規(guī)模與渠道管理能力不相符飛利浦的渠道調(diào)整受哪些因素影響？答：（1）從經(jīng)營層次上看，同質(zhì)產(chǎn)品進(jìn)入同一個(gè)銷售渠道時(shí)，如果無法進(jìn)行差異化操作，可能難以達(dá)到合作調(diào)整的預(yù)期目標(biāo)；（2）從特定市場的規(guī)劃層次上看，其改變可能涉及到增加或剔除某些特定市場營銷渠道；（3）在企業(yè)系統(tǒng)計(jì)劃階段，其改變可能涉及到所有市場上進(jìn)行經(jīng)營的新方法。安徽文達(dá)信息工程學(xué)院10營銷與策劃營銷案例分析作業(yè)二、廈華如何獲美最低終裁？ 根據(jù)世界貿(mào)易組織定義，該如何認(rèn)定企業(yè)實(shí)施傾銷？答：⑴傾銷是指產(chǎn)品以低于正常價(jià)值的價(jià)格進(jìn)入另一國的市場。(2)《條例》第3條規(guī)定：“進(jìn)口產(chǎn)品的出口價(jià)格低于其正常價(jià)值的，為傾銷?！边@一規(guī)定符合關(guān)貿(mào)總協(xié)定第6條的精神。但是，要準(zhǔn)確地把握是否存在傾銷，就必須明確“出口價(jià)格”和“正常價(jià)值”這兩個(gè)概念。對此，《條例》的規(guī)定過于簡單，有疏漏之處。什么是反傾銷？中國企業(yè)如何應(yīng)對反傾銷？ 《條例》第5條規(guī)定：“出口價(jià)格，按照下列方法確定：(一)進(jìn)口產(chǎn)品有實(shí)際支付價(jià)款或應(yīng)當(dāng)支付價(jià)款的價(jià)格的，以該價(jià)格為出口價(jià)格。(二)進(jìn)口價(jià)格沒有實(shí)際支付價(jià)款或應(yīng)當(dāng)支付價(jià)款的價(jià)格或者其價(jià)格不能確定，以該進(jìn)口產(chǎn)品首次轉(zhuǎn)售給獨(dú)立購買人的價(jià)格或應(yīng)當(dāng)以對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部商海關(guān)總署后根據(jù)合理基礎(chǔ)所推定的價(jià)格為出口價(jià)格。關(guān)于“正常價(jià)值”的規(guī)定，依《條例》第4條，進(jìn)口產(chǎn)品的相同或者類似產(chǎn)品在出口國市場上有可比價(jià)格的，以該可比價(jià)格為正常價(jià)值，在出口國市場上沒有可比價(jià)格的，以該相同或者類似產(chǎn)品出口到第三國的可比價(jià)格或者以該相同或者類似產(chǎn)品的生產(chǎn)成本加合理費(fèi)用、利潤為正常價(jià)值。即：存在傾銷，、傾銷對國內(nèi)產(chǎn)業(yè)造成了實(shí)質(zhì)損害、實(shí)質(zhì)損害威脅或?qū)鴥?nèi)產(chǎn)業(yè)的建立產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)阻礙，并且，傾銷和國內(nèi)產(chǎn)業(yè)遭受的損害存在因果關(guān)系。？中國企業(yè)如何應(yīng)對反傾銷？答：1)反傾銷（AntiDumping）指對外國商品在本國市場上的傾銷所采取的抵制措施。一般是對傾銷的外國商品除征收一般進(jìn)口稅外，再增收附加稅，使其不能廉價(jià)出售，此種附加稅稱為“反傾銷稅”。2)由于企業(yè)是反傾銷的主體，在應(yīng)對反傾銷的問題上，關(guān)鍵要看企業(yè)的表現(xiàn)。企業(yè)應(yīng)對反傾銷，應(yīng)注意做好以下幾個(gè)方面工作： ① 提高產(chǎn)品質(zhì)量，增強(qiáng)品牌意識(shí)，改變產(chǎn)品形象 ② 加強(qiáng)合作，做到“以銷定產(chǎn)” 安徽文達(dá)信息工程學(xué)院10營銷與策劃營銷案例分析作業(yè)③ ④ ⑤ ⑥