【文章內(nèi)容簡介】 “五證”的名稱和發(fā)證機(jī)關(guān)，其實(shí)也不必記那么多。您購房時(shí)只需看一下《國有土地規(guī)劃許可證》和《開工證》這“兩證”就行了。因?yàn)槿绻_發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規(guī)劃許可證》和《開工證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項(xiàng)目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開發(fā)的商品房進(jìn)入市場交易的資格。什么是現(xiàn)房：所謂現(xiàn)房，是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)權(quán)證的商品房，消費(fèi)者在這一階段買商品房時(shí)應(yīng)簽訂《商品房買賣合同》。什么是期房：所謂期房，是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始到取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，在這一期間內(nèi)的商品房即為期房。消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)，應(yīng)簽訂《商品房預(yù)售合同》。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。露臺：一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。房屋的基底面積：房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。居住面積：住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占的水平面積。住宅的公用面積：住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便，正常交往，保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開始商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}，計(jì)算方法在下面單獨(dú)介紹。住宅的輔助面積：輔助面積是指住宅建筑各層平面中不直接供住戶生活的室內(nèi)空間凈面積，包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。使用面積：住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反映住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。房屋的建筑面積：房屋的建筑面積是指建筑物各層外墻（或外柱）外圍以內(nèi)水平投影面積之和。房屋的建筑面積包括使用面積和公共面積二個部分。單元式住宅：單元式住宅，又叫梯間式住宅，是以一個樓梯為幾戶服務(wù)的單元組合體，一般為多、高層住宅所采用。單元式住宅的基本特點(diǎn)：（1）每層以樓梯為中心，每層安排戶數(shù)較少，一般為24戶，大進(jìn)深的每層可服務(wù)于58戶，住戶由樓梯平臺進(jìn)入分戶門，各戶自成一體。（2）戶內(nèi)生活設(shè)施完善，即減少了住戶之間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。（3）建筑面積較小，可以標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理。（4）仍保留一定的公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道，保持一定的鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。單元式住宅一經(jīng)建造使用，便被社會所接受，產(chǎn)推廣到世界大多數(shù)國家和地區(qū)。公寓式住宅：公寓式住宅是相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。SOHO（家庭辦公）：SOHO（家庭辦公）一詞起源于八十年代的紐約，因藝術(shù)家云集而名，那里風(fēng)情獨(dú)特，有紐約最另類和最有品味的商店、畫廊和餐廳。后來有日本人在建筑中引用了SOHO這個詞，即是“Small Office Home Office”的縮寫，意為小型的、家庭的辦公室。在中國，在現(xiàn)代城沒有講SOHO（家庭辦公）這個故事之前，這個概念還從未作為一個建筑形式出現(xiàn)過，因此，SOHO現(xiàn)代城是北京第一家得到正式認(rèn)可的SOHO（家庭辦公）型建筑。在北京，被稱為SOHO一族的自由職業(yè)者和居家辦公者也越來越多，比如記者、作家、經(jīng)紀(jì)人、攝影師、計(jì)算機(jī)編程員等，還有一些正在起步和發(fā)展階段的公司和一些規(guī)模不大的公司，如廣告公司、設(shè)計(jì)工作室、律師、會計(jì)師事務(wù)所、外國住京辦事處等，在網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代，他們的行為方式確定了他們需要自由的工作時(shí)間，自在的做事方法，而隨著電子網(wǎng)絡(luò)對人們生活的進(jìn)一步侵占，是應(yīng)他們的需要而問世的：花買一套房子的錢既可得到工作和生活這兩種需求的滿足。住宅的套型和戶型：“套型”是指一個家庭獨(dú)立使用的居住空間范圍。通俗的講，就是指每家所用的住宅單元的面積大小。住宅的“套型”也就是滿足不同戶型家庭生活的居住空間類型。對于住宅套型的大小，一般都是用使用面積指標(biāo)來規(guī)定。