【文章內(nèi)容簡介】 拆遷費用：貨幣補償、實物補償（回遷、搬遷）。目前較多采用貨幣補償方式。土地出讓金：指市縣級人民政府土地行政主管部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者按規(guī)定的標準向國家繳納的土地出讓的全部價款六、土地的使用年限住房用地70年、工業(yè)用地50年、科教、文體、衛(wèi)生用地50 年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年、綜合或其他用地50年第二節(jié)房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)按房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)可分為：商品房、公房、經(jīng)濟適用房，已購公房。什么是商品房商品房原是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)批準用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。商品房按銷售對象可分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物什么叫經(jīng)濟適用房國家為照顧中低收入居民購房而實施優(yōu)惠措施，建造經(jīng)濟適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發(fā)商使用的，這就是經(jīng)濟適用房價格低的主要原因。經(jīng)濟房的價格一般比商品房便宜，但是位置相對較偏，而且需提供較多證明，審批后才能購買，房號很不容易獲得。經(jīng)濟時用房在5年內(nèi)不得買賣，5年后買賣需補差價（按當(dāng)時房價，政府在有個估價，按估計補差價）。根據(jù)北京市的規(guī)定：職工個人購買的經(jīng)濟適用房，房屋產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書，即可依法進入二級市場上市交易。上市后，其收益全部歸個人所有。這就是說，經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)證書所擁有的權(quán)利和普通商品房基本一樣，惟一不同的是，經(jīng)濟適用房在出售時，購買人要按經(jīng)濟適用房所在地標定地價的10％交納土地出讓金，沒有標定地價的，土地出讓金的價款暫按房屋售價的3％交納。這樣，在辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后，購買人所得到的就是普通商品房的產(chǎn)權(quán)證書，再次交易的時候，就無需交納土地出讓金了。什么是公房公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。包括軍產(chǎn)房、校產(chǎn)房、央產(chǎn)房等。使用權(quán)房住戶對房屋通過租賃的方式取得房屋的使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，俗稱使用權(quán)房。目前使用權(quán)房主要有兩種，一是租賃公有住房；二是以市場價格租賃單位和私人的房屋。前一種是計劃經(jīng)濟體制下，由政府和企事業(yè)單位向居民和職工提供的帶有福利性質(zhì)的住房，近一、二年出臺的差價換房的有關(guān)辦法，主要是針對前一種使用權(quán)房，即公有住房。后一種使用權(quán)房完全是市場經(jīng)濟下的租賃行為。單位產(chǎn)權(quán)房(或系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房)不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。已購公房又稱房改房。是指本市職和公有住房的承租人或年滿18歲以上的同住成年人工自1994年以來，按照出售公有住房方案購買的公有住 房。除對正、副局級在職干部和校園內(nèi)、部隊營防區(qū)域內(nèi)以及戶籍凍結(jié)地區(qū)等的已購公房有限制規(guī)定外，凡取得房地產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證的，均可上市出售。第三節(jié)：房產(chǎn)市場分類及房屋預(yù)售條件市場分類：房地產(chǎn)一級市場w 指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計劃，采用協(xié)議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場；房地產(chǎn)二級市場w 指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個人的市場；如:①向發(fā)展商購買的商品房；②企事業(yè)單位房改出售給本單位職工的福利房、微利房；③市區(qū)住宅局出售的福利房或微利房。房地產(chǎn)三級市場w 指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場；如:房地產(chǎn)買賣、贈與、交換、繼承，人民法院判決、裁定的強制性轉(zhuǎn)移等等房屋預(yù)售所需五證兩書”：五證按獲取的先后順序排列：建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證；國有土地使用權(quán)證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)工程施工許可證；商品房預(yù)（銷）售許可證。兩書：商品房質(zhì)量保證書：主要約定了保修年限、保修方式等 商品房使用說明書：介紹額定電流、主體結(jié)構(gòu)、各部件在使用中應(yīng)注意的問題。預(yù)售的條件：⑴已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得了國有土地使用權(quán)證。⑵持有其余三證。⑶按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付期限。濟南市規(guī)定，多層建筑必須主體完工后方可申請商品房預(yù)售許可證第三節(jié) 專業(yè)名詞一、房屋類型的分類：按建筑材料分為：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)a、磚木結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。磚墻、木柱建造的b、磚混結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造c、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造d、鋼結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。按建筑物類型分為：板樓、塔樓、其他按房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分為：平層、錯層、躍層、復(fù)式二、小區(qū)小區(qū)占地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積小區(qū)建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值即項目總建筑面積與項目總用地面積的比值。綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率即項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。三通一平:是指水通、電通、路通及場地平整；五通一平:通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地七通一平:指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整；配套設(shè)施：指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。例：銀行、交通、醫(yī)院、學(xué)校等。