【文章內(nèi)容簡介】 市場同類產(chǎn)品銷售均價(jià)皆在1400元/m2以上。樓盤名稱荊州花園順馳太陽城翰林苑觀邸起價(jià)（元/m2）***81428均價(jià)（元/m2）***01750備注僅剩10余套與上表所列同類產(chǎn)品相比，“城南春天”在園林景觀設(shè)計(jì)（“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)”）、教育配套（“教育配套優(yōu)勢顯著”）、產(chǎn)品品質(zhì)（“建筑施工品質(zhì)過硬”）等方面具有顯著優(yōu)勢。如園林景觀設(shè)計(jì)方面，順馳太陽城無中心花園廣場，其他項(xiàng)目的設(shè)計(jì)力度也較弱。而本項(xiàng)目對荊州住宅市場的園林景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設(shè)計(jì)，建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組團(tuán)綠化、設(shè)計(jì)可參與式園林、開辟運(yùn)動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時(shí)尚休閑會所，等等。根據(jù)消費(fèi)者“買升不買降”的心理特征，我公司將對“城南春天”的銷售采取“低開高走”的價(jià)格策略，即在入市初期采取較優(yōu)惠的定價(jià)，之后根據(jù)供求關(guān)系的變化控制漲幅，有計(jì)劃地逐步提升銷售價(jià)格。目前，我公司根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，結(jié)合市場同類產(chǎn)品價(jià)格，進(jìn)行綜合研究分析，將“城南春天”入市階段銷售均價(jià)定為1400元/m2。預(yù)計(jì)將獲得廣泛的市場認(rèn)同，為本項(xiàng)目的銷售開啟良好的開端，促進(jìn)資金的良性循環(huán)周轉(zhuǎn)。四、“城南春天”整合營銷武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司在對一期現(xiàn)房進(jìn)行全新的整合包裝、營銷策劃、強(qiáng)勢銷售的同時(shí)，也為二期“城南春天”的包裝與營銷進(jìn)行了良好鋪墊，“城南春天”尚未開盤，其產(chǎn)品優(yōu)勢，以及在一期基礎(chǔ)上的改進(jìn)已在荊州深入人心，積累了大量潛在客戶，詳細(xì)登記預(yù)訂客戶已達(dá)100人。預(yù)計(jì)開盤后，產(chǎn)品銷售將勢如破竹，實(shí)現(xiàn)更快的資金回籠，實(shí)現(xiàn)將資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)?！俺悄洗禾臁痹诋a(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品園林景觀設(shè)計(jì)、教育配套的重大優(yōu)勢，切合目標(biāo)消費(fèi)群（以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主）的特征，推廣“生態(tài)”、“人文”概念，樹立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。案名：新風(fēng)小區(qū)二期城南春天以“城南春天”這一富有現(xiàn)代都市人文氣息的新穎命名，引領(lǐng)產(chǎn)品包裝形象的煥然一新?！俺悄稀秉c(diǎn)明項(xiàng)目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機(jī)勃勃的感受?！俺悄洗禾臁痹⒁舛诋a(chǎn)品不僅是對一期的創(chuàng)新，更是給城南片區(qū)、給整個(gè)荊州來了春天般的新意。推廣主題：春天里的書香院落“春天”點(diǎn)題，并緊扣產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)勢；“書香院落”緊扣產(chǎn)品的另一重大優(yōu)勢——教育配套，并深深契合。組團(tuán)名：梅園、蘭園、竹園、菊園將“春天”般居住的新意具體到每個(gè)組團(tuán)，給每位住戶屬于自己的居住情趣。梅蘭竹菊既是綠色生態(tài)、自然園林的代表，體現(xiàn)產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)勢；也是中國傳統(tǒng)文化中高尚品格的象征，極具人文意涵。“梅園、蘭園、竹園、菊園”的組團(tuán)命名，同樣是既緊扣產(chǎn)品優(yōu)勢，也深得目標(biāo)消費(fèi)群（以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主）所愛。主打廣告語：（1）2005荊州最值得期待的生態(tài)人文住宅（開盤前）（2）領(lǐng)舞城南新生活（開盤后，暫定）以強(qiáng)勢的主打廣告語吸引受眾的密切關(guān)注。主打廣告語的設(shè)計(jì)表現(xiàn)十分搶眼，并在產(chǎn)品包裝（報(bào)紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復(fù)、強(qiáng)烈的刺激。賣點(diǎn)提煉：（1）金牌美福地，品藝術(shù)人文書香。絕版地段，浸染大學(xué)城墨秀書香，盡享城南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商圈活力，坐擁高標(biāo)準(zhǔn)景觀路南環(huán)路的便利和尊榮，多條公交線路直達(dá)小區(qū)門口。黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無限升值潛力。（2）優(yōu)越性價(jià)比，體貼生活多樣選擇的空間超值起價(jià)，引領(lǐng)城南片區(qū)超值風(fēng)暴。精心打造，細(xì)心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留……省錢、省時(shí)、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感覺更好。（3）完美設(shè)計(jì)，成就大家風(fēng)范100畝宏大規(guī)模，1000㎡時(shí)尚休閑會所，5000㎡中央綠化廣場，400m特色商業(yè)街，靜謐社區(qū)、純美領(lǐng)地。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風(fēng)、大開間、短進(jìn)深，完美多樣。