【文章內(nèi)容簡介】 核。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務(wù)機關(guān)確定。第四章 清算審核第十六條 清算審核包括案頭審核、實地審核。案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準(zhǔn)確性等。實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進(jìn)行審核。第十七條 清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。第十八條 審核收入情況時，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對銷售價格進(jìn)行評估，審核有無價格明顯偏低情況。必要時，主管稅務(wù)機關(guān)可通過實地查驗，確認(rèn)有無少計、漏計事項，確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。第十九條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。第二十條 土地增值稅扣除項目審核的內(nèi)容包括：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。（三）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹＃ㄎ澹┘{稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。（六）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。第二十二條 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補償費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：（一）同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。（二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。（三）拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。第二十三條 審核前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：（一）前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費。（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項目合理分?jǐn)偂５诙臈l 審核公共配套設(shè)施費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：（一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費是否真實發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費情況。（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設(shè)施費。（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費，是否按項目合理分?jǐn)?。第二十五條 審核建筑安裝工程費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：（一）發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復(fù)計算扣除項目。（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。（五）建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具。第二十六條 審核開發(fā)間接費用時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：（一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。（二）開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。第二十七條 審核利息支出時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：（一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。（二）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分?jǐn)?。（三）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。第二十八條 代收費用的審核。對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收??；當(dāng)代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。第二十九條 關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。在審核收入和扣除項目時，應(yīng)重點關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額應(yīng)付款余額，審核交易行為是否真實。第三十條 納稅人委托中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方法對有關(guān)鑒證報告的合法性、真實性進(jìn)行審核。第三十一條 對納稅人委托中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，主管稅務(wù)機關(guān)未采信或部分未采信鑒證報告的，應(yīng)當(dāng)告知其理由。第三十二條 土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。第五章 核定征收第三十三條 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算。第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。第三十五條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核合議，通知納稅人申報繳納應(yīng)補繳稅款或辦理退稅。第三十六條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。第六章 其他第三十七條 土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。第三十八條 本規(guī)程自2009年6月1日起施行，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)可結(jié)合本地實際，對本規(guī)程進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化。附件鏈接：、各類附表、土地增值稅納稅申報表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）第三篇：土地增值稅解答2009 31號文件段光勛為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，國家稅務(wù)總局自2006年以來，發(fā)布了一系列關(guān)于土地增值稅管理的相關(guān)政策規(guī)定，主要文件有： 2006年3月2日，財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號文），對土地增值稅相關(guān)的預(yù)征和清算以及以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅等問題，進(jìn)行了明確，并規(guī)定從2006年3月2日開始執(zhí)行。2006年12月28日，國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號），對土地增值稅清算的條件、扣除項目、報送資料等8個方面問題進(jìn)行了規(guī)范和明確，并規(guī)定從2007年2月1日開始執(zhí)行。2007年12月29日，國家稅務(wù)總局公布了《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》，為稅務(wù)師事務(wù)所和注冊稅務(wù)師開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)提供了依據(jù)，并規(guī)定從2008年1月1日開始執(zhí)行。