【正文】 而在實際操作中，這種做法也屢見不鮮。3車庫（地下室）算不算公攤？有關(guān)政策有規(guī)定，在凡６層以上的高層建筑，都須設(shè)有地下建筑面積（即地下室），而地下室一般都設(shè)有兩層，１．地下一層是設(shè)備層：一部分用于放置水泵等設(shè)施的，這部分可計入公攤部分，業(yè)主只有公共產(chǎn)權(quán)，而另一部分是開發(fā)商開發(fā)的車庫，可以出租和出售，如果是出售給業(yè)主，那么業(yè)主當然有獨立產(chǎn)權(quán)了。社區(qū)學校建設(shè)和管理由誰負責？ 在規(guī)模小區(qū)，發(fā)展商在學校的建設(shè)上決定權(quán)有限。2開發(fā)商交房時必須提供那些手續(xù)？開發(fā)商交房時必須提供《商品房峻工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《實測面積報告》2辦理產(chǎn)權(quán)證的期限是多少？由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(四)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。但不可抗力事件目前國際上并無統(tǒng)一的明確的解釋?，F(xiàn)在國土房管局在預售合同備案后不再留存商品房預售合同，但這并不等于這一份合同就會給購房人，原因是銀行為避免購房人重復貸款，通常要求貸款購房的人要將合同全部押在銀行。另外仲裁費用較高，目前仲裁費用相當法院起訴、上訴兩審的費用，仲裁費用最終由敗裁一方承擔，而法院的受理費則是根據(jù)案件標的額的大小來確定，法院判決時通常不會要求訴訟費全部由敗訴人承擔。申請仲裁和向法院起訴有那些區(qū)別？在目前法律環(huán)境下，更多的人認為仲裁好一些，其理由是仲裁人員由高學歷的專業(yè)人士擔任，按《仲裁法》規(guī)定，如果是一名仲裁員仲裁，由當事人雙方共同選定該仲裁員；如果由三名仲裁員仲裁，雙方可各選一名，第三名即首席仲裁員由雙方共同選定或仲裁委員會指定。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。1預購人在預售登記后、商品房竣工前可否轉(zhuǎn)讓其預購的商品房？《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第四十四條規(guī)定：“預購人在預售登記后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預購的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：（一）未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；（二）已付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當將其轉(zhuǎn)讓預購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。1合同第二條主要是關(guān)于商品房的銷售依據(jù)，房子是[現(xiàn)房]還是[預售商品房]的劃分依據(jù)？按國家銷售“現(xiàn)房”的規(guī)定，已經(jīng)蓋好的房子，不等于是“現(xiàn)房”，而已領(lǐng)房產(chǎn)證和土地使用證的房子才叫“現(xiàn)房”。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計的使用功能。陽臺建筑面積如何計算？封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；凹陽臺按其凈面積（含檔板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面的一半計算建筑面積。套內(nèi)墻體面積如何計算？套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體。套內(nèi)建筑面積不等于地毯面積，完全屬于買房人個人私有，與套內(nèi)使用面積相比，更能完整地反映買房人個人私有部分的產(chǎn)權(quán)。項目類型的新界定五、合同方面培訓土地使用權(quán)取得有那幾種？ 出讓和劃撥土地使用年限？ 住宅70年，商業(yè)50年五證是哪五證？五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》和《商品房預售許可證》“現(xiàn)定名”和“暫定名”注意事項合同第一條的〖現(xiàn)定名〗和〖暫定名〗二選一，并在其后面空格處填寫預售許可證上反映出的項目名稱。公寓的建筑形式不再單一，過去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓項目漸多。項目類型的發(fā)展與豐富經(jīng)濟適用房:政府對開發(fā)商實行一定程度的補貼，銷售時政府實行最高限價。房產(chǎn)出售價格（房價）的擬定也要以上述原則來加以計算。剪力墻結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。銀行按揭業(yè)務(wù)在國內(nèi)才開始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因為它符合工薪階層的支付能力，使得市場潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求。三通一平指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場地，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開發(fā)的最低法定要求。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對其房屋事實上的控制權(quán)。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求擔保人承擔連帶償還本息的責任。戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價。這類住宅的內(nèi)部空間因為是借鑒了歐美小二層樓獨院住宅的設(shè)計手法，近年來在全國各城市的一些高級住宅設(shè)計中得到廣泛推廣。躍層式住宅這類住宅的特點是：住戶占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。住房公積金 我國從1991年開始在全國城鎮(zhèn)實行住房公積金制度：在職職工在其工作年限內(nèi)，由職工本人及其所在單位，分別按職工工資收入的一定比例逐月交存，全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金帳戶，由政府設(shè)立的公積金法定管理機構(gòu)集中管理。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。建筑密度建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。進深在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。開間住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。建筑面積 指建筑物的水平面積，其計算公式為：建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋應分攤的公共建筑面積套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲的凈面積＋墻體面積＋陽臺建筑面積）套內(nèi)墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積公共分攤面積＝公用建筑面積分攤系數(shù)套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和說明：整幢建筑物的公用建筑面積，應扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。套內(nèi)陽臺建筑面積(GB/T )：套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。、通風道、管道井均計入使用面積。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。定金定金是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價?；鶅r基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。