【文章內(nèi)容簡介】 通知》（遼地稅發(fā)[2007]142號）、《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函［2006］76號，以下簡稱“大地稅函［2006］76號文件”）及其他有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就我市土地增值稅征管若干問題進一步明確如下：一、關(guān)于土地增值稅清算問題（一）土地增值稅清算條件（以下簡稱“納稅人”）符合下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目已竣工驗收且全部轉(zhuǎn)讓完畢的；（2）納稅人簽訂整體轉(zhuǎn)讓未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目合同的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記，其房地產(chǎn)開發(fā)項目未進行土地增值稅清算的；（4）直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的。符合上述第（1）、（2）、（3）條規(guī)定的，納稅人應(yīng)當(dāng)在達到清算條件之日起30個工作日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)清算土地增值稅。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)向納稅人出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算通知書》（見附件1），通知納稅人進行土地增值稅清算。對在同一項目中相同類別的房地產(chǎn)已竣工驗收且全部轉(zhuǎn)讓完畢的，可單獨對此類房地產(chǎn)進行土地增值稅清算。符合上述第（4）條規(guī)定的，納稅人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)申報。由主管稅務(wù)機關(guān)核算應(yīng)納稅額，確定納稅期限。本通知下發(fā)之日前已竣工驗收且全部轉(zhuǎn)讓完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應(yīng)當(dāng)于2008年1月31日前，主動到主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)向納稅人出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算通知書》，通知納稅人進行土地增值稅清算。，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目已竣工驗收，且已轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）的房地產(chǎn)建筑面積達到可售總建筑面積的比例85％（含）以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；計算“轉(zhuǎn)讓比例”時，對在同一項目中相同類別的房地產(chǎn)，可單獨對此類房地產(chǎn)計算轉(zhuǎn)讓比例；本條中“轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）的房地產(chǎn)建筑面積”以已簽訂轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)的建筑面積為準(zhǔn)；“可售總建筑面積”以《商品房銷（預(yù)）售許可證》中的《預(yù)售商品房明細(xì)》所登記的可售面積為準(zhǔn)；（2）取得銷（預(yù)）售許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）主管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為有必要辦理土地增值稅清算的其他情況。主管稅務(wù)機關(guān)要求納稅人進行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機關(guān)向納稅人出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算通知書》，通知納稅人進行土地增值稅清算。，應(yīng)當(dāng)比照本通知的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（二）關(guān)于稅務(wù)中介機構(gòu)參與土地增值稅清算鑒證的規(guī)定納稅人在辦理土地增值稅清算稅款手續(xù)時可委托經(jīng)大連市注冊稅務(wù)師管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組年檢合格并公告的稅務(wù)中介機構(gòu)進行鑒證。納稅人委托中介機構(gòu)進行鑒證的，中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對清算項目的總體基本情況、不同用途房地產(chǎn)的面積劃分情況、銷售收入、成本及費用等情況進行鑒證。中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的《大連市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱“《鑒證報告》”，其標(biāo)準(zhǔn)格式“200711版”見附件2）范本和內(nèi)容對鑒證情況出具《鑒證報告》，供稅務(wù)部門參考。（三）土地增值稅清算資料的受理納稅人應(yīng)當(dāng)在收到《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算通知書》之日起60個工作日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)報送以下清算資料：，應(yīng)報送《鑒證報告》一式二份；2.《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算納稅申報表》（一式三份，見附件3）；、建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、銷（預(yù)）售許可證的原件及復(fù)印件；；：政府部門的土地批件、國有土地使用權(quán)出讓合同、土地出讓金繳費證明、土地出讓金收據(jù)或發(fā)票、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)票原件及復(fù)印件、支付搬遷補償費的合同發(fā)票原件及復(fù)印件等；；；；；、單位房產(chǎn)的證明材料的原件及復(fù)印件；；。主管稅務(wù)機關(guān)確定受理納稅人提交的清算材料后，應(yīng)當(dāng)向納稅人開具《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算資料受理通知書》（見附件4）。主管稅務(wù)機關(guān)在收取納稅人提交的清算材料時，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真核對納稅人提供的資料原件及復(fù)印件。對納稅人提交的清算材料齊全的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)予受理；對納稅人提交的清算資料不完整、內(nèi)容不規(guī)范、情況不清楚的，應(yīng)退回納稅人重新修改、補充資料，待清算資料補充完整后，再予受理。（四）土地增值稅清算的審核主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理納稅人清算資料之日起30個工作日內(nèi)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算情況。土地增值稅清算審核結(jié)束后，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)下發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》（附件5），納稅人在接到《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》后10個工作日內(nèi)，辦理稅款補繳或者退還手續(xù)。