【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 圍越來(lái)越濃，住高層更能適應(yīng)現(xiàn)代生活的節(jié)奏。住高層獨(dú)享寧?kù)o，無(wú)限風(fēng)光收眼底，從某種程度上說(shuō)，與自然的距離更近，又無(wú)嘈雜的噪音，一般15樓以上噪音會(huì)越來(lái)越小，夜里可以安心睡個(gè)好覺(jué)。住在高樓有一種優(yōu)越感，就像西方人在哥特式的建筑前安享的感覺(jué)一樣。欲購(gòu)房者一般會(huì)以實(shí)用面積、管理費(fèi)、價(jià)格幾個(gè)因素來(lái)比較。有人嫌棄高層的實(shí)用率，因它比多層少10%左右的實(shí)用面積，殊不知這10%的面積并沒(méi)有被誰(shuí)“吃掉了”，而是被分?jǐn)傇陔娞莸拇筇蒙?，因此您要享受電梯的快捷，大堂的豪華，面積少10%不是不值得。物業(yè)管理費(fèi)高層一般是多層的兩倍左右，但高層的物業(yè)管理相對(duì)完善：袋裝垃圾、來(lái)人整理、基本能做到無(wú)異味，至于價(jià)錢，高層雖比多層貴50%左右，但裝修高檔，一分錢一分貨，加上電梯和物業(yè)管理的因素，住得舒服，住得滿意，可以說(shuō)，高層住宅越來(lái)越成為現(xiàn)代人的一種生存環(huán)境。高層和多層有許多不可比性，高低的利弊各有千秋，樓宇的品質(zhì)也千差萬(wàn)別。有人喜歡高層，有人偏愛(ài)多層，可謂是“籮卜白菜各有所愛(ài)”，作為投資置業(yè)者，重要的是在選擇高層和多層時(shí)，要多從樓型、價(jià)格、地段、配套、物業(yè)管理、增值潛力等方面考慮，這樣才能買到自己理想的住宅。 ①為什么要考慮增值、保值，因?yàn)槿嗣駧刨H值是客觀存在的問(wèn)題。人民幣一直在貶值，美元、港幣都有這個(gè)問(wèn)題。因?yàn)槎即嬖谕ㄘ浥蛎?，是貨幣的發(fā)行量大于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，比如100個(gè)雞蛋100元，明年同樣是100個(gè)蛋，但通貨膨脹是20%，120元，蛋價(jià)上漲了20%。通貨膨脹是貨幣的發(fā)行大于經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。結(jié)果就是物價(jià)上漲。比如：20年前，現(xiàn)在就不行了。這幾年的貨幣發(fā)行量是17%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度是810個(gè)點(diǎn)，所以貨幣的購(gòu)買力下降，也就是我們說(shuō)的貨幣貶值。15年前萬(wàn)元戶就是大款，一個(gè)縣才有幾個(gè)，現(xiàn)在不一樣了，家家都是萬(wàn)元戶，十萬(wàn)元不算富，百萬(wàn)才起步，千萬(wàn)才是富。所以永遠(yuǎn)存在增值、保值的問(wèn)題。而能跑贏通脹的投資手段只有購(gòu)置物業(yè)這條路。水漲船高，通貨膨脹上去了，房?jī)r(jià)也上去了。②收入的增長(zhǎng)速度，超過(guò)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度。結(jié)果使人民幣的購(gòu)買力降低。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，前幾年的過(guò)剩開(kāi)發(fā)，購(gòu)買力相對(duì)較弱，使房?jī)r(jià)緩慢上升，所以這幾年買房人相對(duì)較多，將來(lái)人民幣貶值的速度是什么樣，現(xiàn)在很難說(shuō)清楚，現(xiàn)在收入的增長(zhǎng)速度實(shí)在太快。