【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 龍溪港壯闊水面，一起構(gòu)造庭院四維空間。一萬(wàn)平方米超大中庭， 13%的低 密度， 47%的高綠化地率給你帶來(lái)全心的景觀感受。 建設(shè)項(xiàng)目的必要性 加快湖州市城市周邊環(huán)境建設(shè)，美化湖州市容，為湖州市的城市建設(shè)更上一個(gè)新臺(tái)階做扎實(shí)的支持工作。 繁榮市場(chǎng)，促進(jìn)湖州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。開拓新的商業(yè)以及投資機(jī)會(huì)，繁榮湖州市的經(jīng)濟(jì)，為湖州市帶來(lái)新的商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)，為更多的人創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。 可行性研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目最為關(guān)鍵的部分是各計(jì)算期即各季度的銷售收入能否按照預(yù)期的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)。若銷售進(jìn)度能夠?qū)崿F(xiàn)甚至能夠加快的話，項(xiàng)目的投資將更加有保障，財(cái)務(wù)收益狀況也將會(huì)明顯好于評(píng)估的結(jié)果，反之 亦然。因此，項(xiàng)目的開發(fā)商對(duì)此應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注，建立一支良好的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手段，甚至是請(qǐng)專業(yè)的策劃公司參與銷售的策劃，并根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程的進(jìn)度和建設(shè)投資。 本項(xiàng)目另一關(guān)鍵的部分是建設(shè)投資。同樣的能否按照預(yù)期的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)建設(shè)投資也將影響到項(xiàng)目的收益的實(shí)現(xiàn)。因此，開發(fā)商同樣應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注。特別是投資控制，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程盡可能的降低建設(shè)成本，聘請(qǐng)相當(dāng)專業(yè)的監(jiān)理公 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 司進(jìn)行投資全過(guò)程的嚴(yán)格管理將是十分必要的。 可行性研究的編制依據(jù) 湖州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政 策 項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料 項(xiàng)目有關(guān)的技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、定額等指標(biāo) 項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基本參數(shù)和指標(biāo) 2 市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 國(guó)際方面 受金融、房地產(chǎn)和就業(yè)三大市場(chǎng)的三重打擊，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入低迷時(shí)期，各國(guó)政府和央行正在孤注一擲救助金融市場(chǎng)危機(jī)，然而信任和信貸危機(jī)并未就此結(jié)束。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將可望保持在 %的水平。其中發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體將于 20xx 年和20xx 年初陷入或接近衰退， 20xx 年的隨后時(shí)間世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程。目前的救助計(jì)劃無(wú)法支撐股市以及金融市 場(chǎng)的根本穩(wěn)定，因此無(wú)法解決世界經(jīng)濟(jì)的核心問(wèn)題。世界經(jīng)濟(jì)需要在深層次上進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時(shí)，找到實(shí)現(xiàn)新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)。金融危機(jī)和世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，也將對(duì)我國(guó)金融市場(chǎng)、外貿(mào)出口和物價(jià)產(chǎn)生多方面影響。 國(guó)內(nèi)方面 年經(jīng)濟(jì)情況回顧 20xx 年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)情況可以用 16 字進(jìn)行總體評(píng)價(jià)：增長(zhǎng)較快、價(jià)格回穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改善。 ? 增長(zhǎng)較快。初步核算， 20xx 年 GDP 比上年增長(zhǎng) 9%。 ? 價(jià)格回穩(wěn)。 2 月份，物價(jià)上漲演繹出一個(gè)高峰， CPI 當(dāng)月漲幅達(dá)到 %。 ? 結(jié)構(gòu)優(yōu)化。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)的同時(shí)，第一產(chǎn) 業(yè)特別是農(nóng)業(yè)有了很好的發(fā)展。 