【文章內(nèi)容簡介】 ） 費用：合計人民幣 5200 元 /月 1）、護管員： 4 人 1000 元 =4000 元 /月（含工資、福利、服裝、裝備） 2）、保潔員： 2 人 600 元 =1200 元 /月（含 工資、福利、服裝、清潔用品及工具） （費用計算方式 =配置人員單價人數(shù)：安管員標準 1000 元 /月人，保潔員標準 600 元 /月人） 人員素質(zhì)： 安管員：男， 30 歲以下，外貌端正， 以上，責任心強，身體素質(zhì)好，復退軍人優(yōu)先。 保潔員：女， 3040 歲，身高 以上，統(tǒng)一服裝，有賓館服務經(jīng)驗或知識。 物管咨詢員： 2440 歲，外貌端正，談吐流利。有豐富的物業(yè)管理專業(yè)知識，有一定的組織協(xié)調(diào)能力。 （以上人員上崗前，須經(jīng)北美物業(yè)崗前培訓考核合格方可上崗） 備注： 以上派駐人員根據(jù)實際工作情況合理分工調(diào)配； 要求貴方配置 3 部對講機； 要求貴方提供工作間及工具存放室 1 間； 舉行大型銷售活動時，我方相應增派人員以支持、協(xié)助。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 18 頁 共 35 頁 十七、日常管理運作 全面推行 XXXX 公司導入 ISO9001 質(zhì)量管理體系及參照《住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務等級指導標準》二級標準進行小區(qū)內(nèi)日常服務包括：機電運行、治安、車輛、清潔、綠化、綜合事務、設施維護保養(yǎng)管理。 1．財務管理 工作內(nèi)容：處理公司往來賬目，催繳、收取各類費用 2．綜合事務管理 工作內(nèi)容：房屋的租賃、裝修巡視、投訴處理、代辦服務、信息反饋及會所管理。 治安、消防、車輛管 理、監(jiān)控： 工作內(nèi)容：公共秩序、消防設施；違章行為、車輛出入停放、處理突發(fā)事件。 檢查項目： 查閑雜可疑人員 查違章停車； 查漏水、漏電現(xiàn)象； 查高空拋物、亂扔垃圾現(xiàn)象； 查破壞綠化、損壞公物、占用通道現(xiàn)象； 查房屋本體設施、公共設施、消防設施完好情況； 4．保潔管理： 工作內(nèi)容：道路清掃、樓道清掃、垃圾清運。 道路清潔：循環(huán)清掃；每月用水沖刷一次； 樓道保潔：清掃 1 遍 /2 天； 垃圾清運：清運 2 次 /天（裝修垃圾除外）；。 檢查項目：排水溝；停車場、景觀小品、車棚；垃圾箱、化糞池；污、雨水井；宣傳欄、標識；樓 面、樓梯、走廊、樓道燈具；墻面、窗、門、消防栓、管線電表箱、滅蚊蠅。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 19 頁 共 35 頁 5．綠化養(yǎng)護管理： 工作內(nèi)容：澆水、修剪、清潔； 工作要求：澆水（根據(jù)氣候而定）；定期修剪；清掃：（ 1 次 /3 天）。 工程維修管理 工作內(nèi)容：處理小區(qū)內(nèi)公共設施設備的維修及業(yè)主的報修； 工作要求：小修不超過 3 小時，較難維修不超過 3 天；重大維修雙方協(xié)商日期完成，并及時跟蹤驗證。 屋面：每年作回訪檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損滲漏及時修補。 公共設施： A．室外污水系統(tǒng)每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修補； B．停車場：每天檢查一次； C．暗溝：每周檢查 1 次，隨壞隨修； D．公共區(qū)域照明燈：每周檢查 1 遍，即壞即換。 機電設備運行與保養(yǎng) 主要內(nèi)容： 1）負責水電的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄。 2）負責對小區(qū)內(nèi)設施、設備進行全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 檢查項目：電梯機組、二次供水系統(tǒng)、低壓配電箱、智能化系統(tǒng)、消火栓、干粉滅火器、小區(qū)停車管理系統(tǒng)。 第四章 管理措施 十七、擬采取的主要管理措施 全面導入 ISO9001 質(zhì)量管理體系。 維護生活秩序。采取人防、技防和宣傳相結合的原則，確保小區(qū)隨時處于安全狀態(tài)。 1） 加強制度落實，明確責任，整個小區(qū)實行 24 小時全方位巡xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 20 頁 共 35 頁 視； 2）加強車輛管理采用出入證的管理方式。 清潔衛(wèi)生，采取定時和循環(huán)清潔方式。 綜合管理。與業(yè)主簽訂管理協(xié)議和消防責任狀，將“秩序、衛(wèi)生、綠化、消防” 責任明確給業(yè)主，從制度上制約、規(guī)范、強化監(jiān)督，保證整體環(huán)境的統(tǒng)一有序。 溝通與住戶之間的聯(lián)系，多渠道開展宣傳活動。編制《 XXXX 住宅小區(qū)住戶手冊》《 XXXX 住宅小區(qū)裝修指南》，介紹 XXXX 公司的服務宗旨及管理處可提供的服務項目，物業(yè)管理各項法規(guī)、住戶須遵守的管理規(guī)定等。 開展豐富多彩的社區(qū)文 化活動。