房屋買賣合同無效的重大情形及法律后果(編輯修改稿)
2025-06-23 18:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定。可見，只要標(biāo)的物合法且有權(quán)處分，對(duì)于標(biāo)的物是否有相關(guān)證照，合同法并無特別要求?！蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限。(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。第十九條規(guī)定：商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)預(yù)支持。由此可以推導(dǎo)出：房屋買賣合同簽訂時(shí)，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也有效。對(duì)此應(yīng)理解為：房地產(chǎn)權(quán)利人沒有現(xiàn)實(shí)房屋的產(chǎn)權(quán)證而不能辦理房屋轉(zhuǎn)讓過程中涉及到的登記過戶手續(xù)，但不應(yīng)據(jù)此認(rèn)為預(yù)購房買賣合同必然無效。如雙方在簽訂協(xié)議時(shí)對(duì)房屋權(quán)屬證書尚未領(lǐng)取的狀況是明知的，且當(dāng)條件或期限成就時(shí)就可以辦理過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)亦無其他爭議或購買的房屋已交付原告入住時(shí)，一般應(yīng)認(rèn)定為有效。如賣方隱瞞無證的事實(shí)或因存在屋建造存在違法行為且已被有關(guān)機(jī)關(guān)確定，根本不能取得所有權(quán)證的，則此類合同應(yīng)為無效?！蛾P(guān)于私房買賣的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》(1990年2月17日最高人民法院)強(qiáng)調(diào)：簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的?！蛾P(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函》(1992年7月9日最高人民法院)答復(fù)：房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件。要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效?！蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條明確規(guī)定：當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由請求確認(rèn)合同無效的，不予支持?！段餀?quán)法》第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效。未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！蛾P(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第九條中規(guī)定：依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，如果原告請求被告交付該訟爭房屋，則人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令被告繼續(xù)履行其合同，并責(zé)令被告協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)?？梢姡课葙I賣合同是否進(jìn)行登記已在法律上確認(rèn)不是生效條件，僅是未辦理有關(guān)手續(xù)之前，不具有將合同指向標(biāo)的房產(chǎn)權(quán)屬變更的效力。本質(zhì)上說，這涉及到的債權(quán)行為和物權(quán)行為二元?jiǎng)澐值睦碚?，只要雙方簽訂的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同(債權(quán)行為)依法有效，當(dāng)事人雙方就應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記(物權(quán)行為)手續(xù)。因合同一方原因未辦理過戶登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)責(zé)令其繼續(xù)履行，辦理過戶登記。《關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第十七條第(二)項(xiàng)夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人，《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十九條共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回。除法律另有規(guī)
規(guī)章制度相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1