【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 這一局面的主要原因是，旅游人流雖大，但其真正的購物消費(fèi)比例有限。 ? 特色商業(yè)街經(jīng)營形勢(shì)較為喜人。 各特色商業(yè)街利用自身的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行特色經(jīng)營，既貼近廣大市民的需求，又能吸引一部分旅游人群的消費(fèi)，使其經(jīng)營狀況始終處于良好的 狀態(tài)。 二、住宅市場(chǎng) 由于近期政府接連出臺(tái)諸多政策對(duì)我國經(jīng)濟(jì)實(shí)行宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，我們就有必要對(duì)這些政策的出臺(tái)進(jìn)行解讀與分析。一系列政策的相繼出臺(tái)，對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)將有以下影響： （一）房地產(chǎn)宏觀政策解讀 政策介紹 ? 央行提高房貸利率 ? 央行宣布從 2020 年 3 月 17 日起調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策。將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的 倍。與此同時(shí)， 各商業(yè) 銀行總行可自行決定將房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市和 地區(qū)的個(gè)人住房貸款最低首付比例由目前的 20%提高至 30%。 ? 與此同時(shí)，央行的另一項(xiàng)新政策是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的 20%提高到 30%.具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價(jià)格漲幅自行確定，不搞一刀切。 ? 國務(wù)院高層發(fā)布關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知 2020 年 3 月 26 日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》。一、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上 漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。 ? 金融政策繼續(xù)從嚴(yán)前進(jìn)。 在 不久前的 中國人民銀行工作會(huì)議上，行長(zhǎng)周小川部署的 2020 年十項(xiàng)主要任務(wù)之一就是繼續(xù)加強(qiáng)和改善金融宏觀調(diào)控，其中重點(diǎn)提出要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，并推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康 發(fā)展。 2020 年的金融政策趨勢(shì)可能進(jìn)一步趨緊。 ? 國務(wù)院會(huì)議安排 8 項(xiàng)首要工作，控制房?jī)r(jià)包括在內(nèi)。 2020 年 4 月 27 日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)， 提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng) （簡(jiǎn)稱“新 8 條”）。一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。三是加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控， 保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。七是切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。八是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。 ? 七部委下發(fā)聯(lián)合意見，開征營業(yè)稅。 