如舉辦游園、青年酷賽、書畫比賽等活動，塑造“ XXXXX”青年社區(qū)大家庭的觀念等，逐步把物業(yè)管理要求化為住戶的自覺行動，使住戶成為物業(yè)管理的直接或間接參與者，提高小區(qū)的物業(yè)管理水平。 大力發(fā)展公共關系。與市、區(qū)房管局、工商、稅務、公安、水電管理和小區(qū)管理會等行政業(yè)務主管部門的公共關系，建立一套單位互通信息網(wǎng)絡。 第五章：其它 一、 物業(yè)管理服務費于本物業(yè)交付使用之日起按月計收。物業(yè)開始交付使用后，因貴方原因未按時交付業(yè)主的物業(yè)，其物業(yè)管理服務費由貴方按實際面積依照服務標準的 50%向我方交納。 二 、 屬業(yè)主和開發(fā)商的場地 屬開發(fā)商的停車場收費的交付我方代為管理，除去人員和場地管理成本費用，其盈利按 50%利潤分成。 屬業(yè)主的停車場按 50 元 /車庫月收取管理費 三、 單體房屋應減少衛(wèi)生死角，各單元應增設保潔用水； 四、 管驗收前達到四通標準。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 21 頁 共 35 頁 第六章 附 件 附件一： 江西省計委、江西省建設廳 關于印發(fā)《江西省物業(yè)管理服務收費辦法》的通知 贛計商價字 [2020]766 號 各設區(qū)市物價局、房地產(chǎn)行政主管部門： 為了適應物業(yè)管理服務行業(yè)不斷發(fā)展的需要，進一步規(guī)范其收費行為，根據(jù)《中華人民共和國價格 法》的有關規(guī)定，在總結 和完善《江西省城市物業(yè)管理服務收費辦法》的基礎上，重新修訂了《江西省物業(yè)管理服務收費管理辦法》現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)的問題，請及時上報省計委、省建設廳。 附件： 江西省物業(yè)管理服務收費管理辦法 江西省物業(yè)管理服務收費標準 專項服務收費分攤方式 江西省物業(yè)管理服務收費申報審批表 江西省發(fā)展計劃委員會 江西省建設廳 2020 年 7 月 30 日 附件 1： 江 西省物業(yè)管理服務收費管理辦法 第一章 總則 第一條 為加強全省物業(yè)管理服務收費管理，規(guī)范收費行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，建立物業(yè)管理 優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的競爭機制，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《國務院批轉國家計委關于加強房地產(chǎn)價格調(diào)控加快住房建設意 見的通知》 (國發(fā) (1998)34 號 )精神和《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定，特制定本辦法。 第二條 經(jīng)工商行政管理機關登記注冊，并已獲得省以上建設行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，在本省范圍內(nèi)從事物業(yè)管理服務并收取 費用的，應遵守本辦法。 第三條 本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及其相關設施、設備、場地等。 本辦法所稱業(yè)主，是指居住小區(qū)物業(yè)的所有權人。 本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。 本辦法所稱物業(yè)管理服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委員會 (或物業(yè)業(yè)主 )、使用人委托，按物業(yè)管理服務合同或協(xié)議對已建成投入使用的各類房屋及其相關設施、設備、場地等進行公共性服務、專項性服務以及提供其它與使用人生活相關的公眾代辦性服務、特約服務及多種經(jīng)營服務時按規(guī)定收取的費用。 第四條 各級人民政府價格主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務收費的主管機關。各級人民政府房xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 22 頁 共 35 頁 地產(chǎn)行政主管部門要協(xié)同政府價格主管部門加強對物業(yè)管理服務收費的監(jiān)督、管理和指導。 第二章 物業(yè)管理服務規(guī)定 第五條 物業(yè)管理服務的范圍主要有： (一 )公共性服務。主要包括：物業(yè)管理范圍內(nèi)的房屋建筑與裝修管理、公共設施、設備的日常養(yǎng)護與維護、交通管理、消防管理、安全秩序管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、公共停車場管理等。 (二 )專項性服務。主要包括：電梯、轉供電、二次供水和中央空調(diào)等房屋設備運行服務。 (三 )其它特約性服 務。主要包括代辦性服務、特約服務和多種經(jīng)營性服務。 第六條 房屋共用部位、共用設施、共用設備保修期滿后的大修、更新、改造費用從共用部位、共用設施設備維修基金 (以下簡稱 “維修基金 ”)中列支，維修基金的籌集、使用按《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》及國家有關規(guī)定執(zhí)行。 