每戶專配儲藏室，/時(shí)尚車庫，給你更多生活空間。綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。（4）完善配套，實(shí)現(xiàn)愛家之人的夢想金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風(fēng)景區(qū)等休閑場所舉步即至；江漢石油學(xué)院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、新風(fēng)幼兒園等名校環(huán)繞毗鄰；超市、菜場、醫(yī)院、銀行、商場林立四周。愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。（5）“五心”級物管，感受心的呵護(hù)家的價(jià)值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級生活：24小時(shí)保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監(jiān)控探頭、可視對講門禁系統(tǒng)，多項(xiàng)人性化家政服務(wù)。讓尊崇和安全，在點(diǎn)滴享受中自然流露。第四章投資計(jì)劃及經(jīng)濟(jì)分析一、前期工程情況土地出讓手續(xù)全部完善；地質(zhì)勘察已全部結(jié)束；建施圖紙、基礎(chǔ)圖紙已設(shè)計(jì)完成。二、投資計(jì)劃及建設(shè)周期本項(xiàng)目“城南春天”總投資約需人民幣柒仟玖佰萬元，詳情請見下表：項(xiàng)目占地（m2）建筑面積（m2）總投資（萬元）：上述土地不包括道路代征地。三、建設(shè)周期及資金來源計(jì)劃本公司將對“城南春天”項(xiàng)目分兩階段進(jìn)行滾動式開發(fā)。第一階段開發(fā)總建面約41000平方米，其中臨南環(huán)路商業(yè)用房總建面約7600平方米，住宅總建面約33400平方米，合計(jì)需投入資金4100萬元。資金來源計(jì)劃：（1）公司土地投入款1096萬元（出讓土地評估價(jià)）已付；（2）在本項(xiàng)目“城南春天”第一階段開發(fā)建設(shè)中，新風(fēng)小區(qū)一期待售近90套現(xiàn)房正在熱銷中，預(yù)計(jì)于2005年4月全部售罄，實(shí)現(xiàn)銷售收入（資金回籠）1300萬元；（3）在本項(xiàng)目“城南春天”第一階段開發(fā)建設(shè)中，新風(fēng)小區(qū)一期靠近南環(huán)路臨街商業(yè)用房（一至二層）約7600平方米同期熱賣，資金回籠快，預(yù)計(jì)于2005年8月全部售罄，實(shí)現(xiàn)銷售收入（資金回籠）1672萬元；（3）銀行部門貸款支持第一階段項(xiàng)目中的工程款約2000萬元；（4）根據(jù)與施工單位簽訂的合同規(guī)定，本項(xiàng)目“城南春天”第一、二階段工程全部竣工驗(yàn)收后，支付總工程款的80左右，因此可余一部分工程款的支付資金；（5）第一階段開發(fā)建設(shè)的同時(shí)，代理銷售公司進(jìn)行強(qiáng)有力度的房產(chǎn)預(yù)售，將促使資金快速回籠。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目第一階段將于2005年2月開工，5月開始預(yù)售，8月至少實(shí)現(xiàn)銷售收入2000萬元（第一階段全部6348萬元的30）。至此第二階段項(xiàng)目開工。綜上所述，本項(xiàng)目將使資金的靈活周轉(zhuǎn)，與項(xiàng)目的順利開發(fā)建設(shè)環(huán)環(huán)相扣，實(shí)現(xiàn)整體良性循環(huán)。本項(xiàng)目計(jì)劃至多在二年半內(nèi)順利完成兩個(gè)階段的全部開發(fā)建設(shè)，三年半內(nèi)實(shí)現(xiàn)全部銷售收入，二年半內(nèi)還清全部貸款。四、經(jīng)濟(jì)分析本項(xiàng)目的成本、利潤，由住宅、商業(yè)用房、架空層（車庫、儲藏室）三部分組成，且架空層成本已攤?cè)胱≌虡I(yè)用房成本中，其銷售所得即為純利潤，具體分析如下：住宅（商品房），測算成本為人民幣953，預(yù)計(jì)盈利3165萬元。如下表：面積（m2）單位成本（元/m2）總成本（萬元）銷售均價(jià)（元/m2）銷售收入（萬元）利潤（萬元）***099123165說明：具體明細(xì)見附表（1）商業(yè)用房由臨街一至二層組成，測算成本為人民幣1187元/m2，預(yù)計(jì)盈利978萬元，如下表：面積（m2）單位成本（元/m2）總成本（萬元）銷售均價(jià)（元/m2）銷售收入（萬元）利潤（萬元）96591***2125978說明：具體明細(xì)見附表（2）。架空層（車庫、儲藏室），因其成本已攤?cè)胱≌?、商業(yè)用房成本中，故其銷售收入均為利潤，即人民幣822萬元，如下表：項(xiàng)目面積（m2）銷售價(jià)（元/m2）銷售收入（萬元）備注儲藏室4620650300車庫45001160522合計(jì)9120822由上述經(jīng)濟(jì)分析得出，本項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)效益分析如下表：項(xiàng)目面積（m2）總投入（元/m2）總收入（萬元）利潤（萬元）住宅***65商業(yè)用房***車庫4500522522儲藏室4620300300合計(jì)***965附表（1）住宅成本分析項(xiàng)目數(shù)量每平方米攤銷（元/m2）金額（萬元）、（2）商業(yè)用房成本分析項(xiàng)目數(shù)量每平方米攤銷（元/m2）金額（萬元）、第四篇：小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景2004年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期向好，一致認(rèn)同住交會主辦方所預(yù)言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景”?！爸袊康禺a(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。1998年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20左右的增長。2003年中國住宅投資占GDP比例超過了美國。