提高談判能力的第一步：要設(shè)法與意見(jiàn)有相反的人融洽相處說(shuō)話就是交際：具備自然而然的談話技巧是最重要的，它包括盡量輕松的態(tài)度，適時(shí)穿插一些幽默風(fēng)趣的話語(yǔ)，不露痕跡地表現(xiàn)自己的修養(yǎng)和專業(yè)知識(shí)等。說(shuō)話就是談判的一部分，它并不受時(shí)間和場(chǎng)合的限制，不論何時(shí)何地，只要處理得當(dāng)，均可完成為極有效的輔助武器。在眾多的推銷術(shù)中，簡(jiǎn)單實(shí)用三招：一、必須買；二、絕對(duì)買；三、遲早要買。利用三招：必須給客戶強(qiáng)烈的暗示，您必須買，您絕對(duì)買，您遲早要買。這種執(zhí)著和堅(jiān)定不移的信念，一定能在某種程度上感染客戶，增加客戶對(duì)您推銷的產(chǎn)品的信心。假如您總時(shí)征求性的詢問(wèn)您的客戶，那樣反而容易導(dǎo)致他的疑慮，增加客戶拒絕的機(jī)會(huì)，這是自毀財(cái)路。64．商業(yè)部分投資回報(bào)率的計(jì)算方法：國(guó)際慣例：年租金15年＝總投資 分解：年租金＝月租金12個(gè)月 總投資＝總房款反向推算：總房款247。15年247。12個(gè)月＝每月租金收入由此可推算出：年租金247。總房款＝投資回報(bào)率％，在與客戶溝通時(shí)可明確計(jì)算出該房屋的租金價(jià)值，以周邊租金范圍為例，計(jì)算出本案未來(lái)2——3年的租金價(jià)格，每3年為一個(gè)階段，年租金上浮比例12％——15％，15年時(shí)間可以初步調(diào)整浮動(dòng)5次，（這是最為保守的計(jì)算）租金肯定是逐年上升的，同時(shí)該物業(yè)也存在升值的空間，租金收益好，升值速度快！關(guān)于固定年回報(bào)率（返租）的商業(yè)說(shuō)辭：作為投資商業(yè)型的物業(yè)，最擔(dān)心的問(wèn)題是今后的收租金問(wèn)題，如今開(kāi)發(fā)商按照每年固定的8％保證，你的投資的風(fēng)險(xiǎn)性得到了保證，10年以后你可以繼續(xù)出租，可以轉(zhuǎn)讓，狠賺一把??！關(guān)于不返租的商業(yè)說(shuō)辭：門面房肯定是不愁租的，對(duì)吧？和8％的年收益相比較，肯定是這個(gè)租金收益要高出他的，也許第一年的租金收益不是很理想，但這是個(gè)放水養(yǎng)魚的過(guò)程，以周邊的租金價(jià)格來(lái)計(jì)算，逐年遞增的租金是歸您自己所有的，而固定返租的8％以外的部分都?xì)w開(kāi)發(fā)商所有了，還有一個(gè)很關(guān)鍵的問(wèn)題是，如果開(kāi)發(fā)商把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，申請(qǐng)破產(chǎn)，您的錢找誰(shuí)要去？您說(shuō)是吧？（停頓半分鐘，看客戶的反應(yīng)如何？要拿出一張紙，和客戶寫下你要講解的內(nèi)容，比如租金的計(jì)算方法，要把該門面房的收益多少用數(shù)字的形式表現(xiàn)出來(lái)。）這個(gè)門面房您賣下了，每個(gè)月收租的時(shí)候會(huì)想起我的，因?yàn)槭俏医o您推薦的啊，到時(shí)候要請(qǐng)我吃飯喲！6總結(jié)房地產(chǎn)銷售，特別是期房銷售，銷售的就是自己?？蛻粽J(rèn)可我，才會(huì)買我的房子，客戶是先 接受人，后接受房子。所以我們要永不停止地提高自己做人的魅力，兢兢業(yè)業(yè)做好每一單銷售?？蛻羰乔ё?nèi)f化的，但萬(wàn)變不離其宗。我們的宗旨就是先做人后做事，人做好了，我們的事情才能真正的做好，我們的世界才能真正變好！