【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》、“地鐵一號(hào)線”、“大興路改造”等眾多利好因素逐漸釋放，城西板塊也越來(lái)越受到關(guān)注。與城西毗鄰的就是西高新，依靠高新區(qū)的迅猛發(fā)展，城西未來(lái)的升值潛力也是非常大的?！蛾P(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》獲批后，為充分發(fā)揮西部大開(kāi)發(fā)橋頭堡地位的西安戰(zhàn)略地位，推進(jìn)西咸一體化進(jìn)一步得到了市政府的重視，西咸新區(qū)成為了西安城市擴(kuò)大的一個(gè)關(guān)鍵紐帶，值此機(jī)會(huì)使一直較為落后的城西區(qū)樓市發(fā)展又多了一個(gè)突破口。西咸新區(qū)將成為繼西安高新區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)之后又一新的發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域。 2011年市場(chǎng)預(yù)測(cè)2010年是樓市風(fēng)云變幻之年，房產(chǎn)行業(yè)變革之年，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新之年。樓市經(jīng)歷了“火爆”、“國(guó)十條”、“回暖”、“限購(gòu)”、“加息”等多輪起伏，讓開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者都以更平和更理性的目光看待整個(gè)市場(chǎng)。研判2011年，西安樓市將發(fā)生新的變化，主要呈現(xiàn)五大發(fā)展趨勢(shì)：政策調(diào)控將成為一種常態(tài)對(duì)于2011年政策走勢(shì)，考慮到目前的流動(dòng)性依舊過(guò)剩，以及供應(yīng)根本性問(wèn)題沒(méi)能得到很好的解決，所以季度調(diào)控的格局不可避免；從政府的意圖判斷，下一階段仍舊是政策多發(fā)期，政府會(huì)繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策；未來(lái)將會(huì)進(jìn)入一個(gè)調(diào)控的常態(tài)，頻出的調(diào)控政策會(huì)為中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)掀開(kāi)一個(gè)短周期時(shí)代。至于未來(lái)政策調(diào)控的傾向，以及未來(lái)政府的發(fā)力點(diǎn)，他做了預(yù)期：未來(lái)潛在的四項(xiàng)重磅政策主要集中在房產(chǎn)稅、預(yù)售資金監(jiān)管、土地增值稅清算及交易環(huán)節(jié)重稅四方面。其中，唯有后者才是真正有殺傷力，有望成為宏觀調(diào)控的殺手锏。大型房企助推地價(jià)上漲在土地供應(yīng)方面，%。單從土地供應(yīng)來(lái)看，預(yù)計(jì)今年住宅市場(chǎng)供應(yīng)量充足。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，吸引著眾多企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q，眾多央企、國(guó)企、上市企業(yè)等大型房企陸續(xù)謀地，將會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)地價(jià)漲幅加快，企業(yè)拿地成本增加，一定程度決定著未來(lái)房?jī)r(jià)向上趨勢(shì)。浐灞生態(tài)區(qū)樓盤放量可期對(duì)于未來(lái)的熱點(diǎn)區(qū)域，從各區(qū)域市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，短時(shí)間內(nèi)依舊呈現(xiàn)城東、城南、城北三足鼎立格局。城南區(qū)目前主要市場(chǎng)支撐是曲江南湖以東以南區(qū)域，城北區(qū)明年主力成交項(xiàng)目圍繞市政府區(qū)域，城東浐灞區(qū)域明年受世園會(huì)帶動(dòng)，高端產(chǎn)品市場(chǎng)較為可期。全市其他熱點(diǎn)板塊大明宮、大興新區(qū)個(gè)別樓盤帶動(dòng)下成交放量，整體來(lái)看這兩個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域大規(guī)模放量將在2012年。也就是說(shuō)，2011年西安樓市的熱點(diǎn)主要集中在浐灞板塊，而到了2012年，最熱點(diǎn)的區(qū)域?qū)⒃诖竺鲗m板塊和大興新區(qū)。