2008年4月11日，國家稅務(wù)總局《關(guān)于進(jìn)一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函〔2008〕318號），明確部署對各地土地增值稅清算工作開展情況進(jìn)行督導(dǎo)檢查。2009年4月29日，國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強稅種征管促進(jìn)堵漏增收的若干意見》（國稅發(fā)[2009]85號）明確規(guī)定：各地要認(rèn)真貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，加強和規(guī)范土地增值稅清算工作。為落實《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步開展土地增值稅清算工作的通知》(國稅函〔2008〕318號)要求，稅務(wù)總局將于近期開展督導(dǎo)檢查，各地也要層層開展自查，切實提高土地增值稅管理水平。2009年5月20日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號），并規(guī)定從2009年6月1日開始實施。該文件是對土地增值稅征收管理工作制定較完整的規(guī)范性文件。特別強調(diào)了稅務(wù)機關(guān)在清算中需要明確的管理事項以及清算審核的重點關(guān)注內(nèi)容。從上述6個關(guān)于土地增值稅管理的文件可以看出，近4年來國家稅務(wù)總局對土地增值稅的征管，一刻也沒有松懈，而且是有趨嚴(yán)、趨緊的感覺。特別是在全球金融危機進(jìn)一步加劇、中國房地產(chǎn)市場很不景氣的今天，不斷出臺清算準(zhǔn)則、管理規(guī)程等新政策，以強化土地增值稅的清算管理，并加大土地增值稅的稽查力度，不能不說對房地產(chǎn)企業(yè)而言是雪上加霜。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)人員，對國家稅務(wù)總局剛剛發(fā)布且從2009年6月1日開始實施的《土地增值稅清算管理規(guī)程》（以下簡稱“管理規(guī)程”），必須進(jìn)行認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會，否則存在較大的涉稅風(fēng)險。筆者將新出臺的《管理規(guī)程》與2006年的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）（簡稱“187號文”）進(jìn)行了比較，發(fā)現(xiàn)土地增值稅清算政策有以下10個方面的變化：（一）總體框架清晰明了《清算規(guī)程》分六章，共38條，新增“前期管理”、“清算審核”等內(nèi)容。而187號文僅就八個方面的問題進(jìn)行規(guī)范，沒有章節(jié)之分。《清算規(guī)程》第二條，明確規(guī)定了它的適用范圍是：用于稅務(wù)機關(guān)對于土地增值稅清算管理。而不同于《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國稅發(fā)[2007]132號）是適用于土地增值稅的清算鑒證機構(gòu)――稅務(wù)師事務(wù)所?！肚逅阋?guī)程》第三條，首次明確了“土地增值稅清算”的定義，有利于征納雙方做好土地增值稅清算工作。（二）新增“前期管理”內(nèi)容《清算規(guī)程》新增“第二章 前期管理”內(nèi)容，主要變化有三點：其一，強調(diào)主管稅務(wù)機關(guān)在項目清算前，提前介入房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，對房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實施跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。其二，明確提出對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算予以關(guān)注，對企業(yè)會計核算規(guī)范化的要求更高了。其三，對納稅人實施項目專用票據(jù)管理，強化了稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)收入監(jiān)控。以上前期管理三個方面的變化，加大了納稅人會計核算、發(fā)票管理、收入管理等涉稅風(fēng)險，需要納稅人高度重視。（三）明確了納稅人注銷前必須清算《管理規(guī)程》與187號文在土地增值稅清算條件方面的規(guī)定是一致的，即：納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。而《管理規(guī)程》對納稅人申請注銷稅務(wù)登記進(jìn)行土地增值稅清算，明確了時限要求。即申請注銷稅務(wù)登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否則不予辦理稅務(wù)注銷、工商注銷。新增的這一規(guī)定，對于堵塞個別基層稅務(wù)機關(guān)不經(jīng)土地增值稅清算，而提前給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷的稅務(wù)管理漏洞，具有特別重要的意義。同時，也破滅了部分納稅人不經(jīng)清算注銷企業(yè)的夢想。（四）強化了征納雙方的責(zé)任《管理規(guī)程》不僅明確規(guī)定了納稅人的責(zé)任，同時也強化了主管稅務(wù)機關(guān)的稅收管理責(zé)任。其一，納稅人的責(zé)任《管理規(guī)程》第四條，明確規(guī)定了納稅人的申報責(zé)任，并對申報的真實性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)?！豆芾硪?guī)程》第十一條，強調(diào)了不按照稅務(wù)機關(guān)確定期限清算或不提供清算資料的納稅人的法律責(zé)任。《稅收征收管理法》第六十二條規(guī)定，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報和報送納稅資料的，或者扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定的期限向稅務(wù)機關(guān)報送代扣代繳、代收代繳稅款報告表和有關(guān)資料的，由稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。其二，主管稅務(wù)機關(guān)的責(zé)任《管理規(guī)程》第五條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機關(guān)，應(yīng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。并對是否及時審核納稅人清算申報的情況、依法征收土地增值稅負(fù)責(zé)?！豆芾硪?guī)程》第三十條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機關(guān)，對中介機構(gòu)鑒證報告的合法性、真實性具有審核責(zé)任?！豆芾硪?guī)程》第三十二條規(guī)定，土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。（五）授予稅務(wù)機關(guān)是否清算的自由裁量權(quán)《管理規(guī)程》第十一條，授予了主管稅務(wù)機關(guān)是否進(jìn)行土地增值稅清算的自由裁量權(quán)，明確規(guī)定：對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算；對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定的，主管稅務(wù)機關(guān)也可以不要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。由此可見，是否進(jìn)行土地增值稅清算，納稅人與主管稅務(wù)機關(guān)的協(xié)調(diào)溝通是很重要的。（六）對納稅人提供的清算資料有新要求《管理規(guī)程》第十二條，對納稅人進(jìn)行土地增值稅清算應(yīng)提供的資料提出了新要求，完善和補充了原有資料的不足。統(tǒng)一制定并規(guī)范了土地增值稅清算表及其附表的參考格式，同時要求各地主管稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)實際情況重新制定。從新的參考格式看，對企業(yè)的要求更高，比如在成本費用申報明細(xì)表中增設(shè)了“非招投標(biāo)合同金額”等。