【文章內(nèi)容簡介】 （ 1） 申辦銀行按揭貸款的條件和程序； （ 2） 借款人需提供材料和證明； （ 3） 申辦銀行按揭貸款所需費(fèi)用； （ 4） 借款人可以申請(qǐng)多少貸款額度和貸款年限； （ 5） 公積金貸款利率和住房商業(yè)性貸款利率如何，每月還本付息額度為多少； （ 6） 從申請(qǐng)貸款到發(fā)放貸款需多長時(shí)間。 （二） 向貸款銀行提拱相關(guān)資料、證明 借款人和參與借、還款的同住成員和直系親屬的戶口簿、身份證，借 款人和配偶不在同一戶口簿的，需提供結(jié)婚證明。 借款人和參與借、還款的同住成員和直系親屬的個(gè)人公積金帳號(hào)（如果需要使用直系親屬公積金的）。 借款人與售房單位簽訂的商品房預(yù)售合同或商品房出售合同。 售房單位的營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）和所售房屋產(chǎn)權(quán)證明或銷售許可證明，如商品房預(yù)售許可證（期房）或房地產(chǎn)權(quán)證（現(xiàn)房）的復(fù)印件。 售房單位結(jié)算房款的劃款銀行帳號(hào)。 自籌總房價(jià) 20%以上資金的證明，已付房款的提供售房單位出具的收款收據(jù)原件。 借款人及計(jì)算貸款額度成員的月收入證明（所在單位出具）。 同戶直系親屬對(duì)個(gè)人住房擔(dān)保貸款的 意愿，表明款人償還債務(wù)的能力。 第三節(jié) 公積金貸款 （一） 概念和作用 職工住房公積金是一種義務(wù)性、強(qiáng)制性的長期住房儲(chǔ)蓄基金。在職工工作期間，職工個(gè)人和所在單位均應(yīng)按職工個(gè)人工資和職工工資總額的一定比例逐月繳納，歸職工個(gè)人所有，作為職工個(gè)人住房基金，專戶儲(chǔ)存、統(tǒng)一管理、專項(xiàng)使用。 建立職工住房公積金的作用是： 進(jìn)住房基金的積累、周轉(zhuǎn)和政策性抵押貸款制度的建立； 使住房分配制度由福利分配制向房屋貨幣化轉(zhuǎn)變； 提高職工解決自置住房能力。 申請(qǐng) VIP 暢享 最優(yōu)資源 （二） 公積金的繳存 住房公積金的繳存基數(shù)，按職工本人上年度月平均工資計(jì)算。建設(shè)部《建 立住房公積金制度的暫行規(guī)定》為以后提高公積金繳存額提供了依據(jù)，該規(guī)定第五條的內(nèi)容是：“今后隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和職工工資收入提高，可繳納率進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整?！睋?jù)國家建設(shè)部透露， 2000年后住房公積金的個(gè)人和單位繳存比例，將由 5%至 7%提高到 10%。 （三） 公積金的使用 住房公積金的使用范圍和順序是： 職工購買、建造自住住房抵押貸款； 職工自住住房大修理貸款； 城市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)貸款； 單位購買、建設(shè)住房抵押貸款； 在滿足支付需要和安排以上貸款后，其余額可用于購買國債。 二、公積金貸款的對(duì)象和條件 （一） 公積金貸款的對(duì)象 凡是有本市 城鎮(zhèn)常住戶口，繳存公積金的職工，購買、建造、翻建、大修自住房，并具備下列條件的，可申請(qǐng)職工住房抵押貸款。 相當(dāng)于購買、修建住房費(fèi)用的 30%或以上的自籌資金（可用借款人及其同戶成員、非同住的配偶和直系親屬已繳存的住房公積金存款抵充）， 1998 年借款人自籌資金比例已由原來最低 30%降至 20%； 有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和償還貸款本息的能力； 同意辦理住房抵押和保險(xiǎn)。 在住房未竣工交付使用、借款人未領(lǐng)到房地產(chǎn)權(quán)證書交給貸款銀行收押之前，應(yīng)由售房單位提供擔(dān)保。 借款人申請(qǐng)公積金貸款應(yīng)向貸款銀行提供以下書面證明和材料； 借款 人或承諾參加還款的借款人的同戶成員、非同住的配偶以及直系親屬繳存住房公積金的證明。 