【文章內容簡介】 村企業(yè)的土地使用權與其上的廠房等建筑物可以一并抵押，而其余的耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權均不得抵押。此外，有些法規(guī)也與改革實踐產生沖突，如《房屋登記辦法》第八十七條規(guī)定“申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構應當不予辦理。”改革賦予了農民突破法律的機會，但并不代表法院一定會接受這種突破。在對農村產權抵押融資的法律禁令依然有效的情況下，抵押合同糾紛一旦訴至法院，法官面對法律與政策的沖突又當如何判斷？（二）抵押品價值評估難一方面，缺少專門為農村產權抵押貸款服務的產權價值評估機構。抵押物評估是農村產權抵押貸款中重要的一環(huán)。評估過高，勢必損害銀行作為抵押權利人的利益；評估過低，又會損害貸款的農村經營主體作為權利所有人的利益。實踐上，抵押物價格由政府制定或者農戶和涉農企業(yè)與放貸金融機構協(xié)商決定，由于農戶和涉農企業(yè)是借貸者，處于弱勢地位，這就會產生人為壓低抵押物價值的情況，導致抵押物價格非市場化，勢必影響農戶和涉農企業(yè)進行產權抵押的積極性，影響產權改革創(chuàng)新的效果。另一方面，農村產權客觀上存在缺乏有效的市場價格做參照的困難，帶來農村產權評估失準風險。現(xiàn)行城鄉(xiāng)產權制度的二元性，造成城鄉(xiāng)產權構成兩種不同的權利體系，由于農村產權的特殊性和復雜性使得評估工作難以把握，難以做到客觀公允。如對于土地經營權的評估，要包括地面附著的建筑物、農業(yè)設施、種植的農作物、土地經營權等的綜合估價。再如，水域養(yǎng)殖權如何評估在水面以下的看不見摸不著的水產品這也是一大難題。（三）不良債務處置難一是抵押物權利再次流轉困難。農村產權抵押貸款發(fā)放后，一旦發(fā)生不良，銀行須將產權進行再次流轉變現(xiàn)。以武漢農交所為例，武漢市農交所在辦理抵押貸款鑒證時雖然在產權證上明確可以進行再次流轉，但是也寫明再次流轉時必須經過鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會、村民的同意，銀行很難實現(xiàn)債權。二是變更登記和再次流轉的交易成本高。以林權為例，需要支付的費用包括育林基金、森林植被恢復費、林權勘測費、森林資源評估費、林業(yè)產權交易費等等。三是在產權市場規(guī)模小變現(xiàn)難。目前農村產權抵押中最令人頭疼的是房屋抵押融資。農民以自己的農村房屋抵押融資，一旦到期無法清償債務，抵押權人通過出售抵押的房屋收回貸款，農民就會無家可歸。無家可歸的農民怎么辦？成都市文件要求，必須確保借款農民失去抵押房屋后依然有適當?shù)木幼鏊?。什么叫“適當?shù)木幼鏊?，文件并未做更詳細的?guī)定和解釋，使得該規(guī)定的可操作空間過大，實施效果難以確定。（四）各方利益平衡難理論上，改革要求政府既要考慮到抵押人權利的保護，同時又要照顧到抵押權的的利益保障，但實踐上很難做到一碗水端平。因為交易成本高，金融機構普遍缺乏辦理農村產權抵押擔保的積極性。首先是信息不對稱增加了信息費用。大部分金融機構在農村市場業(yè)務拓展不足，對農村市場了解不夠，而農村信用體系建設又相對滯后，農村各類法人客戶和農民的信用檔案還沒有完全建立起來，造成了信息不對稱，金融機構將增加額外的信息收集費用，以排除劣質貸款申請人。其次復雜的操作程序增加了簽約成本。農村土地、房屋不能直接抵押，需要第三方擔保公司或交易平臺提供擔保，甚至還需要農村經濟合作組織批準，過長的操作鏈條和過多的審批環(huán)節(jié)增加了產權抵押融資的簽約成本。政府急切地需要金融機構的配合，以完成改革任務，所以難免在改革實踐中偏向抵押權人這一方。如，成都市就將“維護金融機構合法權益”作為開展農村產權抵押融資探索的基本原則，強調對作為抵押權人的金融機構的權益保障。比如在設立農村產權抵押融資風險基金時，規(guī)定由市(區(qū))縣政府按一定比例出資設立農村產權抵押融資風險基金,用于收購抵押資產。由于有政策性的風險基金為金融機構分擔風險,金融機構抵押物變現(xiàn)無憂，一方面使得金融機構缺乏評估抵押物風險的動機，為以后抵押物處置埋下隱患；另一方面，加重了政府負擔，不利于改革的持續(xù)發(fā)展。