【文章內(nèi)容簡介】 畫圖和地上放線，都要先從軸線入手，它是建筑物的控制線，凡是承重構(gòu)件如承重墻、柱子、梁、屋架等都要用軸線定位。中心線——對(duì)稱形的物體一般都要畫中心線，它與軸線都要用細(xì)點(diǎn)畫線表示。紅 線——規(guī)劃部門批給建設(shè)單位的占地面積，一般用紅線圈在圖紙上，產(chǎn)生法律效力。：建筑結(jié)構(gòu)類型是以建筑的承重結(jié)構(gòu)或構(gòu)件所選用材料與制作方式、傳力方式的不同而劃分，一般分為四種。磚混結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的豎向承重構(gòu)件是磚墻，水平的構(gòu)件為鋼筋混凝土樓板及屋面板。這種結(jié)構(gòu)房間小，層數(shù)底，一般用于多層建筑中?？蚣芙Y(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的承重部分由鋼筋混凝土或鋼材制作的梁，板，柱形成的骨架，墻體只起圍護(hù)和分隔作用。這種結(jié)構(gòu)空間分割靈活，可用于多層和高層建筑中。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的豎向承重構(gòu)件和水平承重構(gòu)件均采用鋼筋混凝土制作，施工時(shí)可以在現(xiàn)場澆注也可以在工廠預(yù)制現(xiàn)場吊裝。這種結(jié)構(gòu)可以用于多層建筑和高層建筑。空間結(jié)構(gòu)：它包括懸索結(jié)構(gòu)；網(wǎng)架結(jié)構(gòu)；殼體結(jié)構(gòu)；折板結(jié)構(gòu)；供結(jié)構(gòu)等形式。這種結(jié)構(gòu)多用于大跨度的公共建筑中。如體育場，大劇院，航空港等。：建筑層數(shù)是房屋的實(shí)際層數(shù)的控制指標(biāo)，但多與建筑總高度共同考慮。住宅建筑的13層為低層；46層為多層；79層為中高層；10層以上為高層。公共建筑及綜合性建筑總高度超過24米為高層建筑，底于24米為多層建筑。建筑總高度超過100米時(shí)，不論其是居住建筑或是公共建筑均為超高層建筑。聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)事務(wù)部于1974年真對(duì)當(dāng)時(shí)世界高層建筑的發(fā)展情況，拔高層建筑劃分為四種類型。A低高層建筑：層數(shù)為916層，建筑總高度為50米以下的建筑物。B中高層建筑：層數(shù)為1725層，建筑總高度為5075米的建筑物。C高高層建筑：層數(shù)為2640層，建筑為總高度75100米的建筑物。D超高層建筑：層數(shù)為40層以上，建筑為總高度100米以上的建筑物。：無機(jī)材料金 屬 材 料黑色金屬：鋼、鐵有色金屬：銅、鋁等及其合金非 金 屬 材 料天然材料：沙、石、各種巖石制品燒結(jié)與熔融制品：粘土磚、陶瓷、玻璃等膠凝材料：水泥、石膏、石灰、水玻璃、水泥混泥土、砂漿、硅酸鹽水泥制品等 有機(jī)材料植物類材料木材、竹材及其制品高分子材料塑料、涂料、膠粘劑等瀝青及其制品石油瀝青、煤瀝青、瀝青制品復(fù)合材料無機(jī)材料基復(fù)合材料鋼筋混泥土、鋼纖維混泥土等有機(jī)材料基復(fù)合材料瀝青混泥土、膠合板、纖維板等 建筑材料是建筑的物質(zhì)基礎(chǔ)，它的性質(zhì)、質(zhì)量、品種和價(jià)格等直接關(guān)系到建筑物的結(jié)構(gòu)形式、建筑功能質(zhì)量和建筑造價(jià)。根據(jù)材料來源不同，建筑材料可分為天然材料和人造材料；根據(jù)使用部位不同，可分為墻體材料、地面材料和屋面材料等；根據(jù)材料功能不同，可分為結(jié)構(gòu)材料、防水材料、保溫材料和吸聲材料等。為研究學(xué)習(xí)方便，一般按材料的化學(xué)組成分為無機(jī)材料、有機(jī)材料和復(fù)合材料三大類。：土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有的權(quán)利。這種權(quán)利包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。（1）土地占有權(quán)。土地占有權(quán)就是土地所有者對(duì)土地的實(shí)際控制權(quán)。它是行使土地所有權(quán)和使用權(quán)的基礎(chǔ)。我國土地所有權(quán)的主體只有國家和集體，但是國家和集體作為土地所有權(quán)的主體，未必親自支經(jīng)營和使用土地，這樣就導(dǎo)致了土地所有權(quán)和占有權(quán)的分離。因此土地所有權(quán)人不一定就是土地占有人。（2）土地使用權(quán)。土地使用權(quán)就是土地所有者根據(jù)土地分類對(duì)土地加以利用的權(quán)利。土地利用與土地占有存在著密切的聯(lián)系，沒有占有就無法使用就談不上使用權(quán)。土地使用權(quán)作為一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)能可以同占有權(quán)、收益權(quán)一起從所有權(quán)中分離出來。在我國，集體土地所有者可以直接行使這項(xiàng)權(quán)利，國有土地所有者一般把這項(xiàng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給非所有人使用。（3）土地收益權(quán)。