三、房屋內(nèi)部建筑面積：住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的總建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽臺建筑面積公攤面積：指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算住宅的開間：住宅的開間就是住宅的寬度。在住宅設(shè)計中，住宅的寬度指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另外一面墻皮之間的實際距離?！?，規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性住宅的進深：是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。進深大的住宅可以有效節(jié)約用地。但為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求，不能任意地擴大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設(shè)計的住宅進深過大，就使住房成為狹長形，距離門窗較遠的室內(nèi)空間自然光線不足。住宅的層高：是指下層地版面或樓板面到上層樓板下表面之間的距離，也就是一層房屋的高度。住宅的凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高—樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。玄關(guān) ：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所地下室：地下室頂板的底面標高高于室外地面標高的稱半地下室，即房間地面低于室外設(shè)計地面的平均高度大于該房間平均凈高1/3，且小于等于1/2 者。這類地下室一部分在地面以上，可利用側(cè)墻外的采光井解決采光和通風(fēng)問題。地下室頂板的底面標高低于室外地面標高的，稱為全地下室。影響房屋價格的因素：? 房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）? 房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等? 小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、美容院等）? 小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）? 房屋的市場價格定位? 房屋的供需狀況? 物業(yè)管理公司的口碑? 房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少? 政府因素、土地價格的變動 ? 其它因素二手房交易市場：（4個階段）1999年前，主要以房屋使用權(quán)的換置為實際房屋交易方式19992001年，北京市逐步放開二手房市場，可上市交易二手房數(shù)量逐漸上升20012003年，經(jīng)濟適用房開始可上市交易，市場中相關(guān)經(jīng)紀公司數(shù)量開始攀升2003年至今，國家對二手房交易市場政策逐漸調(diào)整，部分政策得到積極調(diào)整，央產(chǎn)房可上市交易不能正常上市出售的房屋范圍：，產(chǎn)權(quán)共有人不同意出售的 ，且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的 ，已列入拆遷公告范圍的 修費用的，或者違反固定 利用公款超標準裝修，超標準部分未按規(guī)定退回或者補足房價 款及裝修費用的、法規(guī)及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的 第四篇：第二部分：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)教材 精簡版分為三個大部分： l 房地產(chǎn)基本制度與政策 l 房地產(chǎn)相關(guān)知識 l 房地產(chǎn)常用概念解釋三、國有土地使用權(quán)出讓國有土地使用權(quán)出讓的概念：國有土地使用權(quán)出讓: 是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓的方式和年限：1)依據(jù)1990年頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，國有土地使用權(quán)出讓的四種方式：178。 招標 178。 拍賣 178。 掛牌 178。 協(xié)議2)土地使用權(quán)的出讓年限：178。 居住用地：70年 178。 工業(yè)用地：50年178。 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年 178。 商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年 178。 綜合用地或其他用地：50年“區(qū)位”是指某一房屋的地理位置是，主要包括在城市或區(qū)域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所（如市中心、機場、港口、車站、政府機關(guān)）的距離，周圍環(huán)境、景觀等?商品房交付使用：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人，并提供兩書一表，兩書即《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，一表即《商品房竣工驗收備案表》《住宅使用說明書》是對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位部件的的類型、性能、標準等的說明。注：住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應(yīng)附于《住宅使用說明書》中。房地產(chǎn)交易管理制度商品房銷售管理：商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價款的行為。：178。 土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；178。 投入開發(fā)建設(shè)資金占工程建設(shè)總投資比例符合規(guī)定條件的證明； 178。 工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明；178。 商品房預(yù)售方案（應(yīng)包括商品房位置、面積、竣工日期、分層平面圖）； 178。 商品房預(yù)售許可申請書；178。 開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；：1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得《土地使用證書》； 2)持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》；3)投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；4)已辦理預(yù)售登記，并取得《商品房預(yù)售許可證》：1)不應(yīng)分攤的建筑面積包括：216。 獨立使用的地下室、車棚、車庫； 216。 作為人防工程的地下室、避難室（層）； 216。 用作公共休憩、綠化等場所的架空層； 216。 為建筑造型而建、但無實用功能的建筑面積；216。 建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連，為多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房，以及建在幢外不相連，為本幢或多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房均作為不應(yīng)分攤的共有建筑面積。2)應(yīng)分攤的建筑面積包括：216。 作為公共使用的電梯井、管道井、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)用房等以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；216。 單元與共有建筑之間的墻體水平投影面積的一半，以及外墻（包括山墻）水平投影面積的一半。物業(yè)管理制度一、物業(yè)與物業(yè)管理、設(shè)施和相關(guān)場地。