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房地產最實戰(zhàn)說辭(編輯修改稿)

2024-11-09 22:04 本頁面
 

【文章內容簡介】 圍越來越濃,住高層更能適應現(xiàn)代生活的節(jié)奏。住高層獨享寧靜,無限風光收眼底,從某種程度上說,與自然的距離更近,又無嘈雜的噪音,一般15樓以上噪音會越來越小,夜里可以安心睡個好覺。住在高樓有一種優(yōu)越感,就像西方人在哥特式的建筑前安享的感覺一樣。欲購房者一般會以實用面積、管理費、價格幾個因素來比較。有人嫌棄高層的實用率,因它比多層少10%左右的實用面積,殊不知這10%的面積并沒有被誰“吃掉了”,而是被分攤在電梯的大堂上,因此您要享受電梯的快捷,大堂的豪華,面積少10%不是不值得。物業(yè)管理費高層一般是多層的兩倍左右,但高層的物業(yè)管理相對完善:袋裝垃圾、來人整理、基本能做到無異味,至于價錢,高層雖比多層貴50%左右,但裝修高檔,一分錢一分貨,加上電梯和物業(yè)管理的因素,住得舒服,住得滿意,可以說,高層住宅越來越成為現(xiàn)代人的一種生存環(huán)境。高層和多層有許多不可比性,高低的利弊各有千秋,樓宇的品質也千差萬別。有人喜歡高層,有人偏愛多層,可謂是“籮卜白菜各有所愛”,作為投資置業(yè)者,重要的是在選擇高層和多層時,要多從樓型、價格、地段、配套、物業(yè)管理、增值潛力等方面考慮,這樣才能買到自己理想的住宅。 ①為什么要考慮增值、保值,因為人民幣貶值是客觀存在的問題。人民幣一直在貶值,美元、港幣都有這個問題。因為都存在通貨膨脹,是貨幣的發(fā)行量大于經濟增長,比如100個雞蛋100元,明年同樣是100個蛋,但通貨膨脹是20%,120元,蛋價上漲了20%。通貨膨脹是貨幣的發(fā)行大于經濟的增長。結果就是物價上漲。比如:20年前,現(xiàn)在就不行了。這幾年的貨幣發(fā)行量是17%,經濟增長速度是810個點,所以貨幣的購買力下降,也就是我們說的貨幣貶值。15年前萬元戶就是大款,一個縣才有幾個,現(xiàn)在不一樣了,家家都是萬元戶,十萬元不算富,百萬才起步,千萬才是富。所以永遠存在增值、保值的問題。而能跑贏通脹的投資手段只有購置物業(yè)這條路。水漲船高,通貨膨脹上去了,房價也上去了。②收入的增長速度,超過了經濟增長的速度。結果使人民幣的購買力降低。由于房地產市場的特殊性,前幾年的過剩開發(fā),購買力相對較弱,使房價緩慢上升,所以這幾年買房人相對較多,將來人民幣貶值的速度是什么樣,現(xiàn)在很難說清楚,現(xiàn)在收入的增長速度實在太快。提高談判能力的第一步:要設法與意見有相反的人融洽相處說話就是交際:具備自然而然的談話技巧是最重要的,它包括盡量輕松的態(tài)度,適時穿插一些幽默風趣的話語,不露痕跡地表現(xiàn)自己的修養(yǎng)和專業(yè)知識等。說話就是談判的一部分,它并不受時間和場合的限制,不論何時何地,只要處理得當,均可完成為極有效的輔助武器。在眾多的推銷術中,簡單實用三招:一、必須買;二、絕對買;三、遲早要買。利用三招:必須給客戶強烈的暗示,您必須買,您絕對買,您遲早要買。這種執(zhí)著和堅定不移的信念,一定能在某種程度上感染客戶,增加客戶對您推銷的產品的信心。假如您總時征求性的詢問您的客戶,那樣反而容易導致他的疑慮,增加客戶拒絕的機會,這是自毀財路。64.商業(yè)部分投資回報率的計算方法:國際慣例:年租金15年=總投資 分解:年租金=月租金12個月 總投資=總房款反向推算:總房款247。15年247。12個月=每月租金收入由此可推算出:年租金247。