【文章內(nèi)容簡介】 房地產(chǎn)作為商品而言幾乎沒有可以替代的產(chǎn)品，政府出臺了各項政策，關(guān)注低收入家庭，并推出各類“政策保障房”，但市場中，商品房的地位仍不可動搖。但是，我們也必須認識到，商品房買賣市場在一定程度上將受到以下方面的影響： 具有良好地理位置、較低房價、成熟社區(qū)配套服務(wù)等特點的二手房勢必成為上海住宅市場的有力補充，伴隨著時間的推移，二手房也必將成為住宅市場的交易主流。年輕的消費者開始逐步轉(zhuǎn)變觀點，考慮到依然難以承受高昂的首付價格，越來越多消費者選擇在市中心租房，在享受優(yōu)越地段帶來的居住舒適，同時避免了承擔(dān)過重的房貸壓力。居民的消費觀正不斷轉(zhuǎn)變，市場中房產(chǎn)消費力量正呈現(xiàn)被其它消費行為分流的趨勢, 新消費時代的帶來，房產(chǎn)已不再成為人們消費的唯一聚焦點。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，供應(yīng)商是指能夠提供土地、設(shè)計、建材、施工和營銷等服務(wù)資源的公司或個人。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基本資源，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，最主要的供應(yīng)商之一即為土地供應(yīng)商。向市場供應(yīng)了的商品房用地仍然及其有限，由于土地作為商品的特殊性質(zhì)，對于房地產(chǎn)企業(yè)包括萬科來說，在土地議價方面空間極小。在房產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)類供應(yīng)商制約著房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營，但對于中海、萬科等知名房企而言，自身品牌及設(shè)計能力，將幫助房地產(chǎn)公司獲取更大的反議價 空間。在建材供應(yīng)方面，大公司的戰(zhàn)略采購方針將幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得更大的議價空間，當然，隨著全球原材料成本的上升，對于部分材料，如鋼材等的議價空間受到一定限制?？傮w來說，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，開發(fā)類供應(yīng)商的議價能力十分有限，談判與定標的主動權(quán)仍牢牢掌握在房產(chǎn)企業(yè)手中。由于消費者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品大多是零散購買，購買者分散而弱小，議價能力幾乎沒有。另外房地產(chǎn)開發(fā)過程復(fù)雜，生產(chǎn)周期長，消費者的房地產(chǎn)信息成本較高，因此目前來說消費者力量相對較弱，但隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場逐漸由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，買方的談判力量有逐漸增強之勢。在未來一兩年內(nèi)，我國政府將繼續(xù)嚴格控制房價過快上漲，調(diào)控政策會使購房者的觀望情緒更加濃厚，房地產(chǎn)消費也將更加理性，購房者的議價能力將有所增強。但我國商品房在未來十年內(nèi)仍將供不應(yīng)求，房地產(chǎn)企業(yè)在房價的走勢中仍會占主導(dǎo)地位。創(chuàng)新組織結(jié)構(gòu)——組織結(jié)構(gòu)要根據(jù)戰(zhàn)略的變化而變化。萬科根據(jù)整個項目的生命周期才設(shè)立組織結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品線、運營線、管理線、監(jiān)控線，這樣使得專業(yè)分工更強，各線集中精力執(zhí)行專門的任務(wù)，每一個過程都得到高度關(guān)注?！叭瞬攀侨f科的資本，是萬科的核心競爭力”，萬科尊重人，為優(yōu)秀的人才創(chuàng)造一個和諧、富有激情的環(huán)境。萬科提供給每一位員工的是可持續(xù)發(fā)展的機會和空間，是公平競爭的環(huán)境，致力于培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理，聚集了一批善經(jīng)營、懂管理、有專業(yè)知識、不斷超越自我的職業(yè)經(jīng)理人。萬科追求個性發(fā)展與團隊意識的協(xié)調(diào)一致，致力于成為學(xué)習(xí)型組織，通過學(xué)習(xí)創(chuàng)造自我，提升自我價值。讓所有的人為了共同的目標走在一起，共同工作，通過內(nèi)部經(jīng)驗交流和外部知識引進，提高能力。公司財務(wù)狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動性和健康的負債狀況。不可忽視公司的財務(wù)也存在一些問題，如存貨周轉(zhuǎn)率近年來連續(xù)下降，速動比率和流動比率連續(xù)兩年降低，資產(chǎn)負債率連續(xù)三年升高。