一季度樓市成交量或下滑雖然樓市熱點(diǎn)板塊眾多，但不是所有的房子都好賣。從2010年成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，90125平方米首次置業(yè)型產(chǎn)品仍為今年成交主力，新政后70平方米以下產(chǎn)品、125144平方米改善類產(chǎn)品成交量下降，180平方米以上的高端產(chǎn)品市場(chǎng)份額呈現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，這說(shuō)明剛需型產(chǎn)品及高端類產(chǎn)品抗政策風(fēng)險(xiǎn)性較強(qiáng)。針對(duì)2011年的西安樓市，雖然受政策影響力較弱，宏觀政策面對(duì)市場(chǎng)壓制力較小，但是成交量主要考慮到需求抑制，一季度會(huì)有明顯下滑，全年來(lái)看成交量不會(huì)產(chǎn)生較大波動(dòng)。從結(jié)構(gòu)方面分析，高端物業(yè)由于限購(gòu)、土地增值稅等政策的影響，特別是明年中高端項(xiàng)目的集中上市，短期內(nèi)銷售會(huì)受影響或有波動(dòng)，中長(zhǎng)期仍具有保值增值性。由于首付三成以及限貸政策將在一定程度上影響首次置業(yè)和改善性需求，中低端住宅可能受影響較大。保障型住房受政策導(dǎo)向影響，未來(lái)具備良好的市場(chǎng)空間，供應(yīng)量將大幅加大。競(jìng)爭(zhēng)加劇小企業(yè)融資受限由于受政策調(diào)控影響，樓市競(jìng)爭(zhēng)將加劇，一些中小開(kāi)發(fā)商的日子將不好過(guò)。%，行業(yè)集中度明顯提高；目前受政策影響，中小企業(yè)融資渠道受限，外地大型開(kāi)發(fā)商對(duì)本地市場(chǎng)的日益壟斷，不僅威脅到本地中小企業(yè)的資金鏈，更進(jìn)一步限制其拿地能力?？傮w來(lái)說(shuō)，土地資源將向大企業(yè)集中。4 工程建設(shè)方案 總平面設(shè)計(jì)項(xiàng)目區(qū)總體布局設(shè)計(jì)的要點(diǎn)在于為使用者提供一個(gè)布局合理，結(jié)構(gòu)輕巧，幽雅舒適的居住、娛樂(lè)、休閑場(chǎng)所。因此本設(shè)計(jì)從文脈、地脈、人脈三方面著手，將居住文化中的地域情節(jié)與自然生態(tài)環(huán)境相結(jié)合，充分體現(xiàn)生態(tài)社區(qū)、健康社區(qū)、人文社區(qū)的理念，努力營(yíng)造一流綜合小區(qū)，形成新的城市綠洲。 規(guī)劃理念“城市化”界面建筑“自然田園風(fēng)光”景觀 設(shè)計(jì)理念健康住區(qū)的理念健康住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個(gè)系統(tǒng)工程，從規(guī)劃布局、綠化配置、建筑設(shè)計(jì)、建筑材料的選擇以及施工等方面充分體現(xiàn)了促進(jìn)居民全面健康的設(shè)計(jì)理念。它的核心是人、環(huán)境、建筑。健康住區(qū)的目標(biāo)是全面提高人居環(huán)境的品質(zhì)，滿足居住環(huán)境的健康性、自然性、環(huán)保性、親和性和行動(dòng)性。其技術(shù)體系涉及四個(gè)方面的內(nèi)容：一是人居環(huán)境的健康性，包括對(duì)室外環(huán)境、居住環(huán)境與戶型設(shè)計(jì)、空氣質(zhì)量、聲光電熱等指標(biāo)的量化控制；二是自然環(huán)境的親和性，從自然景觀、綠化系統(tǒng)、雨水利用、景觀用水等方向進(jìn)行量化控制；三是居住環(huán)境的保護(hù)，從視覺(jué)環(huán)境、排水系統(tǒng)、生活垃圾、環(huán)境衛(wèi)生等方向作了量化規(guī)定；四是健康環(huán)境的保障，強(qiáng)調(diào)完善社區(qū)醫(yī)保體系，建設(shè)健康設(shè)施，完善住區(qū)醫(yī)療設(shè)施和文化娛樂(lè)設(shè)施，為居家老人提供相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施和家政服務(wù)體系，注重健康行為。方案設(shè)計(jì)充分融入健康住區(qū)設(shè)計(jì)這個(gè)新理念，力求營(yíng)造一個(gè)新郊區(qū)主義和強(qiáng)調(diào)“人性互動(dòng)”的低密度、高品質(zhì)社區(qū)。