總房款=投資回報率%,在與客戶溝通時可明確計算出該房屋的租金價值,以周邊租金范圍為例,計算出本案未來2——3年的租金價格,每3年為一個階段,年租金上浮比例12%——15%,15年時間可以初步調整浮動5次,(這是最為保守的計算)租金肯定是逐年上升的,同時該物業(yè)也存在升值的空間,租金收益好,升值速度快!關于固定年回報率(返租)的商業(yè)說辭:作為投資商業(yè)型的物業(yè),最擔心的問題是今后的收租金問題,如今開發(fā)商按照每年固定的8%保證,你的投資的風險性得到了保證,10年以后你可以繼續(xù)出租,可以轉讓,狠賺一把??!關于不返租的商業(yè)說辭:門面房肯定是不愁租的,對吧?和8%的年收益相比較,肯定是這個租金收益要高出他的,也許第一年的租金收益不是很理想,但這是個放水養(yǎng)魚的過程,以周邊的租金價格來計算,逐年遞增的租金是歸您自己所有的,而固定返租的8%以外的部分都歸開發(fā)商所有了,還有一個很關鍵的問題是,如果開發(fā)商把資產轉移,申請破產,您的錢找誰要去?您說是吧?(停頓半分鐘,看客戶的反應如何?要拿出一張紙,和客戶寫下你要講解的內容,比如租金的計算方法,要把該門面房的收益多少用數(shù)字的形式表現(xiàn)出來。)這個門面房您賣下了,每個月收租的時候會想起我的,因為是我給您推薦的啊,到時候要請我吃飯喲!6總結房地產銷售,特別是期房銷售,銷售的就是自己??蛻粽J可我,才會買我的房子,客戶是先 接受人,后接受房子。所以我們要永不停止地提高自己做人的魅力,兢兢業(yè)業(yè)做好每一單銷售??蛻羰乔ё內f化的,但萬變不離其宗。我們的宗旨就是先做人后做事,人做好了,我們的事情才能真正的做好,我們的世界才能真正變好!第三篇:房地產沙盤說辭中央廣場說辭小錦同學我是置業(yè)顧問***,先簡單給您介紹下綠地集團,因為一個好的項目要想在各方面品質都有保障,那開發(fā)建設它的一定是一個勢力雄厚的企業(yè),所以在了解項目之前先了解一下開發(fā)商的實力是很有必要的。一、集團介紹:下面為您介紹我們開發(fā)商綠地集團,我們綠地集團總部在上海,成立于1992年,是一家大型國有控股企業(yè),在今年8月18日成功上市,一躍成為中國市值最大的房地產企業(yè),并且在14年取代萬科成為房地產行業(yè)老大,經過23年的發(fā)展,已近在全國27省100多個城市都投資了項目,在建和已建的項目想就超過200多個。同時我們也實現(xiàn)了海外戰(zhàn)略發(fā)展,在亞,澳,歐,美四洲十國,百城都有我們成功開發(fā)的項目,像韓國濟州島漢拿山小鎮(zhèn),悉尼綠地中心。我們綠地集團從2012年就連續(xù)三年入圍世界500強企業(yè),今年的排名已近上升到258位。這也是中國唯一一家主營房地產業(yè)務入圍世界500強的企業(yè)。二、品牌介紹:這邊為您展示的是綠地集團的一大品牌“綠地中心”。綠地被譽為超高層的締造者、寫字樓首席專家,因為世界的十大超高層建筑綠地就建造了4座。分別是:武漢綠地中心,高606米、是世界第三中國第二。大連綠地中心,高518米,世界第四中國第三。成都綠地中心,高468米,世界第七。南京綠地中心,高450米,世界第八。這些超高層都將成為當?shù)氐牡貥私ㄖ?,同時也是這座城市的一個名片,而且大多都是作為頂級寫字樓和高檔星級酒店。要建造這樣一座超高層不是任何一家房地產企業(yè)都能完成的。這不僅需要幾十億甚至上百億的資金,同時還需要精湛的技術做為保障,由此可見看的出來,我們綠地集團在開發(fā)超高層項目上擁有著豐富的開發(fā)經驗和強大的經濟實力以及成熟的經驗。