土地收益權(quán)就是基于對(duì)土地使用權(quán)而取得的利息的權(quán)利。土地收益權(quán)和土地所有權(quán)密切相關(guān)，土地收益就是土地使用的結(jié)果。（4）土地處分權(quán)。土地處分權(quán)就是依法對(duì)土地處置的權(quán)利，即在法律允許的范圍之內(nèi)決定土地的最終歸屬。國家雖然享有完整意義上的土地所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能，但國家不能直接去行使這些權(quán)力，而是授權(quán)給全民所有制和集體所有制單位及個(gè)人經(jīng)營管理。用地單位和個(gè)人依法對(duì)國家所有制土地行使占有、使用和收益的權(quán)利。盡管占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)從所有權(quán)中分離出來，但國家作為土地所有權(quán)者并沒有喪失對(duì)土地的所有權(quán)。城市土地歸全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國 家行使，任何單位個(gè)人不得占有、買賣或以其它形式非法轉(zhuǎn)讓土地、但土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。：房地產(chǎn)市場分為：一級(jí)市場、二級(jí)市場、三級(jí)市場㈠一級(jí)市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地 產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場。㈡二級(jí)市場是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。㈢三級(jí)市場是指在二級(jí)市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。：是中介機(jī)構(gòu)完成一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)后獲取的報(bào)酬，它是種勞動(dòng)收益、風(fēng)險(xiǎn)收益和經(jīng)營收益的結(jié)果。：是指開發(fā)商以市場地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。：是指購房者購買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款時(shí)的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。：是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價(jià)，按房屋的成本造價(jià)售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房屋。：與福利商品房不同在于不免地價(jià)，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類房屋由市政的主管單位籌資建設(shè)，用來解決企業(yè)職工住宅困難戶，價(jià)格由政府確定，實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格政策。：《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程開工證》《商品房預(yù)售（銷售）許可證》和《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》：是指與實(shí)際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展 商的售樓書而定的房間。示范單位與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶做裝修參考。：建筑面積：對(duì)于一棟樓來講，建筑面積是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是按建筑物勒腳以上外墻的水平截面積計(jì)算的，對(duì)一套單元來講，每套單元的建筑面積為：（1）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣步ㄖ娣e；（2）套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺(tái)建筑面積；（3）公用的分?jǐn)偯娣e=公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)*套內(nèi)建筑面積（4）公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)=整幢樓建筑物的公用建筑面積/整棟樓建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和（5）陽臺(tái)建筑面積：封閉陽臺(tái)算全部面積，不封閉陽臺(tái)計(jì)算1/2面積。容積率：規(guī)劃區(qū)域內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃用地面積之比。綠化率：綠化用地與建筑面積之比。