常見(jiàn)無(wú)效房屋買賣合同法律實(shí)務(wù)探悉-wenkub
2023-06-01 13:06:48 本頁(yè)面
【正文】 務(wù)探悉所以如何認(rèn)定房屋買賣合同的效力，顯得尤為重要。 然而，在實(shí)際的房地產(chǎn)買賣中，因?yàn)橐恍┎灰?guī)范的操作時(shí)常會(huì)出現(xiàn)一手交了錢(qián)、一手交了貨而“兩證”卻未能完整兌現(xiàn)的尷尬：要么缺少土地證，要么一時(shí)拿不出房產(chǎn)證。雙方約定，蔡先生確定認(rèn)購(gòu)和平大道回龍小區(qū)B5幢別墅，房屋產(chǎn)權(quán)系曹某所有，總價(jià)為83萬(wàn)元。經(jīng)進(jìn)一步了解，原來(lái)這家公司將那塊地轉(zhuǎn)讓給另一家公司后，另一家公司沒(méi)有辦理土地過(guò)戶手續(xù)，便在地上建了那套別墅并銷售給了曹某，曹某雖辦了房產(chǎn)證，但未經(jīng)國(guó)土管理部門(mén)辦理土地證?！ ∫粚彿ㄔ航?jīng)審理認(rèn)為，和平大道回龍小區(qū)B5幢別墅的產(chǎn)權(quán)人，沒(méi)有依法取得這套別墅占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)并領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)，而房地產(chǎn)交易中心將這套別墅代理銷售給蔡先生的行為，違反了我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。第三，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)是兩個(gè)不同的產(chǎn)權(quán)，我國(guó)沒(méi)有實(shí)行房、地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則，而一審將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)混為一談，是錯(cuò)誤的。所以，我國(guó)沒(méi)有實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則?！冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》也規(guī)定，房屋權(quán)屬登記應(yīng)遵循“房屋所有權(quán)和該房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，權(quán)利主體一致”的原則。 本案中合同雙方對(duì)房屋和土地權(quán)利主體是否必須一致的爭(zhēng)議，與我國(guó)房地產(chǎn)登記管理的歷史淵源有關(guān)?！ ∧壳?，在法院的司法審判實(shí)踐中，基本上適用“房地一體的原則”。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。因夫妻矛盾姜某于1999年7月搬出406室住回娘家。2000年8月蔡某付清了房款，領(lǐng)取了406室產(chǎn)權(quán)證后搬入406室居住，對(duì)房屋還進(jìn)行了裝璜。筆者贊同第三種觀點(diǎn)。 第一，有明確的法律根據(jù)。所謂“同等條件”，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等。但當(dāng)3月份張先生的租賃合同快到期準(zhǔn)備向房產(chǎn)公司購(gòu)買這間商鋪時(shí)，才得知房產(chǎn)公司已在幾天前與一位王先生簽訂了商鋪出售合同。房產(chǎn)公司雖然在出售房屋前征詢了承租人張先生的意見(jiàn)，但沒(méi)有把給予王先生的優(yōu)惠條件告知張先生，而且在3個(gè)月期限未滿時(shí)就與王先生簽訂合同，其行為已經(jīng)侵犯了張先生的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。” 因此，在此案中，房產(chǎn)公司與王先生簽訂的購(gòu)房合同顯然侵犯了原承租人張先生的優(yōu)先購(gòu)房權(quán)，張先生的訴訟請(qǐng)求理應(yīng)得到法院的支持。 一方面，根據(jù)最高人民法院《意見(jiàn)》（試行）第118 條的規(guī)定，出租人出賣房屋時(shí)未盡通知義務(wù)，致使承租人喪失行使先買權(quán)機(jī)會(huì)的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。但共有人的先買權(quán)是否具有物權(quán)的效力，不無(wú)疑問(wèn)。另一方面，先買權(quán)人應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使先買權(quán)，否則，先買權(quán)人無(wú)限拖延表示是否購(gòu)買，義務(wù)人出賣其不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利就無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)。但對(duì)于共有人出賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，對(duì)其他共有人有無(wú)通知義務(wù)，法無(wú)明文，在解釋上應(yīng)認(rèn)為出賣人負(fù)有通知義務(wù)。后經(jīng)雙方協(xié)商，孫先生又付了20多萬(wàn)元房款后，李某同意讓孫先生入住。2005年1月，孫先生取得了房產(chǎn)證。李某遂將孫先生告上法庭，提起要求支付購(gòu)房余款之訴；而孫先生也一肚子委屈，向法庭反訴要求退房并追回已付的37萬(wàn)余元?！ ?jiān)持該買賣合同無(wú)效，雙方應(yīng)互相返還的孫先生上訴后，中級(jí)法院二審認(rèn)為，雖然李某與孫先生簽訂合同時(shí)，轉(zhuǎn)讓的房屋并不具備轉(zhuǎn)讓條件，但是，孫先生在受讓該房后，在一審訴訟前，已補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)，取得了房產(chǎn)證，作為買房人其購(gòu)買目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。其一，是我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”，這條法律的禁止性規(guī)定有兩層含義：第一，未依法登記領(lǐng)取權(quán)利證書(shū)的人不是法律意義上的所有權(quán)人；第二，非所有權(quán)人不得從事房地產(chǎn)的處分行為。上訴人孫某的買房目的已經(jīng)實(shí)
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