常見無效房屋買賣合同法律實務探悉(已修改)
2025-05-29 13:06 本頁面
【正文】 常見無效房屋買賣合同法律實務探悉來源： 作者： 時間：2011/05/10 常見無效房屋買賣合同法律實務探悉房屋買賣合同糾紛涉及資金數(shù)額龐大，法律事實復雜，交易周期漫長，商業(yè)風險巨大，對交易當事人利害攸關,還涉及到產(chǎn)權、價款、原承租戶的利益等多種問題，這些都離不開買房合同的效 常見無效房屋買賣合同法律實務探悉 房屋買賣合同糾紛涉及資金數(shù)額龐大，法律事實復雜，交易周期漫長，商業(yè)風險巨大，對交易當事人利害攸關,還涉及到產(chǎn)權、價款、原承租戶的利益等多種問題，這些都離不開買房合同的效力問題。所以如何認定房屋買賣合同的效力，顯得尤為重要。因而在房屋買賣糾紛訴訟中，雙方都應首先考慮買房合同是否合法有效。筆者結(jié)合審判實踐僅就幾種常見無效房屋買賣合同的情形做一探討。 一、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。 由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。 然而，在實際的房地產(chǎn)買賣中，因為一些不規(guī)范的操作時常會出現(xiàn)一手交了錢、一手交了貨而“兩證”卻未能完整兌現(xiàn)的尷尬：要么缺少土地證，要么一時拿不出房產(chǎn)證。而一方面，賣方急于將房產(chǎn)出手；另一方面，買方卻望而卻步要撤出交易，紛爭由此而生。在這樣的情形下，法律是認定解除交易還是交易繼續(xù)？我們就結(jié)合如下案例做一分析?！ ?003年下半年，蔡先生與某市第一房地產(chǎn)交易中心有限公司簽了一份《認購書》。雙方約定，蔡先生確定認購和平大道回龍小區(qū)B5幢別墅，房屋產(chǎn)權系曹某所有，總價為83萬元。雙方還確認了該房產(chǎn)的產(chǎn)權證號及房產(chǎn)面積。當天，蔡先生向交易中心支付了3萬元定金，并保證在簽訂認購書后15天內(nèi)與交易中心簽訂房屋買賣合同。交了定金后，蔡先生到房產(chǎn)和國土管理部門查證，發(fā)現(xiàn)那套別墅的房產(chǎn)證所有人確實是曹某，但土地證的所有人卻是某公司。經(jīng)進一步了解，原來這家公司將那塊地轉(zhuǎn)讓給另一家公司后，另一家公司沒有辦理土地過戶手續(xù)，便在地上建了那套別墅并銷售給了曹某，曹某雖辦了房產(chǎn)證，但未經(jīng)國土管理部門辦理土地證。所以，到了約定簽訂買賣合同的那天，蔡先生拒絕簽訂正式的房屋買賣合同，并要求交易中心退還他已付的定金?！ 《灰字行膭t稱，該公司所代銷的房屋僅限于房產(chǎn)，不包括地產(chǎn)，公司不能接受蔡先生的要求。由此，一個要求退錢，一個要求賣房，雙方協(xié)商不下，蔡先生訴諸法院?！ ∫粚彿ㄔ航?jīng)審理認為，和平大道回龍小區(qū)B5幢別墅的產(chǎn)權人，沒有依法取得這套別墅占用范圍內(nèi)的土地使用權并領取權屬證書，而房地產(chǎn)交易中心將這套別墅代理銷售給蔡先生的行為，違反了我國《城市房地產(chǎn)管理法》的相關規(guī)定，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉(zhuǎn)讓、抵押；未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。因此，法院一審判定：蔡先生與某市第一房地產(chǎn)交易中心有限公司簽訂的《認購書》無效；交易中心應返還蔡先生3萬元定金。 交易中心不服一審判決提出上訴。其上訴理由有三：第一，蔡先生認購該別墅時，是對該房產(chǎn)做了充分了解才同意認購的。第二，《認購書》上所有條款約定的都是“房產(chǎn)”，要求簽訂的也是“房屋”買賣合同，從未包括地產(chǎn)。第三，房屋所有權與土地使用權是兩個不同的產(chǎn)權，我國沒有實行房、地產(chǎn)權利主體一致的原則，而一審將房屋所有權與土地使用權混為一談，是錯誤的。就第三個理由，交易中心做了進一步說明：首先，土地與建筑物各為獨立的不動產(chǎn)，因而房產(chǎn)與地產(chǎn)是兩個不同的產(chǎn)權，曹某依法領取了房產(chǎn)證，當然有百分之百的權利處分該別墅，將之轉(zhuǎn)讓他人；其次，
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