【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 m220~25m2），建議結(jié)合產(chǎn)品品質(zhì)和滿足規(guī)劃要求停車(chē)位數(shù)量前提下，盡量減少地下停車(chē)位增加地面停車(chē)； 優(yōu)化層高：滿足產(chǎn)品定位(d236。ngw232。i)、營(yíng)銷(xiāo)需要前提下，確定合理層高，可同時(shí)控制造價(jià)和提高節(jié)能效果（如夏天減少空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用）；,第五十一頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。,二、基礎(chǔ)設(shè)施(jī chǔ sh232。 shī)：,管網(wǎng)布置優(yōu)化：特別是中大型項(xiàng)目，優(yōu)化室外給排水管網(wǎng)走向、化糞池位置（宜處單體重心位置）減少給排水管長(zhǎng)度可以減少一定造價(jià)； 供配電房位置優(yōu)化：合理確定(qu232。d236。ng)供配電房所在小區(qū)內(nèi)位置以縮短高壓進(jìn)線電纜、低壓電纜（配電房至各棟單體）的長(zhǎng)度； 水泵房位置優(yōu)化：水泵房所處位置對(duì)給水管總長(zhǎng)度有一定影響，應(yīng)加以優(yōu)化；,第五十二頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。,二、基礎(chǔ)設(shè)施(jī chǔ sh232。 shī)：,小區(qū)道路優(yōu)化：從道路面層材料（石材、瀝青混凝土、混凝土）、結(jié)構(gòu)層和面層厚度（是人行、還是上小型車(chē)輛(chēli224。ng)、還是要考慮消防車(chē)輛(chēli224。ng)）、路牙材質(zhì)（石材、混凝土）等方面優(yōu)化； 停車(chē)場(chǎng)：從面層材料（石材、混凝土、建菱磚、混凝土植草磚、塑料植草磚）、結(jié)構(gòu)層和面層厚度（是否上大型車(chē)輛）、路牙材質(zhì)（石材、混凝土）等方面優(yōu)化；,第五十三頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。,三、環(huán)境(hu225。nj236。ng)：,1硬質(zhì)地面面層材料優(yōu)化：面層材料在硬質(zhì)地面造價(jià)中超過(guò)一半比例，在方案階段(jiēdu224。n)景觀設(shè)計(jì)還沒(méi)有開(kāi)始，但面層材料是景觀設(shè)計(jì)階段(jiēdu224。n)優(yōu)化的重點(diǎn)，如材料檔次是否與產(chǎn)品匹配、厚度是否與荷載匹配； 1綠化的優(yōu)化：地被、灌木、喬木造價(jià)依次提高，所以三種植物應(yīng)搭配有度、疏密有間；喬木貴賤差別很大，甚至上百倍，建議避免使用動(dòng)輒上萬(wàn)元喬木；選用植物應(yīng)與本地氣候、土壤相適應(yīng)，否則死亡率高則造價(jià)高、后期養(yǎng)護(hù)費(fèi)用也高；,第五十四頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。,四、公建配套(p232。i t224。o)：,1減少地下室埋深：除滿足(mǎnz)人防要求外盡量將全地下室改為半地下室，可以減少土石方、基坑支護(hù)、地下室外墻結(jié)構(gòu)、外墻防水、通風(fēng)等大量造價(jià)； 1優(yōu)化地下室停車(chē)位劃線：認(rèn)真排版地下室停車(chē)位，可以提高一定的使用率，多出的幾個(gè)停車(chē)位，無(wú)論從營(yíng)銷(xiāo)角度還是建安角度，都是一筆不小的數(shù)；停車(chē)位的排放還跟柱網(wǎng)有關(guān)，高層建筑8.4m柱距（中中）剛好可以排3部車(chē)，這是個(gè)結(jié)構(gòu)上經(jīng)濟(jì)、停車(chē)排放上也經(jīng)濟(jì)的柱距；怪異的柱網(wǎng)會(huì)大大降低停車(chē)位使用效率；,第五十五頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。,五、單體(dān tǐ)：,1選擇經(jīng)濟(jì)柱距、梁跨：較經(jīng)濟(jì)的主梁跨度在7.2~8m，不建議設(shè)計(jì)師使用超大、過(guò)小、怪異的柱網(wǎng)； 1選擇方正柱網(wǎng)：方正柱網(wǎng)可以提高地下室停車(chē)位利用率，也避免可能因此產(chǎn)生轉(zhuǎn)換層； 1鋼筋級(jí)別、種類(lèi)優(yōu)化：如樓板使用冷軋帶肋鋼筋代替熱軋圓盤(pán)條，由于成品強(qiáng)度(qi225。ngd249。)比原材料增加30%，并且冷軋后線材伸長(zhǎng)了近20%，可節(jié)省鋼材約20%左右；,第五十六頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。,五、單體(dān tǐ)：,1減少、避免轉(zhuǎn)換層：轉(zhuǎn)換層的鋼筋含量、混凝土含量、模板含量分別是標(biāo)準(zhǔn)層68倍、23倍、23倍，所以在轉(zhuǎn)換層增加投入和使用(shǐy242。