根據(jù)1987年7月頒布的《城填住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，住宅的面積標(biāo)準(zhǔn)分為：小套（每套使用面積不少于18平方米）；中套（每套使用面積不少于30平方米）；大套（每套使用面積不少于45平方米）。規(guī)定了不同住宅套型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。但隨著住房商品化的房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其他住房的住宅套型標(biāo)準(zhǔn)正趨于市場化。需要提到的是，在新的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范未實(shí)行之前，住宅戶型面積指標(biāo)是以“室”來劃分的，“室”一般是居住建筑中的居室和起居室。通常來說，住宅中不少于12平方米的房間稱為一個“一室”，612平方米房間稱為半“室”，小于6平方米，一般不算“間”數(shù)或“室”數(shù)，因而，住宅戶型又可分為一室戶、一室半戶、二室戶、二室半戶、三室戶、多室戶等。躍層復(fù)式如何區(qū)別，面積怎么算：躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好是一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較普通住宅（普通住宅通常為2。7米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。這種住宅在香港較多，主要是由于空間極其缺乏而產(chǎn)生。計(jì)算這兩類住宅的面積方法是：躍層住宅如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層的建筑面積或使用面積相加之和。如果躍層部分的高度不夠一個完整的層高，可以參照北京市計(jì)算住宅使用面積的規(guī)定進(jìn)行計(jì)算，其中明確指出了屋頂使用面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：利用坡屋頂作為使用房間時(shí)，除必要的衛(wèi)生條件（盥洗、便溺、采光、通風(fēng)）外，還應(yīng)同時(shí)具備以下兩個條件，才能計(jì)入使用面積：（含）；使用房間凈面積的一半（含）（含）。滿足上述條件的房間其凈面積可全部計(jì)入使用面積。（含）部分不足總面積的2倍計(jì)入使用面積。建筑質(zhì)量缺陷管理體系：20世紀(jì)70年代提出了零缺陷理論。在質(zhì)量定義方面，零缺陷理論認(rèn)為質(zhì)量就是符合要求；在系統(tǒng)方面，零缺陷理論以預(yù)防為主；在標(biāo)準(zhǔn)上，零缺陷理論推行的是零不良；在衡量品質(zhì)狀況時(shí)候用的是缺陷導(dǎo)致的成本增加值。在我國，因?yàn)榻ㄖ|(zhì)量低劣，每年造成經(jīng)濟(jì)損失1000億元。建筑質(zhì)量是品牌樓盤的靈魂，創(chuàng)造一個品牌樓盤，不能沒有質(zhì)量的支撐；樓盤的品質(zhì)對促進(jìn)樓宇營銷有著極大的作用。因此，必須像保護(hù)眼睛一樣來對待樓盤的質(zhì)量。質(zhì)量不好的樓盤會直接影響銷售，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)的整體失敗。土地使用權(quán)期滿的法律后果：土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無現(xiàn)取得。土地使用權(quán)期滿后，土地使用者需要續(xù)期的，可以申請續(xù)期?？蚣芙Y(jié)構(gòu)住宅：框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。磚混結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。也有其他尺寸的異型粘土磚，如空心磚等?！盎臁敝傅氖怯射摻?、水泥、水按一定的比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在56層以下。開間：即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱為開間。~。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。進(jìn)深：是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅具有良好的自然采用和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定5米左右，不能任意擴(kuò)大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)自然光線不足。層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面之間的距離。躍層式住宅：躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點(diǎn)是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補(bǔ)，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。復(fù)式住宅：復(fù)式住宅是受躍層住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（，），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又實(shí)用的特點(diǎn)，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨(dú)立，又達(dá)到了相互照應(yīng)的目的。變頻供水：就是取消了屋頂水箱，居民生活用直接來自設(shè)立在小區(qū)的變頻泵房輸入，從而進(jìn)一步大大提高了水質(zhì)量。