【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 (4)制訂經(jīng)營(yíng)管理的方針和政策?；I備浴場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理物品內(nèi)容包括：(1)客房用品、設(shè)施；(2)餐廳用品、設(shè)施；(3)廚房用品、設(shè)施；(4)其他經(jīng)營(yíng)管理的用品、設(shè)施；(5)各類原料。探索并明確客源市場(chǎng)內(nèi)容包括：(1)調(diào)查研究，確定浴場(chǎng)的目標(biāo)客源結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)定位；(2)組織對(duì)外宣傳；(3)組織對(duì)外公關(guān)工作；(4)建立銷售網(wǎng)絡(luò)。編制浴場(chǎng)經(jīng)營(yíng)預(yù)算內(nèi)容包括：(1)試營(yíng)業(yè)預(yù)算；(2)正常營(yíng)業(yè)預(yù)算；(3)五年?duì)I業(yè)規(guī)劃與測(cè)算。招聘人員與實(shí)施培訓(xùn)內(nèi)容包括：(1)招聘中、高級(jí)經(jīng)營(yíng)管理人員；(2)招聘基層服務(wù)人員；(3)實(shí)施全員培訓(xùn)。管理公司在做好上述各項(xiàng)準(zhǔn)備工作基礎(chǔ)上，對(duì)浴場(chǎng)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收、接管，然后著手浴場(chǎng)的試運(yùn)轉(zhuǎn)，并逐步過渡到浴場(chǎng)的正式開業(yè)。四、洗浴工程項(xiàng)目管理公司在浴場(chǎng)興建中的功能及主要工作它受業(yè)主委托，負(fù)責(zé)浴場(chǎng)建造的組織和監(jiān)督工作。工程項(xiàng)目管理過程是隨項(xiàng)目的準(zhǔn)備工作而開始的，并以建成交付使用而結(jié)束。其基本任務(wù)可以概括為：最優(yōu)地實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目的建造總目標(biāo)，也就是以盡可能少的費(fèi)用、盡可能快的速度和優(yōu)良的工程質(zhì)量建成工程項(xiàng)目，使其實(shí)現(xiàn)預(yù)期的功能。為了完成好這一基本任務(wù)，在工程項(xiàng)目建設(shè)全過程的每個(gè)階段上，都要做好以下四方面的工作：組織工作內(nèi)容包括建立相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)，制定工作制度，選擇設(shè)計(jì)、施工單位，撰寫各類招標(biāo)文件，并實(shí)施招標(biāo)等。合同工作內(nèi)容包括簽訂委托設(shè)計(jì)合同，施工總承包合同與專業(yè)分包合同，以及對(duì)合同文件進(jìn)行準(zhǔn)備和對(duì)合同進(jìn)行管理等。進(jìn)度、質(zhì)量的監(jiān)督控制工作內(nèi)容包括協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制各有關(guān)單位的工作完成情況、施工質(zhì)量和工期等。財(cái)務(wù)工作內(nèi)容包括進(jìn)行項(xiàng)目的可行性分析，控制投資數(shù)額和工程成本，結(jié)算工程款，處理索賠事項(xiàng)和組織工程決算等。五、洗浴項(xiàng)目技術(shù)設(shè)計(jì)部門的工作它由項(xiàng)目管理公司推薦并經(jīng)業(yè)主認(rèn)可，然后由項(xiàng)目管理公司與各技術(shù)設(shè)計(jì)部門簽訂設(shè)計(jì)合同確定的。技術(shù)設(shè)計(jì)部門包括：建筑師、結(jié)構(gòu)工程師、機(jī)電專業(yè)工程師和測(cè)量師，其中以建筑師為主體。(1)建筑師負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)和總體的組織與協(xié)調(diào)，擔(dān)任浴場(chǎng)項(xiàng)目技術(shù)設(shè)計(jì)的總負(fù)責(zé)人。(2)結(jié)構(gòu)工程師按建筑師的意圖，完成建筑物的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。(3)機(jī)電專業(yè)工程師負(fù)責(zé)整個(gè)浴場(chǎng)專業(yè)機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與有關(guān)技術(shù)方面的意見。