ng)轉(zhuǎn)換層后帶來(lái)的銷(xiāo)售效益之間應(yīng)加以經(jīng)濟(jì)性比較； 1減少、避免外立面二層皮：外立面（石材、面磚、涂料）完成面基礎(chǔ)上再外掛鋁穿孔板、鋁格柵等裝飾構(gòu)件以取得外立面效果，但第二層皮每平方米造價(jià)不菲（300500元/m2），所以應(yīng)加以優(yōu)化使用；,第五十七頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。,降低開(kāi)窗率：外立面門(mén)窗單價(jià)（400600元/m2）比墻體單價(jià)（約200元/m2，包括墻體、抹灰、防水、外墻磚）高，每降低0.01開(kāi)窗率約降低造價(jià)3元/m2建面； 2優(yōu)化砌體材料：在滿足節(jié)能計(jì)算、當(dāng)?shù)貕w革新、外墻防水等要求前提(qi225。nt237。)下，可優(yōu)先考慮價(jià)格合理的墻體材料，其價(jià)格從低到高順序如下：粘土紅磚燒結(jié)粉煤灰磚蒸壓灰砂磚混凝土爐渣實(shí)心磚粘土空心磚泡沫混凝土砌塊陶粒磚膨脹珍珠巖砌塊蒸壓加氣混凝土砌塊；,五、單體(dān tǐ)：,第五十八頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。,2優(yōu)化節(jié)能門(mén)窗與普通門(mén)窗比例：節(jié)能門(mén)窗與普通門(mén)窗價(jià)差約100200元/m2，建議通過(guò)節(jié)能計(jì)算，只在有節(jié)能（如西面夕曬）、降噪（臨馬路）需要的立面和層數(shù)使用節(jié)能門(mén)窗（中空LOWE或中空或LOWE），其他部位用普通門(mén)窗即可； 2外墻材料優(yōu)化：外墻材料檔次、不同(b249。 t243。nɡ)材料搭配應(yīng)與產(chǎn)品定位、售價(jià)匹配，避免昂貴材料的堆砌?？捎猛苛系牟挥猛鈮Υu、可用外墻磚不用石材、石材可濕貼的不用干掛；如空調(diào)架內(nèi)（空調(diào)百葉遮擋）的擱板建議使用外墻涂料，不用外墻磚；,五、單體(dān tǐ)：,第五十九頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。,2減少外立面線條、小構(gòu)件(g242。uji224。n)等：外立面線條、小構(gòu)件(g242。uji224。n)之類(lèi)零星工程，施工單價(jià)偏高，盡量予以簡(jiǎn)化； 2降低外立面面積系數(shù)：外立面面積取決于外立面周長(zhǎng)，盡量減少通過(guò)挖采光井方法來(lái)采光通風(fēng)，一個(gè)采光井外墻往往長(zhǎng)達(dá)十多米，對(duì)高達(dá)一百米的高層，增加一個(gè)采光井即增加一千多平方米的外墻及幾十根連系梁，建議通過(guò)優(yōu)化戶型減少采光井；,五、單體(dān tǐ)：,第六十頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。,2保溫層優(yōu)化：保溫部位有外墻（分內(nèi)保溫和外保溫）和屋面，常用保溫材料的保溫效果及價(jià)格從高到低順序：聚氨酯擠塑板聚苯板。在節(jié)能計(jì)算滿足要求前提下，盡量不采用外墻保溫（對(duì)外墻磚的施工及質(zhì)量也有一定影響）； 2優(yōu)化防水方案：在方案階段，一般沒(méi)有防水具體做法，但在施工圖階段要與防水專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行二次設(shè)計(jì)和優(yōu)化，如：衛(wèi)生墻面(qi225。nɡ mi224。n)防水只做到1.8m，無(wú)需到吊頂?shù)?；廚房地面是否需要做防水等；地下室外、內(nèi)防水哪種做法效果更優(yōu)、造價(jià)更低等；,五、單體(dān tǐ)：,第六十一頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。,六、施工工藝、措施(cu242。shī)：,2選用經(jīng)濟(jì)樁型：預(yù)應(yīng)力管樁比沖（鉆）孔灌注樁等其他樁型便宜；地質(zhì)較軟項(xiàng)目，能用錘擊地區(qū)盡量不用靜壓，以減少防陷機(jī)措施費(fèi)；滿足(mǎnz)結(jié)構(gòu)安全前提，能用單樁承臺(tái)盡量不用兩樁、三樁承臺(tái)；在持力層深度一定即樁長(zhǎng)一定的條件下，換算不同直徑管樁比較其經(jīng)濟(jì)性； 2邊坡支護(hù)：盡量減少鋼筋混凝土擋土墻及預(yù)應(yīng)力錨鎖數(shù)量，有條件項(xiàng)目綜合考慮挖填土方因素后盡量采用自然放坡； 初裝面層優(yōu)化：如是毛坯交樓，建議地面不做水泥沙漿找平層或面層，在澆搗混凝土樓板時(shí)隨搗隨抹光，既節(jié)省造價(jià)又減少客戶裝修鋪磚時(shí)產(chǎn)生空鼓情況；毛坯的抹灰平整度達(dá)不到客戶的精裝要求，往往在精裝時(shí)要鏟掉重抹，建議內(nèi)墻面分層抹灰時(shí)建議只做底層，不做面層；,第六十二頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。