【文章內(nèi)容簡介】 洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè) ,其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地 ,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn) ,同時該公司也想通過建設新廠擴大規(guī)模和進行技術(shù)改造 ,增加企業(yè)競爭力 ,該公司與香港富聯(lián)集團國際投資有限公司簽定了土地開發(fā)意向書 ,通過談判 , 香港富聯(lián)集團國際投資有限公司同意退出該項目 ,前提是我司承諾 1000 萬元補償費 , 在此情況下 ,萬科直接與土地方進行合作。 （ 2） 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為 70 年。 （ 3） 土地權(quán)屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權(quán)屬明確，無法律糾紛。 （ 4） 土地方的信任情況：土地方為經(jīng)營良好的國營企業(yè)，信任等級較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風險。 （ 5） 付款進度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計劃可看出，基本每筆付款都對應合作方相應工作的完成，最大限度避免合作風險。 （ 6） 其他與土地政策 相關規(guī)定： ，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營業(yè)稅和所得稅，作為國有資本金投入。 ，加快企業(yè)建設和搬遷，盡快啟動生產(chǎn)，對企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權(quán)、有價證券等資產(chǎn)作抵押，按照評估價格或約定價格，由市財政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。 ，土地出讓金可按土地評估值的 57%收取。 三 .總體評價 該項目總體講 法律手續(xù)比較簡單，我司與土地方直接簽訂土地開發(fā)協(xié)議，然后在市土地 局辦理協(xié)議出讓，合作風險相對較低。 宗地擬規(guī)劃為居住用地，土地使用性質(zhì)基本明確。 22 第四章 市場研究 一 .區(qū)域市場成長狀況： ： 該項目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間，距離外環(huán)線 公里。區(qū)域市場范圍界定在整個河西區(qū)（如圖所示），河西區(qū)是危改實施較早的地區(qū)，市政建設和各項功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入 ，目前人口總數(shù)為 萬人，比 90 年增加了 萬人。 20xx 年該區(qū)域市場住宅累計供應量為 萬平米，當年銷量 萬平米，市場基本處于平衡狀態(tài)。 圖一：區(qū)域市場范圍界定 (紫色板塊 ) 23 該區(qū)域市場的基本特征表現(xiàn)如下： 1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場目前正處于快速增長時期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。 2） 從產(chǎn)品供應和客戶購買力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為天津市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場發(fā)展的較為成熟且市場容量相對較大。 3） 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強，規(guī)劃水平差異性較強，具備先進規(guī)劃的物業(yè)一般 都為全市性定位，市場空間較為廣闊。 4)開發(fā)時間較早的區(qū)域市場，整體呈現(xiàn)購買力強，改善的需求愿望強，對于區(qū)外市場的輻射力強。 5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個天津地產(chǎn)市場的開發(fā)熱點，同時也促進了該區(qū)域市場整體價位提升。 ? 銷售量： 宗地 河西區(qū) 24 該區(qū)域市場的銷售量一直穩(wěn)步增長，尤其是 20xx 年的增長幅度最大，與 99 年同比增長了 61%。 ? 銷售量與上市量的比較： 目前河西區(qū)區(qū)域市場基本處于供銷平衡狀態(tài)。 ? 平均單價走勢 ： 河西區(qū)的平均單價一直在 3200 元 /平米到3300 元 /平米之間，平均價位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。 二 .區(qū)域市場供應產(chǎn)品特征： ? 區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品供應狀況： 價格空間 主要產(chǎn)品類型 供應比例 2500 以下 多層 25% 2500— 3500 多層、小高層 50% 3500— 4000 多層、小高層 15% 25 4000 以上 多層、小高層、別墅 10% ? 各檔次產(chǎn)品 20xx 年上半年需求狀況： 由上述可見，如忽略統(tǒng)計誤差，河西市場基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差 量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應量遠小于需求量的良好投資空間。 ◆區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品的集合特征： 河西市場產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類型豐富，各檔次產(chǎn)品交叉分布，幾乎無明顯的檔次分布區(qū)域。依據(jù)產(chǎn)品單價可將該市場產(chǎn)品分為以下幾類： (1) 低于 2500 元 /平方米： 該檔次產(chǎn)品多分布于遠離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設計上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實力較弱的外遷戶的 需求。建筑形式基本為多層。具有代表性的項目有： 項目名稱 規(guī)模 （ m2） 建筑形式 綠化率 均價 （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 瑞江花園（一期） 整體 40 萬 多層 35% 2400 7090（兩室） 金海灣 20 萬 多層 30% 2480 90100（兩室） 榮華園 3 萬 多層 36% 2300 8090（兩室） (2) 2500— 3500元 /平米： 該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對主力產(chǎn)品地位。此類產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類物業(yè)對產(chǎn)品以外附加值的設計已較為注重，從景觀設計、戶 型選型、高科技材料運用等方面做得較細，以此彌補地域優(yōu)勢不足。 且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。具有代表性的項目有： 26 項目名稱 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 建筑形式 容積率 均價 （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 消化率 順馳名都 15 萬 15 萬 多層 小高層 2800 100120 基本售磬 名都新園 10 萬 10 萬 多層 2500 90100（兩室） 120125（三室） 75% (3) 3500— 4000元 /平米 該檔次產(chǎn)品的開發(fā)基 本分為兩大類，一類為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢較少，依仗地理優(yōu)勢躋身于該空間市場；另一類為：跳出局部區(qū)域市場的產(chǎn)品，極其強調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢，主動拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。 