【文章內(nèi)容簡介】 理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（附件5）交納稅人轉(zhuǎn)入審核程序。對納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報告》內(nèi)容不規(guī)范、審計事項情況不清楚的，應(yīng)退回納稅人重新修改《鑒證報告》或補充資料，并向納稅人開具《土地增值稅清算補充材料通知書》（附件6）交納稅人，待清算資料補充完整后，重新辦理稅款清算手續(xù)。第四章 清算審核第十三條 主管地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)自受理納稅人清算申請之日起90日內(nèi)完成清算審核工作，不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機關(guān)要求的補正資料時間。第十四條 主管地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)認(rèn)真審核納稅人提供的證明憑證、資料是否真實有效；審核《鑒證報告》的真實性；格式的規(guī)范性；內(nèi)容的齊全性，內(nèi)容應(yīng)包含開發(fā)項目總建筑面積、批準(zhǔn)總銷售面積、企業(yè)總自用面積、總配套設(shè)施面積、項目分類用途情況、允許分?jǐn)偟呐涮自O(shè)施面積、本次土地增值稅清算面積，審核各表格扣除項目內(nèi)容與相關(guān)資料的關(guān)系等。主管地方稅務(wù)機關(guān)有權(quán)對《鑒證報告》的工作底稿進(jìn)行抽查和檢查。第十五條 清算項目銷售收入的確定。銷售收入是指銷售商品房所取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。收入的確認(rèn)重點審核企業(yè)預(yù)售款和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，同時應(yīng)審核向購買方收取的房價款中是否包含代收費用。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，取得其收入確定由主管地方稅務(wù)機關(guān)按照當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價格核定。對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交價格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務(wù)機關(guān)依照上述方法的市場價格核定。第十六條 對清算項目扣除項目金額的確定，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定計算，發(fā)生的各項成本和費用應(yīng)按實際發(fā)生額確認(rèn)扣除；對納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項預(yù)提（或應(yīng)付）費用不得包括在扣除項目金額中。第十七條 納稅人應(yīng)向稅務(wù)機關(guān)提供合法有效憑證，方可據(jù)實扣除項目金額的范圍如下：（一）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。（二）納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中實際發(fā)生的土地征用費用、耕地占用稅、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的安置及補償費用等支出。（三）納稅人在銷售房地產(chǎn)過程中繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加。第十八條 對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱開發(fā)成本）中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用等，按實際發(fā)生額據(jù)實扣除。對納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按核定辦法扣除：（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；（二）提供的開發(fā)成本資料不實的；（三）發(fā)現(xiàn)《鑒證報告》內(nèi)容有問題的；（四）虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的；（五）清算項目中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當(dāng)理由的。第十九條 地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)建設(shè)部門定期公布的建安指導(dǎo)價格，結(jié)合商品房用途、結(jié)構(gòu)等因素制定《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》，并據(jù)此核定第十八條所列四項開發(fā)成本的扣除額?！斗诸惙慨a(chǎn)單位面積建安造價表》及核算方法，由市地方稅務(wù)局另行制定下發(fā)。第二十條 公共配套設(shè)施費的扣除范圍確認(rèn)，以房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營利性的社會公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出確定。非營利性的社會公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。由于各開發(fā)項目配套設(shè)施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計算分?jǐn)?。對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設(shè)施費用，在先期清算時應(yīng)按實際發(fā)生的費用進(jìn)行分?jǐn)?。對于后期清算時實際支付的公共配套設(shè)施費用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)?。第二十一條 對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）扣除的確定，對財務(wù)費用中的利息支出凡能夠按清算項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5％計算扣除。