第三篇：房地產(chǎn)沙盤說(shuō)辭中央廣場(chǎng)說(shuō)辭小錦同學(xué)我是置業(yè)顧問(wèn)***，先簡(jiǎn)單給您介紹下綠地集團(tuán)，因?yàn)橐粋€(gè)好的項(xiàng)目要想在各方面品質(zhì)都有保障，那開(kāi)發(fā)建設(shè)它的一定是一個(gè)勢(shì)力雄厚的企業(yè)，所以在了解項(xiàng)目之前先了解一下開(kāi)發(fā)商的實(shí)力是很有必要的。一、集團(tuán)介紹：下面為您介紹我們開(kāi)發(fā)商綠地集團(tuán)，我們綠地集團(tuán)總部在上海，成立于1992年，是一家大型國(guó)有控股企業(yè)，在今年8月18日成功上市，一躍成為中國(guó)市值最大的房地產(chǎn)企業(yè)，并且在14年取代萬(wàn)科成為房地產(chǎn)行業(yè)老大，經(jīng)過(guò)23年的發(fā)展，已近在全國(guó)27省100多個(gè)城市都投資了項(xiàng)目，在建和已建的項(xiàng)目想就超過(guò)200多個(gè)。同時(shí)我們也實(shí)現(xiàn)了海外戰(zhàn)略發(fā)展，在亞，澳，歐，美四洲十國(guó)，百城都有我們成功開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，像韓國(guó)濟(jì)州島漢拿山小鎮(zhèn)，悉尼綠地中心。我們綠地集團(tuán)從2012年就連續(xù)三年入圍世界500強(qiáng)企業(yè)，今年的排名已近上升到258位。這也是中國(guó)唯一一家主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)入圍世界500強(qiáng)的企業(yè)。二、品牌介紹：這邊為您展示的是綠地集團(tuán)的一大品牌“綠地中心”。綠地被譽(yù)為超高層的締造者、寫字樓首席專家，因?yàn)槭澜绲氖蟪邔咏ㄖG地就建造了4座。分別是：武漢綠地中心，高606米、是世界第三中國(guó)第二。大連綠地中心，高518米，世界第四中國(guó)第三。成都綠地中心，高468米，世界第七。南京綠地中心，高450米，世界第八。這些超高層都將成為當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)建筑，同時(shí)也是這座城市的一個(gè)名片，而且大多都是作為頂級(jí)寫字樓和高檔星級(jí)酒店。要建造這樣一座超高層不是任何一家房地產(chǎn)企業(yè)都能完成的。這不僅需要幾十億甚至上百億的資金，同時(shí)還需要精湛的技術(shù)做為保障，由此可見(jiàn)看的出來(lái)，我們綠地集團(tuán)在開(kāi)發(fā)超高層項(xiàng)目上擁有著豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及成熟的經(jīng)驗(yàn)。三呼市辦公商務(wù)區(qū)發(fā)展的歷程/趨勢(shì)：從這里我們可以很清楚的看到，呼市最早的辦公是集中在新華西街和中山路附近，這里是呼市的老城區(qū)也是傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，由于年代已久，設(shè)備老化，辦公條件簡(jiǎn)陋，已經(jīng)無(wú)法滿足現(xiàn)代化辦公的需求。再加上這里經(jīng)過(guò)20多年的商業(yè)沉淀，商業(yè)氛圍濃厚，部分新建辦公也因繁華的商業(yè)而帶來(lái)了諸多的不便。所以后來(lái)也就形成了以新華東街為主的一個(gè)新型商業(yè)商務(wù)核心區(qū)，它是一種大型的商業(yè)綜合體，即辦公和大型商業(yè)并存，辦公給商業(yè)帶來(lái)了眾多的消費(fèi)人群，而繁華的商業(yè)也直接影響著辦公的便利性，加上這里道路不完善，交通擁堵，停車不便，直接影響了企業(yè)的效率和效益。已經(jīng)不適合企業(yè)的長(zhǎng)久辦公了，因此企業(yè)們還在尋找一個(gè)更加適合的辦公地點(diǎn)。