第七條 物業(yè)的維護、養(yǎng)護責任與費用劃分： (一 )室內(nèi)部分，由物業(yè)業(yè)主、使用人負責維修，費用自理。 (二 )房屋的共用部位、共用設備、共用設施保修期滿后的日常維修、養(yǎng)護，由物業(yè)管理企業(yè)負責，其費用從物業(yè)管理公共性服務費中列支。 (三 )物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)室外水、電、煤氣、消防、通訊等到管線的維修及綠化、垃圾、路燈、道路等物業(yè)管理分工按《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》有關規(guī)定執(zhí)行。 (四 )人為造成共用設施損壞的 ,由損壞者負責修復 。造成損失的，應負賠償損失的責任。 第三章 物業(yè)管理服務收費 第八條 物業(yè)管理服務收費屬經(jīng)營性服務收費，應當遵循合理、公開、公平以及與管理水平相適應的原則，既要考慮物業(yè)管理成本的補償和合理利潤，又要考慮物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的經(jīng)濟承受能力。 第九條 物業(yè)管理服務收費應當根據(jù)所提供服務的性質(zhì)、內(nèi)容、特點等不同情況 ，分別實行政府定價、政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。 第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共性服務費實行政府定價。專項性服務收費，實行政府指導價。 業(yè)主、使用人因房屋裝修產(chǎn)生的垃圾 ,原則上應由業(yè)主 (使用人 )自行清運，需由物業(yè)管理企業(yè)清運的 ,其垃圾清運收費標準由同級價格主管部門制定。實行專項物業(yè)管理服務收費應依據(jù)附件三規(guī)定計算，每月?lián)嵎謹偸杖?；管理區(qū)內(nèi)路燈、樓梯間照明等共用電費在公共性服務費中列支，不得另行向業(yè)主或使用人分攤。 第十一條 物業(yè)管理企業(yè)提供的其它特約性服務，除政府價格主管部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準外，收費實 行市場調(diào)節(jié)價。 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)管理服務收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)際提供的服務事項和費用開支情況與物業(yè)業(yè)主、使用人代表協(xié)商議定。并將收費項目和收費標準報同級價格主管部門備案。 第十二條 實行政府定價和政府指導價的物業(yè)管理服務收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際提供的服務項目和各項費用開支情況，向同級價格主管部門申報。 第十三條 物業(yè)管理公共性服務費用主要由如下一些項目構成： (一 )管理、服務和維修人員的工資和按規(guī)定提取的福利費及社?；穑? (二 )共用部位、共用設施、共用設備日常運行 .維修、保養(yǎng)及公共場所照明、路燈、節(jié)日 ?燈飾等公用水電費。 (三 )綠化養(yǎng)護費； xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 23 頁 共 35 頁 (四 )公共環(huán)境清潔衛(wèi)生費； (五 )安全保衛(wèi)費 (六 )辦公費； (七 )直接用于管理區(qū)物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費 。 (八 )法定稅金 。 (九 )其它為管理而發(fā)生的合理支出； (十 )合理利潤 (普通住宅最高不超過 10％，高級公寓、別墅區(qū)、寫字樓、商住樓、營業(yè)樓和大型商品交易市場不超過 15％計取利潤 )。 第十四條 實行政府定價和政府指導價的物業(yè)管理服務收費，實行統(tǒng)一領導，分級管理： (一 )凡在省工商行政管理局登記注冊及省外在昌的物業(yè)管理企業(yè)的收費等級和收費標準由省級價格主管部門審批； (二 )凡在設區(qū)市、縣工商行政管理局登記注冊的物業(yè)管理企業(yè)收費等級和收費標準，分別由設區(qū)市、縣價格主管部門核定。 (三 ) 省直單位后勤服務中心下屬物業(yè)管理企業(yè)屬政府定價和政府指導價的物業(yè)管理服務收費，由主管機關審核蓋章后，報省價格主管部門核定。 第十五條 新建住宅區(qū)的政府定價和政府指導價物業(yè)管理服務收費，可由有管理權限的價格主管部門先行核定試行標準，一年內(nèi)有效。試行期滿，再按考核評定的 等級收費。 第十六條 物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委員會 (或業(yè)主 )委托管理物業(yè)，其收費標準，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的服務項目、服務量和服務深度等實行分等定級，按不同等級實行不同收費