【文章內(nèi)容簡介】 屏障處理，增加工程類的宣傳口號和條幅，注意銷售動線的處理和引導(dǎo)。 Page 30 of 137 、機(jī)會點(diǎn) 、新一代的富貴階 層的出現(xiàn) 省會城市的中心地位，為福州帶來了無限的商機(jī)，各路商家紛紛踏足榕城， 近幾年的時(shí)間造就了一批富貴階層，也為福州市的高檔物業(yè)市場鋪墊了消費(fèi)基礎(chǔ)。 隨著城市化進(jìn)程的提速，中心城市地位的強(qiáng)化，市場機(jī)制的日趨完善，將會有越來越多的外地人涌入福州，為福州的經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步提速，相信未來將會誕生出更多的新貴，增加“東方威尼斯”項(xiàng)目的購買人群，提高項(xiàng)目的銷售機(jī)會。 、新華僑群體（“泛海歸派”）的崛起 福州是我國著名的僑鄉(xiāng)。福州人通過出國留學(xué)、家庭團(tuán)聚、勞務(wù)輸出、技術(shù)移民、投資移民等 各種類型定居海外的人數(shù)不斷增加 ，這部分人數(shù)已超過 30 萬人，形成新華僑華人群體。 隨著他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增強(qiáng)，加之中國人講究“衣錦還鄉(xiāng)”心理，他們越來越多選擇閩都棲居置業(yè)。 Page 31 of 137 此外，在福州投資興辦的許多外資（包括臺商）企業(yè)，也會帶大批親眷或租賃、或定居本地，形成一個(gè)較大規(guī)模的外銷房客戶群。 、市場缺少高品質(zhì)的極品項(xiàng)目 福州五百多家房地產(chǎn)公司中，開發(fā)中低檔次的產(chǎn)品較多，其次是中檔或中高檔的物業(yè)，高檔物業(yè)的數(shù)量在成都市可以說寥寥無幾， 極品項(xiàng)目更是鳳毛麟角。而且物業(yè)管理水平較低，服務(wù)意識較差。 在日益造就富人的福州市，富貴階層置業(yè) 沒有充分的選擇面，可挑選的理想項(xiàng)目較少。“東方威尼斯”的推出，可較好地填補(bǔ)該片市場的空白，較容易占有該片市場的份額。 、處于市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 根據(jù)市政府規(guī)劃， 項(xiàng)目所處倉山區(qū)，是未來 的 中心 城區(qū) ， 是“東擴(kuò)南移”的規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。 項(xiàng)目將享受未來規(guī)劃所帶來的系列配套工程的便利（如路、水、電、電訊、通訊、網(wǎng)絡(luò)等），也將會有越來越多的市中心居民選擇在此居住。 、占據(jù)區(qū)域龍頭地位 Page 32 of 137 “東方威尼斯”占地 1234 畝，規(guī)模較大，占據(jù)倉山區(qū)地產(chǎn)龍頭地位， 推廣中有機(jī)會樹立城市區(qū)域運(yùn)營商 的形象， 提升項(xiàng)目形象，擴(kuò)大影響面，創(chuàng)造獨(dú)占鰲頭的局面。 、擁有國際關(guān)系資源 福州大世界華夏房地產(chǎn)有限公司在當(dāng)?shù)負(fù)碛辛己玫纳鐣P(guān)系，香港李頌熹集團(tuán)擁有良好的國際資源（如“歐中聯(lián)合商會”等），我們能對相關(guān)資源進(jìn)行整合，提升項(xiàng)目附加值，制造新聞焦點(diǎn)，增加項(xiàng)目的知名度， 并采用“小眾營銷”營銷模式進(jìn)行直接推廣。 、威脅點(diǎn) 房地產(chǎn)市場是一個(gè)不斷變化的市場，目前福州別墅市場競爭非常激烈，許多樓盤已占領(lǐng)了市場先機(jī)，并且形成了板塊效應(yīng)。而樓盤新產(chǎn)品的推出和新競爭對手的加入，都可能隨時(shí)改變競爭格局。我們 現(xiàn) Page 33 of 137 在面臨著： 、板塊效應(yīng)尚未形成 雖然倉山區(qū)是福州未來 的 中心 城區(qū) ， 是市“東擴(kuò)南移”的規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，但現(xiàn)階段 市政和道路建設(shè)落后，缺乏大型的商業(yè)和娛樂業(yè)項(xiàng)目， 尚未形成 板塊效應(yīng)，我們作為地區(qū)的領(lǐng)頭羊，將會承擔(dān)較大的市場風(fēng)險(xiǎn)。 、市場容量的風(fēng)險(xiǎn) 盡管國家政策限制別墅用地，但從周邊地區(qū)地塊儲備來看，尚有大量的貨要出（如大明城項(xiàng)目、淮安項(xiàng)目等）。 而且本案為高端產(chǎn)品，供應(yīng)量大，銷售時(shí)間緊，且福州市區(qū)消化量有限，項(xiàng)目將受到市場容量的壓力， 另外后期政策的變化也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性。 