常見(jiàn)無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律實(shí)務(wù)探悉(編輯修改稿)
2025-01-19 00:36 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 屋所有權(quán)證，帶蔡某實(shí)地察看了房屋，并謊稱其妻姜某同意出賣(mài)房屋。在房管部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時(shí)，錢(qián)某提交了房屋所有權(quán)證、結(jié)婚證、偽造姜某簽名的出售房屋委托書(shū)和托人取得的關(guān)于委托書(shū)屬姜某出具的證明。2000年8月蔡某付清了房款，領(lǐng)取了406室產(chǎn)權(quán)證后搬入406室居住，對(duì)房屋還進(jìn)行了裝璜。嗣后，姜某發(fā)現(xiàn)406室被賣(mài)，遂以錢(qián)某、蔡某侵犯其房屋所有權(quán)為由向法院提起訴訟，要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。 對(duì)該案的法律適用存在三種意見(jiàn)：第一種意見(jiàn)認(rèn)為，406室是姜某、錢(qián)某的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，共同享有所有權(quán)，錢(qián)某處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)未經(jīng)姜某同意，侵犯了姜某的房屋所有權(quán)，錢(qián)某與蔡某的房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，406室房屋產(chǎn)權(quán)登記在錢(qián)某名下，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂過(guò)程中蔡某有充分的理由相信406室房屋產(chǎn)權(quán)屬錢(qián)某所有，交易過(guò)程中也盡了適當(dāng)?shù)淖⒁?，依?jù)物權(quán)公示原則確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。第三種意見(jiàn)認(rèn)為，雖然錢(qián)某作為共有人之一處分了共有財(cái)產(chǎn)，但蔡某作為第三人不知道姜某不同意出售406室，是善意的，而且支付了相應(yīng)的房?jī)r(jià)，已辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，姜某的損失可向錢(qián)某另行主張。第一種觀點(diǎn)從無(wú)權(quán)處分的角度著力保護(hù)共有人的權(quán)利，第二種觀點(diǎn)根據(jù)物權(quán)公示原則側(cè)重維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易安全，均有一定的法律落腳點(diǎn)和適用上的合理性。第三種觀點(diǎn)蘊(yùn)含著保護(hù)善意第三人合法權(quán)益的原則，針對(duì)房產(chǎn)部分共有人擅自出賣(mài)共有財(cái)產(chǎn)的復(fù)雜情況，區(qū)別不同情況作出不同處理，本案中蔡某符合善意取得要件，確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。筆者贊同第三種觀點(diǎn)?！ 〉谝?，有明確的法律根據(jù)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第89條規(guī)定“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的一般認(rèn)定無(wú)效，但第三人善意、有償取得財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益”，該司法解釋從某一角度規(guī)定了善意取得制度的適用，針對(duì)的是共同共有財(cái)產(chǎn)，其內(nèi)容的外延應(yīng)理解為包含共同共有的房產(chǎn)，案例符合司法解釋規(guī)定的情形，蔡某的合法權(quán)益應(yīng)予保護(hù)。第二，兼顧了其他共有人的利益。根據(jù)民法上的過(guò)錯(cuò)原則，蔡某在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中已盡有相應(yīng)的注意義務(wù)，按普通人的常識(shí)和能力，無(wú)從進(jìn)一步審查共有人姜某對(duì)出賣(mài)的意思表示，主觀上沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，錢(qián)某故意對(duì)蔡某和姜某隱瞞實(shí)情，完成了法律上認(rèn)可的房屋交付行為，致姜某的權(quán)利受到侵害，過(guò)錯(cuò)責(zé)任在錢(qián)某，姜某可通過(guò)向過(guò)錯(cuò)方主張賠償?shù)氖侄潍@得司法救濟(jì)。第三，從社會(huì)效益的角度，若判令買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，一則勢(shì)必發(fā)生返還財(cái)產(chǎn)的后果，造成法律關(guān)系再次調(diào)整，打破已形成的穩(wěn)定，并產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)的耗費(fèi)，二則帶來(lái)人們對(duì)房產(chǎn)交易安全疑慮，不利于維護(hù)動(dòng)態(tài)交易安全?！ ∪⑶址竷?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效?！ 》课菟腥顺鲑u(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)已租出房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等。房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效?！ 埾壬鷥赡昵霸谑袇^(qū)向某房產(chǎn)公司租了一間商鋪，簽了兩年的租賃合同，合同于2005年3月到期。2005年2月，房產(chǎn)公司準(zhǔn)備將這家商鋪出售，向張先生發(fā)出了《意見(jiàn)征詢書(shū)》，征詢購(gòu)買(mǎi)意向?！兑庖?jiàn)征詢書(shū)》上列明房屋每平方米價(jià)格8500元，總價(jià)90多萬(wàn)元，辦理手續(xù)的定金為2萬(wàn)元。但當(dāng)3月份張先生的租賃合同快到期準(zhǔn)備向房產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)這間商鋪時(shí)，才得知房產(chǎn)公司已在幾天前與一位王先生簽訂了商鋪出售合同。事后，張先生得知，王先生購(gòu)買(mǎi)商鋪的總價(jià)只有85萬(wàn)元，而且支付的定金也只有1萬(wàn)元。張先生于是向法院起訴，要求房產(chǎn)公司解除與王先生的合同，并以與王先生簽訂的購(gòu)房條件與自己簽訂合同
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