【文章內容簡介】 依據一定的細分變數(shù)，將房地產市場總體細分為若干個具有相似需求和欲望的房地產購買群體的過程。而房地產市場細分是依據顧客需求的差異性來決定的，所以，造成顧客差異性的主要變量因素就是市場細分化的標準。有地理細分、人口細分、心里細分、行為細分基本形式。市場細分的要求：有效的市場細分應遵循一下幾點基本原則：1)、可衡量性。2)、可進入性。3)、可盈利性。4)、可行性。可衡量性是指被大致測定的各個市場的現(xiàn)實或潛在購買力和市場規(guī)模的大小?？蛇M入性是指房地產企業(yè)有可能進入所選定的分市場的程度。只有當這些消費者居住區(qū)域相對集中并具有一定的規(guī)模，公司才應考慮進入這個分市場?？捎允侵阜康禺a經營企業(yè)所選定分市場的規(guī)模足以使本企業(yè)有利可圖。一個細分市場應該是適合制定獨立的市場營銷計劃的最小單位，并且具有相當?shù)陌l(fā)展?jié)摿??？尚行允侵阜康禺a經營企業(yè)能否對自己所選擇的細分市場制定和實施相應有效的市場營銷計劃。第二篇：房產典當案例分析房地產典當案例分析1993年7月12日，A公司與B典當行簽訂一份典當合同。雙方約定：A公司將其所有的文化賓館以1500萬元人民幣的典價典給B典當行，典期為一個月，A公司應于同年8月11日贖典，逾期三天不贖則視為絕賣。合同經公證后，B典當行依約支付了典價款，并收取A公司典價月4％的收益金，同時將該賓館的房產證收歸自己保存。合同逾期后A公司無力還款，雙方經多次協(xié)商后又于1995年12月12日達成協(xié)議，約定A公司于1996年6月25日前交出典產。此前A公司以為賓館辦理保險為由，于1994年3月將其房產證從B典當行取回，據此又與C銀行簽訂了抵押借款合同。C銀行持該房產證辦理抵押登記手續(xù)后貸給A公司40萬美元。1996年7月C銀行以A公司無力償還貸款為由訴至法院。審理期間雙方達成調解協(xié)議，由A公司將文化賓館90％股份權利轉讓給C銀行。在調解書執(zhí)行過程中，B典當行提出異議，稱典當合同成立在前，并且已有“逾期不贖視為絕賣”的明確約定，所典賓館所有權早已轉歸B典當行；A公司以自己已不再享有產權的房產與C銀行設定的抵押擔保合同是無效的，其后達成的調解協(xié)議內容也是違法的。此案應如何處理，存在幾種不同觀點。一種意見認為該典當合同實質上是房屋抵押借款合同，因其設定在先而具有優(yōu)先受償權。此案中，B典當行并沒有實際占有房屋，并且按月4％收取的收益金顯屬利息。因此不具有“房不計租錢不計息”的典當關系法律特征，應按抵押借款合同處理。至于A公司與C銀行簽訂的抵押合同也是有效的，如果賓館的實際價值超過典價，其超出部分可以再設定抵押。但B典當行具有優(yōu)先受償權。另一種意見認為該典當合同合法有效。在法律、政策沒有明確規(guī)定，并且不損害他人和社會公共利益的情況下，應允許當事人自主作出民事法律行為。典當合同已明確約定，逾期不贖視為絕賣。事后雙方也再次達成協(xié)議認可了此約定。所以賓館的所有權已轉歸B典當行，A公司以他人房產設定的抵押是沒有法律效力的。筆者不同意上述意見。筆者認為該典當合同在當時雖可認定為房屋抵押貸款合同，但其并不具有對抗后一合法設定的抵押借款合同的法律效力。理由如下：一、該案不是傳統(tǒng)民法意義上的典權糾紛典當作為一種質押借貸，是擔保物權，是債；而典權則是對不動產的用益物權，非債。這二者不應混淆（參見大百科全書法學卷第713頁和辭海第330 頁）。雖然它們都有“到期不贖視為絕賣”的慣例，但該案中A公司并沒有將賓館交給B典當行占有、使用和收益，因此也就談不上對房產進行回贖和“房不計租、錢不計息”。該案除標的物是不動產外，根本不具有傳統(tǒng)民間典權關系的法律特征。