（五）部門協(xié)調難 農村產權抵押擔保改革需要各部門能力合作，加強協(xié)調。例如林權抵押貸款時，貸款銀行就需要同林業(yè)部門加強協(xié)調。但實踐中，雖然貸款銀行同林業(yè)部門簽訂了監(jiān)管合作協(xié)議書，明確了定期會商、定期交流、定期核對林權等制度，但得到落實的很少，有的林業(yè)部門甚至對已抵押期的林業(yè)資源發(fā)放砍伐證書，導致貸款抵押物滅失。同時，抵押擔保改革還需貸款銀行與相關職能部門建立有效的信息溝通機制，可實踐中這種溝通協(xié)調往往不到位。如有些抵押的土地經營權在銀行不知情的情況下再流轉，導致銀行債務懸空。（六）政府介入的力度把握難農村產權抵押擔保改革需要政府的介入和推動，但也需要政府拿捏好介入的力度。近年來,各地方政府進行的農村產權抵押融資探索,都呈現(xiàn)出以政府主導為主的強制性制度變遷的特征,缺少市場機制的協(xié)同。政府出資為農村產權抵押融資提供擔保，固然可以降低農戶融資成本，緩解農戶逆向選擇和道德風險行為與增加信貸供給；但也可能使農戶和金融機構有關農村產權抵押的收益和風險決策的關注點由市場轉向政府。對政府的過分依賴一旦形成習慣將很難再消除。政府的促進措施可以為改革“保駕”一時，卻不能“護航”一世。把握好政府資金介入的時間和保障力度是一個難點。（七）農村金融生態(tài)建設難在農村產權抵押擔保改革試驗中，農民信用觀念不強的現(xiàn)象普遍存在，農民對自身信用重視程度差，直接導致金融機構缺乏參與改革的積極性，最終導致改革流產，因此需要加強農村金融生態(tài)建設。但農村金融生態(tài)建設并不是一蹴而就的事情，需要長時期扎實的基礎工作，需要法制建設的同步發(fā)展，需要農村居民具有正確的價值評判標準，也需要政府良好信用的表率作用，而這些需要時間和努力。二、緩解困難的舉措（一）修訂法律，彌合沖突修改和完善《物權法》、《土地管理法》、《擔保法》等相關法律，統(tǒng)一各法律法規(guī)中對農村產權抵押流轉的規(guī)范口徑，明確允許包括家庭聯(lián)產承包經營權在內的各類農村產權進行抵押；同時建立健全國家和地方有關農村土地、房屋產權產籍登記管理的法律、法規(guī)，使對農村產權管理有法可依，有章可循。（二）確權頒證，奠定基礎農村產權抵押擔保改革中，確權是最基礎的一環(huán)，也是最為關鍵的一環(huán)，確權的目的，是把“沉睡”的資產喚醒，使它們真正資產化、資本化和流動化。在這方面，我省可以借鑒山東萊蕪的經驗，在不改變土地性質用途和不損害農民權益的前提下，探索土地承包經營權和農村集體資產“兩股兩建”改革?！皟晒伞保皇寝r村集體資產股份化，即對有條件的村集體資產或經營性資產，根據(jù)人口、農齡等設置股權，進行股份制改造，實現(xiàn)集體資產股份化；二是土地承包經營權股權化，即將土地承包經營權量化為股權，實現(xiàn)承包經營權價值化、數(shù)量化和有償化，可以作為資本入股、入社、流轉、繼承和轉讓?！皟山ā?，一是建立農村專業(yè)合作經濟組織，二是建立農村土地承包經營權流轉制度和城鄉(xiāng)建設用地指標流轉制度。（三）搭建平臺，規(guī)范交易一是建立和完善專門、統(tǒng)一的農村產權評估登記系統(tǒng)，制定可操作性強的資產評估規(guī)范和標準，推動農村資產的登記、評估、交易、抵押等市場中介機構發(fā)展，構建農村產權的管理和流轉平臺。組建或引進專業(yè)評估機構，充分發(fā)揮金融中介機構作用。根據(jù)農村“三權”抵押物的不同的地理位置和環(huán)境條件，給予不同的指導性評估價格。二是加強對當前農村產權中介市場的監(jiān)督管理，提高機構資質水平和從業(yè)人員素質，規(guī)范評估行為，增強公信力和認可度。加快農村產權流轉市場建設，推動農村經濟的商品化、市場化，培育適應農村擔保資產流轉變現(xiàn)的二級市場，消除農村金融開展擔保業(yè)務顧慮。三是加快推進農村土地流轉市場化建設。建立有關土地流轉的服務機構及仲裁機制，及時發(fā)布土地流轉的相關信息，協(xié)調、仲裁因土地流轉引起的爭議，客觀公正地維護土地所有者、承包者、經營者、銀行等多方的合法權益。（四）加強協(xié)調，形成合力以利益為紐帶，以推動改革順利開展為目的，加強各部門間信息系統(tǒng)的互聯(lián)互通，建立各部門定期的聯(lián)席會議制度，以求同存異、合作共嬴的謀略，協(xié)調各部門行動，形成