文化旅游地產(chǎn)項目拓展與開發(fā)策劃的思考(編輯修改稿)
2024-11-09 05:54 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的產(chǎn)業(yè)和功能上你又有怎樣的看法呢？中國旅游地產(chǎn)最大的問題或軟處在哪里呢？從90年代初海南開始，到現(xiàn)在隨著人民生活水平的不斷提高，特別是社會有產(chǎn)階級的形成為旅游房地產(chǎn)消費奠定了基礎(chǔ)，多種旅游產(chǎn)品和投資品種的完善多重市場價值的凸顯使這一產(chǎn)品逐漸成為市場新寵，并與旅游消費成功實現(xiàn)了嫁接。我國目前的宏觀經(jīng)濟背景，不論是供給還是需求都已具備了發(fā)展旅游、休閑物業(yè)及商務(wù)休閑旅游的條件。主流市場的飽和，為邊緣市場的發(fā)展創(chuàng)造了條件。我國傳統(tǒng)投資領(lǐng)域已基本飽和，特別是主流房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，主流房地產(chǎn)市場的疲軟與相對飽和，為旅游物業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了新的市場機遇，主流市場配套的邊緣物業(yè)開發(fā)呈現(xiàn)出強勁的增長力，也為大量游散資金投資創(chuàng)造了條件。城市化進(jìn)程的加快，生活水平的提高，為旅游消費奠定了良好的基礎(chǔ)。城市化進(jìn)程的加快，越來越多的城市人在實現(xiàn)住房、購車等大額消費后，開始厭倦城市喧囂和煩躁，向往自由、純樸的鄉(xiāng)間野趣生活，節(jié)假日旅游已成為眾望所歸。旅游模式轉(zhuǎn)變，旅游消費支出比例增加。當(dāng)前我國城市居民對于旅游消費支出比例正在不斷提高，單一的觀光旅游產(chǎn)品，難以滿足旅游客源市場多方面的需求。開發(fā)旅游度假產(chǎn)品順應(yīng)國際旅游市場潮流和趨勢。旅游者對旅游目的地選擇更加理性，更加注重“健康、時尚、個性”，一方面已形成了從傳統(tǒng)長線觀光型旅游開始轉(zhuǎn)向城市周邊度假休閑游，另一方面從臨時性隨意性度假轉(zhuǎn)變?yōu)橛杏媱澋慕?jīng)常性度假休閑。這就為開發(fā)旅游地產(chǎn)與商務(wù)休閑地產(chǎn)創(chuàng)造了市場條件。置業(yè)行為的不斷升級加快旅游地產(chǎn)開發(fā)熱度。越來越多的購房人在滿足城市公寓或近郊別墅等第一居所后，開始越來越關(guān)注環(huán)境對居住品質(zhì)的影響。越來越多的遠(yuǎn)郊區(qū)樓盤開始煥發(fā)新的生機與活力，他們借助名勝風(fēng)景區(qū)和城市周邊的山、水、園、林來作為開發(fā)的賣點，從而開始形成“第二居所”甚至“第三居所”?？芍鋾r間增加，消費者休閑假期大幅增加。我國實行每周5個工作日制，并每年有五一、十一、元旦、中秋等中長假，累計一年將近115天假期。隨著人們可自由支配時間的增加，用于休閑用途的旅游地產(chǎn)前景廣闊。政府大力推動：政策作用，刺激和拉動旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在當(dāng)前旅游假日經(jīng)濟持續(xù)增長的情況下，各地方政府在吸引大量投資，對當(dāng)?shù)芈糜钨Y源進(jìn)行最大限度的包裝和完善。同時，政府也會制定各種政策，為旅游休閑度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)提供了良機。信息通訊技術(shù)的提高、為新型辦公創(chuàng)造條件。目前社會上已經(jīng)形成了廣泛的自由職業(yè)者、以及自由撰稿人、藝術(shù)創(chuàng)作人等，他們的日常辦公形式并非傳統(tǒng)的寫字間，而是追求安靜、閑適的創(chuàng)作空間。從目前類似的情況看，已經(jīng)有大量自由職業(yè)人群經(jīng)常性的進(jìn)駐旅游休閑地產(chǎn)。根據(jù)國際著名旅游景區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗，年游客量在180200萬人次以上和停留時間在6小時以上的主題景區(qū)，都有明顯開發(fā)邊緣產(chǎn)業(yè)的趨勢和潛力。對于占地面積在3平方公里以上的項目必須考慮產(chǎn)業(yè)問題，對于新興的沒有任何自然資源可利用的新地，需要對產(chǎn)業(yè)和商業(yè)模式進(jìn)行創(chuàng)新?，F(xiàn)在國內(nèi)很多地方的所謂旅游地產(chǎn)項目基本都還處于景區(qū)發(fā)展階段，景區(qū)的核心競爭力和亮點都還沒有真正確定和展現(xiàn)出來，即使建立了一些所謂的服務(wù)功能，但都是基礎(chǔ)和原始化的，要發(fā)展以旅游為核心的各類邊緣產(chǎn)業(yè)還為時過早，大多數(shù)景區(qū)的功能還停留在觀光上，很少牽涉到休閑、度假，也就是說這些目標(biāo)客群的消費習(xí)慣都還停留在人看景的階段，國內(nèi)做的好一點的景區(qū)已做到人看人的階段，只有華僑城做到了一些人玩人的階段，目前國內(nèi)也只有華僑城將旅游與產(chǎn)業(yè)融合，已由初始的“旅游+地產(chǎn)”雙核驅(qū)動發(fā)展到“旅游=地產(chǎn)”以文化創(chuàng)意為基礎(chǔ)、旅游、房地產(chǎn)等多核驅(qū)動的階段。并最終實現(xiàn)打造休閑旅游區(qū)和商務(wù)休閑區(qū)的目標(biāo)。中國旅游地產(chǎn)最大軟肋就是沒有主題，沒有亮點和核心的競爭力要素，贏利就更不用談了，所以旅游地產(chǎn)項目必須有自己的旅游的固定吸引人的要素或產(chǎn)業(yè)，還需解決的核心問題是解決人和政府的問題，同時還要解決消費者與房地產(chǎn)開發(fā)的矛盾，以及做景點與成熟旅游區(qū)底價拿地等問題。目前中國旅游地產(chǎn)發(fā)展已從開始的旅游為核心的單核（圣淘沙）模仿階段發(fā)展到旅游與地產(chǎn)同步進(jìn)行的雙核（華僑城）自主階段，期待有更多的旅游地產(chǎn)向多種發(fā)占展模式和方向的多核（迪斯尼）成熟階段發(fā)展。現(xiàn)在國內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)已由人看景、人看人的觀光旅游向
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