(4)測(cè)量師在建筑師的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)浴場(chǎng)項(xiàng)目建造的概算與預(yù)算的編制，各類招標(biāo)文件的編制以及對(duì)招標(biāo)文件有關(guān)數(shù)量方面的評(píng)估。上述四方面的人員是浴場(chǎng)整個(gè)項(xiàng)目的技術(shù)設(shè)計(jì)承擔(dān)者，其中以建筑師為項(xiàng)目設(shè)計(jì)的總負(fù)責(zé)人。六、洗浴項(xiàng)目承建商的工作它們是由項(xiàng)目管理公司組織招標(biāo)選出，并經(jīng)技術(shù)設(shè)計(jì)部門審核、業(yè)主認(rèn)可，最后由項(xiàng)目管理公司與總承建商或?qū)I(yè)分包商簽訂承包合同確定的。它們是整個(gè)浴場(chǎng)項(xiàng)目的材料、設(shè)備和施工的承擔(dān)者?？偝薪ㄉ淌鞘┕さ目傌?fù)責(zé)人。(1)總承建商負(fù)責(zé)整個(gè)浴場(chǎng)項(xiàng)目建造的組織與協(xié)調(diào)工作，它還要完成基礎(chǔ)與主體結(jié)構(gòu)及土建等主要施工任務(wù)。(2)機(jī)電專業(yè)承建商一般分為以下幾種：①電氣；②空調(diào)；③給排水；④電話；⑤電腦；⑥閉路電視、音響；⑦消防；⑧廚房工程；⑨電梯工程等。(3)裝飾承建商負(fù)責(zé)：①外裝飾；②客房裝飾；③公共場(chǎng)所裝飾。總之，浴場(chǎng)項(xiàng)目的興建是一個(gè)軟件與硬件相結(jié)合，經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、設(shè)計(jì)、設(shè)備材料、工程管理施工相結(jié)合，多工種前后銜接、交*進(jìn)行的系統(tǒng)過程。浴場(chǎng)業(yè)主通過管理公司和工程項(xiàng)目管理公司，控制浴場(chǎng)興建的全過程，力求確保在預(yù)算范圍內(nèi)，保質(zhì)、保量、保工期地完成浴場(chǎng)的建設(shè)任務(wù)，及時(shí)交付使用，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的洗浴項(xiàng)目的投資目標(biāo)。休閑洗浴項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告（北京）一．行業(yè)背景：休閑洗浴在英文中被譯為casual bathing。在西方乃至中國是一種以“休閑、舒適、情趣、品位”為主題的洗浴模式。從全球范圍看，人類社會(huì)繼工業(yè)革命和科技革命之后，下一步將進(jìn)入休閑革命的時(shí)代，以提高人民生活質(zhì)量為主題的服務(wù)消費(fèi)市場(chǎng)將會(huì)成為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。從我國發(fā)展情況看，隨著人民生活水平的提高及勞動(dòng)時(shí)間的縮短，休閑已逐漸成為人民生活的必需，休閑洗浴正是洗浴業(yè)適應(yīng)休閑消費(fèi)需求的一種體現(xiàn)。隨著北京2008奧運(yùn)會(huì)即將臨近，金融貿(mào)易和經(jīng)濟(jì)建設(shè)將會(huì)加劇發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高效率、快節(jié)奏和都市生活的緊張與忙亂使人們很難在都市空間找到可以放松、暫時(shí)忘卻工作壓力的氛圍，想回歸大自然、想徹底地放松一下自己、想給自己的生活找一個(gè)溫馨可以釋放自我的空間。以上因素都促使人們接納了城市中的休閑空間洗浴，在洗浴中潔凈自己，在洗浴中放松自已，也就是在休閑、自由的環(huán)境中享受下洗浴生活。二．地域分析：北京市。，每月的流動(dòng)人口平均達(dá)到200萬/次。，體現(xiàn)消費(fèi)觀念前衛(wèi)，對(duì)生活品質(zhì)要求強(qiáng)，相對(duì)商業(yè)投資回報(bào)率很高。，其中休閑洗浴場(chǎng)所不到200家，體現(xiàn)出市場(chǎng)需求空間廣泛、市場(chǎng)潛力巨大，稀缺狀態(tài)比較明顯。%已經(jīng)進(jìn)駐北京市場(chǎng)，包括：金融業(yè)、IT業(yè)、制造業(yè)、加工業(yè)建筑業(yè)云集于此，隨著2008奧運(yùn)會(huì)的到來，必然會(huì)加速國際之間的商務(wù)交流。，大型休閑消費(fèi)場(chǎng)所分布平均化，參與同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)率較小，投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不高。