【文章內(nèi)容簡介】 4 萬㎡加上 萬㎡市場(chǎng)存量，加上未來要拍賣地塊 40 萬㎡） 將 至少 超 過 200 萬 ㎡，對(duì)后市造成的銷售壓力極大。 整個(gè)深圳房地產(chǎn)未來總體市場(chǎng)供應(yīng)量至少保持在 280 萬㎡以上。（中心區(qū) 200 萬 ㎡，加上整個(gè)深圳存量 80 萬㎡，）如果按每年消化 20 萬㎡計(jì)算，至少需要 14 年消化。 市場(chǎng)隱性供給壓力（不確定因素） 1） 、住宅樓和商住樓改變使 用用途。 2） 、 工業(yè)區(qū)、 舊城、舊村改造以及爛尾樓的重建將增大寫字樓的供應(yīng)量。 片區(qū)價(jià)格走勢(shì)分析 （以江蘇大廈為例） 江蘇大廈銷售價(jià)格情況表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 時(shí) 間 起價(jià)（元 /平方米） 9000 10800 8000 均價(jià)（元 /平方米） 12000 12000 16000 最高價(jià)（元 /平方米） 14000 22000 國際商會(huì)大廈 A 棟 2001 年面向市場(chǎng)時(shí)，其銷售均價(jià)大約是 9800 元 /平方米，吸引了大量買家，至 B 棟推出來時(shí)，其銷售均價(jià)達(dá)至 11000 元 /平方米左右， 此后 CBD區(qū)推出的大多數(shù)樓盤維持在 11000— 12000 元 /平方米的均價(jià)水平上，價(jià)格比較穩(wěn)定。 片區(qū)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)： 2020 年片區(qū)供應(yīng)量大，競(jìng)爭壓力激烈，但目前即將推售的寫字樓物業(yè)對(duì)片區(qū) 11000— 12000 元 /平方米的銷售均價(jià)信心度比較高，但考慮到未來競(jìng)爭狀況，無抬價(jià)的空間；項(xiàng)目質(zhì)素較好的個(gè)盤（如國際商會(huì)中心，均價(jià)現(xiàn)擬在 15000 元 /平方米），將拉動(dòng)片區(qū)整體銷售均價(jià)小幅度上升。 綜合來看，中心區(qū)將基本穩(wěn)定在現(xiàn)有的銷售均價(jià)水平上 . 片區(qū)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)類型現(xiàn)狀特征分析 （ 1）規(guī)模：大多數(shù)建筑面積在 5 萬 ㎡以 上，體量中等，規(guī)模大體相當(dāng)，超 大型寫字樓比較少。 （ 2）開間面積：除時(shí)代金融中心整層出售外，一般寫字樓開間面積集中在 70150 平方米之間，大多采用靈活組合方式，適應(yīng)客戶對(duì)不同面積檔的要求。 （ 3）配套：注重休閑和綠化空間的設(shè)計(jì)，利用裙樓和辦公的過渡空間設(shè)計(jì)空中 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 花園和休閑、健身場(chǎng)所；智能化設(shè)計(jì)成為辦公的基礎(chǔ)配套條件。 （ 4）裝修標(biāo)準(zhǔn)：按甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)裝修，注重公共空間的品質(zhì)、氣派和舒適程 度。 （ 5）物業(yè)管理：注重物業(yè)管理，請(qǐng)知名物業(yè)管理公司管理或顧問。物業(yè)管理費(fèi) 集中在 10 元 /㎡ .月上下，采用中 央空調(diào)，空調(diào)費(fèi)分戶計(jì)量。 （ 6）供應(yīng)價(jià)格：均價(jià)在 1100012000 元 /㎡ 之間。 （ 7）租金水平： 7585 元 /㎡ .月 中心南區(qū)與北區(qū)對(duì)比分析 從銷售價(jià)格來看 南區(qū)價(jià)格一般保持在 11000 元 /㎡ —— 120000 元 /㎡這樣一個(gè)區(qū)間 北區(qū)價(jià)格一般價(jià)格保持在 10500 元 /㎡這樣一個(gè)區(qū)間，從現(xiàn)階段來看，整個(gè)北區(qū)寫字樓銷售價(jià)格相對(duì)南區(qū)來說不具備任何競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，數(shù)年內(nèi)很難有所突破。 