萬科公司給自己的定位是：做中國地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。萬科對內(nèi)平等，對外開放，致力于建設(shè)“陽光照亮的體制”，萬科把人才視為資本，倡導(dǎo)“健康豐盛的人生”，萬科企業(yè)文化案例為業(yè)界所推崇。以“七個尊重”為核心的人文精神和企業(yè)價值觀的形成和認可，是萬科不斷發(fā)展的基石。萬科“陽光照亮的體制”讓其“創(chuàng)造健康豐盛的人生”不斷成為現(xiàn)實?！猄WOT分析 經(jīng)過20多年的持續(xù)努力，萬科在品牌知名度、資金實力、規(guī)模、盈利等方面具備了較強的競爭優(yōu)勢。在資本市場上，萬科以穩(wěn)健的經(jīng)營、良好的業(yè)績和規(guī)范透明的管理贏得了來自眾多投資者和資本合作方的青睞。1)中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，主營住宅物業(yè)發(fā)展，競爭優(yōu)勢明顯。綜合競爭力、市場占有率和品牌價值排名第一。品牌知名度高，顧客和潛在顧客對萬科品牌的評價都較高。2)萬科在制度和流程管理上有不少創(chuàng)新，把很多具體事務(wù)性的工作上升到了制度和流程層面，這些標志著企業(yè)系統(tǒng)的健全和成熟。3)萬科集中采購裝修部品 凸顯規(guī)模效應(yīng)降低采購成本約10％，技術(shù)、環(huán)保指標高于行業(yè)標準。4)萬科強大的競爭力不僅體現(xiàn)在其強大的銷售規(guī)模和跨區(qū)域運營能力，還體現(xiàn)在其穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結(jié)構(gòu)、強大的融資能力以及快速應(yīng)變的營銷策略等。5)公司財務(wù)狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動性和健康的負債狀況。1)土地儲備不足，低于行業(yè)平均水平，可能會影響其增長并增加土地購置成本。2)重視顧客，文化建設(shè)，但對員工關(guān)注不夠，員工滿意度不是很高。3)各城市顧客的評價不一，在某些城市萬科的住房，服務(wù)等有待提高。4)與政府的關(guān)系一般，在某種程度上缺乏政府的“關(guān)愛”。萬科獲得的可開發(fā)土地，較多的來源于二級市場或公開拍賣市場土地資源來源渠道的限制，迫使萬科只能走城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)的策略。1)世界經(jīng)濟已經(jīng)在逐步復(fù)蘇并走向良好，我國國民經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢堅挺，給房地產(chǎn)市場帶來了很大的發(fā)展?jié)摿Α?)政府宏觀調(diào)控政策頻繁出臺、國有資產(chǎn)布局優(yōu)化的規(guī)劃，將加速行業(yè)整合，有利于優(yōu)勢企業(yè)快速擴張。3)中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍較低，萬科將通過整合行業(yè)資源提高市場占有率。4)萬科獲建設(shè)銀行500億授信額度建設(shè)銀行，進一步增加對萬科的授信力度。而500億授信額度的獲取，對于萬科增強資金實力、抓住發(fā)展機遇無疑也將發(fā)揮非常積極的作用。5)中國屬于發(fā)展中國家，房地產(chǎn)行業(yè)屬于增長型行業(yè)，發(fā)展空間大。中國人口數(shù)量龐大，對商品房青睞。1)政府管制的力度正在逐步加強。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所受到的政策制約已大大影響到企業(yè)的生產(chǎn)力和競爭力，而且持續(xù)的行業(yè)政策的變動還會使企業(yè)在今后或者更長一段時間內(nèi)處于不利的發(fā)展地位。2)政府金融政策趨緊，既提高了對房地產(chǎn)商資金實力的要求，也在一定程度上(3)對土地供給的宏觀調(diào)控以及土地交易市場化，增加了土地獲取的難度。政府對土地供給的調(diào)控以及土地招拍掛的市場運作方式，增加了開發(fā)企業(yè)獲取土地的難度，加大了開發(fā)企業(yè)的資金需求。3)市場競爭加劇，綠城、恒大等民營房地產(chǎn)公司的高速擴張，削弱了萬科的競爭優(yōu)勢，對其未來增長構(gòu)成有力威脅。來自境外的房地產(chǎn)企業(yè)則通過各種方式，試圖加入戰(zhàn)局，使得原本激烈的競爭更趨白熱化。 企業(yè)戰(zhàn)略對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展有著綱領(lǐng)性意義和重大影響，其在本質(zhì)上是保障企業(yè)獲得最大利潤的途徑和手段。面對競爭日益激烈的新市場格局，企業(yè)想要取得競爭優(yōu)勢和穩(wěn)健發(fā)展，就必須認真分析當前形勢，正確定位，準確進行市場預(yù)測，對公司自身優(yōu)勢資源進行合理配置和調(diào)整，研究和制定一套科學(xué)合理的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，以提高自身相對于其他競爭對手的實力。