、消費(fèi)者總體素質(zhì)較高、交通便利、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)政策穩(wěn)定，為投資休閑娛樂場(chǎng)所提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境和運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)。三．案例分析：根據(jù)上述北京的市場(chǎng)投資優(yōu)勢(shì)，以投資休閑洗浴為項(xiàng)目，進(jìn)行一件關(guān)于桑拿洗浴的案例分析。案例：桑拿投資總金額：1200萬人民幣 經(jīng)營(yíng)面積：4000/平方米設(shè)備耗費(fèi)：100萬~200萬人民幣 主要包括：凈化系統(tǒng)、過濾系統(tǒng)、加熱系統(tǒng)、水泵和管道鋪設(shè)。整體裝修：整體以高檔裝修為目的，約700萬~800萬人民幣。內(nèi)飾家具：根據(jù)整體裝修風(fēng)格定制家具，約200萬人民幣。啟動(dòng)備用金：50萬人民幣員工培訓(xùn)、開業(yè)宣傳：50萬人民幣投資回報(bào)：按照開業(yè)半年內(nèi)，市場(chǎng)的認(rèn)知度及美譽(yù)度一般的情況下，進(jìn)行以下利潤(rùn)測(cè)算。經(jīng)營(yíng)面積：4000/平方米場(chǎng)所設(shè)置：包間40/個(gè)、大廳、餐廳2/個(gè)。經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格： 洗浴凈桑180/￥、搓澡98/￥、足底按摩98/￥、保健188/￥、泰式388/￥等 以下均以人民幣為貨幣單位日支出：178。,共1,0000元/天水電費(fèi)：1000元/天員工工資：100元/人*20元/天=2000元/天易耗品：2000元/天合計(jì):1,5000元/天 回報(bào)利潤(rùn)：按照每日平均200/人次的客流量，人均（保守估算）消費(fèi)200元/人，進(jìn)行計(jì)算： 日流水：200/人*200元=4,0000元/天日純利: 4,0000元/天 — 1,5000元/天 = 2,5000元/天投資回收：2,5000元/天*400/天= 1,00,000,00元(約400天的周期)綜上所述，北京的桑拿洗浴市場(chǎng)極具投資商機(jī)，從市場(chǎng)環(huán)境上分析，具備投資風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)率高的優(yōu)點(diǎn)，從而成為投資者最佳選擇。如果管理到位，嚴(yán)格把握好服務(wù)關(guān)，相信必定會(huì)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，在短期內(nèi)便可收回投資成本，運(yùn)營(yíng)一年后會(huì)逐漸被消費(fèi)群所認(rèn)可，巨額回報(bào)便會(huì)指日可待。四．地區(qū)考察：根據(jù)貴方提出的要求，我們對(duì)北京繁華地區(qū)的商業(yè)分布情況作了以下分析，請(qǐng)作為投資參考。（一）金融街地區(qū)特點(diǎn)金融機(jī)構(gòu)：工商銀行總行、農(nóng)業(yè)銀行總行、民生銀行、浦發(fā)銀行、交通銀行、華夏銀行、中信實(shí)業(yè)、華泰保險(xiǎn)、平安保險(xiǎn)、太平洋保險(xiǎn)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)等。政府機(jī)關(guān)：國家工商總局、國家環(huán)?？偩帧野l(fā)改委、國家廣電總局、鐵道部、中國電信、中國移動(dòng)、中國船舶集團(tuán)、中國兵器工業(yè)集團(tuán)等。休閑場(chǎng)所：茶藝館、咖啡館眾多，擁有一家大型KTV場(chǎng)所，周邊地區(qū)散落著數(shù)不多小型歌廳、擁有兩家中檔桑拿場(chǎng)所：寶通寶俱樂部、天湖洗浴。投資形勢(shì)：優(yōu)——大型高檔桑拿洗浴場(chǎng)所，在這個(gè)區(qū)域比較稀缺，如果投資開設(shè)會(huì)很快被市場(chǎng)所認(rèn)知，市 場(chǎng)影響力廣泛，投資回報(bào)率比較高。缺——該地區(qū)對(duì)于休閑娛樂場(chǎng)所，控制比較嚴(yán)格，大型住宅底商多數(shù)不允許開設(shè)，經(jīng)調(diào)查 只有少數(shù)的商業(yè)寫字樓底商，可以經(jīng)營(yíng)大型休閑洗浴項(xiàng)