購買自住用房的，提供購房合同或協(xié)議書； 建造、翻建、大修自住用房的，提供城建管理部門批準(zhǔn)建造、翻建、大修的證明文件、工程評(píng)估文件或預(yù)算； 自籌資金的來源和數(shù)額（如售房單位出具的已付部分房款的收據(jù)、已繳存的住房公積金數(shù)額證明）； 保證人的擔(dān)保合同（僅用于二手產(chǎn)權(quán)房買賣）。 （二） 貸款額度 公積金貸款額度在可貸額度和最高限度內(nèi)，根據(jù)貸款人申請(qǐng)貸款的具體情況，確定實(shí)際貸款額度。 可貸額度 個(gè)人住房公積金儲(chǔ)存余額的 10 倍為計(jì)算依據(jù)。 最高 限額 每戶最高限額為 10 萬元，同時(shí)，貸款額度不得超過購買、建造、翻修、大修一套住房費(fèi)用總額的 80%。 （三）貸款期限 用于購買、建造自住住房的，最長不超過 20 年，用于翻建、大修自住住房的，最長不超過 10 年。對(duì)于將到離、退休年齡的借款人，其貸款期限可計(jì)算到 65 歲。 第四節(jié) 組合貸款 申請(qǐng) VIP 暢享 最優(yōu)資源 一、 概念 人們通常把同時(shí)使用住房公積金貸款和商業(yè)性住房抵押貸款稱為組合貸款。申請(qǐng)組合貸款的借款人必須是實(shí)行職工住房公積金的單位職工。組合貸款的優(yōu)點(diǎn)是可以大大提高職工的購房能力。 二、 申請(qǐng)住房組合貸款的程序 （三） 咨詢 向所在單位咨詢 （ 1） 本單位 是否實(shí)行職工住房公積金制度； （ 2） 購房者公積金帳戶和存款余額為多少（單位加個(gè)人）。 向售房單位咨詢 (1) 所售房屋是否實(shí)行組合貸款，哪家銀行承辦，可否自由選擇銀行； (2) 售房單位是否為借款人（購房者）提供貸款擔(dān)保； (3) 售房單位可否協(xié)辦組合貸款手續(xù)。 向貸款銀行咨詢 (1) 申辦組合貸款的條件和程序； (2) 借款人需提供材料和證明； (3) 申辦組合貸款所需費(fèi)用； (4) 借款人可以申請(qǐng)多少貸款額度和貸款年限； (5) 公積金貸款利率和住房商業(yè)性貸款利率如何，每月還本付息額度為多少； (6) 從申請(qǐng)貸款到發(fā)放貸款需多長時(shí)間。 （四） 向貸款銀行提拱相關(guān)資料、證明 款人和參與借、 還款的同住成員和直系親屬的戶口簿、身份證，借款人和配偶不在同一戶口簿的，需提供結(jié)婚證明。 借款人和參與借、還款的同住成員和直系親屬的個(gè)人公積金帳號(hào)（如果需要使用直系親屬公積金的）。 借款人與售房單位簽訂的商品房預(yù)售合同或商品房出售合同。 售房單位的營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）和所售房屋產(chǎn)權(quán)證明或銷售許可證明，如上海市內(nèi)（外）銷商品房預(yù)售許可證（期房）或上海市房地產(chǎn)權(quán)證（現(xiàn)房）的復(fù)印件。 售房單位結(jié)算房款的劃款銀行帳號(hào)。 自籌總房價(jià) 20%以上資金的證明，已付房款的提供售房單位出具的收款收據(jù)原件。 借款人及計(jì)算貸款額度成 員的月收入證明（所在單位出具）。 同戶直系親屬對(duì)個(gè)人住房擔(dān)保貸款的意愿，表明款人償還債務(wù)的能力。 第四章 購房合同的簽訂和履行 第一節(jié) 合同有效的條件 購房合同是房屋買賣當(dāng)事人簽訂的、對(duì)當(dāng)事人具有法律效力的契約，它體現(xiàn)當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。 一、 合同有效的條件 訂立合同是民事行為，民事行為改變?yōu)槭車曳杀Ｗo(hù)的民事法律行為，就必須具備法律規(guī)定的生效條件。 （一） 合同當(dāng)事人應(yīng)具備相應(yīng)的行為能力 合同的當(dāng)事人 —— 主體可以是公民（自然人）、法人，也可以是經(jīng)濟(jì)組織、國家機(jī)關(guān)等，這些主體在訂立合同時(shí)必須能清楚地表達(dá)自己的意 思和意志，能夠獨(dú)立地承擔(dān)民事責(zé)任和義務(wù)。 申請(qǐng) VIP 暢享 最優(yōu)資源 無民事行為能力和限制民事行為能力的自然人不能訂立房屋買賣合同，只有完全民事行為能力人，訂立的房屋買賣合同才能生效。所謂民事行為能力人，是指不滿 10周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為能力的精神病人。