【文章內(nèi)容簡介】 。 五、項目定位 項目整體定位 都市中的安靜怡人居 住區(qū) 定位依據(jù)： 交通狀況較好嗎，距離市中心 10 分鐘公交車程， 周邊環(huán)境安靜、無污染，遠離嘈雜、擁堵，教育系統(tǒng)充裕； 定位原則 : 在戰(zhàn)略的高度關(guān)注 本地 文化 ， 經(jīng)濟的發(fā) 展 ， 關(guān)注市民的居住生活 ,并挖掘市民內(nèi)心隱形需求 ,引導(dǎo)市民健康居住消費觀 。 核心詞：安靜的、適宜的、現(xiàn)代的 項目中心廣告語 隱與都市的居住夢想 六、 項目階段營銷推廣策略 高姿態(tài)、高品位的社會公關(guān)活動；引起公眾注意的新聞事件營銷；準確針對目標，客戶層面全方位氣勢磅礴的宣傳活動；現(xiàn)場展現(xiàn)將來的期望值，給客戶以購買信心； 廣告宣傳推廣與 公共關(guān)系策略并舉。 項目營銷推廣劃分 房地產(chǎn)銷售就是在短時間內(nèi)通過產(chǎn)品的投放去不斷調(diào)節(jié)項目產(chǎn)品的市場供求關(guān)系，從而尋求和試探出項目產(chǎn)品真實的市場價格。而與之伴隨的銷售進度的控制策 略，大概有以下三種： 方法 1：銷量控制法 在整個銷售過程中，應(yīng)該始終保持有好房源，分時間段根據(jù)市場變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時，正處于價格的上升期，還可以取得比較好的經(jīng)濟效益。 方法 2：價格控制法 一般地，價格控制應(yīng)以“低開高走”，并且也分時間段制定出不斷上升的價格走勢，價格控制的原則為“逐步走高，并留有升值空間”，這樣既能吸引投資，又能吸引消費。同時，樓層差價的變化也并非是直線型的成比例變化，而是按心理需求曲線變化，隨著心理需求的變化呈不規(guī)劃變化。 方法 3：時間 控制法 時間控制法也是本項目的主要采用銷售進度策略，即將整個銷售期劃分為五個階段： 開盤前準備期也叫蓄勢待發(fā)期、內(nèi)部認購期、開盤熱銷期、銷售中期也叫持續(xù)推廣期和尾盤清理期。 以時間為基礎(chǔ)根據(jù)不同的時間段如依據(jù)工程進度等進行時間控制，確定與之對應(yīng)的銷量和價格，并且圍繞該時間段的訴求重點進行營銷，以便掌握什么時間該控制什么，如何去控制，從而產(chǎn)生協(xié)同效益。 分析以上的三中銷售策略可以看出在房地產(chǎn)項目銷售的時候只采用一種銷售策略，顯然有相當?shù)木窒扌?，而只有銷量控制、價格控制、時間控制三者緊密結(jié)合，相互協(xié)調(diào)，才能達到預(yù)期 的銷售目的。由此在本項目的整個銷售過程，就是采用了這三種方法結(jié)合，具體到銷售的每個 階段，銷售進度的控制策略詳細過程安排如下： 營銷 進度、時間、目標及媒體手段分期計劃如下 所示： 階段 時間 目的 手段 目標 待發(fā)期 2020 年 9 月 25 日之前 建立完善的服務(wù)系統(tǒng)， 售樓處建設(shè)、戶外圍擋建設(shè)、 DM單頁印刷。 為即將開始的認購期充分準備 內(nèi)部認購期（蓄水期） 項目公開 —— 開盤前期 確定意向購房客戶，防止已登記客戶的流失， 集聚人氣 戶外圍擋、站牌廣告 報紙 、 DM單頁宣傳、電視廣告 等媒體宣傳，優(yōu)惠活動 實現(xiàn)項目總體銷 售的 35%。 開盤（熱銷期） 蓄水 —— 開盤 后 全面引爆市場，為中后期的銷售造成 轟動 和搶購 效應(yīng) 戶外廣告、 報紙廣告、 DM 宣傳單，短信廣告、 參加房交會、 利用開盤宣傳 實現(xiàn) 項目 總體銷售目標的 70%。 持續(xù)推廣期（強銷期） 持續(xù)銷售期內(nèi) 更加廣泛的打開市場 ，全面推出項目， 加速整體資金 回收 速度 DM 單頁、 開展相關(guān)主題活動促進銷售 實現(xiàn)銷售目標的 85%。 尾盤清理期 銷售的沖刺期及尾盤階段 清理朝向、戶型較差的房源進一步回收資金 價格調(diào)整、適當優(yōu)惠優(yōu)惠 短信廣告、 DM 單頁。 實現(xiàn)銷售目標的 95%，甚至 100%。 