2020 年 4 月 30 日，國務(wù)院七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的意見》，其中規(guī)定自 2020 年 6 月 1 日起，國家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購買住房不足2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，個(gè)人購買 普通住房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購買非普通住宅住房超過2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。 ? 浙江省政府出手調(diào)控樓市 2020 年 4 月 15 日，省政府召開了全省穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格推進(jìn)住房保障體系建設(shè)電視電話會(huì)議。省長(zhǎng)呂祖善強(qiáng)調(diào)八字方針：穩(wěn)定價(jià)格，加強(qiáng)保障。即抑制住房?jī)r(jià)格過快上漲，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和社會(huì)穩(wěn)定，保障中低收入家庭的基本居住情況。 ? 杭州出臺(tái)的一些地方性政策 ? 2020 年 3 月 22 日，杭州市政府宣布 4 月 1 日起取消房改房超額收益金 ； ? 自 2020 年 5 月 1 日起，房產(chǎn)交易契稅調(diào)整為 3%； ? 杭州開展專項(xiàng)檢查，嚴(yán)查 16 種房?jī)r(jià)違法行為。 政策特點(diǎn)分析 從出臺(tái)政策看，呈現(xiàn)出以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)： ? 單一調(diào)控轉(zhuǎn)向“多拳出擊” 在去年，政府重點(diǎn)從一級(jí)市場(chǎng)調(diào)控房地產(chǎn)，控制土地投機(jī)和地價(jià)，迫使囤積土地的開發(fā)商盡快開發(fā)，增加市場(chǎng)供給，以期通過這來控制房?jī)r(jià)，調(diào)控需求。但實(shí)際上卻適得其反，它加速了開發(fā)商企業(yè)兩級(jí)分化，大企業(yè)的市場(chǎng)控制力增強(qiáng)，進(jìn)一步增強(qiáng)市場(chǎng)信心。土地供給則限制了房地產(chǎn)供給，導(dǎo)致房?jī)r(jià)預(yù)期進(jìn)一步上漲 。 單一的政策調(diào)價(jià)在市場(chǎng)極度繁榮的形勢(shì)下，力度有限，往往能夠被市場(chǎng)通過各種手段抵消。因此，政府開始轉(zhuǎn)入綜合調(diào)節(jié)，多拳出擊。從今年推出的政策看，政府開始從一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)同時(shí)出擊，供給、需求綜合調(diào)控，財(cái)政、金融雙向結(jié)合 。 ? 政策力度不斷加大 除了調(diào)節(jié)的綜合性外，政策的力度不斷加大，３月１６日的加息，以及后來的首付提高，導(dǎo)致購買者貸款門檻提高，貸款成本增大。而４月３０日七部委聯(lián)合意見，引發(fā)市場(chǎng)劇烈地震，拋盤激增，成交急劇萎縮，資金實(shí)力較弱的投機(jī)者紛紛動(dòng)搖。由此看來，政府打壓投機(jī)的決心越來越強(qiáng)。 ? 調(diào)節(jié)目標(biāo) 越來越明確 早期的政策是總體調(diào)控，并沒有嚴(yán)格區(qū)分對(duì)不同角色的不同調(diào)控。其結(jié)果就是正常需求者和投機(jī)者、關(guān)系國計(jì)民生的中低價(jià)房和奢侈消費(fèi)的高價(jià)房遭受同等打擊。為了保社會(huì)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，政府不敢采取過大力度的政策，因此，收效甚微。從最近出臺(tái)的政策看，政府的調(diào)節(jié)目標(biāo)開始明晰，針對(duì)性大大增強(qiáng)。增加經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)房及其用地的供給，嚴(yán)格限制高價(jià)房及其用地，營業(yè)稅征收就是針對(duì)投機(jī)者而設(shè)計(jì)的。后續(xù)政策的推出肯定會(huì)沿著這個(gè)方向繼續(xù)下去，因此，可以稱為 結(jié)構(gòu)性緊縮政策 。隨著調(diào)節(jié)目標(biāo)的明確，政策的調(diào)節(jié)力度大大增強(qiáng)，效果突出。 