實(shí)踐中常見的房屋買賣合同無效的情形(編輯修改稿)
2025-02-13 23:22 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 民幣。經(jīng)了解，此樓房屬于集體土地上開發(fā)的“地產(chǎn)房”，土地使用期只有50年，不僅辦不了房屋所有權(quán)證書，而且購(gòu)房時(shí)還要繳納總房?jī)r(jià)的4——8%的土地使用費(fèi)。[分析]：（１）在集體土地上開發(fā)建設(shè)的“海景房”等“商品房”，辦不了法律認(rèn)可的房屋所有權(quán)證書，因?yàn)樗加械耐恋厥羌w土地，國(guó)家法律明確規(guī)定，集體土地不能用于商品房開發(fā)建設(shè)銷售；（２）由于是集體土地，沒有辦理土地征用和集體土地變性國(guó)有出讓土地手續(xù)，沒有向土地管理部門繳納土地出讓金，沒有取得《國(guó)有土地使用證》、《商品房預(yù)（銷）售許可證》，也就無法辦理國(guó)家法律認(rèn)可的、國(guó)家建設(shè)部統(tǒng)一印制編號(hào)的、房地產(chǎn)管理部門（房地產(chǎn)交易所）登記備案并頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》；（３）這些房屋所占土地往往是開發(fā)商從村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)租用集體土地（一般為５０年），葉先生除了購(gòu)房款外，還要向開發(fā)商繳納購(gòu)房款４％的土地使用費(fèi)。而國(guó)家法律規(guī)定商品房居住用地為７０年，土地出讓金包含在每平方米的房?jī)r(jià)中，由開發(fā)此商品房的開發(fā)商一次性向政府土地管理部門繳納。［王富利律師提醒］：（１）購(gòu)買此類集體土地上開發(fā)的、辦不了房屋所有權(quán)證的“地產(chǎn)房”風(fēng)險(xiǎn)比較大，最好不要購(gòu)買；（２）購(gòu)買此類房屋最好的辦法是看其開發(fā)的小區(qū)是否具有《商品房預(yù)（銷）售許可證》，有了此證則證明此房所占土地必定是出讓的國(guó)有土地，可以辦理法律認(rèn)可的房屋所有權(quán)證；（３）必要時(shí)，可到房地產(chǎn)交易所查詢?cè)摌潜P是否已登記備案，若登記備案的，則可放心購(gòu)買。購(gòu)買“尾房”要留神“［案例］：前不久，小王購(gòu)買了某小區(qū)一套開發(fā)商剩下的“尾房”，按規(guī)定的日期和開發(fā)商提供的有關(guān)手續(xù)到交易所辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，可一了解，此套房早在一年前就被開發(fā)商抵押給了銀行，非要等抵押解除后，再辦理產(chǎn)權(quán)證?！。鄯治觯荩骸拔卜俊碑a(chǎn)生的原因大致有三大類：一是“問題尾房”，如土地開發(fā)規(guī)劃等必備手續(xù)不齊或未交開發(fā)土地出讓金、戶型不合理、朝向差、樓層差等有問題賣不出去的“尾房”；二是另有用途或留自用出租等沒打算賣的“尾房”；三是樓盤手續(xù)等本身沒有問題，但在營(yíng)銷開始階段因多種原因沒有獲得市場(chǎng)認(rèn)可而形成的“尾房”。碰到第一種類型手續(xù)不齊辦不了產(chǎn)權(quán)證的“尾房”，房子再好、價(jià)格再低，也不要購(gòu)買；戶型、朝向、樓層不好，可以權(quán)衡利弊，綜合考慮再行定奪；第二、三種類型，只要價(jià)格合適，可以放心購(gòu)買。［王富利律師提醒］：（１）要重視尾房有關(guān)證件如手續(xù)信息的掌握，尾房的產(chǎn)權(quán)狀況對(duì)購(gòu)房人尤為重要，購(gòu)買時(shí)首先要確定房子的銷售手續(xù)和產(chǎn)權(quán)是否明晰；（２）了解房子是否被抵押，如已被抵押，要弄清抵押期限，怎樣解除抵押；風(fēng)險(xiǎn)程度有多大，怎樣確保解除抵押后能辦到產(chǎn)權(quán)證；（３）如果拍賣尾房，應(yīng)當(dāng)弄清產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)是否已辦理等?！≠?gòu)買“抵債房”有講究 “【案例】：老王從某建筑公司購(gòu)買了
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