綠色住區(qū)的理念綠色住區(qū)是以生態(tài)（自然與人文）系統(tǒng)的良性循環(huán)為基本原則，以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，建立在自然資源與文化資源最和諧關(guān)系的基礎(chǔ)上，在綠色住區(qū)中，技術(shù)與自然充分融合，人的創(chuàng)造力和生產(chǎn)力得到最大限度的發(fā)揮，居民的身心健康和居住環(huán)境得到最大限度的保護(hù)，物質(zhì)能量信息得到最高效的利用，其本質(zhì)是人和自然的真正和諧，以此達(dá)到人、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和自然的共生共榮。該設(shè)計(jì)即是尋求這樣一種包含人及人賴以生存的社會(huì)和自然在內(nèi)，以舒適性為特征的多樣化空間，力圖創(chuàng)造一個(gè)人造環(huán)境與自然環(huán)境和諧共存的、面向可持續(xù)發(fā)展的理想住區(qū)。以人為本的理念居住區(qū)是以居民的居住為主體，所謂“以人為本”即是以人的需要為根本出發(fā)點(diǎn)。本設(shè)計(jì)力求從不同層次消費(fèi)群對(duì)戶型的不同要求出發(fā)，深入分析不同年齡、職業(yè)、收入、文化背景、愛(ài)好等不同消費(fèi)群的不同要求，營(yíng)造出多層次、多方位的住宅類型；從居住者的多種生理及心理需求出發(fā)，設(shè)計(jì)具有適居性的室內(nèi)外空間環(huán)境；從現(xiàn)代人的生活觀念、生活方式出發(fā)、在設(shè)計(jì)中充分體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)注，創(chuàng)造出優(yōu)雅、舒適安全的生存空間。本住區(qū)努力營(yíng)造“回家的感覺(jué)真好”這樣一種有強(qiáng)烈歸屬感的、能讓人徹底放松的居家環(huán)境，它應(yīng)該是一種隨意而自然的、無(wú)壓力和松弛的氛圍。讓人們能夠避開(kāi)繁忙的都市節(jié)奏，代之在隨意中感覺(jué)到交流的自在、徹底的親切、情調(diào)的優(yōu)雅、休閑的愜意、激情的流暢。 規(guī)劃方案建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格是社會(huì)各個(gè)歷史時(shí)期政治、經(jīng)濟(jì)、文化、文明、審美觀念的集中表現(xiàn)，記錄了人們的文化追求和社會(huì)生活面貌，也是科學(xué)技術(shù)發(fā)展水平的縮影。一個(gè)城市的文化首先通過(guò)這些建筑表現(xiàn)出來(lái)，它不但有價(jià)值而且具有審美價(jià)值，是凝固的藝術(shù)品。由于功能不同、造型各異的建筑物構(gòu)成城市建筑旋律的優(yōu)美樂(lè)章，豐富了城市整體的環(huán)境面貌。建筑設(shè)計(jì)力求簡(jiǎn)約大方，功能齊全，表現(xiàn)時(shí)代氣息，使之成為城市標(biāo)志性的建筑。該項(xiàng)目位于西安市長(zhǎng)安區(qū)郭杜街辦茅坡村、岔岔道口村。項(xiàng)目區(qū)北側(cè)為建材路、南側(cè)為萬(wàn)科城一期、東側(cè)為規(guī)劃建設(shè)用地、西側(cè)為雅居樂(lè)和國(guó)色天香小區(qū)。商業(yè)金融商業(yè)金融主要建筑分布于項(xiàng)目區(qū)的西側(cè)，本區(qū)功能以商貿(mào)為主，以多層、高層建筑為主體，建筑色彩采用體現(xiàn)金融區(qū)的莊重特征，形成極具現(xiàn)代感的都市氛圍。（），總建筑面積87287m2。規(guī)劃該地塊場(chǎng)地及道路硬化面積6960m2，綠地面積6115m2。商業(yè)區(qū)擬建3幢（14~16）多、高層樓，帶地下車庫(kù)。居住區(qū)居住區(qū)位于項(xiàng)目區(qū)的東北方位，本區(qū)以居住功能為主，規(guī)劃形成環(huán)境良好，配套設(shè)施完善的精品化商住區(qū)?？傮w布局充分尊重城區(qū)修建性詳規(guī)的總體布局，包括公共綠地和道路系統(tǒng)。（），總建筑面積244270m2。規(guī)劃該地塊場(chǎng)地及道路硬化面積31368m2，綠地面積24030m2。居住區(qū)擬建12幢（1~12）33層樓的普通商品房和1幢（13）30層樓的廉租房，帶地下車庫(kù)。公共服務(wù)區(qū)公共服務(wù)區(qū)是以公共服務(wù)設(shè)施為主，分為兩部分，一部分為郵電設(shè)施區(qū)，位于項(xiàng)目區(qū)的西南角；一部分為中學(xué)區(qū)，位于項(xiàng)目區(qū)的東南方向。（），總建筑面積6166m2。規(guī)劃該地塊場(chǎng)地及道路硬化面積1206m2，綠地面積960m2。（），總建筑面積11000m2。規(guī)劃該地塊場(chǎng)地及道路硬化面積3600m2，綠地面積6518m2。郵電設(shè)施區(qū)擬建1幢（17）郵電大樓；中學(xué)區(qū)擬建1幢5層教學(xué)樓和1幢4層樓。