【正文】 （二） 公證的法律效力 公證的法律效力主要表現(xiàn)為以下幾個方面： 申請 VIP 暢享 最優(yōu)資源 公證具有使法律行為、文書生效的效力 按照法律規(guī)定或當事人約定，某項法律行為或文書必須經(jīng)公證才能成立并發(fā)生效力，否則被認為在法律上沒有成立而無效，那么，該項法律行為或文書則必須經(jīng)過公 證。 公證具有證據(jù)效力 公證是一種證明制度，其結(jié)果直接表現(xiàn)為公證機關(guān)出具的公證書。公證是一種可靠的證據(jù)，具有證明公證對象真實、合法的證明力，可直接作為認定事實的依據(jù)。 公證具有強制執(zhí)行力 經(jīng)過公證成立生效的法律行為和文書必須得到切實，充分地履行，債務(wù)人如不能履行或不能完全履行債務(wù)，債權(quán)人可向公證處申請強制執(zhí)行公證文書，向有管轄權(quán)的人民法院直接申請強制執(zhí)行，而不必經(jīng)過審判裁決。 （三） 商品房買賣合同的公證 當事人需提供的材料 （ 1） 當事人身份證明。 （ 2） 委托書及代理人身份證明。 （ 3） 房地產(chǎn)權(quán)證（或國有土地使用證，期房）。 （ 4） 內(nèi)（外 ）銷商品房預(yù)售許可證（期房）。 （ 5） 建設(shè)工程規(guī)劃許可證（期房）。 （ 6） 房地產(chǎn)權(quán)或房屋所有權(quán)證和國有土地使用證（現(xiàn)房）。 （ 7） 內(nèi)（外）銷商品房預(yù)（出）售合同（商品房首次交易）或房屋買賣合同（二手房交易）。 （ 8） 國家機關(guān)、團體、國有企業(yè)應(yīng)提供上級主管部門批準購房的書面證明。 （ 9） 付款憑證（如已付款）。 （ 10） 前手購房合同、契稅憑證（二手房）。 （ 11） 其他應(yīng)提供的材料。 二、 合同的登記 （一） 登記的作用 房地產(chǎn)買賣合同登記是房地產(chǎn)（權(quán)利）變更登記的一種，它是維護房地產(chǎn)市場秩序、加強房地產(chǎn)權(quán)屬管理、保障房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的重要手段。 房地產(chǎn)登記具有證明效 力。依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交易行為、法律文書受法律保護。就房地產(chǎn)買賣合同而言，經(jīng)過房地產(chǎn)交易中心（交易管理所）登記備案，就說明該交易行為已得到政府認可，合同權(quán)益受法律保護。 房地產(chǎn)登記同時具有公示效力。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，其買賣不能像其他商品的買賣以轉(zhuǎn)移（搬動）標的物的方式來完成，房地產(chǎn)權(quán)利的合法占有只能是擬制占有，所以必須將房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓登記公示，以作為權(quán)利人擁有房地產(chǎn)權(quán)利的國家法律證明。房地產(chǎn)買賣合同登記，直接的作用是可以防止原房地產(chǎn)權(quán)利人（賣方）再把房屋賣給他人，或把出售房屋抵押、出租 ，侵犯購房者的合法權(quán)益。 第四節(jié) 合同的履行 合同履行即對合同義務(wù)的履行，是指當事人完成合同所要求完成的事項，它具體表現(xiàn)為賣方交付合同約定的房屋及附屬設(shè)施，提供約定的管理服務(wù)；買方按約支付房價款及其他相關(guān)費用。 合同履行以有效合同為前提和依據(jù)。對無效合同則無需履行。 合同履行是導(dǎo)致合同終止，即合同權(quán)利義務(wù)消滅的最常見的法律事實。實踐中的絕大多數(shù)合同，都是因履行而終止。但是，只有一方當事人履行合同義務(wù)，對方當事人接受這一履行，兩者相結(jié)合才能導(dǎo)致合同履行的完成。如果負有合同義務(wù)的當事人拒以通過法定程序請 申請 VIP 暢享 最優(yōu)資源 求人民法院強制 其履行。