【文章內(nèi)容簡介】 定“書面同意”要件，故在夫妻處理共同所有的財產(chǎn)時，應(yīng)本著新法優(yōu)于舊法的原則，適用新法和新司法解釋的規(guī)定。綜合事實和法律分析，本案中原告章某有理由相信房屋買賣合同為夫妻雙方共同意思表示，兩被告不得以一方不同意或不知道為由對抗善意的原告章某，故章某與邵某之間的房屋買賣合同成立且合法有效。合同簽訂后，雙方當(dāng)事人均應(yīng)依法按約全面履行自己的義務(wù)?，F(xiàn)原告章某付清了房款，履行了自己全部義務(wù)；被告邵某也交付了房屋及相關(guān)權(quán)利證書，履行了主要義務(wù)，但仍應(yīng)按約協(xié)助原告章某將房屋過戶，故原告章某的訴訟請求應(yīng)予支持。遂依照《中華人民共和國合同法》及最高院有關(guān)婚姻法的司法解釋的規(guī)定，判決被告邵某夫婦于判決生效后一個月內(nèi)協(xié)助原告章某辦理訟爭房屋的過戶手續(xù)，有關(guān)費用由原告章某負(fù)擔(dān)。一審判決后，兩被告不服，提出上訴。南通中院審理后認(rèn)為，一審認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，上訴人的上訴理由不能成立，遂依照《中華人民共和國民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。律師解析：本案主要涉及法律之間相互沖突或發(fā)生理解歧義時，如何結(jié)合中國國情準(zhǔn)確適用法律問題?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的不得轉(zhuǎn)讓”?！吨腥A人民共和國婚姻法》第17條第2款規(guī)定：“夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第17條規(guī)定：“婚姻法第十七條關(guān)于‘夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)’的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：（一）夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”從上述法律及司法解釋規(guī)定中不難看出，房地產(chǎn)法要求的“書面同意”要件，在婚姻法及相關(guān)司法解釋中已未再作強制性要求，這就導(dǎo)致了法律之間的相互沖突。事實上，房地產(chǎn)法規(guī)定于1994年，有些規(guī)定與后來制定的《中華人民共和國合同法》的“鼓勵交易”原則相沖突，已不適應(yīng)時代的要求。同時，新法優(yōu)于舊法是法律適用中的一個基本原則，故本案中應(yīng)優(yōu)先適用婚姻法及司法解釋，夫妻一方處理重大共同財產(chǎn)時，他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。第三篇：房屋買賣合同無效的七種情形房屋買賣合同無效的七種情形房屋買賣合同無效的七種情形房屋買賣，是指房屋所有權(quán)人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給房屋買受人，而買受人為此支付相應(yīng)價款的行為。買賣房屋必須簽訂房屋買賣合同，并必須由買賣雙方到房屋所在地的房管機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。這既是確立房屋買賣關(guān)系的必要程序和憑據(jù)，也是日后處理房屋買賣糾紛的重要依據(jù)。實踐中房屋買賣糾紛時有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價款、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下七種：一、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。二、產(chǎn)權(quán)未登記過戶，合同無效。房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張。三、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。四、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租出房屋時，須提前３個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。五、單位違反規(guī)定購房，合同無效。機關(guān)團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。有的單位以個人名義購買私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關(guān)系無效。凡國家或企業(yè)事業(yè)單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準(zhǔn)賣給原補貼單位或房管機關(guān)，否則也無效。六、價格上欺詐行為，顯失公平，合同無效。買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標(biāo)準(zhǔn)議定價格，經(jīng)房屋所在地房管機關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故翻悔，應(yīng)按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。七、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：１、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；２、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；３、依法收回土地使用權(quán)的；４、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；５、權(quán)屬有爭議的；６、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；７、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形第四篇：實踐中常見的房屋買賣合同無效的情形農(nóng)村集體土地不可擅自用于商品房開發(fā)[案例]：某開發(fā)公司同某鄉(xiāng)合作開發(fā)了一塊屬于鄉(xiāng)級所有的農(nóng)村集體土地，公司出錢、鄉(xiāng)政府出地，開發(fā)了100多棟帶大棚的二層“洋房”公開銷售，吸引了許多城市居民前去購買。集體土地可以進行“商品房”開發(fā)公開銷售嗎？[分析]：這種“商品房”的開發(fā)及銷售均系違法行為，不具有法律效力，其房屋銷售合同為無效合同。其理由：（1）根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，任何單位和個人建設(shè)需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。建設(shè)占用土地，如是農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)；（２）農(nóng)用地的轉(zhuǎn)用必須符合土地利用總體規(guī)劃，在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項目用地應(yīng)由市、縣人民政府批準(zhǔn)，并依法辦理土地征用、補償手續(xù)；（３）根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，集體所有土地經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后方可有償出讓，即交納入地出讓金；（４）沒有商品房預(yù)售許可證的項目嚴(yán)禁市場銷售，城市居民購買農(nóng)民房不受法律保護。［王富利律師提醒］：（１）購房商品房一定要查詢該項目是否具有《商品房預(yù)（銷）售許可證》，有了此證，表明國有土地使用證、規(guī)劃許可證等四證齊全，此房可以辦理房屋所有權(quán)證；（２）事先可到房地產(chǎn)交易所官方網(wǎng)上查詢，若網(wǎng)上未登記備案，則最好不要購買。工業(yè)用地上建住宅最好別買[案例]：前不久，王先生看中了市郊某工業(yè)園區(qū)內(nèi)一棟獨門獨院“公寓式”小樓，價格低、環(huán)境好、距離市區(qū)又近，可一了解，此房土地性質(zhì)為工業(yè)用地，房屋產(chǎn)權(quán)證是“辦公用房產(chǎn)權(quán)證”，不能按揭貸款，還無法遷入戶口。是買還是不買，王先生陷入了兩難之中?！钡姆课?，最好不要購買。第一，此房屋的土地性質(zhì)為工業(yè)用地，國家規(guī)定嚴(yán)禁在工業(yè)用地上開發(fā)建設(shè)除工業(yè)廠房、工業(yè)辦公用房、工業(yè)配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。第二，雖然工業(yè)用地上可以建造不超過工業(yè)項目總用地面積的７％的行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地，可以辦出辦公用房的產(chǎn)權(quán)證，但和普通住宅產(chǎn)權(quán)證書完全兩樣，一旦消費者購買了此類房屋，日后將面臨諸多問題，如：銀行一般不予按揭貸款，無法公證、小孩上學(xué)，使用水、電、煤、暖氣等配套將全部按照工業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)繳納，要比生活用房貴不少。［王富利律師提醒］：購買商品住房土地用地性質(zhì)不可忽視。工業(yè)用地國家規(guī)定使用期限為５０年，居住用地使用期限為７０年。此類房屋不享受住宅用地使用７０年期滿自動續(xù)期的權(quán)利?！班l(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房屋不受法律保護［案例］：幾年前，劉女士在旅順北路購買了一棟１８０平方米帶大棚的兩層“小洋房”。最近，因生意需要，想貸點款，銀行卻以該房屋產(chǎn)權(quán)證不是國家法律認(rèn)可、房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證為由，不予以貸款。劉女士這才知道自己購買的樓房的產(chǎn)權(quán)證是鄉(xiāng)一級政府頒發(fā)的所謂“地產(chǎn)小產(chǎn)權(quán)證”的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。［分析］：