據(jù)我們 對(duì)部分樓盤的最新的調(diào)研，與以往有所不同的是，大多數(shù)樓盤呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：房?jī)r(jià)還沒有出現(xiàn)下跌現(xiàn)象，但增幅趨緩，銷售速度放緩， 客戶觀望心態(tài)較重。這從微觀市場(chǎng)的反應(yīng)來看，也基本上可以嗅到政策層面上影響力。 未來政策走勢(shì)預(yù)測(cè) 可以預(yù)料：如果本次的宏觀調(diào)控政策還不能擠壓掉房地產(chǎn)中的過度投機(jī)成分，和擠空其中的泡沫因素，并使房地產(chǎn)的發(fā)展回歸到理性、健康、可持續(xù)性的軌道上來，使之和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、與人民的收入增長(zhǎng)、同一個(gè)行業(yè)正常的發(fā)展規(guī)律保持一致的話，后期可能會(huì)有更為嚴(yán)厲的措施在醞釀當(dāng)中。政治的大棒指引著各行業(yè)的健康 、有序前進(jìn)，一旦舉起，在這樣特定國情下，恐怕沒有誰能置身于外。 不過，宏觀調(diào)控的主要目的首先不希望房?jī)r(jià)上漲過快，但也不是簡(jiǎn)單的要房?jī)r(jià)下跌，影響到整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展、影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)格局的大勢(shì)。前兩年的房?jī)r(jià)上漲似乎有點(diǎn)“竭澤而漁”的味道，而政府的調(diào)控行為則是促使房地產(chǎn)業(yè)“細(xì)水長(zhǎng)流”，避免一下子透支完未來的發(fā)展空間，從而保持行業(yè)的一個(gè)可持續(xù)發(fā)展。 （二）今年以來杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一季度杭州市整體市場(chǎng)狀況（數(shù)據(jù)來源杭州信息網(wǎng)） 指標(biāo) 2020 年一季度 2020 年三季度 2020 年二季度 2020 年一季 度 本期 比上期增減幾點(diǎn)幾 本期 比上期增減幾點(diǎn)幾 本期 比上期增減幾點(diǎn)幾 本期 比上期增減幾點(diǎn)幾 企業(yè)景氣指數(shù) 10 土地開發(fā)面積 完成投資 新開工面積 房屋竣工面積 商品房預(yù)售面積 商品房銷售面積 商品房銷售價(jià)格 空置商品房面積 稅后利潤 流動(dòng)資金 貨款拖欠 用工 固定資產(chǎn)投資 變化趨勢(shì) 11 8 10 10 2020 年第一季度的各項(xiàng)指標(biāo)與 2020 年三個(gè)季度相比，具有不小的回落。在總共 14 項(xiàng)指標(biāo)中，有 11 項(xiàng)呈下降趨勢(shì)，并且降幅的力度都比往期要重很多。其中降幅最大的 商品房預(yù)售面積 指標(biāo)，同期相比下降 %。 同期，在政府公布的 2020 年第一季度的指數(shù)報(bào)告中，房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)景氣指數(shù)相比同期下降 了 個(gè)百分點(diǎn)，而企業(yè)家的信心指數(shù)則下降了 個(gè)百分點(diǎn)。 從宏觀的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)上來看，房地產(chǎn)業(yè)在 2020 年第一季度開始，已悄然發(fā)生了變化。 近期杭州一手房市場(chǎng)發(fā)展變化 ? 房?jī)r(jià)走勢(shì)呈緩慢前進(jìn)勢(shì)頭，增幅趨緩，價(jià)格上漲幅度減小，個(gè)別地區(qū)和個(gè)別樓盤甚至可能會(huì)出現(xiàn)走跌現(xiàn)象。 ? 對(duì)投資者影響甚大，而對(duì)于自住客戶影響甚微 通過對(duì)蕭山眾安 恒隆廣場(chǎng)的調(diào)查、通過與其銷售和策劃人員的訪談，我們了解到：在前段時(shí)間，來電、來人的數(shù)量每天約有幾十個(gè)；而近期，尤其是國務(wù)院最新房產(chǎn)文件的頒布之后，每天來電來人的數(shù)量急劇下降，低至十 來個(gè)甚至為個(gè)為數(shù)，并且，客戶很關(guān)心的一個(gè)問題是，項(xiàng)目對(duì)新政策有什么應(yīng)對(duì)措施，整個(gè)大勢(shì)未來走向會(huì)如何？ 同時(shí)，通過對(duì)眾安的另一個(gè)樓盤山水苑的調(diào)查訪問，我們又了解到：最近到訪的客戶數(shù)量與前陣子差別不大，保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。