但如果合同權(quán)利人拒不接受合同履行，只要明確表示放棄接受履行的權(quán)利，法律對此是允許的，這時合同義務(wù)人當然無需再履行合同義務(wù)。而如果合同權(quán)利人無正當理由既不接受合同履行，在法律規(guī)定的期限或約定的合理期限內(nèi)不明表示棄權(quán)，合同義務(wù)人可以將標的物（房地產(chǎn)）或錢款向人民法院或公證處申請?zhí)岽妗Ｌ岽嬉坏┍慌鷾?，合同義務(wù)人只要將標的特交給人民法院或公證處或其指定的保管單位，在法律上也視為已經(jīng)履行了合同義務(wù)。 第五章 房地產(chǎn)權(quán)證的辦理 第一節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)證 房屋買賣當事人簽訂的商品房預(yù)、出售合同或房屋買賣合同依法生效，賣方交付房屋，買 方付清房款，雙方即可到房地產(chǎn)登記管理部門（房地產(chǎn)交易中心或房地產(chǎn)登記處）辦理房地產(chǎn)權(quán)證。只要賣方同意，買方未付清全部房價款也可辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，申請房地產(chǎn)權(quán)證。 房地產(chǎn)權(quán)證是房屋的合法的產(chǎn)權(quán)證明，是權(quán)利人對房屋行使占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)的有效憑證，也是排除他人對權(quán)利與權(quán)益實施侵害的有效憑證。 一、房地產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)容 權(quán)利人情況。指權(quán)利人名稱、身份證號（個人）、企業(yè)性質(zhì)等。 土地使用權(quán)情況。指土地坐落、面積、使用期限等。 房屋所有權(quán)情況。指房屋結(jié)構(gòu)類型、高度、竣工日期、建筑面積等。 房地產(chǎn)其他權(quán)利情況。 如有抵押，則記錄抵押權(quán)人、抵押金額、抵押期限等。 四至境界附圖。 二、房地產(chǎn)權(quán)證的顏色 房地產(chǎn)權(quán)證的顏色有紅、黃、綠三種，實行分類發(fā)放，具體為： 紅色權(quán)證。頒發(fā)給擁有集體所有土地地塊上的房地產(chǎn)的權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)不能進入房地產(chǎn)市場。 黃色權(quán)證。頒發(fā)給擁有劃撥土地使用權(quán)地塊上的房地產(chǎn)的權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)按規(guī)定辦理補繳土地使用權(quán)出讓金后，方可進入房地產(chǎn)市場，如經(jīng)濟適用房、平價房產(chǎn)權(quán)證。 綠色權(quán)證。頒發(fā)給擁有土地使用權(quán)已出讓、轉(zhuǎn)讓地塊上房地產(chǎn)的權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)可直接進入房地產(chǎn) 市場，如外銷商品房和絕大多數(shù)內(nèi)銷商品房。 第二節(jié) 新建商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理 這里所說的新建商品房不是一個時間和物理概念，而是指房地產(chǎn)開發(fā)商建成的首次交易的商品房。 當事人需提交的材料 （一） 賣方（房地產(chǎn)商） 房地產(chǎn)權(quán)證（新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證）； 商品房預(yù)售合同或商品房出售合同； 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）、法定代表人資格證明、法定代表人授權(quán)委托書、代理人身份證件。 （二） 買方 商品房預(yù)售合同或商品房出售合同； 購房者身份證明（身份證、護照等）或企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件），夫妻共同登記需提供戶口簿或結(jié)婚證明； 機關(guān)、團體、國有企業(yè) 而提供上級主管單位的批準文件，事業(yè)單位需提供上級主管單位同意購房的證明，集體企業(yè)需提供職工代表大會同意購房的決議，有限公司或股份公司 申請 VIP 暢享 最優(yōu)資源 需提供公司董事會同意購房的決議。 付款憑證（復(fù)印件）； 授權(quán)委托書、代理人身份證明； 法定代表人資格證明、身份證明。 辦理房地產(chǎn)權(quán)證的程序如下： 當事人提交材料 房地產(chǎn)交易中心 初審預(yù)登記 房地產(chǎn)測繪中心 配圖（房地產(chǎn)平面圖、地籍圖） 財政、稅務(wù) 納契稅、印花稅 房地產(chǎn)登記部門 正式登記 審核發(fā)證 申請 VIP 暢享 最優(yōu)資源 第六章 房地產(chǎn)銷售的基本知識和方法 在市場經(jīng)濟里，房地產(chǎn)首先是以商品的屬性呈現(xiàn)在人們的面前，因為是商品，所以就有了買賣關(guān)系。從 2000年 1月 1日起，我國已全部取消福利分房，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，也是人們的消費必需品之一。每個人要在地球上生存，首先就要解決衣食住行這四個問題，缺一不可。在商品社會中，每個行業(yè)都有其獨特的個性，比如：食品行業(yè)，它是滿足人們吃 的需要；服裝行業(yè)，是滿足人們穿的需要；家電行業(yè)，是滿足人們用的需要等等。房地產(chǎn)業(yè)除了作為商品的共性之外，它也有自己的行業(yè)特點，與其它的商品比較，它主要有以下幾個不同點： 空間固定性。它是拿不走的，大連的房子不能搬到廣州住。 有償使用性。土地是國家所有，您只是有償使用，所有權(quán)有時間限制。 可繼承性等等。正因為有了這些特點，所以在某種程度上講，房地產(chǎn)是一種特殊的商品。因此從事房地產(chǎn)銷售的人員，必須掌握一些專業(yè)的知識和方法，才能勝任。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已趨于成熟。對于大部分人來說，也許一輩子只消費 一次，所以顧客在購買時，會選擇那些能最大限度 地滿足自己需要的住房。隨著人們生活水平的不斷提高，對住房也提出更高的要求。比如：以前只求有得住就行，而現(xiàn)在則講究環(huán)境、綠化、小區(qū)配套、社區(qū)服務(wù)等等。所有這些，都給發(fā)展商提出了更高的要求，市場就意味著競爭，在激烈的市場競爭中，不進則敗。銷售是商品買賣的中間環(huán)節(jié)，通過這個界面，完成價值的轉(zhuǎn)換。所謂知己知彼，才能百戰(zhàn)百勝。下面我們針對住房這個特殊商品的固有特點，結(jié)合本人的一些實戰(zhàn)經(jīng)驗，一起來學(xué)習(xí)一些基本的銷售方法。希望通過學(xué)習(xí)，讓大家都有一個感性的認識，并初步掌握一些 技巧，以便在具體的銷售工作中能更好地發(fā)揮自己的聰明才智和潛能。 第一節(jié) 怎樣向顧客推銷樓盤 顧客可通過以下三種方式認識我們出售的住房（ 商鋪）： 媒體的廣告宣傳； 銷售人員的介紹； 售樓資料。 從顧客進入售房部（展銷廳）的那一刻起，我們的銷售工作即告開始，此時，我們要做的第一件事是如何在最短的時間里讓顧客對樓盤有一個充分的認識，產(chǎn)生購買欲望。在介紹過程中（ 1）介紹的內(nèi)容：樓盤的地理位置（由大環(huán)境到小環(huán)境）；樓盤的特點（廣告訴求點）；項目的規(guī)模（面積、數(shù)量）；投資總額、發(fā)展商實力；推 出價格 — 優(yōu)惠價格、促銷期折讓；付款方式。（ 2）形式：一邊參觀，一邊解說；對著售樓資料解說。