該案實質上是一種將房產證作為權利進行質押的借貸。最高法院于1992年3月16日對黑龍江省高院作出的（1991）民他字第15號《關于金德輝訴佳木斯市永恒典當商行房屋典當案件應如何處理問題的函復》也明確了在審判實踐中，對因典當行以“典當”形式從事融資借貸的案件應定性為以房地產抵押的借款合同糾紛，并且不得將先行提取的利息計人典金計算復利。二、典當行并沒有取得典當房屋的所有權1．典當合同約定的“逾期視為絕賣”不能作為賓館所有權實際轉移的依據。所謂“絕賣”就是買斷典物的所有權。而該案中．B典當行在逾期后很長時間內。既沒有實際取得該賓館的占有、使用和收益的權利，又沒有依法辦理房產的變更登記手續(xù)，因此，無論在事實上還是在形式上B典當行自始至終均沒有取得該賓館的所有權。2．即使我們將”逾期視為絕賣”看作是房屋所有權轉移的特別約定，但由于事后雙方又多次協(xié)商達成“1996年6月25日前交出典產”的協(xié)議，這就對典當合同條款進行了修改變更，解除了原先約定。這在B典當行同意將房產證交給A公司辦理保險的情節(jié)中也可以看出：該賓館所有權事實上并沒有發(fā)生轉移。3．依據中國人民銀行《典當行管理暫行辦法》規(guī)定，典當行對死當物芬裁揮興腥ǎ⑶葉緣蔽鋨燉肀Ｏ找彩塹淶斃械姆ǘㄒ邐?。该办幅訐]腥峽紗車摹熬簟倍還娑恕八賴薄?。诊勶的“速嚤”与“均郁≥吇往御淤嚤仅是指当户放迄铀回赎权的当五P淶斃脅⒉荒苊皇盞蔽鎩０旆252。娑ǎ核賴蔽鍥飯穆艉篤涫杖朐誑鄢舜畋鞠⒑偷淶奔芭穆艫姆延煤螅Ｓ嗖糠鐘ν爍被АＲ簿褪撬擔賴蔽鍥返乃腥⒚揮兇聘淶斃校徊還淶斃卸運賴蔽鍥返吶穆艏壑迪磧杏畔仁艸ト242。樟恕?BR4．我國擔保法明確規(guī)定：“出質人和質權人在合同中不得約定在債務履行期屆滿質權人未受清償時，質物的所有權轉移為質權人所有?！狈芍砸沽髻|約定是為了防止質權人乘出質人急迫借貸之機作出不公平的行為，以保護正常的社會經濟秩序。這種法定禁止是一種嚴格的、無條件的絕對禁止，即使物質的價值與債權的價額相等，這種約定仍歸于無效。5．房產證作為一種權利證書，本身并不能直接體現(xiàn)一定的財產利益。這與我國擔保法第七十五條規(guī)定的票據、股權、知識產權等財產權利不同。我國法律對用房產設定的擔保，并沒有在質押上而僅是在抵押上加以規(guī)定。雖然法律沒有明文禁止房產權利證書的質押，但依據物權法的公示主義原則，任何押物都應該以登記或占有的方式來體現(xiàn)，否則不得對抗第三人。特別是不動產、車船、企業(yè)設備抵押和股票、知識產權質押，我國法律更是明確要求必須以登記作為合同成立的生效條件。所以，不動產權利證書即使可以質押的話也應以進行他項權利登記為必要。該案中B典當行既沒有一直保持對房產證書的留置占有，又沒有辦理該房產的他項權利登記，更沒有在逾期后很長時間內協(xié)商將典產折價并找補房價與典價之間的差額或者將典產公開拍賣以收回典價款等損失，同時一并辦理房屋所有權過戶登記手續(xù)。所以，B典當行只能自己承受未能及時正確主張和行使權利所帶來的不利后果。三、典當合同不得對抗C銀行抵押借款合同A公司與B典當行簽訂的房屋典當合同，雖然當時我國還沒有相關的法律法規(guī)加以調整，但也應該遵循我國民事法律所確定的公平、等價有償、誠實信用、遵守法律和國家政策、維護國家和社會公共利益的基本原則。前已述及，該房產典當合同既不具有典權的占有特征，又不具有典當?shù)馁|押特征，僅有的質押物――房產證書還被欺騙放棄了質押權！更重要的是典當行沒有及時地主張自己的權利。因此也就根本不存在什么優(yōu)先受償權。這在我國擔保法和典當行管理暫行辦法中均有明確的規(guī)定。這些法律、規(guī)章雖在事后頒布，無溯及力，但根據有關司法解釋，在當時沒有規(guī)定的情況下可以參照其規(guī)定進行追溯處理。