同時(shí)客戶對(duì)外界政策變化的關(guān)心度似乎不大，“你吹你的風(fēng)，我過我的橋”。 分析恒隆廣場(chǎng)的項(xiàng)目特征可知：該項(xiàng)目為商業(yè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì) 5 月份開盤，推出約 400套單身公寓。而單身公寓的客戶，一般地以投資為目的，長(zhǎng)線、短線投資客居多。而山水苑怎味純住宅項(xiàng)目，附有配套商業(yè)。目前正在銷售第二期一棟小高層 3 個(gè)單 元，約 54套中型面積的戶型，第一期和第二期的多層均已銷售殆盡，銷售狀況良好。購房者大多為自住型客戶，投資者甚少，且購房者素質(zhì)多為公務(wù)員、醫(yī)生、教師等相對(duì)素質(zhì)較高的人士。 購房需求一般可以分為兩類：剛性需求和彈性需求。首次購房者、動(dòng)遷戶、特殊事件者（比如結(jié)婚、子女上學(xué)需要等）等，這一類為剛性需求。這樣的客戶因外界環(huán)境的變化而改變購房意向的可能性很小，對(duì)政策敏感度相對(duì)來說不大。而對(duì)長(zhǎng)期持有、短線投機(jī)等投資行為來說，可買可不買、可買多也可買少、可買大也可買小 ?? 比較靈活，具有一定彈性，也是最容易產(chǎn)生泡沫的行為 ，這一類需求可歸為彈性需求。通過對(duì)眾安房產(chǎn) —— 這同一家公司的不同項(xiàng)目分析可以得出：近期的房地產(chǎn)政策對(duì)彈性需求的作用甚為明顯，對(duì)投資者的抑制效果還是有所成效的；而對(duì)于剛性需求這一塊影響不大。 ? 對(duì)部分樓盤的開盤時(shí)間、推廣計(jì)劃已產(chǎn)生影響，計(jì)劃紛紛推遲 在 2020 年 11 月份曾有過蕭山的市場(chǎng)調(diào)研，其中蘇黎世小鎮(zhèn)計(jì)劃于 2020 年年初開盤。但是最近對(duì)該項(xiàng)目的又一次調(diào)查得知，目前還未開盤，計(jì)劃于下半年開盤。開盤的一再延期，不外乎兩種原因： 小環(huán)境 —— 工程進(jìn)度無法按原計(jì)劃進(jìn)行、公司資金鏈有某些問題、公司戰(zhàn)略規(guī)劃有所變動(dòng)、相 應(yīng)策劃推廣工作準(zhǔn)備不足等 大環(huán)境 —— 宏觀調(diào)控的步步緊逼、房產(chǎn)整體市場(chǎng)處于轉(zhuǎn)折期、市場(chǎng)觀望氣氛濃厚等 在基于近期宏觀調(diào)控愈益眼里、政策緊箍步步收緊的外在大勢(shì)，整個(gè)市場(chǎng)處于不穩(wěn)定狀態(tài)下，貿(mào)然開盤，風(fēng)險(xiǎn)過大。觀望一段時(shí)間，看市場(chǎng)能有所端倪在作決定，已成為很多樓盤的目前選擇。 ? 政策對(duì)中低端樓盤影響不大，對(duì)遠(yuǎn)郊區(qū)域影響不大。 富陽房交會(huì)參展的樓盤大都集中在富陽地區(qū)，有多層、小高層、高層和排屋、獨(dú)棟別墅。雖然政策出臺(tái)，但是不大的富陽市體育中心比肩撞踵，人氣顯得很旺盛，政策的殺傷力似乎與這個(gè)杭州遠(yuǎn)郊區(qū)域無關(guān)。 三江 鳴翠藍(lán)灣一期 號(hào)開盤，第一批推出 61 套 聯(lián)排和疊排。聯(lián)排成交均價(jià)為 4800元 /平方米，疊排均價(jià)為 3800 元 /平方米，目前只剩幾套聯(lián)排未售。該項(xiàng)目地處九龍大道南側(cè)，總建筑面積約 28 萬平方米，在 5 月份還將有 100 多套疊排推出。 大家 水岸青云 4 月份一期開盤，推出第一批多層房源 100 余套，業(yè)已銷售一空 參展樓盤的價(jià)格中，公寓單價(jià)在 20004000/平方米元左右，部分高層能達(dá)到50006000 元 /平方米，排屋一般的在 30005000 元 /平方米左右（銀湖、富春江等高檔別墅參展較少，另當(dāng)別論）。相對(duì)于杭州和蕭山 來講，還處于價(jià)格洼地。 4 月 8 日，城北區(qū)域的通和 都市楓林二期 D 區(qū)水岸景觀公寓開盤，推出小高層房源212 套，戶型以 110m 128 m2 和 148 m2 為主。 130 平方米以下的戶型最受青睞，目前已經(jīng)售出 80%左右。 4 月 9 日 ,位于余杭區(qū)臨平鎮(zhèn)的東方俊園東區(qū)也推出 100 多套多層公寓。成交均價(jià)為4500 元 /平方米左右，當(dāng)天賣出了 60%房源。 ? 政策對(duì)高端樓盤影響較大，對(duì)市區(qū)樓盤、對(duì)價(jià)格泡沫大的樓盤影響甚大。 旅游 水印城 5樓 — “