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)認(rèn)真審核納稅人提供的各項清算資料是否真實有效。納稅人委托中介機構(gòu)進行鑒證的，對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可作參考。?（五）在清算期間和清算后取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、發(fā)生成本、費用處理在土地增值稅清算期間，納稅人于主管稅務(wù)機關(guān)出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》前取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，仍應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。主管稅務(wù)機關(guān)出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》后，納稅人取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，按照國稅發(fā)[2006]187號文件第八條規(guī)定，于每月終了后10日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納土地增值稅。主管稅務(wù)機關(guān)出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》后，有下列情形之一的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)核準(zhǔn)，可于每年12月份調(diào)整清算結(jié)論：、費用的；；。（六）關(guān)于土地增值稅清算核定征收的規(guī)定主管稅務(wù)機關(guān)在清算審核工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以核定征收土地增值稅：（1）納稅人有《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條列舉情形的；（2）由于企業(yè)所得稅核定征收等原因，納稅人無法提供合同、票據(jù)等相關(guān)憑證，無法查賬征收土地增值稅的；（3）納稅人開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用（以下簡稱“四項成本”）的每平方米扣除額，高于大連市地方稅務(wù)局制定的《房地產(chǎn)開發(fā)項目單位面積四項成本扣除標(biāo)準(zhǔn)額度表》（見附件6，以下簡稱“《扣除額度表》”）中公布的每平方米四項成本金額，又無正當(dāng)理由的。核定征收采取以下方式：（1）核定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入核定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的方法為：主管稅務(wù)機關(guān)按當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價格核定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入或者按房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的當(dāng)期房地產(chǎn)市場評估價格核定。（2）核定四項成本核定四項成本的公式為：核定扣除的四項成本＝《扣除額度表》中對應(yīng)的額度清算房地產(chǎn)的建筑面積《扣除額度表》系參照大連市建設(shè)工程造價管理部門的定額標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合專家經(jīng)驗和市場狀況制定，大連市地方稅務(wù)局將根據(jù)市場狀況，不定期調(diào)整《扣除額度表》。納稅人委托中介機構(gòu)進行鑒證的，中介機構(gòu)在鑒證工作中，如發(fā)現(xiàn)四項成本的每平方米扣除額，高于《扣除額度表》中公布的每平方米四項成本金額的，應(yīng)當(dāng)在《鑒證報告》中說明情況、按《扣除額度表》的四項成本金額填列《鑒證報告》，建議稅務(wù)機關(guān)按標(biāo)準(zhǔn)核定四項成本?！犊鄢~度表》中的房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工時間以工程質(zhì)量檢驗部門出具的工程竣工驗收報告中注明的竣工時間為準(zhǔn)。納稅人四項成本的每平方米扣除額高于《扣除額度表》中公布的每平方米四項成本金額，但確有正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機關(guān)報請市局同意后，可允許按四項成本實際發(fā)生額扣除。（3）關(guān)于定率核定征收的規(guī)定定率核定征收，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入乘以核定征收率計算應(yīng)征土地增值稅稅款，核定征收率確定如下：坐落在市內(nèi)四區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，核定征收率為：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，為6％；超過普通標(biāo)準(zhǔn)住宅條件的住宅，為8％；非住宅，為9%；坐落在市內(nèi)四區(qū)以外的房地產(chǎn)開發(fā)項目，核定征收率應(yīng)當(dāng)在4％～15％之間，由各區(qū)、市、縣地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)增值水平和房地產(chǎn)市場發(fā)展情況自行測算確定，并報市局備案。納稅人直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，原則上不應(yīng)定率核定征收土地增值稅，如納稅人直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地增值稅無法查賬征收的，主管稅務(wù)機關(guān)報經(jīng)市局同意后，可采取其他征收方式。（七）關(guān)于項目類型的有關(guān)問題本通知中的“住宅”和其它類型房地產(chǎn)按《商品房銷（預(yù)）售許可證》中的《預(yù)售商品房明細(xì)》所列明的項目類別進行區(qū)分，凡未列明“住宅”的，如“公寓”、“公建”等，均不能按“住宅”的相關(guān)政策執(zhí)行。納稅人改變原房地產(chǎn)開發(fā)項目的類型、用途的，如“公建”改為“住宅”、“住宅”改為“公建”等，能夠向主管稅務(wù)機關(guān)提供政府部門準(zhǔn)予其改變類型、用途的批準(zhǔn)文件或文書的，主管稅務(wù)機關(guān)可允許納稅人適用相關(guān)土地增值稅政策；不能夠提供批準(zhǔn)文件或文書的，仍應(yīng)按原批準(zhǔn)類型、用途適用相關(guān)土地增值稅政策。（八）處罰及處理規(guī)定納稅人有下列行為之一的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》六十二、六十三條等的有關(guān)規(guī)定進行處理；，未及時清算或未及時提供清算資料的；；。（九）關(guān)于自建自用房產(chǎn)土地增值稅的規(guī)定納稅人開發(fā)的、已辦理本單位房屋所有權(quán)證的房產(chǎn)，屬自建自用范圍。在對整個項目進行土地增值稅清算時，此部分房產(chǎn)不列入清算范圍，其分?jǐn)偟耐恋爻杀?、各項開發(fā)成本、費用、稅金等，不應(yīng)在清算時扣除。如其轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的相關(guān)規(guī)定繳納土地增值稅。二、關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)征收土地增值稅問題（一）關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的土地增值稅納稅地點個人轉(zhuǎn)讓坐落在市內(nèi)四區(qū)的房產(chǎn)，其土地增值稅由大連市地方稅務(wù)局直屬局負(fù)責(zé)征收。