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)（汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn)）之一，已持續(xù)了50多年。2020年，年均增長4，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米。”二、荊州房地產(chǎn)市場：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫湖北省宏觀政策的指導(dǎo)2004年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實(shí)際，湖北省政府出臺《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。政府出臺房改政策，取消福利分房自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個(gè)人購房數(shù)量驟增。同時(shí)，隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場消費(fèi)需求。荊州是一個(gè)文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費(fèi)市場增添了新的主力軍。隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。2003年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元。人均消費(fèi)支出5400元，；2003年全市農(nóng)民人均純收入2502元。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)、問題及對策》)2004年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長8．5％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長7．2％；農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20．0％，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。（摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《2004年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》）以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長潛力。近年來，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動電話、摩托車等消費(fèi)的快速增長帶動了城市消費(fèi)品市場的活躍，汽車、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級已為期不遠(yuǎn)。同類物業(yè)的市場情況荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù)，人們對高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。三、荊州房地產(chǎn)消費(fèi)市場的新機(jī)遇：舊城改造與銀行按揭舊城改造，造成了需求量的增加鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，2003年，政府出臺“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。同時(shí)下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目標(biāo)是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費(fèi)者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場。第二章項(xiàng)目概況一、建設(shè)地址新風(fēng)小區(qū)二期工程——城南春天項(xiàng)目（以下簡稱“本項(xiàng)目”）位于荊州城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束；西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動工，預(yù)計(jì)2005年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢。二、項(xiàng)目規(guī)?！靶嘛L(fēng)小區(qū)”，總建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，建筑面積22000平方米。本項(xiàng)目“城南春天”為“新風(fēng)小區(qū)”二期待建工程，目前已列入荊州市2004房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃。，總建筑面積82000平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業(yè)用房面積9659平方米，公建面積1538平方米?？偺讛?shù)為636套，入住人口約2000人。三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境；適應(yīng)大學(xué)城、開發(fā)區(qū)高知人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；在延續(xù)一期建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為荊州市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。四、總體規(guī)劃構(gòu)思本項(xiàng)目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)，接合本地區(qū)實(shí)際情況，邀請國內(nèi)知名景觀設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設(shè)計(jì)、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計(jì)齊全，規(guī)劃建設(shè)5000平方米中央綠地廣場、約100