解讀幾種無效的房屋買賣合同(編輯修改稿)
2024-11-15 23:00 本頁面
【文章內容簡介】 告章某負擔。一審判決后，兩被告不服，提出上訴。南通中院審理后認為，一審認定事實清楚，適用法律正確，上訴人的上訴理由不能成立，遂依照《中華人民共和國民事訴訟法》的有關規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。律師解析：本案主要涉及法律之間相互沖突或發(fā)生理解歧義時，如何結合中國國情準確適用法律問題?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第37條規(guī)定：“共有房地產，未經其他共有人書面同意的不得轉讓”。《中華人民共和國婚姻法》第17條第2款規(guī)定：“夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第17條規(guī)定：“婚姻法第十七條關于‘夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權’的規(guī)定，應當理解為：（一）夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”從上述法律及司法解釋規(guī)定中不難看出，房地產法要求的“書面同意”要件，在婚姻法及相關司法解釋中已未再作強制性要求，這就導致了法律之間的相互沖突。事實上，房地產法規(guī)定于1994年，有些規(guī)定與后來制定的《中華人民共和國合同法》的“鼓勵交易”原則相沖突，已不適應時代的要求。同時，新法優(yōu)于舊法是法律適用中的一個基本原則，故本案中應優(yōu)先適用婚姻法及司法解釋，夫妻一方處理重大共同財產時，他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。第四篇：辦不下來房產證房屋買賣合同無效辦不下來房產證房屋買賣合同無效案情簡介： 2002 年 4 月 15 日 , 約定貸款購買開發(fā)商開發(fā)的一套房子。何某 2003 年 2 月 28 日 辦理了入住手續(xù)，但未實際入住。2005 年 3 月 2 日，在北京 XX 房地產經紀有限責任公司參與下 , 劉某、何某及中介公司三方簽訂了《房屋交易居間合同》 , 合同約定 , 劉某購買何某的房子，價款 40 萬元。合同簽訂后 , 劉某支付中介公司首付款 20 萬元，其中含定金 2 萬元 , 中介公司將其中 1 萬元留作自己的中介費，其余 19 萬給付了何某。劉某在等待開發(fā)商給何某辦理房產證，以便于盡快過戶，但是該項目的開發(fā)商已被撤銷了房地產開發(fā)資質，且房地產公司已是人去樓空，該項目無法辦理初始產權登記，所購項目的所有購房人均不能取得房屋所有權證。于是劉某狀告中介公司 , 要求確認三方簽訂的《房屋交易居間合同》無效 , 并要求返還購房款。法院判決 ：法院經審理后認為，因開發(fā)商已不存在，買方最終無法取得房屋所有權證，其合同目的已不能實現，應認定買賣合同無效，賣方返還房款。律師點評 ：目前法院對于沒有產權證即簽訂買賣合同并約定產權證辦理下來后辦理過戶手續(xù)的二手房買賣案件傾向于認定合同有效，現在也有越來越多的案例按此處理，但是對于簽訂合同時沒有房產證，賣方最終也不可能取得房產證的情況下，導致買方無法取得房產證，買方的合法權益無法得到法律保護 , 一般認定買賣合同無效，判決將買方或中介公司將已收的房款返還給買方。第五篇：房屋買賣合同無效的情形及處理一、房屋買賣合同無效的情形法律法規(guī)：《民法通則》、《合同法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法》、最高人民法院相關司法解釋、建設部相關規(guī)定等法律法規(guī)的規(guī)定。（一）房屋與土地分開轉讓的，（現實中房產和地產分開轉讓的情形，房產不得轉讓/地產不得轉讓）法律規(guī)定：《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》（建設部頒布實施）的第三條規(guī)定：“城市房屋的產權與房屋占用土地的使用權實行權利人一致的原則，除法律法規(guī)另有規(guī)定的外，不得分離”《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條規(guī)定：“土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外”《城市房地產管理法》第四十二條規(guī)定：“房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移?！狈ɡ矸治觯哼@是因為房屋是建筑在土地上的，為土地的固定附著物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或導致糾紛。因此，房屋的所有權通過買賣合同轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，則該類買賣合同應當是無效的。（二）侵犯優(yōu)先購買權的。法律規(guī)定：《民法通則》第七十八條第二款規(guī)定：“按份共有財產的每個共有人有權將自己的份額分出或者轉讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權利。”《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）第一百一十八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”《合同法》第二百三十條條也有相應規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。”法理分析：房屋所有人在轉讓涉及到共有或出租的房屋時，在同等條件下，其他共有權人或承租人有優(yōu)先購買權。這就是說，所轉讓的房屋的產權為數人共有或已對外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購買權。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，
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