由于該案件一直延續(xù)到我國城市房地產管理法公布施行后，且之前我國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例、城市房屋產權產籍管理暫行辦法等法規(guī)、規(guī)章和上海、深圳、天津、福建、廣東及珠海等地區(qū)性法規(guī)、規(guī)章均已明確規(guī)定對房屋抵押必須實行他項權利登記。并且，參照最高法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經營案件若干問題的解答》第16條規(guī)定，對前一個抵押合同未辦理抵押登記手續(xù)而又與第三人就同一房地產簽訂抵押合同并辦理了抵押登記手續(xù)的，應當認定后一個抵押合同有效。綜上所述，筆者認為：該案中典當合同是一種以房產證質押形式表現(xiàn)的房產抵押借貸合同。由于B典當行沒有能夠通過合法有效的方式正確行使權利，并且還被A公司惡意欺騙，從而導致C銀行在不知情的情況下以合法形式實行了房產抵押。因此，基于后―抵押借款合同由法院主持達成的A公司與C銀行之間的調解協(xié)議合法有效，應予執(zhí)行。B典當行提出的異議理由是不能成立的。至于B典當行為此遭受的損失只能另行要求A公司賠償。第三篇：營銷案例分析安徽文達信息工程學院10營銷與策劃營銷案例分析作業(yè)營銷案例分析作業(yè)姓名：黃順超班級：10營銷與策劃案例：一、飛利浦在中國的渠道模式二、廈華如何獲美最低終裁三、選名酒？選名牌？學號：52安徽文達信息工程學院10營銷與策劃營銷案例分析作業(yè)一、飛利浦在中國的渠道模式飛利浦有幾種營銷渠道可供選擇？答：飛利浦在中國有一下幾種營銷渠道可供選擇：1)直接建設、掌控主流渠道，再向終端鋪貨的渠道模式（自有渠道的建設）2)在國內外實行代理制、自營共存和區(qū)域總代理制渠道模式（代理制）3)和TCL進行彩電銷售渠道的合作（戰(zhàn)略聯(lián)盟）企業(yè)在選擇渠道時應該考慮哪些因素？答：1)企業(yè)在選擇渠道的時候應該考慮合作伙伴的以下因素：① ② ③ ④ ⑤ 資金實力強；有一定的銷售隊伍；有一定的物流和倉儲能力； 在當?shù)赜幸欢ㄈ嗣}關系；渠道負責人，有一定的經營意識。2)從自身角度出發(fā)應考慮以下因素：① ② ③ ④ ⑤ 1．總體規(guī)模。2．財務能力。3．產品組合。4．渠道經驗。5．營銷政策。飛利浦為何選擇與TCL在渠道上形成戰(zhàn)略聯(lián)盟？答：飛利浦選擇與TCL在渠道上形成戰(zhàn)略聯(lián)盟基于以下考慮：1)飛利浦屬于國際性企業(yè)在中國沒有很好的營銷渠道基礎，和TCL合作可以利用其渠道為自己產品銷售鋪路。2)立即增加自己市場的滲透力度；TCL在中國有強大的市場及營銷渠道，能夠給飛利浦的產品增加市場滲透力度 安徽文達信息工程學院10營銷與策劃營銷案例分析作業(yè)3)4)5)6)可以提升飛利浦在本地，國內或全球的競爭力；可以讓TCL來共享這個研發(fā)的投入，來促進新產品的開發(fā)；通過戰(zhàn)略聯(lián)盟飛利浦可以開發(fā)新產品和新服務，創(chuàng)造新的業(yè)務機會；利浦本身是由于缺人、缺錢或者缺渠道，這樣一來就可以嫁接TCL的資源，拓展市場開發(fā)；7)實現(xiàn)產品多元化； 8)降低成本。自建渠道、代理制和渠道上的戰(zhàn)略聯(lián)盟各有什么優(yōu)勢？