從市場(chǎng)銷售情況來看 整個(gè)北區(qū)銷售情況不容樂觀，一般比南區(qū)銷售周期長，大慨在兩、三年以上，主要原因是南區(qū)配套已經(jīng)非常成熟，辦公場(chǎng)所比較 集中，而北區(qū)市政配套還比較落后。 從供應(yīng)量來看 預(yù)計(jì)南區(qū)明年市場(chǎng)供應(yīng)量約為 萬㎡，北區(qū)供應(yīng)量約為 萬㎡， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 市場(chǎng)情況都比較嚴(yán)峻，尤其是北區(qū)明年新增供應(yīng)量相對(duì)比較集中。 三、中心區(qū)寫字樓個(gè)案分析（中央商務(wù)大廈、國際商會(huì)大廈） （一）中央商務(wù)大廈： 內(nèi)部認(rèn)購的情況 內(nèi)部認(rèn)購期從 9 月 2 日 — 10 月 18 日，期間給予認(rèn)購者 3%的額外折扣，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的均價(jià)為 10300 元 /平米，并承諾在公開發(fā)售后 7 天內(nèi)認(rèn)購者可無理由退款。在內(nèi)部認(rèn)購期間，成交總額為 48,523,201 元，公開發(fā)售后確定的成交總額為 41,522,213 元，有四個(gè)客戶退定，退定總額為 7,000,988 元。 銷售分析（截止到 10 月 30 日） 寫字樓成交統(tǒng)計(jì) （不包括發(fā)展商自留部分） 套數(shù) 面積 (㎡ ) 總金額 (元 ) 均價(jià) (元 /㎡ ) 占可售比例 9 月 26 25,719,878 10,156 % 10 月 37 29,639,900 9,839 % 累 計(jì) 63 55,359,778 9,984 % 成交客戶類型分析 實(shí) 業(yè) 貿(mào) 易 投 資 設(shè) 計(jì) I T 合 計(jì) 數(shù) 量 4 6 8 1 2 21 比 例 % % % % % 100% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 結(jié)論： 在成交客戶中，投資類客戶的比例最高，其次是貿(mào)易類，仍有相當(dāng)多的投資型客戶沒認(rèn)識(shí)到 CBD 的投資價(jià)值，沒有像紐約、香港、東京等城市的投資型客戶將寫字樓作為一種高回報(bào)的投資品種，因此在 11 月份在媒體上進(jìn)行了投資概念的宣傳，吸引了大部分投資群體。 成交客戶統(tǒng)計(jì)分析 現(xiàn)場(chǎng)來訪客戶來源途徑統(tǒng)計(jì) 途 徑 條幅 介紹 專程 附近 網(wǎng)絡(luò) 報(bào)紙 其 它 合 計(jì) 人數(shù)（批） 163 29 31 99 2 72 13 409 比例 % % % % % % % 100% 客戶不認(rèn)購原因分析 原因 價(jià)格太貴 管理費(fèi)偏高 戶型結(jié)構(gòu) 朝向不理想 配套不完善 其它 人數(shù) 21 5 2 17 6 18 比例 % % % % % % 客戶購樓意向分析： （ 1）寫字樓客戶需求客戶類型分析： 實(shí)業(yè)、投資 貿(mào)易 電子 法律 金融 證券 租賃 其它 合計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 會(huì)計(jì) 中介 數(shù)量（批） 108 76 49 48 19 3 56 359 比 例 % % % % % % % 100% 需求總面積（㎡） 32704 18535 15558 12960 14900 1230 14447 110234 比 例 % % % % % % % 100% 從客戶需求情況來看，實(shí)業(yè)、投資和貿(mào)易 類的客戶所占比例最高，其次是電子、法律會(huì)計(jì)律師事務(wù)所，金融證券類客戶所占比例不高 （ 2）寫字樓客戶需求面積分析 面積 100 100—200 200—300 300—400 400—500 500