有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)查報告(二)(編輯修改稿)
2024-08-31 02:31 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的政策打壓，保持政策的適度緊縮，為其它行業(yè)的發(fā)展提供空間，社會的購房需求提供價格保障，以擠出投資需求或者將之轉(zhuǎn)化為租賃供應(yīng)為原則，以提高利用率為原則，使房地產(chǎn)業(yè)成為社會收入增長后的一種發(fā)展結(jié)果，而不是領(lǐng)導(dǎo)發(fā)展的龍頭?！ ∪丝诰S度 人口維度與土地構(gòu)成影響房地產(chǎn)價格的因素結(jié)構(gòu)。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，各方面的用地需求會不斷增長。人口與土地構(gòu)成的結(jié)構(gòu)，在人均比例，人口結(jié)構(gòu)，區(qū)域配置，功能化三個方面發(fā)揮作用。農(nóng)村人口向城市人口的轉(zhuǎn)移，大城市對中小城市人口的新引力，中心區(qū)與周邊區(qū)域的差異，人口年齡結(jié)構(gòu)和購買力結(jié)構(gòu)因素等問題，都構(gòu)成了推動地產(chǎn)價格上漲的因素?！ ‰S著社會收入的增長，人均占有商業(yè)土地的比例會不斷下降，會有更多的土地用于農(nóng)產(chǎn)品 [ % 股吧]和工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)，公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，自然環(huán)境的恢復(fù)等方面。因此房地產(chǎn)業(yè)就呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域特點和功能特點。商用住房需要的是環(huán)境和社會功能配置的方便程度，從投資角度看，是獲取商業(yè)價值的能力。在中國這樣具有龐大人口基數(shù)的國家中，對環(huán)境和社會功能配置的共同偏好，會導(dǎo)致這類地產(chǎn)具備超值的溢價能力。人口結(jié)構(gòu)的變化，特別是住房需求人口結(jié)構(gòu)的變化，對于房地產(chǎn)市場的價格影響程度是很大的?！ ∪丝谝蛩厥莻€剛性問題，全球人口的不斷增長導(dǎo)致這種趨勢的強化。住房本身就是人口因素中的一個概念，因此也是剛性問題。住房不通過購房解決，也要通過租房解決，對房屋的需求只會轉(zhuǎn)移或者暫時抑制，不會出現(xiàn)消失的情況。實際上住房剛性是由人口導(dǎo)致的問題。 供需維度 供需維度在中國是最受關(guān)注的維度，但也是最不重要的維度。因為供應(yīng)具有彈性，需求增長了，可以通過供應(yīng)滿足需求，只是需要時間。需求也是可調(diào)節(jié)的，可以通過制度和政策將部分需求押后，以緩解供應(yīng)壓力，或者將需求提前，以消化庫存，實現(xiàn)目標也需要時間，如果能夠處理好制度問題，配合相關(guān)的政策，房地產(chǎn)市場的市場調(diào)節(jié)性就可以發(fā)揮出來。只是制度因素的難度最大，因此才在供需的角度上反應(yīng)出來，房地產(chǎn)商利用供應(yīng)上的時間缺口，產(chǎn)品位置特點等的優(yōu)勢，宏觀環(huán)境的條件，制造了部分的泡沫假象，這是所有市場制度缺陷下都會發(fā)生的現(xiàn)象，不僅中國如此，美國也會如此。環(huán)境和制度提供了這種可能，參與者利用了這種機會，因此相關(guān)的問題還要回到市場制度建設(shè)上來，通過制度來營造一個有利于供需雙方的市場環(huán)境?！ ∫陨纤姆N維度中，只有人口維度是剛性不可逆的維度。即使人口出生率下降，在中國也只是會緩解居住人均面積的壓力，人口維度不具備對房地產(chǎn)價格走勢向下的壓力能力。其它三個維度本質(zhì)上是政策選擇和配置的問題。因此日本人口眾多，土地更稀缺，一樣可以解決環(huán)境和居住問題，中國只是要找到適合自身方式 的政策配置，這個問題也不難解決?！ τ谑袌鰞r格走勢的判斷，應(yīng)該是個具體現(xiàn)象。比如地腳位置，當前收入。需求緊迫程度等。對于有迫切需求的消費者而言，價格可能是其次的考慮。對于購買力不足的消費者而言，價格下跌的空間還很大。對于優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)而言，現(xiàn)在可能是個機遇或者可能仍然要等待。價格本身就有預(yù)期的成分，還有能力的問題。北京社科院提供的保障性住房數(shù)據(jù)是個信號，但是是否能夠?qū)χ行膮^(qū)，對功能區(qū)的價格產(chǎn)生影響，要視具體情況而定。在《三點疑問，質(zhì)疑北京社科院房地產(chǎn)報告》中一再強調(diào)的是，要獨立分析，依據(jù)自身情況做出判斷。中國房地產(chǎn)市場的未來，具有很大的制度和政策不確定性。制度和政策在不斷的進步中，因此對房地產(chǎn)業(yè)的未來影響也難以預(yù)料。從中國的現(xiàn)狀來看，最終采用方向向下的房地產(chǎn)政策的可能性極大，這種結(jié)果對于無論是房產(chǎn)商還是消費者都是有利的?！ ‘斍暗暮暧^環(huán)境，決定了房地產(chǎn)業(yè)只能處于下降趨勢。房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，是經(jīng)濟發(fā)展的一種結(jié)果。現(xiàn)在經(jīng)濟還談不上發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)就談不上復(fù)蘇。短期的房地產(chǎn)趨勢，將以消化庫存
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