、市 場出現(xiàn)同級別產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn) 福州的地產(chǎn)競爭狀況正從低級別向高級別方向發(fā)展，市場上有特色的樓盤越來越多，營銷手法越來越豐富，對本項(xiàng)目有一個(gè)間接的沖擊。 本案項(xiàng)目擁有的一些優(yōu)點(diǎn)在未來都有被超越或被取代的可能。 、開發(fā)成本的風(fēng)險(xiǎn) 樓盤開發(fā)周期越長，成本越高。 如果銷售周期拖的太長，將對本項(xiàng)目構(gòu)成嚴(yán)重的威脅。 Page 34 of 137 Page 35 of 137 三、競爭對手情況分析 樓盤 內(nèi)容 居住主題公園 水鄉(xiāng)溫泉 運(yùn)盛美之國 綠洲家園 蘭庭西江月 地 段 福州市五四北秀峰路 233 號 福州市洪塘大橋頭南側(cè)聚龍路 169 號 鼓樓區(qū)西二環(huán)路梅 峰路 166 號 閩侯荊溪桐口 倉山區(qū)建新鎮(zhèn)洪塘后村 占地面積 1800 畝 2800 畝 約 500 畝 （一期約 160 畝） 1038 畝（三期240 畝） 433 畝 總建面積 45 萬平方米 8 萬平方米 17 萬平方米 三期 萬平方米 11 萬平方米 容積率 (一期 ) 現(xiàn)推樓情況 一期交房，二、三期在建，部分落架 一期 61 幢，二期 93幢， 部份封頂，會所落架 現(xiàn)推三期 一期 Page 36 of 137 共計(jì) 154 幢 單位面積 190— 450 平方米 307— 380 平方米 180— 250 平方米 203— 411 平方米 204— 308 平方米 交樓日期 20xx 年 6 月 20xx 年 5 月底 20xx 年 2 月 三期部分年底交房 未定 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房 毛坯房 毛坯房 普通裝修 未定 建筑形態(tài) 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅 單體、雙拼、雙拼雙躍、聯(lián)排等多種形態(tài) 雙拼（一期）、聯(lián)排（一期）、獨(dú)棟別墅、小高層 獨(dú)棟、雙拼、 聯(lián)排別墅 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅 Page 37 of 137 小區(qū)配套 600 畝的山頂公園 280 畝的人工生態(tài)湖泊 7200 平方米豪華會所 2800 平方米的幼兒園 5800 平方米的超市 2500 平方米的 醫(yī)護(hù)服務(wù)中心 6 座國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場、高爾夫練習(xí)場 融僑水鄉(xiāng)酒店 ； 五星級會客大廳 、咖啡ＳＨＯＰ 、 豪華客房、海鮮酒樓、綠色網(wǎng)球場、高級視聽館、室內(nèi)外游泳池 等； 斯諾克撞球中心 、形體健身中心、 水上樂園、 社區(qū)圖書館 、 ＶＩＰ貴賓室 、 健康桑拿城、蒸汽浴室 、 棋牌室、網(wǎng)吧、兒童游戲場 、 美容美發(fā)館 ； 名牌中、小學(xué)校各一所，小學(xué)將與市名?！?—— 師大二附小合辦，而中學(xué)將與全市最好的私立中學(xué) ———時(shí)代中學(xué)合辦 ； 融僑還將在社區(qū)籌建一所國際化酒店式服務(wù)的醫(yī)院。 景觀游泳池； 網(wǎng)球場； 室內(nèi)壁球館； 桌球乒乓球館； 兒童樂園； 商業(yè)街。 生活設(shè)施：警務(wù)室、郵電所、醫(yī)療室、自動取款機(jī)、餐廳、超市、菜市場、幼兒園、美容廳 運(yùn)動設(shè)施： （室內(nèi)）羽毛球、乒乓球、壁球、臺球、健身器材、溫泉游泳館 星級會所配置幼兒園 購物中心 健身房 商務(wù)中心 游泳池 網(wǎng)球場 山林公園 健身步道 Page 38 of 137 27000 平方米的購物中心 6800 平方米的圓型廣場 4100 平方米現(xiàn)代化學(xué)校 1 2200 平方米會員俱樂部 1國際五星級酒店—— 希爾頓酒店將興建 （室外）露天游泳池、江濱浴場、網(wǎng)球場、籃球場、門球場、高爾夫練習(xí)場、環(huán)島路跑道、全民健身場 休閑設(shè)施：卡拉 OK廳、影視廳、棋牌室、閱覽室、舞廳、會議廳、紅茶藝居、知青屋 物業(yè)管理 度假飯店般的貼心 由融僑物業(yè)管理公司自行管理 三星級智能物業(yè) 智能化物業(yè)管理， Page 39 of 137 管理服務(wù)： 全天候 24 小時(shí)安防管理，四道防線令社區(qū)安如泰山； 星級智能化建設(shè)，體驗(yàn) 現(xiàn)代科技的便捷生活； 分層管理，處處貼心的 管理服務(wù)。 