（ 3）關(guān)鍵點：在盡量短的時間里介紹完畢；主動介紹，切忌一問一答、不問不答；以銷售人員介紹為主，顧客看資料為輔。 我們要以“主動”貫穿始終，主動向顧客介紹，主動詢問顧客的需要，詳細解答顧客提出的各種問題，統(tǒng)一口徑，突出賣點，讓每一位顧客對我們樓盤都有一個統(tǒng)一的、清晰的認識：“我如果是這的業(yè)主，我就能享受到這里的環(huán)境和服務(wù)”，從而達到增強顧客購買信心的目的。 開場白 站立迎客：先生 /小姐：您好！請問是否看樓！以前來看過樓 未，如果沒有就可以介紹了請跟我到這兒來，讓我向您介紹一下，我們樓盤位請跟我到這兒來，讓我向您介紹一下，我們樓盤位于。請跟我到這兒來，讓我向您介紹一下，我們樓盤位于??。遞上名片 先生 /小姐，我姓譚，是這里的售房顧問，怎么稱呼您呢？ 銷售人員最失敗就是讓顧客問倒了，這就需要銷售人員具備以下一些知識： 對所售樓盤要有全面的認識； 對一些相關(guān)的國家政策和法律要有一定的認識； 熟識一些專用名詞； 熟識一些相關(guān)的程序和金融常識； 熟悉合同的條款；以上幾點只是關(guān)鍵所在。在銷售過程中顧客會提出這樣那 樣的問題，能否正確解答并讓顧客滿意，您還需要不斷地豐富 申請 VIP 暢享 最優(yōu)資源 自己的知識，鍛煉自己的推銷技巧，不斷地總結(jié)經(jīng)驗，提高自己，讓自己更專業(yè)。在平時的工作中，我們要學(xué)會如何揣摩顧客的購買心理，如何運用一些實用的推銷技巧促成交易，如何確定成交的時機，以及如何與顧客保持良好的關(guān)系等等，這里我們先具體談?wù)勗诜康禺a(chǎn)銷售過程注意的幾個問題和解決問題的方法： 第二節(jié) 價格問題 在房地產(chǎn)銷售中，顧客對價格的反映是最敏感的，銷售價格的高低直接影響顧客購買決定。請注意：我們在這里提的是銷售價格、而不是產(chǎn)品價格（ 名詞解釋：銷售價格 — — 又叫市場價格，單位時間內(nèi)的銷售價格是根據(jù)市場的買賣關(guān)系定出的可變價格，市場行為決定價格的高低。產(chǎn)品價格：用財務(wù)方法計算出的產(chǎn)品價格，反映該產(chǎn)品的真實價格。兩者的關(guān)系：銷售價格≥產(chǎn)品價格、賺錢；銷售價格≤產(chǎn)品價格、虧本） 。顧客不會去考慮該樓盤的定價合不合理、值不值這個價錢，而是關(guān)心它與周邊同等樓盤的價格比較是高了還是低了，為什么高了，為什么低了，所以我們沒有必要和顧客在售價的高低上糾纏不休（沒有必要象賣服裝那樣向顧客解釋定價如何合理，我們并沒有賺多少錢等等，讓顧客明白以這個價錢購買物有所值；應(yīng)該多在其它方面 下功夫，比如宣傳該樓盤地理位置如何優(yōu)越、建筑材料如何高檔、裝修標準高、小區(qū)配套很完善等等）。 案例： 銷售人員：王先生，經(jīng)過我們介紹，相信您對我們的樓盤已經(jīng)有了認識，您看您需要多大面積的單位？我?guī)湍阋幌滦枰嗌馘X。 王先生：我覺得挺合我心意的，就是價格太貴了，能不能便宜一些？ 銷售人員：確實，我們的售價與同地區(qū)的樓盤相比不是最便宜的，但是，我們用的建筑材料比別的樓盤高檔，我們的小區(qū)配套非常完善，不僅有大的中心花園，而且還有兒童游樂場、會所、泳池，保安也很完善，是全封閉式管理。 王先 生：的確，這里很美，但每月的管理費很貴吧，這可是一項長期開支呀。 銷售人員：這點開支，相信對您應(yīng)該不會是一個負擔吧，但換來的確是安全舒適的享受，住在這簡直就是身份的象征。 王先生：嗯??，便宜一些我就在這買一套。жж花園答應(yīng)我每平方米便宜￥ 100元，正等著答復(fù)呢。 銷售人員：王先生，我們這兒的實用率是 88%，而жж花園只有 84%，只要您細心算一下，您會知道哪兒更劃算。 （其實計算結(jié)果還是жж花園便宜，但當時王先生沒算，他心里已經(jīng)有了決定，只是給自己一個購買的理由。） 王先生：（心想：對，實用率高，環(huán)境好，劃算。）嗯??，好吧！你就算一算這套三房二廳的，我要作七成二十年按揭。 銷售人員：好的，請稍等?? 第三節(jié) 房屋的布局 發(fā)展商在開發(fā)該樓盤時，已根據(jù)當時的市場需要并結(jié)