對財務(wù)費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C構(gòu)利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10％進(jìn)行計算扣除。第五章 清算管理第二十二條 各區(qū)縣地方稅務(wù)局要做好土地增值稅的清算管理工作，認(rèn)真查驗和審核清算企業(yè)報送的《鑒證報告》內(nèi)容及相關(guān)資料，在審查清算項目過程中因鑒證事項或其他問題需要納稅人進(jìn)一步補充與清算項目相關(guān)的證明資料時，決定暫停清算，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算中止核準(zhǔn)通知書》（附件7），待納稅人重新補充證明資料后，再辦理稅款清算手續(xù)。對納稅人不能按主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定期限提交補正材料的，應(yīng)將清算項目資料移交給稅務(wù)稽查部門，由稽查部門進(jìn)行清算工作。第二十三條 主管地方稅務(wù)機關(guān)經(jīng)過清算審核后，對清算項目需要進(jìn)行納稅評估的，應(yīng)將全部資料移交納稅評估部門進(jìn)行清算評估工作，經(jīng)過納稅評估后，決定對納稅人申請的清稅項目不予核準(zhǔn)，需轉(zhuǎn)入檢查程序進(jìn)行檢查的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》（見附件8）送達(dá)納稅人，并將全部清稅資料移交稽查部門，按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行稽查檢查工作。第二十四條 主管地方稅務(wù)機關(guān)在清算項目審核中，發(fā)現(xiàn)有下列情況的之一的，應(yīng)將全部資料移交納稅評估或稽查部門進(jìn)行清算工作。（一）納稅人辦理清稅時，報送的《鑒證報告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報后，《鑒證報告》仍不符合要求的；（二）納稅人辦理清稅時，提供《鑒證報告》需要退稅的；（三）納稅人未按土地增值稅政策規(guī)定預(yù)繳稅款的。第二十五條 地方稅務(wù)機關(guān)在清算審核、納稅評估、稽查檢查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以按確定的銷售收入進(jìn)行核定征收土地增值稅（征收率另行制定）。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置財務(wù)帳簿未設(shè)置的；或雖設(shè)置財務(wù)帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項目金額的；（二）擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；（三）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不清算的；（四）納稅人未如實進(jìn)行土地增值稅清算申報，計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。第二十六條 主管地方稅務(wù)機關(guān)通過清算審核對清算項目需要進(jìn)行核定征收的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》和《土地增值稅核定征收通知書》（見附件9）送達(dá)納稅人。地方稅務(wù)機關(guān)通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅評估或稽查檢查需要進(jìn)行核定征收的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅核定征收通知書》送達(dá)納稅人。第二十七條 經(jīng)地方主管稅務(wù)機關(guān)清算審核后，需辦理退還土地增值稅手續(xù)的，依照《北京市地方稅務(wù)局退稅管理暫行辦法》（京地稅征[2003]686號）規(guī)定的程序辦理退稅手續(xù)。第二十八條 主管稅務(wù)機關(guān)負(fù)責(zé)將清算工作中形成的資料與原保存的該項目稅務(wù)資料按照《北京市地方稅務(wù)局稅務(wù)檔案管理辦法》（京地稅檔[2004]73號）的有關(guān)規(guī)定合并立卷。對于成片開發(fā)分批清算土地增值稅的項目，應(yīng)在全部辦理清算土地增值稅稅款工作后再進(jìn)行歸檔。第六章 對中介機構(gòu)的管理第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算專項鑒證業(yè)務(wù)，可由納稅人委托具有主管部門批準(zhǔn)資質(zhì)的中介機構(gòu)進(jìn)行。第三十條 中介機構(gòu)應(yīng)對不同用途的房地產(chǎn)開發(fā)清算項目所涉及的收入、成本、費用等情況加以區(qū)分并說明情況。第三十一條 中介機構(gòu)對清算項目的總體基本情況、不同用途的面積劃分情況、銷售收入、成本及費用等情況進(jìn)行鑒證。中介機構(gòu)應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的《鑒證報告》范本和內(nèi)容對鑒證情況出具《鑒證報告》，供稅務(wù)部門參考，并接受稅務(wù)機關(guān)要求提供清算項目鑒證工作底稿的查驗核實工作。第三十二條 對中介機構(gòu)出具的《鑒證報告》，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核退回后，仍未達(dá)到清算要求的，將不允許再從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)工作。第七章 清算處罰第三十三條 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人存在未及時、如實進(jìn)行土地增值稅清算申報、提供虛假納稅資料、偷稅等稅收違法行為的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條、六十三條、六十四條等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。第三十四條 稅務(wù)機關(guān)在土地增值稅清算審核工作中，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)中介機構(gòu)違反有關(guān)稅收法律、法規(guī)出具虛假鑒證報告，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，除按照《中華人民共和國稅收征收管理法實施細(xì)則》第九十八條規(guī)定進(jìn)行處罰外，還應(yīng)對違紀(jì)單位進(jìn)行通報，凡對被通報的中介機構(gòu)出具的鑒證報告，在辦理土地增值稅清算工作時均不予認(rèn)可。