管理： 緊 急呼 應(yīng)服務(wù)體系； 餐 飲娛 樂導(dǎo)向服務(wù)體系； 休 閑陪 護(hù)服務(wù)體系； 健 康顧 問服務(wù)體系； 商 務(wù)秘 書服務(wù)體系； 法 律顧 問人防與技防高度結(jié)合 Page 40 of 137 服 務(wù)體系； 理 財(cái)顧 問服務(wù)體系； 汽車保養(yǎng)服務(wù)體系 客源特征 銀行、電信界的中高層人士 會計(jì)師和律師 ，福州大部分律師事務(wù)所都有律師在居住主題公園置業(yè) 私營業(yè)主 八縣客戶群 政府官員 海外歸僑（八縣客戶） 私營業(yè)主 大型公司企業(yè)主 公司高級管理層 私營業(yè)主 私營業(yè)主 政府官員 公司高級管理層等 青年高薪一族 私營業(yè)主 公司管理層等 Page 41 of 137 區(qū)內(nèi)規(guī)劃 及環(huán)境 19 平方公里國家森林公園 300 畝秀山公園 綿延逶迤的北峰 八一、過溪、斗頂、揚(yáng)延、磨里等 5座水庫 赤星、新店、過溪、解放、桂后、馬來等 6 條溪流 280 畝的人工湖 —桂湖 與自然融合的半山湖景別墅：依山而園林和水景設(shè)計(jì)優(yōu)秀，院落式別墅空間布局 水道蜿蜒于各院落之間，創(chuàng)造水岸生活模式。 “花、徑、溪”三大主題景觀 北依眾山，南傍閩江，沿江岸線長近 3000米，風(fēng)景秀麗 區(qū)內(nèi)水系縱橫交錯(cuò)，住宅陣列式布局 圍繞 中 心 湖 布局，組 團(tuán)與線狀布局相結(jié)合，充分利用基地自然起伏的山地緩坡，低密度、低容積率，曲折 有致； 屬于半山別墅，可眺 望江景，景色優(yōu) Page 42 of 137 建，景致錯(cuò)落有致 美，但與我們項(xiàng)目相比，不具備優(yōu)勢。 銷售狀況 1 、 桂 湖南 郡 銷售90%，玫瑰華庭、香榭麗居銷售良好， 3月 28 日推出部分聯(lián)二期目前銷售率約為70% 臨水的雙拼別墅銷售較好 一期、二期售完，三期面江一排已售完，臨水的第一期聯(lián)排已售完 Page 43 of 137 排及丹楓白露區(qū)多層。 獨(dú)立別墅中 V2 款393 m2，因在半山的位置，視線較好，也賣得好。 主要宣傳 賣點(diǎn) 人類居住環(huán)境的最后一片理想國度； 3 分鐘連接高級商務(wù)圈； 品牌優(yōu)勢； 規(guī)模優(yōu)勢； 距市中心近，交通便捷，市政配套齊全，開發(fā)商實(shí)力雄厚； 市中心山水居家型別墅，鬧中取靜，周邊配套齊全； 三星級智能化一期、二期的現(xiàn)房效應(yīng)，社區(qū)人氣旺 配套的實(shí)景靠山面水，距市區(qū)較近； 戶型外觀及平面創(chuàng)新； Page 44 of 137 福州地區(qū)增值最快的處女地； 不論通風(fēng)、采 光、視野俱佳的理想規(guī)劃； 成熟完善的社區(qū)配套 真正的“家居型別墅”； 物業(yè)管理口碑好； 全新的水島別墅設(shè)計(jì)理念，一期成熟社區(qū)的示范樣板； 現(xiàn)房銷售； 完善的社區(qū)配套及良好的景觀處理 系統(tǒng)； 品牌公司，上市公司 效應(yīng) 沿江線近 3公里，江面寬廣，空氣好，景觀好 良好的性價(jià)比 200 畝的業(yè)主自然公園 :綠洲寨 半山別墅，坡地設(shè)計(jì) 廣告定位 / 廣告語 五四北 1800 畝半山湖景別墅 水鄉(xiāng)溫柔，唯有福者居之 美墅創(chuàng)造生活， 空間筑就時(shí)尚 天然美景、完善配套、貼心服務(wù) 半山別墅 均 價(jià) 4500 元 /平方米 聯(lián)排 5000 元左右、雙拼 6000 元左右、獨(dú)立聯(lián)排： 4650 元 雙拼： 5500 元 占地價(jià)格： 900元 未定 Page 45 of 137 式 8000 元左右、樓王13000 元左右 發(fā) 展 商 香港全球集團(tuán) 福州豐隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 福州兆祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 福州兆峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 融僑（福建）房地產(chǎn)有限公司 運(yùn)盛地產(chǎn) 有限 公司 福州閩水緣發(fā)展有限公司 福建蘭庭房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司 Page 46 of 137 四、結(jié) 論 隨著福州城市建設(shè)的進(jìn)一步完善及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)的開發(fā)速度將更為迅速。而且， 目前在別墅市場上，同檔次物業(yè)間的