其另一附帶的好處是，由于不設(shè)屋頂水箱，也使得開發(fā)商在設(shè)計(jì)樓盤外形上更為簡潔，在視覺上更為諧調(diào)美觀。從而出使整個小區(qū)在總體景觀布置上形成新的特色。隨著住宅開發(fā)的不斷深化，隨著城市供水管網(wǎng)設(shè)備的不斷增加增壓和技術(shù)上的不斷進(jìn)步，可以說，變頻供水將成為住宅開發(fā)在完善供水配套質(zhì)量上的發(fā)展趨勢，也是提高居住區(qū)配套檔次和提高居民生活質(zhì)量的重要方面。同時(shí)，先進(jìn)的供水方式也將成為提升住宅品位的重要因素之一。有關(guān)櫥柜的專用名詞：現(xiàn)代家庭越來越注重空間的舒適，定做成套櫥柜的家庭也越來越多了。您知道有關(guān)櫥柜的一些專用名詞的含義嗎？記下它們，在您和櫥柜廠商談的時(shí)候會用得上。櫥柜：又稱“家庭廚房家具”、“廚具”等，是家庭廚房內(nèi)集燒、洗、儲物、吸油煙等綜合功能于一身的家庭民用設(shè)施。櫥柜：所謂“歐化”，即“歐洲風(fēng)格的櫥柜”，目前市場上的各種品牌櫥柜，都具有一個共同點(diǎn)，即趨向于學(xué)習(xí)歐洲流派和風(fēng)格。功能配件：指煤氣灶、抽油煙機(jī)、烤箱、水槽、龍頭等各具使用價(jià)值的、必備的配件。鋁背墻：又稱“擋水墻”，廣泛用于防火板臺面與墻體的結(jié)合部，既有裝飾作用，又能阻擋水跡滲透。德國乃至歐洲各櫥柜專業(yè)公司，普遍采用鋁背墻的裝飾方法。實(shí)心板臺面：是以高分子實(shí)心板為原料，經(jīng)裁、銑、鉆、磨、拋等工藝后，制成的櫥柜臺面，稱實(shí)心板臺面（亦稱人造大理石）。五金件：泛指櫥柜專用的鉸鏈、滑軌、連接件等。配飾件：泛指櫥柜專用的踢腳板、壓頂線、門飾、上柜吊桂件等。調(diào)整腳：是櫥柜底部的支撐腳，每個箱體裝有四套調(diào)整腳，既能支撐整套櫥柜與地面架空防潮，又能調(diào)節(jié)櫥柜水平。上柜吊桂件：是吊柜吊掛在墻上的專用掛件，吊柜上部二端均配有吊桂件。毛房設(shè)計(jì)：櫥柜基礎(chǔ)工程尚未完成前所做的基本設(shè)計(jì)方案。凈房設(shè)計(jì)：已經(jīng)完成廚房裝修基礎(chǔ)工程所做出的最終方案設(shè)計(jì)。中期服務(wù)：在櫥柜質(zhì)量保修期限內(nèi)，主動上門服務(wù)、以解決可能發(fā)生的局部質(zhì)量問題。售后服務(wù)：一般指櫥柜安裝完畢后，櫥柜公司啟動的質(zhì)量保護(hù)維修程序。商品房銷售中公用建筑面積如何計(jì)算：公用建筑面積分?jǐn)偟幕驹瓌t：（一）商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。每套商品房?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按其套內(nèi)建筑面積占該幢樓各套套內(nèi)建筑面積之和的比例確定。（二）為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。（三）公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，任何人不得侵占或改變原設(shè)計(jì)的使用功能。這個原則簡單地講，就是：按面積比例分?jǐn)?，誰受益誰分?jǐn)?，分錢不分地。凡是參加分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。根據(jù)該《規(guī)定》六條可以參加分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e具體包括：大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防過道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工作休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房，以及部分公用墻體的面積，具體指的是套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。另外，其他的購房人受益的非經(jīng)營性用房，根據(jù)情況也可以參加分?jǐn)?，但必須在銷（預(yù)）售合同中特別寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。根據(jù)規(guī)定：不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空產(chǎn)間包括：作為人防工程的地下室、倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐房、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空產(chǎn)以及售房單位自營、自用的房屋。當(dāng)您購買的樓房中，有一整層、整門被一家買走時(shí)，這家的銷售面積中就包括本層或本樓門公用建筑面積的，因此這家不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分?jǐn)?，?dāng)然，別人也不用分?jǐn)偹墓媒ㄖ娣e。而除此之外的公用建筑面積，大家還都要參加分?jǐn)偂４藯l應(yīng)結(jié)合南京市具體規(guī)定。錯層：是繼前幾年的復(fù)式、躍層之后，目前比較流行的房屋戶型結(jié)構(gòu)。普通住宅是一層一層建筑的，而這種錯層是樓上樓下兩戶或兩戶以上的房間互相咬合，彼此交錯，使各自的房屋結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化。新穎、變化是錯層帶給人們的喜悅，而一部分走廊空間移進(jìn)屋里，又使這種房子的使用率偏低。人們?yōu)榍笮赂冻龅拇鷥r(jià)就是多花幾個平方米面積的錢。蝶式住宅有什么特點(diǎn)：蝶式住宅準(zhǔn)確地講是改良型的塔樓，因