（實(shí)）使用率：套內(nèi)建筑面積/建筑面積樣板房：是指與實(shí)際房屋結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展商的售樓書而定的房間。示范單位：與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶裝修參考。剪力墻結(jié)構(gòu)：用鋼筋混凝土墻板來代替框架中的梁柱，能承擔(dān)各類載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運(yùn)用。n層高：本樓層地面與上層地面的距離（加樓板）。凈高：本房間地面到頂棚的距離。：按建筑的使用性質(zhì)：城市建筑分為工業(yè)建筑和民用建筑兩大類。按建筑結(jié)構(gòu)：使用的材料，可以分為：磚混結(jié)構(gòu)建筑：即用磚墻、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝土屋面板建造的建筑；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑：即建筑物的主要承重構(gòu)件合部采用鋼筋混凝土，如鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)建筑；鋼結(jié)構(gòu)建筑：即建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用型鋼；如全部用鋼柱、鋼梁建造的超高層建筑。按施工方法分：裝配式建筑、現(xiàn)澆式建筑和裝配整體式建筑。裝配式建筑是指建筑的主要承重構(gòu)件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場組裝而成?，F(xiàn)澆式建筑的主要承重構(gòu)件均在施工現(xiàn)場澆筑，以滑模式建筑為代表。裝配整體式建筑是一種混合施工方法，即部分結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆，部分結(jié)構(gòu)預(yù)制。按建筑層數(shù)的多少，居住建筑分為：低層住宅（13層）；多層住宅（46層）；中高層（79層）；高層住宅（1030層）。：房屋建筑物的主要部分都是由基礎(chǔ)、墻體或柱、樓地層、屋頂、杰梯、門窗等六大部分組成。㈠基礎(chǔ)是房屋最下面的部分，埋在自然地面以下。它承愛房屋的全部荷載，并把這些荷載傳給下面的土層——地基?；櫚礃?gòu)造形式分條形基礎(chǔ)、筏型基礎(chǔ)、箱形基礎(chǔ)等。㈡墻或柱是房屋的垂直承重構(gòu)件，它承愛樓地層和屋頂傳給它的荷載，并把這些茶載傳給基礎(chǔ)。墻不僅是承重構(gòu)件，它同進(jìn)也是房屋的圍護(hù)結(jié)構(gòu)。墻體的分類，按位置不同分內(nèi)墻和外墻，按結(jié)構(gòu)受力不同分承重墻和非承重墻，按所用材料不同分磚墻、石墻、砌塊墻、混凝土墻。㈢樓地層是房屋的水平承重和分隔構(gòu)件，包括樓屋和首屋地面兩部分。包括：樓板面層、樓板結(jié)構(gòu)層、附加層和樓板頂棚層。㈣樓梯是樓房建筑中聯(lián)系上下各層的垂直交通設(shè)施。㈤屋頂是房屋頂部的承重和圍護(hù)部分。包括：保護(hù)層、防水層、找平層、保溫層和結(jié)構(gòu)層。㈥門和窗均屬圍護(hù)構(gòu)件。門的主要功能是交通出放、分隔和聯(lián)系內(nèi)部與外部或室內(nèi)空間，有的妝起通風(fēng)和采光作用。窗的主要功能是采光和通風(fēng)，同時(shí)也能起到美化立面的效果。：遮擋及采光情況；生活的便利程度；環(huán)境要求；家庭人口年齡構(gòu)成及健康狀況；住宅樓的總層數(shù)。一般來說，樓層越高，遮擋越少，采光越好，且能避開低樓層樓內(nèi)外嘈雜環(huán)境及臨街的交通噪聲和粉塵污染，特別適合于在家生活時(shí)間較短的中青年人居?。粯菍拥?，上下樓比較方便，適宜于老年人居住，可增加其戶外活動(dòng)的機(jī)會(huì)。哪些樓層屬于好樓層，與住宅樓的總層數(shù)也有一定關(guān)。同樣四、五層在多層住宅中屬于高樓層，而在高層住宅中又屬于低樓層。一般來說，在不考慮個(gè)人因素的情況下，住宅樓在總層數(shù)的1／3以上、2／3以下為較好樓層，如六層住宅樓以三四層，十八層塔樓以六層至十二層為最佳。此外對(duì)樓層的選擇，還與購房者對(duì)數(shù)字的偏好有關(guān)，如喜歡9，討厭114，等等。住宅底層的選擇 首先，要仔細(xì)檢查防潮設(shè)計(jì)和措施。防潮措施不過關(guān)，長期住在這種房子里，不僅電器、家具易生銹、發(fā)霉，人也易患風(fēng)濕性關(guān)節(jié)炎。其次，注意各種管道是否暢通，底層因鄰近各種管道尤其是下水道，如果管道質(zhì)量差或設(shè)計(jì)不合理，則管道易堵塞，特別是化糞池封閉不嚴(yán)管路不暢，也往往易滋生蚊蠅且臭氣沖天。再次，注意采光問題，底層因處在樓房最底層，在眾樓環(huán)抱之中，故其采光和通風(fēng)往往受到限制。住宅頂層的選擇 頂層的大忌是隔熱和防水設(shè)施不好。因?yàn)轫攲邮芴栔鄙涿娣e大，下雨天易積水，常常“水深火熱“。因此，消費(fèi)者在買房時(shí)，要考察頂層的隔熱、防水措施及其效果，看頂層是否設(shè)置通風(fēng)板或做成坡屋頂，頂層的構(gòu)造變化部位是否銜接良好，因?yàn)橥L(fēng)效果好易散熱散潮，而屋頂漏通常出現(xiàn)于構(gòu)造變化 部位。