哪哪里適合呢？我們先 來(lái)看一下我們呼市的整體規(guī)劃布局，呼市的整體布局就是東優(yōu)、南拓、西聯(lián)、北控，東優(yōu)指的就是東面不僅要優(yōu)先發(fā)展更要優(yōu)化發(fā)展，在我們呼市的東部區(qū)，是內(nèi)蒙古面向世界的窗口，國(guó)家級(jí)的開(kāi)發(fā)區(qū)—如意開(kāi)發(fā)區(qū)。也是我們內(nèi)蒙古重點(diǎn)優(yōu)化的發(fā)展區(qū)域。隨著兩級(jí)政府東遷，這將會(huì)帶動(dòng)整個(gè)如意開(kāi)發(fā)區(qū)高速發(fā)展，大量的金融，企業(yè)，行政事業(yè)單位入駐到這里，同時(shí)政府也把這里定位為“內(nèi)蒙古總部辦公基地”，投入了大量的人力，物力，財(cái)力來(lái)發(fā)展和完善這個(gè)區(qū)域，要將這個(gè)區(qū)域打造成集政務(wù)中心、商務(wù)中心、金融中心為一體的多功能核心區(qū)，也就是打造成為內(nèi)蒙古的CBD。（區(qū)域內(nèi)稀缺的地段，完善的城市資源，便捷的交通和優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境。使眾多的企業(yè)紛紛搬到這里）簡(jiǎn)單的為您介紹一下，CBD就是中央商務(wù)區(qū)的簡(jiǎn)稱，是一座城市進(jìn)入現(xiàn)代化的標(biāo)志和象征，同時(shí)也是這座城市的功能核心區(qū)，更是一座城市經(jīng)濟(jì)，科技，文化的集中區(qū)，一般處于這座城市的黃金地段，這里不僅匯集了大量的金融，商貿(mào)，文化，服務(wù)等行業(yè)，同時(shí)還有大量商務(wù)辦公地，酒店，公寓等配套措施。同時(shí)具備完善的交通網(wǎng)絡(luò)，通訊和現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施以及良好環(huán)境。便于大量公司、金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)財(cái)團(tuán)開(kāi)展各種各樣商務(wù)活動(dòng)，因此這個(gè)區(qū)域被稱為CBD。四、區(qū)位介紹： 這邊給您重點(diǎn)介紹一下綠地中央廣場(chǎng)的區(qū)位。您現(xiàn)在看到的就是綠地中廣場(chǎng)的區(qū)位圖。它的方向是 上北下南，左西右東。您現(xiàn)在看到的深色部分就是我們綠地中央廣場(chǎng)所處的位置，它是處于如意開(kāi)發(fā)區(qū)黨政機(jī)關(guān)辦公的核心位置。也是國(guó)務(wù)院特批的全國(guó)百個(gè)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)之一。更是兩級(jí)政府重點(diǎn)打造的發(fā)展區(qū)域，由此可以看得出來(lái)，我們這個(gè)區(qū)域后期發(fā)展?jié)摿κ欠浅＞薮蟮?。隨著兩級(jí)政府的遷入，政府投入大量的人力、物力、財(cái)力來(lái)建設(shè)和發(fā)展這個(gè)區(qū)域，目的就是要把如意開(kāi)發(fā)區(qū)打造成為一個(gè)一流的CBD 中心區(qū)，而我們的項(xiàng)目就是位于這個(gè)CBD中心區(qū)的中心。您看，我們這里有很多重要的行政事業(yè)單位，像自治區(qū)政府、公安局、財(cái)政廳、環(huán)保廳、地礦廳等都已經(jīng)在這里入駐辦公，從而形成了一個(gè)強(qiáng)大的政務(wù)中心。在我們周圍還有像國(guó)開(kāi)、浦發(fā)、光大、民生、新華保險(xiǎn)等等銀行金融機(jī)構(gòu)都以總行的形式入駐，使周圍形成了一個(gè)輻射范圍廣的金融中心。同時(shí)我們