整體規(guī)劃各功能分區(qū)明確，空間上變化有致，形成高低錯(cuò)落、親切宜人的空間感。 建筑單體設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5018093）（2002年版）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB503522005）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500961999）（2003年版）《住宅建筑規(guī)范》（GB503682005）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB500162006）《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB5006797）《城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ502001）《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 5017693）《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ042412006） 建筑平面設(shè)計(jì)住宅消費(fèi)正進(jìn)入“層次化”、“個(gè)性化”時(shí)期，居家新概念越來(lái)越多，而且越來(lái)越細(xì)膩豐富。戶型主體為南北朝向，主臥、廳、次臥盡量朝南，確保室內(nèi)通風(fēng)透亮；室內(nèi)可見(jiàn)部位基本無(wú)梁無(wú)柱；明廚明衛(wèi)，管線集中，考慮預(yù)留空調(diào)位、管井、排水管位置。 戶數(shù)及戶型本項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)上設(shè)有多種套型，為不同需要的家庭提供多元化的選擇，戶內(nèi)設(shè)計(jì)以較大面積的起居室（家庭室）為中心組織家庭活動(dòng)，且各戶起居室（家庭室）均有良好的正南陽(yáng)光和視覺(jué)景觀。起居室在戶內(nèi)位置恰當(dāng)，有效地減少了交通穿越，保證了空間使用功能的獨(dú)立性。同時(shí)，為了保證空調(diào)房間的氣密性和節(jié)約能源，除分戶門和戶內(nèi)門外，均采用塑鋼門窗。戶型設(shè)計(jì)上更加注重人的生活需要，合理安排戶內(nèi)空間的使用功能。除了滿足人們對(duì)朝向、采光、通風(fēng)的基本要求外，對(duì)戶型的細(xì)節(jié)處理細(xì)致入微。使建筑的空間環(huán)境滿足人的活動(dòng)要求，生態(tài)環(huán)境有益于人的生理健康，視覺(jué)環(huán)境讓人感覺(jué)身心愉悅，人文環(huán)境體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷，充分考慮到人的生活方式，形成一個(gè)自然和諧的居住環(huán)境。廚房、衛(wèi)生間設(shè)計(jì)均按照現(xiàn)代都市居住生活使用要求適當(dāng)超前考慮，達(dá)到小康居住水平。本案中采用整體設(shè)計(jì)手法，綜合考慮操作順序、設(shè)備安排、管線布置以及通風(fēng)衛(wèi)生的要求。⑴ 廚房?jī)?nèi)部按照合理的操作順序安排：電冰箱、洗菜池、煤氣灶及儲(chǔ)物柜，形成良好的操作面，同時(shí)設(shè)置排煙點(diǎn)，集中處理廚房?jī)?nèi)排出的煙廢氣。廚房布局與餐廳緊密相連，功能關(guān)系明確，空間亦分亦合，可靈活利用，且根據(jù)家庭生活相關(guān)均可改造成開(kāi)放式廚房。⑵ 衛(wèi)生間內(nèi)便溺、洗浴、洗漱、洗衣等各項(xiàng)功能均有適當(dāng)分離，以確保互不干擾。本項(xiàng)目建成后，可提供3078戶住宅。 建筑立面設(shè)計(jì)⑴ 建筑風(fēng)格形式：建筑單體設(shè)計(jì)中，考慮住宅建筑本身的造型特點(diǎn)以及周邊的建筑元素。將當(dāng)?shù)匚幕c時(shí)代感較好的結(jié)合在一起，有機(jī)地融入到整個(gè)環(huán)境當(dāng)中，充分體現(xiàn)住宅的立面造型，通過(guò)虛實(shí)（現(xiàn)澆欄板和金屬欄桿）陽(yáng)臺(tái)、構(gòu)架、材質(zhì)和顏色等要素的有機(jī)組合，來(lái)引導(dǎo)人們進(jìn)入一種休閑的新生活方式，從而達(dá)到改善居住質(zhì)量的目的，從文化內(nèi)涵和生活模式的層面充實(shí)小區(qū)的精神實(shí)質(zhì)，給人們帶來(lái)精致而親切的美感。⑵ 建筑色彩：色彩搭配上注重地域文化，立面的色彩融合周邊建筑物的色彩基調(diào)。