項目名稱 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 （ m2） 建筑形式 容積率 均價 （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 消化率 世紀城 22 萬 20 萬 多層 小高層 1． 29 3600 100（兩室） 140（三室） 70% 芳水園 萬 約 2 萬 多層 小高層 3800 120150 15% 藍水假 期 萬 內(nèi)認期 萬 多層 小高層 0． 9 3900 140160 20% (4) 4000元 /平米 此類產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢是絕對的，同時，產(chǎn)品開發(fā)上追求深度，比較注重對文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。但該類產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠離市中心區(qū)域的中高檔項目。 項目名稱 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 （ m2） 產(chǎn)品形式 均價 （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 消化率 泰達園 9 萬 9 萬 多層 4200 110 75% 27 高層 120130 羅馬花園 5 萬 2 萬多 小高層 高層 5300 150(兩室 ) 70% ： 個案分布與宗地位置關系圖： 3． 1 世紀城： 該項目由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶型集中在 100 平方米（兩室）以及 140（平米）三室。（詳細技術(shù)指標請參看第四頁對應表格內(nèi)容） 該項目一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現(xiàn)出實力公司的手筆。該項目一直以高科技的“ H 概念社區(qū)”為宣傳主題，目標客群 直指“高學歷、高智商、高層次、高收入、高需求的 ’H’一族”。 總結(jié)：該項目產(chǎn)品單一，項目主要依靠科技運用后的“八大優(yōu)勢”為主要競爭點，同時，今年 6 月，美國易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣點，促進了銷售。 3． 2 梅江 藍水假期： 藍水假期以小高層 (912 層 )、多層（ 45 層）、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為 1： 1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風的舒適性同時，最大世紀城 藍水假期 名都新園 云水園 宗地 28 限度的利用了景觀資源的觀賞價值。該項目 70%的住戶可看到水景，且每戶窗外都有綠色，景觀均好性發(fā)揮到極至。 產(chǎn)品面積 偏大，主力戶型在 140160 之間，戶型并無創(chuàng)新，同市場有很大趨同性。 產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運用友誼商場門前的形象推廣、發(fā)售享受特惠的認購卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運用概念引領客戶的消費趨向。 總結(jié)：該項目產(chǎn)品方面不具備競爭優(yōu)勢，主要依靠生態(tài)、科技的運用為主要競爭點，最市場炒做的很熱，但項目開發(fā)、策劃方面并無突破性的拓展。 3． 3 云水園： 該項目由多層及少部分小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設了“國際老人村”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱。別墅分為 2 280 平方米兩種，均價約在 5300 元 /平米左右。（詳細技術(shù)指標請參看第四頁對應表格內(nèi)容） 該項目于 99 年 11 月即開盤發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項目不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風景”的廣告語吸引客戶，但其銷售業(yè)績不佳，經(jīng)過 1 年多的推廣周期， 80 套別墅剛售出過半，公寓的銷售更是僅售出 60%。 總結(jié)：該項目地理位置上緊鄰梅江， 故一直以購房升值為主導賣點，并期望借助梅江的建設來完善區(qū)域功能，運用了借大勢推小勢的做法。 3． 4 明都新園： 該項目以多層為主構(gòu)成，產(chǎn)品以 90 平米兩室為主力。在同檔次產(chǎn)品中，該項目區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃及配套設計還是相當?shù)轿坏?，項目性能比達到了較佳的效果，重點吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶。（詳細技術(shù)指標請參看第四頁對應表格內(nèi)容） 總結(jié)：該項目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同等競爭中脫穎而出。 三、整體市場對本案有重大影響的因素： 受政府啟動“梅江”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城 道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個大片的熱點開發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域， 其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影 29 響力和帶動力，在該區(qū)域市場內(nèi)將起到不可替代的主導作用，天玻 緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點商圈的輻射范圍內(nèi)，故此，上述兩個區(qū)域?qū)⒊蔀樘觳ｍ椖康闹饕偁帉κ?，梅江及梅江南的發(fā)展對天玻項目的影響將是至關重要和不容忽視的。 ? 梅江生態(tài)居住區(qū) （一）梅江總體狀況分析： 總體規(guī)劃： 該居住區(qū)整體規(guī)劃占地 公頃，總建筑面積 萬平方米，其中住宅建筑面積15612 萬平方米， 公建 萬平方米。整個居住區(qū)共劃分為 15 個居住小區(qū)和 2 個公建區(qū)?？?cè)莘e率為 ，綠化綠 35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面 23 公頃，占總用地的 11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率達到 40%以上。 30 開發(fā)節(jié)奏及上市安排： 該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設，正在建設的為 1 － 6地，規(guī)劃占地 公頃，總建筑面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，公建 萬平方米，水面 公頃。 今年起步建設 萬建筑平方米，年底竣工 30 萬建筑平方米，預計明年下半年該區(qū)域?qū)⒔ǔ蛇M住，到 20xx 年，整個梅江生態(tài)區(qū) 的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。 配套： ? 智能化： 1） 專用 10 兆寬帶網(wǎng)線入戶。 2） 6 表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來水表）遠傳抄表，再通過梅江卡自動收繳費用。 3） 通過梅江局域網(wǎng)絡平臺提供全方面的信息服務。 4） 安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運用智能家庭終端控制器通過門磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實現(xiàn)安全報警。 ? 高新建材 ：運用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料 ? 新技術(shù)： 中水、直飲水、自來水三水直接入戶，垃圾無害化處 理，遠傳技術(shù)換熱。 （二）重點項目對比分析： 梅江項目與天波項目優(yōu)劣勢對比： 優(yōu)劣勢對比項 藍水假期 芳水園 天玻 規(guī)劃用地 13