有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)查報(bào)告(二)(編輯修改稿)
2025-08-31 02:31 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的政策打壓，保持政策的適度緊縮，為其它行業(yè)的發(fā)展提供空間，社會(huì)的購房需求提供價(jià)格保障，以擠出投資需求或者將之轉(zhuǎn)化為租賃供應(yīng)為原則，以提高利用率為原則，使房地產(chǎn)業(yè)成為社會(huì)收入增長后的一種發(fā)展結(jié)果，而不是領(lǐng)導(dǎo)發(fā)展的龍頭?！ ∪丝诰S度 人口維度與土地構(gòu)成影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素結(jié)構(gòu)。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各方面的用地需求會(huì)不斷增長。人口與土地構(gòu)成的結(jié)構(gòu)，在人均比例，人口結(jié)構(gòu)，區(qū)域配置，功能化三個(gè)方面發(fā)揮作用。農(nóng)村人口向城市人口的轉(zhuǎn)移，大城市對(duì)中小城市人口的新引力，中心區(qū)與周邊區(qū)域的差異，人口年齡結(jié)構(gòu)和購買力結(jié)構(gòu)因素等問題，都構(gòu)成了推動(dòng)地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素?！ ‰S著社會(huì)收入的增長，人均占有商業(yè)土地的比例會(huì)不斷下降，會(huì)有更多的土地用于農(nóng)產(chǎn)品 [ % 股吧]和工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)，公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，自然環(huán)境的恢復(fù)等方面。因此房地產(chǎn)業(yè)就呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域特點(diǎn)和功能特點(diǎn)。商用住房需要的是環(huán)境和社會(huì)功能配置的方便程度，從投資角度看，是獲取商業(yè)價(jià)值的能力。在中國這樣具有龐大人口基數(shù)的國家中，對(duì)環(huán)境和社會(huì)功能配置的共同偏好，會(huì)導(dǎo)致這類地產(chǎn)具備超值的溢價(jià)能力。人口結(jié)構(gòu)的變化，特別是住房需求人口結(jié)構(gòu)的變化，對(duì)于房地產(chǎn)市場的價(jià)格影響程度是很大的。 人口因素是個(gè)剛性問題，全球人口的不斷增長導(dǎo)致這種趨勢的強(qiáng)化。住房本身就是人口因素中的一個(gè)概念，因此也是剛性問題。住房不通過購房解決，也要通過租房解決，對(duì)房屋的需求只會(huì)轉(zhuǎn)移或者暫時(shí)抑制，不會(huì)出現(xiàn)消失的情況。實(shí)際上住房剛性是由人口導(dǎo)致的問題?！ 」┬杈S度 供需維度在中國是最受關(guān)注的維度，但也是最不重要的維度。因?yàn)楣?yīng)具有彈性，需求增長了，可以通過供應(yīng)滿足需求，只是需要時(shí)間。需求也是可調(diào)節(jié)的，可以通過制度和政策將部分需求押后，以緩解供應(yīng)壓力，或者將需求提前，以消化庫存，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)也需要時(shí)間，如果能夠處理好制度問題，配合相關(guān)的政策，房地產(chǎn)市場的市場調(diào)節(jié)性就可以發(fā)揮出來。只是制度因素的難度最大，因此才在供需的角度上反應(yīng)出來，房地產(chǎn)商利用供應(yīng)上的時(shí)間缺口，產(chǎn)品位置特點(diǎn)等的優(yōu)勢，宏觀環(huán)境的條件，制造了部分的泡沫假象，這是所有市場制度缺陷下都會(huì)發(fā)生的現(xiàn)象，不僅中國如此，美國也會(huì)如此。環(huán)境和制度提供了這種可能，參與者利用了這種機(jī)會(huì)，因此相關(guān)的問題還要回到市場制度建設(shè)上來，通過制度來營造一個(gè)有利于供需雙方的市場環(huán)境。 以上四種維度中，只有人口維度是剛性不可逆的維度。即使人口出生率下降，在中國也只是會(huì)緩解居住人均面積的壓力，人口維度不具備對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢向下的壓力能力。其它三個(gè)維度本質(zhì)上是政策選擇和配置的問題。因此日本人口眾多，土地更稀缺，一樣可以解決環(huán)境和居住問題，中國只是要找到適合自身方式 的政策配置，這個(gè)問題也不難解決。 對(duì)于市場價(jià)格走勢的判斷，應(yīng)該是個(gè)具體現(xiàn)象。比如地腳位置，當(dāng)前收入。需求緊迫程度等。對(duì)于有迫切需求的消費(fèi)者而言，價(jià)格可能是其次的考慮。對(duì)于購買力不足的消費(fèi)者而言，價(jià)格下跌的空間還很大。對(duì)于優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)而言，現(xiàn)在可能是個(gè)機(jī)遇或者可能仍然要等待。價(jià)格本身就有預(yù)期的成分，還有能力的問題。北京社科院提供的保障性住房數(shù)據(jù)是個(gè)信號(hào)，但是是否能夠?qū)χ行膮^(qū)，對(duì)功能區(qū)的價(jià)格產(chǎn)生影響，要視具體情況而定。在《三點(diǎn)疑問，質(zhì)疑北京社科院房地產(chǎn)報(bào)告》中一再強(qiáng)調(diào)的是，要獨(dú)立分析，依據(jù)自身情況做出判斷。中國房地產(chǎn)市場的未來，具有很大的制度和政策不確定性。制度和政策在不斷的進(jìn)步中，因此對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的未來影響也難以預(yù)料。從中國的現(xiàn)狀來看，最終采用方向向下的房地產(chǎn)政策的可能性極大，這種結(jié)果對(duì)于無論是房產(chǎn)商還是消費(fèi)者都是有利的?！ ‘?dāng)前的宏觀環(huán)境，決定了房地產(chǎn)業(yè)只能處于下降趨勢。房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種結(jié)果?，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)還談不上發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)就談不上復(fù)蘇。短期的房地產(chǎn)趨勢，將以消化庫存
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