所謂限制民事行為能力人，是指 10 周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人。完全行為能力人是指年滿 18 周歲的公民，只要不屬于不能辨認(rèn)自己行為能力的精神病人； 16歲以上不滿 18 周歲且精神狀態(tài)正常的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的，視為完全行為能力人。 無民事行為能 力人和限制民事行為能力人要訂立房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人同意后才能進(jìn)行。 非自然人作為合同主體主要包括法人組織和非法人組織。前者如企業(yè)法人以及機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體法人，后者如個(gè)人合伙、非法人企業(yè)、非法人聯(lián)營企業(yè)以及其他非法人的社會(huì)組織。這類合同主體一般都具有訂立合同的能力。 法人的分支機(jī)構(gòu)，如房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營部、銷售部、售樓處，不能作為合同主體，不具備訂立合同的行為能力。 （二） 合同當(dāng)事人的意思表示真實(shí) 所謂意思表示真實(shí)，即意思表示行為人的表示行為應(yīng)當(dāng)真實(shí)反映其內(nèi)心的效果意 思。表示行為是表意人將其效果意思表達(dá)于外部的行為，效果意思則是表意人內(nèi)心欲發(fā)生一定的效果的意思。意思表示中含有表示行為和效果意思這兩個(gè)要件，即可告成立、但須真實(shí)才能生效。 當(dāng)事人如果意思表示不真實(shí)，就會(huì)導(dǎo)致合同無效或被撤銷、變更。 （三） 合同不違反法律或社會(huì)公共利益，不損害第三人利益。 這是針對(duì)訂立合同的目的和內(nèi)容而言的。所謂合同的目的，是當(dāng)事人締結(jié)合同的直接內(nèi)心原因；合同的內(nèi)容，是指合同中的權(quán)利義務(wù)及其指向的對(duì)象。合同內(nèi)容違法當(dāng)然合同無效，但是，內(nèi)容不違法而其目的違法，如購買房屋以開設(shè)賭場、妓院，也同樣會(huì)導(dǎo)致合 同無效。 （四） 合同的內(nèi)容必須確定和可能 合同的內(nèi)容是確定當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的依據(jù)，是履行合同的基礎(chǔ)。合同內(nèi)容的確定，是指合同成立時(shí)必須確定，或者處于將來履行時(shí)可以確定的狀態(tài)。合同內(nèi)容的可能，是指合同所規(guī)定的特定事項(xiàng)在客觀上有實(shí)現(xiàn)的可能性。以客觀上不可能實(shí)現(xiàn)的事項(xiàng)作為合同內(nèi)容，則合同行為不發(fā)生法律效力。 例如，如果房屋買賣合同未確定房屋的價(jià)格、面積或權(quán)屬，也無法對(duì)它們進(jìn)行推定，這樣的合同將來根本無法履行，屬于無效合同，除非當(dāng)事人另訂協(xié)議進(jìn)行明確。 需要說明的是，合同內(nèi)容必須確定和可能是指合同的主要、實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容，如房 屋買賣合同的面積、價(jià)格、權(quán)屬、交房時(shí)間、位置等內(nèi)容，至于房屋使用建材、設(shè)備品牌等內(nèi)容則不一定十分明確。 當(dāng)事人在簽訂合同后，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)到房地產(chǎn)交易中心（或交易所）進(jìn)行登記備案。 第二節(jié) 購房定金和認(rèn)購書 一、定金 （一） 定金的概念 定金是合同當(dāng)事人一方預(yù)先給付另一方的一筆金錢，其主要作用是擔(dān)保合同的履行。學(xué)理上根據(jù)給付定金的目的和作用，把定金分為以下幾種： 立約定金 即在訂立合同前交付的定金，其目的在于保證式訂立合同。 成約定金 即以定金的交付作為合同成立的要件。 證約定金 申請(qǐng) VIP 暢享 最優(yōu)資源 即以定金的交付作為合同成立的證明。