常見無效房屋買賣合同法律實務探悉(編輯修改稿)
2025-06-13 13:06 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 了房屋買賣合同，將406室以76000元出售給蔡某。商談過程中，錢某出示了房屋所有權證，帶蔡某實地察看了房屋，并謊稱其妻姜某同意出賣房屋。在房管部門辦理產(chǎn)權變更登記手續(xù)時，錢某提交了房屋所有權證、結(jié)婚證、偽造姜某簽名的出售房屋委托書和托人取得的關于委托書屬姜某出具的證明。2000年8月蔡某付清了房款，領取了406室產(chǎn)權證后搬入406室居住，對房屋還進行了裝璜。嗣后，姜某發(fā)現(xiàn)406室被賣，遂以錢某、蔡某侵犯其房屋所有權為由向法院提起訴訟，要求確認房屋買賣無效。 對該案的法律適用存在三種意見：第一種意見認為，406室是姜某、錢某的夫妻共有財產(chǎn)，共同享有所有權，錢某處分夫妻共有財產(chǎn)未經(jīng)姜某同意，侵犯了姜某的房屋所有權，錢某與蔡某的房屋買賣無效；第二種意見認為，406室房屋產(chǎn)權登記在錢某名下，在房屋買賣合同簽訂過程中蔡某有充分的理由相信406室房屋產(chǎn)權屬錢某所有，交易過程中也盡了適當?shù)淖⒁猓罁?jù)物權公示原則確認房屋買賣關系有效；第三種意見認為，雖然錢某作為共有人之一處分了共有財產(chǎn)，但蔡某作為第三人不知道姜某不同意出售406室，是善意的，而且支付了相應的房價，已辦理了產(chǎn)權變更登記手續(xù)，應認定買賣關系有效，姜某的損失可向錢某另行主張。第一種觀點從無權處分的角度著力保護共有人的權利，第二種觀點根據(jù)物權公示原則側(cè)重維護財產(chǎn)交易安全，均有一定的法律落腳點和適用上的合理性。第三種觀點蘊含著保護善意第三人合法權益的原則，針對房產(chǎn)部分共有人擅自出賣共有財產(chǎn)的復雜情況，區(qū)別不同情況作出不同處理，本案中蔡某符合善意取得要件，確認買賣關系有效。筆者贊同第三種觀點。 第一，有明確的法律根據(jù)。最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)》第89條規(guī)定“在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的一般認定無效，但第三人善意、有償取得財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權益”，該司法解釋從某一角度規(guī)定了善意取得制度的適用，針對的是共同共有財產(chǎn)，其內(nèi)容的外延應理解為包含共同共有的房產(chǎn)，案例符合司法解釋規(guī)定的情形，蔡某的合法權益應予保護；第二，兼顧了其他共有人的利益。根據(jù)民法上的過錯原則，蔡某在房屋買賣過程中已盡有相應的注意義務，按普通人的常識和能力，無從進一步審查共有人姜某對出賣的意思表示，主觀上沒有過錯，錢某故意對蔡某和姜某隱瞞實情，完成了法律上認可的房屋交付行為，致姜某的權利受到侵害，過錯責任在錢某，姜某可通過向過錯方主張賠償?shù)氖侄潍@得司法救濟；第三，從社會效益的角度，若判令買賣無效，一則勢必發(fā)生返還財產(chǎn)的后果，造成法律關系再次調(diào)整，打破已形成的穩(wěn)定，并產(chǎn)生財產(chǎn)的耗費，二則帶來人們對房產(chǎn)交易安全疑慮，不利于維護動態(tài)交易安全。 三、侵犯優(yōu)先購買權，合同無效。 房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。 張先生兩年前在市區(qū)向某房產(chǎn)公司租了一間商鋪，簽了兩年的租賃合同，合同于2005年3月到期。2005年2月，房產(chǎn)公司準備將這家商鋪出售，向張先生發(fā)出了《意見征詢書》，征詢購買意向?！兑庖娬髟儠飞狭忻鞣课菝科椒矫變r格8500元，總價90多萬元，辦理手續(xù)的定金為2萬元。但當3月份張先生的租賃合同快到期準備向房產(chǎn)公司購買這間商鋪時，才得知房產(chǎn)公司已在幾天前與一位王先生簽訂了商鋪出售合同。事后，張先生得知，王先生購買商鋪的總價只有85萬元，而且支付的定金也只有1萬元。張先生于是向法院
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