推案分期階段細化 前期： 待發(fā)期 —— 認籌開始前 （準備階段） 2020 年 9 月 25 日前進駐售樓處 相關(guān)準備： 售樓處選址建設(shè)、裝修 ，沙盤建造，工地圍擋設(shè)計安裝， 部分售樓處物料 設(shè)計 印刷 。 第一階段：內(nèi)部認購期 也叫預(yù)熱推廣期，基本以節(jié)點式推廣為主，推廣的重點是 項目品質(zhì)、陽光戶型 。以 報紙、 DM 單頁、戶外廣告 為主， 電視廣告、短信廣告次之， 對項目進行廣泛宣傳，迅速提高項目知名度。 推廣目的： 進 一步樹立品牌知名度，接受客戶誠意登記，積累客戶資源，試探市場反應(yīng)。 進行先進的消費觀引導(dǎo)，建立新的居住消費觀念，即所謂的 “ 擇居觀 ” 建立； 扭轉(zhuǎn)受眾購買觀念，讓他們覺得選擇本項目是他們更有眼光，更有遠見的選擇； 推廣主題： 營造氣氛，倡導(dǎo) 安靜的 生活方式。 銷售任務(wù)： 以小區(qū)主入口、 綠化 及 其他 的亮點和特色先期建造 （配套先行）， 作為樣板段部分；實現(xiàn)總體銷售目標的 35%。 媒體選擇 ：戶外廣告牌、 網(wǎng)絡(luò)推廣 ， 報紙廣告 ， DM 單頁、棗莊電視短片廣告 。 訴求點： 東城 開啟新的居住方式 繁華中的安靜居所 （ 生態(tài) 、陽光、 快捷 、健康） 營銷活動 :內(nèi)部認購派籌開始 ，房交會。 第 二 階段： 熱銷 期 （開盤階段） 在市場預(yù)熱和積累了一定 量的客戶的基礎(chǔ)上，已經(jīng)初步樹立起了項目的形象，同時前期準備工作基本就緒，此階段應(yīng)該趁熱打鐵，進一步加大推廣力度，并在開盤后這一個月集中優(yōu)勢，對目標市場進行第一輪的掃蕩。 推廣目的： 全面引爆市場，為中后期的銷售造成轟動和搶購效應(yīng) ； 促成前期蓄水期間的預(yù)約銷售 ； 通過強勢促銷攻勢形成銷售高峰 ； 完成 70%的銷售任務(wù) ； 確立項目的品牌知名度。 推廣主題： 主要進行產(chǎn)品的推廣，生態(tài)的、和諧的 、安靜的 環(huán)境，簡約的 、 尊貴的建筑設(shè)計 ，陽光戶型 。 訴求點： 繁華世界 安靜片刻 、 創(chuàng)新 陽光戶型 ，打造 生活 精品 、快 樂生活 全家享受 銷售任務(wù)： 全面引爆市場， 實現(xiàn) 總體銷售目標的 70%。 媒體選擇： 戶外廣告牌、參加房交會、 報紙廣告、 DM 單頁 等 ，棗莊電視廣告片 進行配合宣傳。媒體運用上做到開盤聲勢最大，最大力度、 最大范圍內(nèi)集中投放。 營銷活動： 項目開盤 活動，其他促銷活動 。 第 三 階段： 持續(xù)推廣期（強銷期） 在前期銷售宣傳狀況的基礎(chǔ)上，針對競爭樓盤，制定有效的推廣策略，針對第一批推出單位的阻力產(chǎn)品進行策略調(diào)整，吸引更多上門客戶。對困難產(chǎn)品進行有重點的推廣，實現(xiàn)重點突破，最終實現(xiàn)開發(fā)商總體利潤，更新宣傳主題從新刺激市場。 推廣目的： 更加廣泛的打開市場，全面推出項目 ； 加速整體資金回收速度 ，加快去化速度； 拓展項目的延伸客戶群體，引導(dǎo)消費者置業(yè)。 推廣主題： 整合推廣全面帶動，讓更多的目標客戶了解本項目 訴求點： 繁華世界 安靜片刻 、 創(chuàng)新 陽光戶型 ，打造 生活 精品 、快樂生活 全家享受、優(yōu)惠政策 訴求語： 常規(guī)服務(wù)﹢個性化菜單服務(wù) “精品服務(wù)，真情關(guān)懷” 銷售任務(wù)： 全面推出本期各類物業(yè)形式，實現(xiàn)銷售目標的 85% 媒體選擇： 戶外廣告、 報紙廣告、 DM 單頁， 媒體的運用上稍加媒體投入，配合各階段及公共活動，掀起銷售高峰。 第四階段： 尾盤清理期 針對尾盤促銷，達到整體銷售的目的。對開發(fā)商形象進行 適當 推廣，為后期 項目 做好鋪墊。 推廣目的： 清理剩余尾盤。 推廣主題： 現(xiàn)房實景 ，現(xiàn)場體驗。 銷售任務(wù)： 清理朝向、戶型較差的樓盤，實現(xiàn)銷售目標的 95%以上。 媒體選擇： 報紙宣傳 、 DM 單頁、短信廣告， 靠口碑傳播，縮減廣