【文章內容簡介】 場銷售的回暖，特別是優(yōu)質樓盤的住房銷量穩(wěn)步上升，同時，政府給予開發(fā)商的一系列優(yōu)惠政策，減小了后續(xù)項目開發(fā)的壓力。20xx年下半年，新開發(fā)投資項目面積約平米，有實力的開發(fā)商都會加快施工進度，盡快啟動后續(xù)項目開發(fā)。在20xx年12月以前，將有約80萬平米的銷售面積。四、20xx年住房市場價格形勢分析政府關于促進房地產健康發(fā)展的意見20xx年，市政府出臺了《關于進一步促進房地產業(yè)加快發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》）。一、實行購房優(yōu)惠政策（一）對個人購房實施補貼。（二）實行住房轉讓契稅、印花稅和土地增值稅減免。（三）實行房地產交易相關費用優(yōu)惠。（四）調整住房公積金貸款政策。（五）實行銀行貸款利率優(yōu)惠。（六）支持自住型和改善型住房消費。因地震災害住房損毀而重新購房的，可視為首次購房。（七）實行購房入戶鼓勵。凡在習水縣城區(qū)購買商品住宅的，購房人及其直系親屬可按有關規(guī)定申請遷入辦理習水縣城區(qū)戶籍，相應可辦理子女入學等手續(xù)。支持房地產企業(yè)發(fā)展（八）減少城市基礎設施配套費。（九）對行政事業(yè)性收費實行“一費制”。（十）降低水電氣有線數(shù)字電視安裝費。（十一）盤活存量建設用地。（十二）鼓勵房地產信貸投入。鼓勵商業(yè)銀行在國家適度寬松的貨幣政策指導下增加有效信貸投入，支持符合條件的房地產企業(yè)的正常合理信貸需求，對資信好但短期資金周轉出現(xiàn)困難的企業(yè)和項目貸款給予重點傾斜。（十三）加大稅收支持力度。營造良好發(fā)展環(huán)境（十四）提高服務效能。為開發(fā)企業(yè)和購房者提供優(yōu)質服務。（十五）強化市場監(jiān)管。（十六）加強宣傳營銷。緊緊圍繞“東坡老家，快樂習水”形象主題詞和“生態(tài)習水”、“宜居習水”、“安全習水”等優(yōu)勢特征，優(yōu)化市場交易環(huán)境。（十七）加大督查力度。加強房地產政策執(zhí)行情況的督查督辦。這個被稱為“習水縣房市新政”的《意見》從一出臺便受到了世人的關注，大家對這個房市的“起動機”給予了厚望。購房者希望“新政”能給自己帶來更多的購房實惠；開發(fā)商希望“新政”能啟動樓市，銷售出現(xiàn)有房源，減輕自己的資金壓力；政府希望“新政”啟動樓市，讓樓市帶動整個地域經濟的發(fā)展。目前，我國“大城市化”仍在進行，大城市服務業(yè)定位和城市吸引力使其每年常住人口增長仍較快，從而帶來新增住房需求。從短期看，地產專家認為，累計需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場成交回落，除了漲價因素以外，開發(fā)商新增供應和庫存減少也是重要原因。但房價上漲過高導致購買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài)；同時投資性需求興起將明顯抑制住房消費，這依然值得警惕。房地產行業(yè)調查報告3一、我市房地產行業(yè)發(fā)展的趨勢和動向目前，我市注冊登記的房地產企業(yè)有1083個，其中市區(qū)774個，市直屬企業(yè)144個。正常運行的公司約有60—70家。從調查分析的情況看，我市房地產業(yè)發(fā)展有以下幾個趨勢。（一）私有制、股份制房地產公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產企業(yè)的經濟性質以私有、股份、有限責任居多，約占全市房地產企業(yè)的80%左右。非國有企業(yè)的納稅人素質參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。（二）市區(qū)內房地產開發(fā)的重心轉移。主要轉向舊城改造、城中村改造、大中型工業(yè)企業(yè)、院校搬遷等方面，而且時間和項目比較集中。（三）新項目開發(fā)地向市區(qū)邊緣轉移。主要表現(xiàn)為由市中心向市區(qū)邊緣、由大城市向小城市發(fā)展。隨著城市改造的深入，以及有關房地產開發(fā)相關規(guī)定的不斷規(guī)范，我市原有易開發(fā)資源萎縮，現(xiàn)有的可開發(fā)資源多集中在舊城改造項目中，由于開發(fā)成本過高，關系錯綜復雜，相當一部分房地產企業(yè)開始選擇地價相對便宜的城鄉(xiāng)結合部或經濟較發(fā)達，有賣點但房地產業(yè)尚在起步階段的小城市、縣級市的區(qū)域，謀求進一步發(fā)展。二、房地產企業(yè)項目運作及會計核算特點（一）項目運作的程序一個房地產項目從開始立項到銷售結束大致分為三個階段：第一階段（開工前期）：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標、拍賣程序獲得土地的使用權→取得計劃委員會印發(fā)的正式計劃書→規(guī)劃部門批準的→建設用的規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證→土地主管部門核發(fā)的建設用地批準書→建設局核發(fā)的建筑工程施工許可證（其中在核發(fā)施工許可證時，建設局將對房地產企業(yè)所開發(fā)項目的39。施工圖、設計合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監(jiān)理單位以及資金量是否備足等情況進行審查）。第二階段（組織施工期）：通過正式的招標程序，組織安排施工企業(yè)進場施工。第三階段（預售期和產權轉移期）：根據(jù)國家規(guī)定的完工程度或投資比例，辦理預售證組織房屋銷售。預售房屋時必須取得房屋主管部門批準的預售許可證。房屋產權移交給購買者，必須到房管部門辦理產權交易手續(xù)。（二）會計核算特點：收入核算房地產企業(yè)其主要經營收入項目包括“土地轉讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”、“代建結算收入”、“出租產品租金收入”。開發(fā)成本核算（1）開發(fā)成本核算的內容。前期費用（征地費、拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、土地契稅、土地出讓金）；開發(fā)成本（建筑安裝工程費、材料費、配套設施費、配套費）；開發(fā)間接費用（為開發(fā)產品而發(fā)生的工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費等）（2）開發(fā)成本核算及結轉的方法。目前多數(shù)房地產企業(yè)結轉開發(fā)成本的方法為：可售面積單位工程成本＝成本對象總成本247?？射N售總面積銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本由于房屋開發(fā)的自身特點，單位造價的形成會出現(xiàn)計劃成本與實際成本之分，即：前期開發(fā)成本費用高，中后期開發(fā)費用減少，而且大量公共配套設施需在總銷售面積中分攤，項目的開發(fā)周期一般又在1年以上；所以財務在核算銷售成本時，項目早期會出現(xiàn)對計劃預算的開發(fā)成本采取預提方式，隨著中后期成本支出逐漸減少，開發(fā)成本的結轉才會與實際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結算后，企業(yè)財務再根據(jù)“工程價款結算單”對預提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，增加或減少有關開發(fā)產品的成本。（三）稅金的計算特點房地產企業(yè)在稅金計算有別于其他行業(yè)的特點有：房地產企業(yè)采取預收款或預收定金方式，轉讓土地使用權或銷售不動產的，月末按“預收帳款”貸方發(fā)生額的5%交納營業(yè)稅及附加，對出租開發(fā)產品的出租收入，按5%交納營業(yè)稅，同時按規(guī)定交納城建稅和教育費附加或房產稅。擴展資