房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定了它對國家宏觀政策比較敏感，其發(fā)展態(tài)勢與宏觀經(jīng)濟的發(fā)展具有正相關(guān)性，受外部宏觀環(huán)境的影響比較大?；谌f科為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，要及時調(diào)整企業(yè)的戰(zhàn)略，滿足市場消費熱點，加強研發(fā)能力，增強核心競爭力。經(jīng)濟、社會、科技等諸多方面的迅速發(fā)展，特別是世界經(jīng)濟全球化、一體化過程的加快，全球信息網(wǎng)絡(luò)的建立和消費需求的多樣化，企業(yè)所處的環(huán)境更為開放和動蕩。這種變化幾乎對所有企業(yè)都產(chǎn)生了深刻的影響。正因為如此，環(huán)境分析成為一種日益重要的企業(yè)職能。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，必須充分認識和了解房地產(chǎn)業(yè)的特點、發(fā)展歷程和發(fā)展趨勢，并充分考慮國家政策、經(jīng)濟增長、運行模式等因素對企業(yè)發(fā)展的影響。然而基于萬科為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，在這方面要保持持久的競爭力更是任重道遠！參考文獻：[1][J]，現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2010（12）[2][J].金融經(jīng)濟,2007（14）．[9]，福建建筑[J].2007年第7期.[3]許 燕。 [4] 決策資源房地產(chǎn)研究中心：《大型地產(chǎn)項目全案策劃應(yīng)用指南》，暨南大學(xué)出版社，2004年版 [5] [D].重慶大學(xué) , [6]王學(xué)發(fā)，我國城市房價上漲的需求動因與調(diào)控對策研究[J]，價格理論與實踐，2007（3）：4142[7]張岑堯，地方政府的介入對城市房地產(chǎn)價格的影響:雙重壓力假說[J]，東北財經(jīng)大學(xué)學(xué)報，2005（6）：4043第三篇：海爾集團環(huán)境分析報告家電行業(yè)環(huán)境分析報告——海爾集團環(huán)境分析近年來，在我國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展大潮中，家電行業(yè)的發(fā)展與增長也隨之水漲船高：一方面，行業(yè)整體競爭力不斷提升，產(chǎn)能呈大規(guī)?；l(fā)展，上千上萬的生產(chǎn)基地層出不窮，產(chǎn)業(yè)不斷完善，珠三角、長三角，環(huán)渤海灣三大產(chǎn)業(yè)基地不斷發(fā)展，合肥、武漢、蕪湖等新興產(chǎn)業(yè)基地的不斷崛起；企業(yè)競爭日趨成熟，價格惡戰(zhàn)趨緩，品牌、服務(wù)、產(chǎn)品、技術(shù)等諸多因素輪番上陣，短期內(nèi)中國迅速成長為全球家電業(yè)得制造中心。另一方面，國內(nèi)涌現(xiàn)出來了一大批具備國際競爭力的家電巨頭，海爾、TCL、海信、格力、美菱、春蘭等企業(yè)除了國內(nèi)市場樹立了較有力的競爭優(yōu)勢，還積極拓展海外市場，分別在歐美等地開拓銷售網(wǎng)絡(luò)，并建立生產(chǎn)制造工廠，實現(xiàn)了“走出去”的發(fā)展。一、家電行業(yè)的宏觀環(huán)境分析人口環(huán)境我國人口眾多，分布不均，各地收入水平差距也很大，導(dǎo)致家電市場的密集度和發(fā)展程度參差不齊，從一定程度上也不利于家電行業(yè)的均衡持久發(fā)展。經(jīng)濟環(huán)境隨著中國加入WTO，為本國家電企業(yè)開拓國際市場提供了廣闊天地。加入WTO意味著大家可以在一個公平互利的競爭環(huán)境中發(fā)展，這對我國家電企業(yè)的出口將是一個巨大的推動。正像康佳集團總經(jīng)理陳偉榮所說“中國加入WTO有利于拆除國外對我國出口產(chǎn)品的貿(mào)易壁壘，同時，電子巨頭在中國市場也不會再有什么更加優(yōu)惠的政策了，這更有利于我們在國內(nèi)市場的競爭?！奔夹g(shù)家電產(chǎn)品隨著高新技術(shù)的不斷應(yīng)用，其數(shù)字技術(shù)、模糊技術(shù)、信息技術(shù)的不斷導(dǎo)入，使產(chǎn)品的更新?lián)Q代不斷加快，將滿足不同階層和家庭的消費需求，為家電市場創(chuàng)造新的消費領(lǐng)域?qū)胄碌南M理念，形成新的消費熱點。但我國家電企業(yè)普遍存在著缺乏擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的核心技術(shù)，產(chǎn)業(yè)升級滯后的問題，在技術(shù)開發(fā)上與日本、歐美發(fā)達國家相比仍有很大差距，這也成為我國家電行業(yè)發(fā)展的瓶頸。法律政策從1998 年開始，我國相繼出臺了一系列擴大內(nèi)需的消費政策，包括家電在內(nèi)的耐用消費品已被列入銀行創(chuàng)辦的個人消費信貸新品種，在一定程度上刺激了城市的消費需求，也推動了家電行業(yè)的蓬