,規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響(yǐngxiǎng)成本管理的關(guān)鍵流程階段 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)過(guò)程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 二 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專(zhuān)業(yè)地帶”與案例分析 項(xiàng)目成本控制的理念 項(xiàng)目論證拿地階段的成本管控 概念規(guī)劃階段（項(xiàng)目策劃階段）的成本規(guī)劃 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本優(yōu)化 設(shè)計(jì)中的成本管控通病與案例分析,二 在項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)成本(ch233。ngběn)優(yōu)化的“重點(diǎn)專(zhuān)業(yè)地帶”與案例分析,項(xiàng)目成本管控的理念 1.1成本管理的理念 1.2地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定著成本管 理控制的思路。 1.3如何理解研發(fā)階段的成本控制 1.4積極(jīj237。)的成本管理大于消極的成本管理 1.5成本管理的前置性,第六十三頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。,1.成本管理(guǎnlǐ)理念,前言(qi225。n y225。n)背景綜述：,近年來(lái)受?chē)?guó)家政策、能礦源短缺、社會(huì)通脹等等眾多宏觀經(jīng)濟(jì)影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本出現(xiàn)了增速加快、波動(dòng)加強(qiáng)的新特征。在新的市場(chǎng)形勢(shì)下要求成本管理要快速反應(yīng)、要及時(shí)準(zhǔn)確、要合理定價(jià)、要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、要全局思考、要精益求精，公司成本管理面臨的挑戰(zhàn)和困難與日俱增。 特別今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)低迷，除了在品牌制勝、產(chǎn)品(chǎnpǐn)競(jìng)爭(zhēng)等諸多應(yīng)對(duì)思路下面，成本作為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。更為合理的分配成本，更為高效的使用成本，是每一個(gè)成本人必須擔(dān)負(fù)起的共同職責(zé)。,第六十四頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。,企業(yè)成本管理的競(jìng)爭(zhēng)力，來(lái)自于專(zhuān)業(yè)務(wù)實(shí)的工作團(tuán)隊(duì)、成熟完善的流程制度、規(guī)范(guīf224。n)系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)、科學(xué)高效的管理工具，更來(lái)自于全員參與的管理環(huán)境和前瞻意識(shí)、全局思考的成本理念。,在思考成本理念之前(zhīqi225。n)，有必要先了解其他行業(yè)其他公司的成本管理理念……,1.成本管理(guǎnlǐ)理念,第六十五頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。,其他行業(yè)(h225。ngy232。)、其他公司的成本管理理念,1.成本管理(guǎnlǐ)理念,第六十六頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。,可供選擇的成本競(jìng)爭(zhēng)理念： 成本領(lǐng)先：企業(yè)通過(guò)有效途徑降低成本，使企業(yè)的全部成本低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的成本，甚至是在同行業(yè)中最低的成本，從而獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的一種戰(zhàn)略 差異化競(jìng)爭(zhēng)：是指為使企業(yè)產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品有明顯的區(qū)別，形成與眾不同的特點(diǎn)而采取的一種戰(zhàn)略。這種戰(zhàn)略的核心是取得某種對(duì)顧客有價(jià)值的獨(dú)特性 集中化競(jìng)爭(zhēng)：指企業(yè)或事業(yè)部的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)(hu243。 d242。ng)集中于某一特定的購(gòu)買(mǎi)者集團(tuán)、產(chǎn)品線的某一部分或某一地域市場(chǎng)上的一種戰(zhàn)略。,1.成本(ch233。