答： 各自優(yōu)勢如下： 1)自建渠道： ① 對于用途單一、技術復雜的產品，可以有針對性地按照顧客的要求安排生產，更好的滿足客戶的需求；② 可以加強生產企業(yè)與顧客之間的溝通，便于產品信息和顧客信息的及時順暢傳遞；③ 由于沒有中間環(huán)節(jié)，可以減少商品的流通時間及產品損耗，降低流通費用，使產品價格具有優(yōu)勢；2)代理制：① 代理制可以吸引更多的渠道成員加入，拓展市場的速度較快，從而提高銷售額，但不利于降低資金風險；② 代理商反映的市場信息不一定正確； ③ 代理商不易貫徹廠商的政策；④ 廠商自己投入的人力、財力、物力也不小，風險缺沒有有效降低⑤ 代理商的當?shù)仃P系夠，進入市場初期階段困難度小，而且可運用關系，避免出現(xiàn)逾期催收款；⑥ 大多數(shù)代理商日后的成長空間有限。3)渠道商上戰(zhàn)略聯(lián)盟： ① 創(chuàng)造規(guī)模經濟。② 實現(xiàn)企業(yè)優(yōu)勢互補，形成綜合優(yōu)勢。③ 可以有效地占領新市場。④ 能夠快速有效地實現(xiàn)主導產品的轉移。⑤ 有利于處理專業(yè)化和多樣化的生產關系。安徽文達信息工程學院10營銷與策劃營銷案例分析作業(yè)生產商在哪些情況下需要改進渠道安排？答：生產商在出現(xiàn)以下情況下需要進行渠道安排： 1)營銷渠道結構與當前市場形態(tài)不相符 2)營銷渠道特性與現(xiàn)有產品特點不相符 3)營銷渠道體系與當前市場競爭形勢不相符 4)營銷渠道功能與滿足用戶需求不相符 5)營銷渠道規(guī)模與渠道管理能力不相符飛利浦的渠道調整受哪些因素影響？答：（1）從經營層次上看，同質產品進入同一個銷售渠道時，如果無法進行差異化操作，可能難以達到合作調整的預期目標；（2）從特定市場的規(guī)劃層次上看，其改變可能涉及到增加或剔除某些特定市場營銷渠道；（3）在企業(yè)系統(tǒng)計劃階段，其改變可能涉及到所有市場上進行經營的新方法。安徽文達信息工程學院10營銷與策劃營銷案例分析作業(yè)二、廈華如何獲美最低終裁？ 根據世界貿易組織定義，該如何認定企業(yè)實施傾銷？答：⑴傾銷是指產品以低于正常價值的價格進入另一國的市場。(2)《條例》第3條規(guī)定：“進口產品的出口價格低于其正常價值的，為傾銷。”這一規(guī)定符合關貿總協(xié)定第6條的精神。但是，要準確地把握是否存在傾銷，就必須明確“出口價格”和“正常價值”這兩個概念。對此，《條例》的規(guī)定過于簡單，有疏漏之處。什么是反傾銷？中國企業(yè)如何應對反傾銷？ 《條例》第5條規(guī)定：“出口價格，按照下列方法確定：(一)進口產品有實際支付價款或應當支付價款的價格的，以該價格為出口價格。(二)進口價格沒有實際支付價款或應當支付價款的價格或者其價格不能確定，以該進口產品首次轉售給獨立購買人的價格或應當以對外貿易經濟合作部商海關總署后根據合理基礎所推定的價格為出口價格。關于“正常價值”的規(guī)定，依《條例》第4條，進口產品的相同或者類似產品在出口國市場上有可比價格的，以該可比價格為正常價值，在出口國市場上沒有可比價格的，以該相同或者類似產品出口到第三國的可比價格或者以該相同或者類似產品的生產成本加合理費用、利潤為正常價值。即：存在傾銷，、傾銷對國內產業(yè)造成了實質損害、實質損害威脅或對國內產業(yè)的建立產生了實質阻礙，并且，傾銷和國內產業(yè)遭受的損害存在因果關系。？中國企業(yè)如何應對反傾銷？答：1)反傾銷（AntiDumping）指對外國商品在本國市場上的傾銷所采取的抵制措施。一般是對傾銷的外國商品除征收一般進口稅外，再增收附加稅，使其不能廉價出售，此種附加稅稱為“反傾銷稅”。2)由于企業(yè)是反傾銷的主體，在應對反傾銷的問題上，關鍵要看企業(yè)的表現(xiàn)。企業(yè)應對反傾銷，應注意做好以下幾個方面工作： ① 提高產品質量，增強品牌意識，改變產品形象 ② 加強合作，做到“以銷定產” 安徽文達信息工程學院10營銷與策劃營銷案例分析作業(yè)③ ④ ⑤ ⑥