配建設(shè)施配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。尾房尾房又稱掃尾房。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。物業(yè)管理部分第三篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房 地 產(chǎn) 置 業(yè) 顧 問 培 訓 資 料一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 房地產(chǎn)相關(guān)極概念常用房地產(chǎn)概念 產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。制作欄桿的材料現(xiàn)大多為雕花鐵藝。陽臺主陽臺最好與客廳相連，這樣可使客廳顯得寬敞、明亮。衛(wèi)生間的大小應與整幢戶型的面積比例標準一致。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。餐廳如獨立設(shè)計，最好做成明餐廳。大面積戶型的主臥室應帶一個專用衛(wèi)生間（衛(wèi)生間的門最好不要對著床），條件較好的應該設(shè)置衣帽間。廳宜做成長方形，（，以滿足背投電視的空間需求），深寬比不宜大于2。動靜分區(qū)：一般來說起居室、餐廳和廚房是住宅中的動區(qū)，它應靠近入戶門設(shè)置；臥室是靜區(qū)，它的位置應比較深入；衛(wèi)生間設(shè)在動區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用；同時室內(nèi)交通線應盡可能便捷。住宅頂層的選擇 頂層的大忌是隔熱和防水設(shè)施不好。住宅底層的選擇 首先，要仔細檢查防潮設(shè)計和措施。哪些樓層屬于好樓層，與住宅樓的總層數(shù)也有一定關(guān)。門的主要功能是交通出放、分隔和聯(lián)系內(nèi)部與外部或室內(nèi)空間，有的妝起通風和采光作用。㈣樓梯是樓房建筑中聯(lián)系上下各層的垂直交通設(shè)施。墻不僅是承重構(gòu)件，它同進也是房屋的圍護結(jié)構(gòu)。㈠基礎(chǔ)是房屋最下面的部分，埋在自然地面以下?，F(xiàn)澆式建筑的主要承重構(gòu)件均在施工現(xiàn)場澆筑，以滑模式建筑為代表。：按建筑的使用性質(zhì)：城市建筑分為工業(yè)建筑和民用建筑兩大類。剪力墻結(jié)構(gòu)：用鋼筋混凝土墻板來代替框架中的梁柱，能承擔各類載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。容積率：規(guī)劃區(qū)域內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃用地面積之比。：與福利商品房不同在于不免地價，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類房屋由市政的主管單位籌資建設(shè)，用來解決企業(yè)職工住宅困難戶，價格由政府確定，實行優(yōu)惠價格政策。：是中介機構(gòu)完成一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)后獲取的報酬，它是種勞動收益、風險收益和經(jīng)營收益的結(jié)果。城市土地歸全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國 家行使，任何單位個人不得占有、買賣或以其它形式非法轉(zhuǎn)讓土地、但土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地處分權(quán)就是依法對土地處置的權(quán)利，即在法律允許的范圍之內(nèi)決定土地的最終歸屬。（3）土地收益權(quán)。土地使用權(quán)就是土地所有者根據(jù)土地分類對土地加以利用的權(quán)利。它是行使土地所有權(quán)和使用權(quán)的基礎(chǔ)。：土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有的權(quán)利。D超高層建筑：層數(shù)為40層以上，建筑為總高度100米以上的建筑物。聯(lián)合國經(jīng)濟事務(wù)部于1974年真對當時世界高層建筑的發(fā)展情況，拔高層建筑劃分為四種類型。：建筑層數(shù)是房屋的實際層數(shù)的控制指標，但多與建筑總高度共同考慮。這種結(jié)構(gòu)可以用于多層建筑和高層建筑。這種結(jié)構(gòu)房間小，層數(shù)底，一般用于多層建筑中。中心線——對稱形的物體一般都要畫中心線，它與軸線都要用細點畫線表示。強 度——單位面積上能負擔的重量。地 物——地面上的建筑物、構(gòu)筑物、河流、森林、道路、橋梁??。層 高——樓層本層地面到相應的上一層的豎向尺寸。物業(yè)管理公司或組織，是一種經(jīng)營性的經(jīng)濟實體?！吨腥A人民共和土地管理法》規(guī)定：國家機關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等國民經(jīng)濟基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、法規(guī)規(guī)定的其它用地，縣級以上人民政府批準，可以通過劃拔方式取得土地使用權(quán)。它包括出售、交換、贈予等形式。協(xié)議出讓土地使用權(quán)就是當事人雙方經(jīng)過反復協(xié)商，最終達成出讓協(xié)議，經(jīng)登記受讓人取得土地使用權(quán)的形式。有效期為一個月。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。商住住宅適合小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進行社會活動的人群。公寓式余額一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標準較高，每層內(nèi)有若干單獨使用的套房，包括臥室，起居室，客廳，浴室，廁所，廚房，陽臺等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。：是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟性的適用性的特點。：是國家的證明機關(guān)，是提供法律公證的機構(gòu)。二級市場是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位和個人的市場。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途、土地使用面積、使用年限和四至范圍。：是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其它不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財產(chǎn)總體。房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在狀態(tài)：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。9“二書” ：是指建設(shè)部為了加強對商品房的質(zhì)量管理與監(jiān)督，要求開發(fā)商必須提供的新建住宅質(zhì)量保證書和新建住宅使用說明書。90、高層房屋：13—23層，大于24米。8過道：過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。8業(yè)主：是物業(yè)的所有人或物業(yè)的使用人8日照間距：指前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而保持的一定的間隔距離，居室窗臺中心點（均以外墻面計），在冬至日照時間不足1小時的樓間距均不合理。7住宅的凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離，是層高減去樓板厚度的凈剩值。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構(gòu)投資住房租賃市場。6套內(nèi)使用面積：指套內(nèi)住戶獨自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過廳、起居室、內(nèi)走道、陽臺、壁柜等凈面積的總和。6哪些公用面積應分攤？應分攤的公用建筑面積包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層服