ngběn)管理理念,第六十七頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。,對(duì)于成本(ch233。ngběn)體現(xiàn)其核心就是：,讓投入帶來(lái)產(chǎn)出 讓資源(zīyu225。n)創(chuàng)造價(jià)值,1.成本(ch233。ngběn)管理理念,第六十八頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。,成本(ch233。ngběn)管理理念,成本(ch233。ngběn)只為創(chuàng)造價(jià)值,項(xiàng)目成本管理(guǎnlǐ)應(yīng)服務(wù)于為公司創(chuàng)造戰(zhàn)略價(jià)值，為項(xiàng)目創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)價(jià)值，為客戶創(chuàng)造認(rèn)知價(jià)值,1.成本管理理念,第六十九頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。,建立正確的目標(biāo)與價(jià)值(ji224。zh237。)關(guān)系 目標(biāo)是綱，價(jià)值是魂,目標(biāo)成本是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)目標(biāo)價(jià)值的共識(shí)(ɡ242。nɡ sh237。)和確認(rèn)的成果：目標(biāo)成本是項(xiàng)目決策者為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)值，通過(guò)各部門(mén)的專(zhuān)業(yè)判斷、協(xié)調(diào)形成。只有得到認(rèn)可的目標(biāo)才能真正成為項(xiàng)目管理的綱領(lǐng)性文件。 目標(biāo)定前以創(chuàng)為主，目標(biāo)定后以控為主。沒(méi)有目標(biāo)的成本管理不是成本管理，只為目標(biāo)的成本管理不算成本管理。,1.成本管理(guǎnlǐ)理念,第七十頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。,宗旨： 以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，并形成行業(yè)(h225。ngy232。)成本優(yōu)勢(shì) 。 目標(biāo)： 建立目標(biāo)成本管理為導(dǎo)向的成本管理體系,價(jià)值(ji224。zh237。)工程,1.成本管理(guǎnlǐ)理念,第七十一頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。,,,投資決策論證(l249。nzh232。ng)管理階段,設(shè)計(jì)管理(guǎnlǐ)階段,工程管理(guǎnlǐ)階段,銷(xiāo)售管理階段,入伙管理階段,工程,拓展,分析項(xiàng)目基本情況,營(yíng)銷(xiāo),組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)品、市場(chǎng)及客戶定位研究,規(guī)劃草案設(shè)計(jì),營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷(xiāo)售前準(zhǔn)備,設(shè)計(jì),規(guī)劃設(shè)計(jì) 單體設(shè)計(jì) 部品設(shè)計(jì),擴(kuò)初設(shè)計(jì),施工圖設(shè)計(jì),設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工,主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件,工程施工至竣工驗(yàn)收,銷(xiāo)售及入伙配合,工程施工配合、銷(xiāo)售配合及入伙配合,銷(xiāo)售事務(wù)管理,入伙事務(wù)管理,成本,測(cè)算,目標(biāo)成本形成、預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià),進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購(gòu),結(jié)算,實(shí)施方案 時(shí)點(diǎn),說(shuō)明及圖例：,：代表需多方論證節(jié)點(diǎn),：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專(zhuān)業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專(zhuān)業(yè)開(kāi)展活動(dòng)的輸入條件。,：配合專(zhuān)業(yè)的任務(wù)。,項(xiàng)目論證、形成項(xiàng)目投資評(píng)審報(bào)告,：代表集團(tuán)決策節(jié)點(diǎn),概念設(shè)計(jì),1.成本管理理念,第七十二頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。,成本(ch233。