個人轉(zhuǎn)讓坐落在市內(nèi)四區(qū)以外的房產(chǎn)，其土地增值稅由房地產(chǎn)坐落地的地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收。以上二款中的“房產(chǎn)”均不包含高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)管理機構(gòu)所轄的舊房及建筑物，個人轉(zhuǎn)讓高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)管理機構(gòu)所轄的舊房及建筑物，其土地增值稅由大連市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收。（二）關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓非住宅的土地增值稅征管規(guī)定個人轉(zhuǎn)讓非住宅的，依照大地稅函[2006]76號文件的相關(guān)規(guī)定征收土地增值稅。（三）關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓自用住宅的土地增值稅征管規(guī)定，免征土地增值稅；（以下簡稱“非普通住宅”）的，按以下方法征收土地增值稅：（1）個人能夠提供購房發(fā)票的：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓日期減購買日期滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓日期減購買日期滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓日期減購買日期未滿三年的，按規(guī)定全額計征土地增值稅。其扣除項目的計算公式為：土地增值稅扣除項目＝發(fā)票所載金額［1＋（轉(zhuǎn)讓－購買）5％］＋與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金＋與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費用上款“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金”包括轉(zhuǎn)讓方在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時繳納的營業(yè)稅、城建稅、印花稅、轉(zhuǎn)讓方購房時繳納的契稅；“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的費用”包括轉(zhuǎn)讓方在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時繳納的教育費附加、地方教育附加、交易費、土地收益金、土地出讓金、轉(zhuǎn)讓合同公證費等；“轉(zhuǎn)讓”指《完稅憑證》上注明的，“購買”指購房發(fā)票開具?！百彿堪l(fā)票”、“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金”、“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的費用”等在計算扣除時須向稅務(wù)機關(guān)出示票據(jù)憑證原件。（2）個人不能提供購房發(fā)票的：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓日期減購買日期滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓日期減購買日期滿三年未滿五年的，％的核定征收率計算繳納土地增值稅；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓日期減購買日期未滿三年的，％的核定征收率計算繳納土地增值稅。（3）“轉(zhuǎn)讓日期”和“購買日期”的確定本通知中的“轉(zhuǎn)讓日期”指《完稅憑證》上注明的日期，房地產(chǎn)“購買日期”按契稅完稅憑證開具日期和房屋所有權(quán)證填發(fā)日期孰先的原則進行確定。三、本通知自印發(fā)之日起執(zhí)行，大地稅函[2006]76號文件及其它有關(guān)規(guī)定與本通知相抵觸的條款廢止并以本通知為準(zhǔn)。附件1：房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算通知書（略）附件2：大連市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算鑒證報告（200711版）（略）附件3：房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算納稅申報表（略）附件4：房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算資料受理通知書（略）附件5：房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書（略）附件6：房地產(chǎn)開發(fā)項目單位面積四項開發(fā)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)額度表（略）二○○七年十一月二十三日發(fā)布部門：大連市其他機構(gòu) 發(fā)布日期：2007年11月23日 實施日期：2007年11月23日(地方法規(guī))第五篇：河南省地稅局土地增值稅相關(guān)政策匯總河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告文號公告[2011]第10號 | 添加日期：20111108 | 發(fā)文單位：河南省地方稅務(wù)局 | 【閱讀：29次】為了加強土地增值稅核定征收管理，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省的實際情況，現(xiàn)將土地增值稅核定征收率有關(guān)問題公告如下：一、土地增值稅核定征收率房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均適用以下土地增值稅核定征收率。（一）住宅%。%。（二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目8%。（三）有下列行為的，按核定征收率10%征收土地增值稅。，造成收入、扣除項目無法準(zhǔn)確計算的。，又無正當(dāng)理由的。，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令清算，逾期仍不清算的。（四）所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項目，無法計算扣除項目的，報省轄市局批準(zhǔn)后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值稅。轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)為主（建筑物占總售價的30%以內(nèi)）的行為。（五）個人轉(zhuǎn)讓二手房的核定征收率個人轉(zhuǎn)讓除住房以外的其他房地產(chǎn)項目無法清算的按6%的核定征收率征收土地增值稅。二、關(guān)于經(jīng)濟適用房問題經(jīng)濟適用房是經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的具有保障性質(zhì)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，一般來說增值額較低，%預(yù)征率執(zhí)行，在土地增值稅清算時，對增值額未超過扣除項目金額20%的，應(yīng)免征土地增值稅；對增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)按照規(guī)定征收土地增值稅。三、關(guān)于車庫、地下室歸屬問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購房者隨房屋一并購買的地下室、車庫，在預(yù)征收土地增值稅時，采用隨房確定的原則：即銷售房屋為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，地下室、車庫按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅確定；銷售房屋為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項目的，地下室、車庫按