它和成 約定金不同的是，成約定金是雙方約定的合同成立條件，而證約定金毋須約定，只要有交付行為即可證明合同成立。 解約定金 即以定金作為保留合同解除權(quán)的代價(jià)。交付定金的一方當(dāng)事人要求解除合同，定金被另一方?jīng)]收；接受定金的一方解除合同，雙倍返還定金。 違約定金 即以定金作為合同不履行賠償。 訂金在形式上與定金有相似之處，都是預(yù)先支付的金錢，在實(shí)踐中容易混淆。其實(shí)二者有本質(zhì)的區(qū)別：其一，訂金是一種支付手段，不具有定金的擔(dān)保作用；其二，定金具有證明合同成立的作用，而訂金不具備；其三，債務(wù)人違約時(shí)，定金將被沒收或雙倍返還，起 違約金的作用，而訂金則必須返還。訂金實(shí)際上起到的是預(yù)付款的作用。 （二） 定金的數(shù)額和罰則 我國擔(dān)保法對(duì)定金數(shù)額規(guī)定：“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十?！痹诜康禺a(chǎn)買賣實(shí)踐中，買方支付的定金數(shù)額一般在房價(jià)款的 5%以內(nèi)，少數(shù)達(dá)到 10%。 按照民法通則和合同法的規(guī)定，給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。這就是定金適用的罰則。合同法還規(guī)定，當(dāng)事人可以選擇適用定金條款或違約金條款。如果選用定金條款，當(dāng)定金不足以補(bǔ)償債權(quán)人因債務(wù)人違約造成的損失 時(shí)，債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人彌補(bǔ)不足部分。 二、 認(rèn)購書 在當(dāng)今房地產(chǎn)交易市場上，許多開發(fā)商都會(huì)要求買方在正式簽訂商品房預(yù)（出）售合同前先預(yù)付一筆購房定金或訂金，與買方簽訂樓宇認(rèn)購書或認(rèn)購協(xié)議，對(duì)房屋買賣的基本事項(xiàng)進(jìn)行約定。相對(duì)于將要簽訂的房屋預(yù)（出）售合同（本約）來說，認(rèn)購書只是一種“預(yù)約”，它產(chǎn)生法律效力的條件應(yīng)該與合同生效的條件一致。認(rèn)購書一般只就房屋位置（部位）、套形、面積、價(jià)格、交房期等主要內(nèi)容進(jìn)行約定。對(duì)交房標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、違約責(zé)任等大量內(nèi)容一般都不進(jìn)行或無法進(jìn)行約定。 第三節(jié) 合同的公證與登記 一、 合同的 公證 （一） 公證的概念和法律特征 公證是國家公證機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，依法證明法律行為及有法律意義的文書和事實(shí)的真實(shí)性、合法性，以保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。 公證具有以下法律特征： 公證是由國家公證機(jī)關(guān)進(jìn)行的一種特殊證明活動(dòng)。公證機(jī)關(guān)按照法律程序出具的公證文書，在法律上有特定的效力和約束力；公證具有通用性、可靠性、權(quán)威性等特點(diǎn)；公證不受行為、地域、行政級(jí)別的限制。 公證是為保障當(dāng)事人合法權(quán)利而設(shè)立的一種程序性法律制度。 公證的標(biāo)準(zhǔn)是真實(shí)、合法。真實(shí)是指公證的對(duì)象必須客觀存在，合法是指公證對(duì)象的內(nèi)容、形式應(yīng)符合國家法律 、法規(guī)的規(guī)定。需要指出的是，公證并不保證公證行為、文書內(nèi)容絕對(duì)公平、公正，對(duì)此當(dāng)事人必須自己負(fù)責(zé)。 公證機(jī)關(guān)出具的公證文書具有特定的法律效力。我國法律規(guī)定，公證文書具有證據(jù)效力，法院在審判活動(dòng)中應(yīng)直接采用，作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)，除非有充足的證據(jù)證明公證文書是不真實(shí)、不合法的。