：功能分區(qū)要合理，空間尺度要舒適功能分區(qū)主要是指動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)。動(dòng)靜分區(qū)：一般來說起居室、餐廳和廚房是住宅中的動(dòng)區(qū)，它應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；臥室是靜區(qū)，它的位置應(yīng)比較深入；衛(wèi)生間設(shè)在動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用；同時(shí)室內(nèi)交通線應(yīng)盡可能便捷。潔污分區(qū)：餐廳、廚房、衛(wèi)生間等是比較容易污濁的區(qū)域，臥室、書房等需要較為干凈的空間，因此在設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮到二者的區(qū)別布置，以利于居家的衛(wèi)生要求。起居室起居廳應(yīng)該寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野，采光口和地面比例不應(yīng)小于1／7。由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應(yīng)盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間。廳宜做成長方形，（，以滿足背投電視的空間需求），深寬比不宜大于2。若入戶為起居廳時(shí)，宜在入口處設(shè)一過渡空間，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要。臥室臥室的房門不宜直接與客廳相對(duì)，應(yīng)與客廳有所回避，使臥室保持一定的私秘性。主臥室最好有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積大于12平方米。大面積戶型的主臥室應(yīng)帶一個(gè)專用衛(wèi)生間（衛(wèi)生間的門最好不要對(duì)著床），條件較好的應(yīng)該設(shè)置衣帽間。如戶內(nèi)僅設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間，那么衛(wèi)生間應(yīng)放在主臥室附近。次臥室的面積宜大于10平方米。餐廳餐廳和起居廳空間宜相對(duì)獨(dú)立，既有關(guān)系又有分隔。餐廳如獨(dú)立設(shè)計(jì)，最好做成明餐廳。廚房廚房不宜與臥室過近，廚房門更不能正對(duì)臥室房門。廚房應(yīng)與餐廳密切聯(lián)系，直接對(duì)外采光通風(fēng)。，總面積為6平方米為宜。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。為了居室內(nèi)能有良好的居住環(huán)境，廚房內(nèi)應(yīng)設(shè)置垂直排煙設(shè)施，且宜帶一生活服務(wù)陽臺(tái)。衛(wèi)生間。對(duì)著起居室的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室，將洗衣機(jī)放在前室內(nèi)。衛(wèi)生間的大小應(yīng)與整幢戶型的面積比例標(biāo)準(zhǔn)一致。公共衛(wèi)生間設(shè)計(jì)的趨勢(shì)為浴與廁相分離。即推門進(jìn)去，先是一“洗澡間”，里面才是 “廁間”。這種衛(wèi)生間的發(fā)展方向，在創(chuàng)造舒適衛(wèi)生的環(huán)境條件和提高使用效率方面，頗具吸引力。陽臺(tái)主陽臺(tái)最好與客廳相連，這樣可使客廳顯得寬敞、明亮。好的陽臺(tái)設(shè)計(jì)是將大客廳與寬闊的落地陽臺(tái)門及室外景色有機(jī)地融為一體，豁然開朗的視線總是能給居者一份清新、爽快的心情。為了保證起居廳有良好的視野和采光，但其實(shí)體的欄板應(yīng)降至850至900毫米（上加橫欄桿），或?qū)⒎怅柵_(tái)的圍護(hù)結(jié)構(gòu)做成全透明或部分透明。起居廳也可做成落地窗，外加透空欄桿。制作欄桿的材料現(xiàn)大多為雕花鐵藝。儲(chǔ)藏間儲(chǔ)藏間可不對(duì)外采光通風(fēng)。對(duì)于面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶型應(yīng)設(shè)儲(chǔ)藏空間。戶型缺陷的特點(diǎn)起居廳大而不當(dāng)，即面積標(biāo)準(zhǔn)高而居住水平不高，如對(duì)著起居廳的門多，起居廳無穩(wěn)定的空間；起居廳的采光口小或采光口凹槽深，使起居廳較暗；起居廳視野差，起居廳窗不應(yīng)正對(duì)墻面；起居廳的形狀不規(guī)正或尺度不合理，不利于家具的擺放；入戶無過渡空間，私秘性不強(qiáng)；餐廳面積過大或過?。恢髋P室的寬度小于3米或面積過??；戶內(nèi)交通線長，戶內(nèi)空間的實(shí)用率較低；衛(wèi)生間距主臥室遠(yuǎn)或?qū)χ鹁邮业男l(wèi)生無前室；四居室的戶型主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及無儲(chǔ)藏空間；1功能分區(qū)不合理；1各功能空間面積比例不當(dāng)；1躍層戶型室內(nèi)樓梯的位置不當(dāng)；1衛(wèi)生間、廚房寬度和面積不夠等等。物業(yè)管理部分第三篇：房地產(chǎn)