⑶ 建筑細(xì)部：建筑細(xì)部如陽(yáng)臺(tái)、門、窗、屋頂、檐口、挑臺(tái)、線腳、遮陽(yáng)板、樓梯間、雨蓬、欄桿等要充分設(shè)計(jì)，考慮人體舒適度和安全要求，適當(dāng)強(qiáng)調(diào)色彩，虛實(shí)體量，豐富建筑立面層次并綜合考慮整體感覺(jué)。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB500092001）（2006年版）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500102002）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500072002）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112001）（2008版）《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB500682001）《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500032001）《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》（GB5002395）《濕限性黃土地區(qū)建筑規(guī)范》（GB500252004） 設(shè)計(jì)參數(shù)擬建場(chǎng)地抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，建筑設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)為丙類。 采用荷載臥房、客廳、廚房、衛(wèi)生間： KN/ m2陽(yáng)臺(tái)： KN/ m2上人屋面： KN/ m2不上人屋面： KN/ m2施工荷載(首層) ： KN/ m2人流密集的樓梯： 室外一般地面活荷載： 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本工程高層為框剪結(jié)構(gòu)，多層和中高層為框架結(jié)構(gòu)。 給排水設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù)《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB5006797）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB500162006）《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB501162008）《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 501402005）《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 500152003）《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500132006）《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500142006）《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（GB57492005）《城市居民生活用水量標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T503312002） 給水系統(tǒng)⑴ 水源：由市政給水管網(wǎng)供給，所供水源必須滿足《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》。⑵ 供水方式：由市政給水引入兩條給水管進(jìn)入小區(qū)，一、二層由市政管網(wǎng)直接供給，三層以上由無(wú)負(fù)壓供水設(shè)備供給，小區(qū)內(nèi)采用環(huán)狀供水管網(wǎng)，系統(tǒng)采用下行上給式，每戶設(shè)置水表。⑶ 用水量：小區(qū)總居住人口數(shù)9850人，住宅人均生活用水標(biāo)準(zhǔn)120L/d，（㎡d）計(jì)，中小學(xué)用水按30L/（生d）計(jì)，（㎡d）計(jì)，（㎡d）計(jì)，不可預(yù)見(jiàn)用水量及管網(wǎng)損失水量按總水量的15%計(jì)。⑷ 材料及衛(wèi)生潔具：所用給水管材必須滿足《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》，室內(nèi)選用納米抗菌PPR給水管，室外選用PE塑料給水管，衛(wèi)生潔具選用符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的節(jié)水型