三呼市辦公商務區(qū)發(fā)展的歷程/趨勢:從這里我們可以很清楚的看到,呼市最早的辦公是集中在新華西街和中山路附近,這里是呼市的老城區(qū)也是傳統(tǒng)商務區(qū),由于年代已久,設備老化,辦公條件簡陋,已經無法滿足現(xiàn)代化辦公的需求。再加上這里經過20多年的商業(yè)沉淀,商業(yè)氛圍濃厚,部分新建辦公也因繁華的商業(yè)而帶來了諸多的不便。所以后來也就形成了以新華東街為主的一個新型商業(yè)商務核心區(qū),它是一種大型的商業(yè)綜合體,即辦公和大型商業(yè)并存,辦公給商業(yè)帶來了眾多的消費人群,而繁華的商業(yè)也直接影響著辦公的便利性,加上這里道路不完善,交通擁堵,停車不便,直接影響了企業(yè)的效率和效益。已經不適合企業(yè)的長久辦公了,因此企業(yè)們還在尋找一個更加適合的辦公地點。哪哪里適合呢?我們先 來看一下我們呼市的整體規(guī)劃布局,呼市的整體布局就是東優(yōu)、南拓、西聯(lián)、北控,東優(yōu)指的就是東面不僅要優(yōu)先發(fā)展更要優(yōu)化發(fā)展,在我們呼市的東部區(qū),是內蒙古面向世界的窗口,國家級的開發(fā)區(qū)—如意開發(fā)區(qū)。也是我們內蒙古重點優(yōu)化的發(fā)展區(qū)域。隨著兩級政府東遷,這將會帶動整個如意開發(fā)區(qū)高速發(fā)展,大量的金融,企業(yè),行政事業(yè)單位入駐到這里,同時政府也把這里定位為“內蒙古總部辦公基地”,投入了大量的人力,物力,財力來發(fā)展和完善這個區(qū)域,要將這個區(qū)域打造成集政務中心、商務中心、金融中心為一體的多功能核心區(qū),也就是打造成為內蒙古的CBD。(區(qū)域內稀缺的地段,完善的城市資源,便捷的交通和優(yōu)質的辦公環(huán)境。使眾多的企業(yè)紛紛搬到這里)簡單的為您介紹一下,CBD就是中央商務區(qū)的簡稱,是一座城市進入現(xiàn)代化的標志和象征,同時也是這座城市的功能核心區(qū),更是一座城市經濟,科技,文化的集中區(qū),一般處于這座城市的黃金地段,這里不僅匯集了大量的金融,商貿,文化,服務等行業(yè),同時還有大量商務辦公地,酒店,公寓等配套措施。同時具備完善的交通網絡,通訊和現(xiàn)代化基礎設施以及良好環(huán)境。便于大量公司、金融機構、企業(yè)財團開展各種各樣商務活動,因此這個區(qū)域被稱為CBD。四、區(qū)位介紹: 這邊給您重點介紹一下綠地中央廣場的區(qū)位。您現(xiàn)在看到的就是綠地中廣場的區(qū)位圖。它的方向是 上北下南,左西右東。您現(xiàn)在看到的深色部分就是我們綠地中央廣場所處的位置,它是處于如意開發(fā)區(qū)黨政機關辦公的核心位置。也是國務院特批的全國百個重點開發(fā)區(qū)之一。更是兩級政府重點打造的發(fā)展區(qū)域,由此可以看得出來,我們這個區(qū)域后期發(fā)展?jié)摿κ欠浅>薮蟮?。隨著兩級政府的遷入,政府投入大量的人力、物力、財力來建設和發(fā)展這個區(qū)域,目的就是要把如意開發(fā)區(qū)打造成為一個一流的CBD 中心區(qū),而我們的項目就是位于這個CBD中心區(qū)的中心。您看,我們這里有很多重要的行政事業(yè)單位,像自治區(qū)政府、公安局、財政廳、環(huán)保廳、地礦廳等都已經在這里入駐辦公,從而形成了一個強大的政務中心。在我們周圍還有像國開、浦發(fā)、光大、民生、新華保險等等銀行金融機構都以總行的形式入駐,使周圍形成了一個輻射范圍廣的金融中心。同時我們
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