ngběn)始終處于可控狀態(tài) （制度、流程保證）,總目標(biāo)值動(dòng)態(tài)調(diào)整(ti225。ozhěng)分解 至各標(biāo)段,加強(qiáng)部門(mén)協(xié)助確保目標(biāo) 實(shí)施（增強(qiáng)全員成本(ch233。ngběn)意 識(shí)和責(zé)任）,1.成本管理理念,第七十三頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。,規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)過(guò)程(gu242。ch233。ng)中成本優(yōu)化的主要手段和方法 二 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專(zhuān)業(yè)地帶”與案例分析 項(xiàng)目成本控制的理念 項(xiàng)目論證拿地階段的成本管控 概念規(guī)劃階段（項(xiàng)目策劃階段）的成本規(guī)劃 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本優(yōu)化 設(shè)計(jì)中的成本管控通病與案例分析,1.2 地產(chǎn)公司(ɡōnɡ sī)的經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定著成本控制管理的思路 成本控制管理工作只有適合的套路 成本的合理控制是項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)的一個(gè)重 要環(huán)節(jié)，其產(chǎn)生于項(xiàng)目定位（如釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)），控 制于產(chǎn)品研發(fā)，執(zhí)行于設(shè)計(jì)管理。,設(shè)計(jì)階段的成本控制實(shí)際上是一個(gè)價(jià)值工程問(wèn) 題，其研究確切(qu232。qi232。)地說(shuō)是一項(xiàng)價(jià)值研究而不是控制研 究。,第七十四頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。,?,第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目(xi224。ngm249。)開(kāi)發(fā)的特征,第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)(sh232。j236。)管理的,影響(yǐngxiǎng)因素,第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī),1.3 如何理解研發(fā)階段的成本控制 ？,范化設(shè)計(jì)管理體系,第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過(guò)程實(shí)現(xiàn)成 本優(yōu)化的“重點(diǎn)專(zhuān)業(yè)地帶” 1. 項(xiàng)目成本控制的理念 2. 如何制定“目標(biāo)成本”,含鋼量等土建造價(jià) 景觀造價(jià) 示范區(qū)造價(jià),成本 控制,3. 流程與計(jì)劃 4. 論證拿地階段,設(shè)計(jì)變更簽證率,5. 規(guī)劃方案階段 6. 建筑方案階段 7. 部品材料選用 8. 景觀方案 9. 施工圖階段,合理的設(shè)計(jì)費(fèi),—對(duì)設(shè)計(jì)人員而言是任務(wù)， 對(duì)成本人員而言應(yīng)前置而持續(xù),10.其它途徑 第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分,避免兩種現(xiàn)象：,對(duì)公司所有員工而言是意識(shí),析 不計(jì)成本地追求產(chǎn)品效果 成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失,第七十五頁(yè)，共一百四十五頁(yè)。,第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目(xi224。ngm249。)開(kāi)發(fā)的特征,第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)(sh232。j236。)管理的,影響(yǐngxiǎng)因素,1.4 積極的成本管理大于消極成本控制,第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī),范化設(shè)計(jì)管理體系,第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過(guò)程實(shí)現(xiàn)成 本優(yōu)化的“重點(diǎn)專(zhuān)業(yè)地帶”,成本管理活動(dòng)應(yīng)把成本效益觀念作為支配思想，而不 是從簡(jiǎn)單狹隘的節(jié)約和減少成本的觀念出發(fā)，要從“投入產(chǎn),1. 項(xiàng)目成本控制的理念 2. 如何制定“目標(biāo)成本” 3. 流程與