第八章 附則第三十五條 本辦法所涉及各文書和表格均列舉在附件中。第三十六條 此前規(guī)定與本辦法不一致的，按本辦法執(zhí)行。第三十七條 本辦法自下發(fā)之日起開始執(zhí)行。第三十八條 自本通知生效之日起，原《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)北京市地方稅務(wù)局清算土地增值稅稅款管理工作規(guī)程的通知》（京地稅地[2004]628號）和《北京市地方稅務(wù)局印發(fā)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅附送專項審計報告的管理辦法的通知》（京地稅地[2002]305號）廢止。附件：北京市土地增值稅清算鑒證報告北京市土地增值稅清算申請表北京市土地增值稅清算通知書北京市土地增值稅清算材料清單北京市土地增值稅清算受理通知書北京市土地增值稅清算補充材料通知書北京市土地增值稅清算中止核準(zhǔn)通知書北京市土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書北京市土地增值稅核定征收通知書附件1：北京市土地增值稅清算鑒證報告單位簽章：年月日土地增值稅鑒證報告（200）土增鑒字 號單位：我們接受委托，對貴單位轉(zhuǎn)讓“ “項目取得的收入應(yīng)繳納的土地增值稅進(jìn)行了查證。我們查證的依據(jù)是《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《實施細(xì)則》及相關(guān)政策規(guī)定，并參照《中國注冊會計師獨立審計準(zhǔn)則》對貴單位所提供的憑證、帳冊、財務(wù)會計報告、有關(guān)納稅資料和數(shù)據(jù)實施了我們認(rèn)為必要的鑒證程序，同時還包括查閱、核對施工圖紙及相關(guān)資料、查看現(xiàn)場。貴單位對所提供的會計資料、納稅資料的真實性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是出具客觀公正的鑒證報告。經(jīng)審核，貴單位“ “項目：取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入為 元；其中：貨幣收入 元；實物收入 元；其他收入 元；扣除項目總金額為 元；其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額為 元；土地征用及拆遷補償費為 元；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的四項成本為 元；公共配套設(shè)施費的成本為 元；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用為 元；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為 元；從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除額為 元；增值額為 元；增值額與扣除項目金額之比 %；應(yīng)繳土地增值稅稅額為 元；免繳土地增值稅稅額為 元；已繳土地增值稅稅額為 元；項目竣工清算應(yīng)補（退）土地增值稅稅額為 元。特此報告附件：《土地增值稅納稅鑒證表》《土地增值稅繳款情況匯總表》《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表》《扣除項目匯總表》《取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表》《土地征用及拆遷補償費鑒證表》《前期工程費鑒證表》《建筑安裝工程費鑒證表》《基礎(chǔ)設(shè)施費鑒證表》《開發(fā)間接費用鑒證表》1《公共配套設(shè)施費鑒證表》1《利息支出鑒證表》1《與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金鑒證表》中介機構(gòu)負(fù)責(zé)人：中國注冊稅務(wù)（會計）師：中介機構(gòu)名稱：中國注冊稅務(wù)（會計）師：地址：聯(lián)系電話：年 月 日土地增值稅納稅鑒證說明我們接受委托，對貴單位轉(zhuǎn)讓“ “項目，應(yīng)繳納的土地增值稅進(jìn)行了審計，現(xiàn)將審計情況說明如下：一、整體基本情況：項目簡介（1）項目座落地（2）總建筑面積（3）批準(zhǔn)總銷售面積（4）總自用面積（5）總配套設(shè)施面積（6）本次清算建筑面積（7）項目分類用途情況（8）項目裝飾裝修情況（9）允許分?jǐn)偟呐涮自O(shè)施面積（10）竣工驗收情況（11）符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積情況（12）立項批復(fù)文件（13）稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他有關(guān)情況等（14）二、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入說明：（貨幣收入、實物收入、其他收入）三、扣除項目有關(guān)情況說明：依據(jù)土地增值稅政策規(guī)定，對成本所涉及的項目加以詳細(xì)說明。四、納稅情況詳細(xì)計算過程：五、其他審核事項說明：中國注冊稅務(wù)（會計）師：中國注冊稅務(wù)（會計）師：年 月 日表1：北京市土地增值稅納稅鑒證表項目起止日期： 年 月 日至 年 月 日金額單位：元納稅人名稱 納稅人 地址 聯(lián)系人電話經(jīng)濟(jì)類型 行 業(yè) 直接主管部門開戶銀行 賬 號 郵 政 編 碼項目名稱 項目地址項目 行 次 中介鑒證數(shù)一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額 1其中 轉(zhuǎn)讓土地收入 2轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入 3二、扣除項目金額合計 4 5 6其中 土地征用及拆遷補償費 7前期工程費 8建筑安裝工程費 9基礎(chǔ)設(shè)施費 10公共配套設(shè)施費 11開發(fā)間接費用 12房地產(chǎn)開發(fā)費用 13 其中 利息支出 14 其他房地產(chǎn)開發(fā)費用 15與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 16 其中 營業(yè)稅 17 城市維護(hù)建設(shè)稅 18 教育費附加 19財政部規(guī)定的加計20%扣除數(shù) 20三、增值額 21四、增值額與扣除項目金額之比（%）22五、適用稅率（%）23六、速算扣除系數(shù)（%）24八、應(yīng)繳土地增值稅稅款 25九、免繳土地增值稅稅款 26十、已繳土地增值稅稅款 27十一、項目清算應(yīng)補土地增值稅稅額 28十二、項目清算應(yīng)退土地增值稅稅額