【文章內(nèi)容簡介】 費(fèi)？在國企工作的焦女士買下了一套新建小區(qū)的兩居室，焦女士在辦理入住手續(xù)時，被要求簽訂《物業(yè)管理公約》。焦女士仔細(xì)看了一遍公約內(nèi)容，大部分是業(yè)主的責(zé)任和義務(wù)，／建筑平米交納物業(yè)管理費(fèi)，焦女士長年住福利公房，不太明白物業(yè)管理費(fèi)到底是怎么回事，并且買房時開發(fā)商也沒有說過住這個房子每月還要多負(fù)擔(dān)150元左右的管理費(fèi)用。焦女士覺得原來單位的房子住戶不用交錢不是挺好嗎?為什么商品房就要交物業(yè)管理費(fèi)呢?首先應(yīng)當(dāng)明確一點(diǎn)，焦女士原來住的單位公房，雖然住戶不用交費(fèi)，但是單位每年卻要投入大量補(bǔ)貼對房屋進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理以及基本的衛(wèi)生清潔、安全保衛(wèi)等。這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下福利住房的典型表現(xiàn)形式，即企業(yè)代替職工承擔(dān)了住房費(fèi)用支出。而焦女士買了商品房后，業(yè)主是分散的，對于公共部位公共區(qū)域以及共用設(shè)施設(shè)備的管理就沒有任何單位來無償承擔(dān)了，而住戶也不可能自行進(jìn)行妥善管理，因此，需要委托專門的物業(yè)管理企業(yè)對居住小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一的綜合管理，為全體業(yè)主提供服務(wù)，保障小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，為居民創(chuàng)造一個良好的居住環(huán)境。而物業(yè)管理企業(yè)同其他經(jīng)營性公司一樣，也是獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也是以營利為目的的，物業(yè)管理企業(yè)收入的主要來源就是住戶的物業(yè)管理費(fèi)，也就是說，物業(yè)管理是一種有償服務(wù)，業(yè)主一方面享受了優(yōu)質(zhì)服務(wù)，另一方面也要為此支付費(fèi)用，這就是物業(yè)管理費(fèi)的本意。因此，準(zhǔn)確地說物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)叫物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。它是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。第五篇：物業(yè)管理費(fèi)測算商業(yè)物業(yè)管理成本的主要由以下方面構(gòu)成：1)人工費(fèi)用：包括工資總額及福利費(fèi)。2)環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)：包括日常清潔外包費(fèi)用、石材養(yǎng)護(hù)、外墻清洗費(fèi)用、除雪費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、消殺費(fèi)、煙道清洗費(fèi)、隔油池及化糞池清掏費(fèi)等。3)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安聯(lián)防費(fèi)等。4)綠化養(yǎng)護(hù)成本：室外廣場綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綠植租擺費(fèi)等。5)公共設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)：工程工具費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)等。6)公共能耗費(fèi)用：包括照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水、新風(fēng)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)能耗費(fèi)及水費(fèi)。7)管理費(fèi)用：包括服裝費(fèi)、辦公用品、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待、交通、郵電通訊、固定資產(chǎn)折舊、低值易耗品攤銷、人員招聘、培訓(xùn)、印刷、用具維修費(fèi)等。8)保險費(fèi)。9)不可預(yù)見費(fèi)。10)管理酬金。11)稅金。物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算初探摘要：物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算是確定收費(fèi)高低的關(guān)鍵，合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算對保證企業(yè)持續(xù)經(jīng)營發(fā)展，業(yè)主自覺自愿交費(fèi)將起到積極作用。而收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算要考慮物業(yè)管理可能涉及的方方面面，力求全面、準(zhǔn)確、合理。物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主關(guān)注的熱點(diǎn)之一，關(guān)于物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測算，筆者曾與同行交流，發(fā)現(xiàn)一些問題，是共性的，現(xiàn)提出來供大家參考。一、管理服務(wù)人員的工資、社會保險、按規(guī)定提取的福利費(fèi)等 這項(xiàng)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)的人工費(fèi)用，包括基本工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)及服裝費(fèi)。（一）定員的確定：根據(jù)所管物業(yè)的規(guī)模、檔次、業(yè)主的要求、管理的內(nèi)容、管理目標(biāo)確定崗位和人力資源配置。（二）工資的確定：，參考所在地平均工資水平，設(shè)定不同的薪酬標(biāo)準(zhǔn)。采用這種辦法時，不同崗位人員統(tǒng)一采用同類企業(yè)、同檔次物業(yè)所采用的標(biāo)準(zhǔn)。然而，各企業(yè)的工資標(biāo)準(zhǔn)，都是企業(yè)的秘密，況且相同檔次的物業(yè)，不同的企業(yè)管理人員薪酬也有較大差距。筆者作為招標(biāo)專家參與某項(xiàng)目評標(biāo)，曾有同一職位不同企業(yè)報價從 3600 元每人每月～ 9600 元每人每月之差。政府每年 3月公布上本省區(qū)域內(nèi)職工平均工資，此數(shù)據(jù)具有權(quán)威性。但需注意在每年年底測算下費(fèi)用預(yù)算時，此數(shù)據(jù)相差兩年，應(yīng)加上調(diào)系數(shù)，采用歷年平均上漲幅度來調(diào)整。，地方政府會公布行業(yè)社會職工平均工資。此數(shù)據(jù)應(yīng)用于普通住宅小區(qū)計(jì)算偏高，用于高檔大廈測算則偏低，差異較大。：社會平均工資已包含了加班費(fèi)用。但是，物業(yè)管理行業(yè)加班數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其它行業(yè)，特別是在幾個長假中，既要確保假期服務(wù)保障工作的正常進(jìn)行，又要借假期進(jìn)行一些平時難以開展的工作，如重要設(shè)備的大修和改造等。筆者建議可采用每人每月 2 ～ 3 天的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，日工資按月工資除以 天計(jì)算。：規(guī)定企業(yè)標(biāo)要求應(yīng)為員工建立基本養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險、醫(yī)療保險和住房公積金（五險一金）。物業(yè)管理企業(yè)聘用了較多的外埠員工（包括外埠城鎮(zhèn)員工和農(nóng)民工），有關(guān)外埠員工的保險建立與繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)政府有專門的規(guī)定。醫(yī)療保險繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與進(jìn)入成本標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，一部分進(jìn)入福利費(fèi)開支。二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用 ：根據(jù)歷年成本開支情況，加上不可預(yù)見費(fèi)（一般為 10%，這主要是設(shè)備逐年老化，維修成本逐年增加，水電氣價格也在逐年提高）。：按照設(shè)備或系統(tǒng)造價(投資)的 5% 6% 計(jì)算 , 公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)包括地面、墻面、天花、門、窗、鎖、衛(wèi)生潔具、屋面、道路等，可以按每平方米每月的費(fèi)用來計(jì)算。要增加一些系統(tǒng)的測試費(fèi)、強(qiáng)檢費(fèi)、進(jìn)口零件費(fèi)等。三、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用該項(xiàng)費(fèi)用包括清潔工具、消耗材料、勞保用品、化糞池清淘、垃圾外運(yùn)及消納、衛(wèi)生防疫消殺、外墻清洗、鐵藝圍墻、藝術(shù)品保潔費(fèi)用等。其中是否包含地面、墻面、大理石翻新、地毯清洗等費(fèi)用要特別說明。若區(qū)域內(nèi)有經(jīng)營性餐飲項(xiàng)目，相關(guān)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用要提高 30% ～ 50%。四、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用包括綠植租擺、工具、勞保用品、綠化用水、藥劑、雜草雜物清除、補(bǔ)苗、景觀設(shè)計(jì)造型等費(fèi)用。簡單算法是按同檔次物業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，確定一個養(yǎng)護(hù)單價，如 元每月每平方米 , 乘以綠化面積。同時要考慮節(jié)日裝飾費(fèi)用。五、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用包括秩序維護(hù)系統(tǒng)委保費(fèi)用、消防器材年檢、無線頻道占用與管理、保安住房租金、意外傷害保險等費(fèi)用。六、辦公費(fèi)用包括交通費(fèi)、通訊費(fèi)、低值易耗品、書報、招待、廣告宣傳、市場推廣、社區(qū)文化、辦公用房租金、差旅費(fèi)、會議費(fèi)、郵寄費(fèi)、法律費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、其他雜項(xiàng)等費(fèi)用。七、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊計(jì)提折舊的方法主要有兩類：一類是平