20xx 年節(jié)能減排也取得了積極進(jìn)展。 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 ? 民生改善。 20xx 年，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng) %，實(shí)際增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民人均純收入名義增長(zhǎng) 15%，實(shí)際增長(zhǎng) 8%。 雖然中國(guó)受到了金融危機(jī)的影響，但經(jīng)濟(jì)水平仍然基本維持了較高的發(fā)展水平。 但是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依然有如下的問(wèn)題： 結(jié)構(gòu)矛盾、體制缺陷和增長(zhǎng)方式粗放的綜合反映產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)劇烈變動(dòng)導(dǎo)致市場(chǎng)供求出現(xiàn)新的失衡； 體制缺陷導(dǎo)致盲目投資和低水平擴(kuò)張（投資體制、財(cái)稅體制、金融體制、土地 管理體制、政府職能等關(guān)鍵領(lǐng)域的改革不到位）； 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式仍然比較粗放。 年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行預(yù)測(cè)： ? 三大沖擊 ——中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。一是 “去存貨化 ”成為 20xx 年 10 月份以來(lái)中國(guó)工業(yè)急劇下滑的主要?jiǎng)恿?。二是出口?fù)增長(zhǎng)可能是 20xx 年最為確定性的事件。三是房地產(chǎn)部門的衰退成為 20xx 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的不確定性。 ? 房?jī)r(jià)調(diào)整或會(huì)加劇。 ? 政府刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的成效關(guān)鍵在于帶動(dòng)民間需求。 ? 力補(bǔ)民生欠賬方能解除制約消費(fèi)的瓶頸。 ? 比二次分配更重要的是初次分配。 ? 提升經(jīng)濟(jì)體的效率、釋放經(jīng)濟(jì)活力我們有很多事情要做。 總之 ，我們必須加大貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的力度，徹底地告別舊模式，依據(jù)可持續(xù)發(fā)展的軌跡，探索深化體制改革，尋求新的增長(zhǎng)方式，才是長(zhǎng)遠(yuǎn)的良方。 三、 對(duì) 20xx 年主要指標(biāo)的預(yù)測(cè)： “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 下調(diào) 20xx 年 CPI、 PPI 增長(zhǎng)預(yù)測(cè)。受食品價(jià)格特別是肉禽及其制品價(jià)格大幅回落影響， 20xx 年我國(guó) CPI 將負(fù)增長(zhǎng) %左右。受大宗商品價(jià)格暴跌和總需求增速快速回落影響， 20xx 年我國(guó) PPI 將負(fù)增長(zhǎng) %左右。 ? 下調(diào) 20xx 年投資、消費(fèi)、出口增長(zhǎng)速度。投資名義增速下調(diào)至 13%，實(shí)際增速上調(diào)至 %，消費(fèi)名義增速下調(diào)至 %，實(shí) 際增速下調(diào)至 %，出口增速下調(diào)至 %。 ? 下調(diào)基準(zhǔn)利率預(yù)測(cè)，下調(diào)人民幣匯率預(yù)測(cè)。存款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 %，貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 %，人民幣匯率下調(diào)至 。 ? 下調(diào)農(nóng)民人均純收入增速度至 %。 ? 下調(diào) GDP 增長(zhǎng)率至 %。 ? 隨著 20xx 年 7 月中旬國(guó)際大宗商品價(jià)格泡沫的破滅，上半年還肆虐全球的通貨膨脹，四季度急劇轉(zhuǎn)變?yōu)槿找嫫冉耐ㄘ浘o縮威脅。 20xx 年，在世界經(jīng)濟(jì)陷入衰退、國(guó)內(nèi)周期性調(diào)整的雙重壓力下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將步入典型通貨緊縮，物價(jià)水平負(fù)增長(zhǎng)將成為 20xx 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的顯著特征。為此，我 們對(duì) 20xx 年投資、消費(fèi)、出口、居民收入、 GDP 增速等主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增速預(yù)測(cè)值進(jìn)行調(diào)整。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 在國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下， 20xx 年，國(guó)家宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣回落。市場(chǎng)供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩。 20xx 年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn) (以下是我摘錄的有關(guān)信息 )： A、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來(lái)源增速明顯回落，個(gè)人按揭貸款已出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng) 從資金供給總量來(lái)看，房地產(chǎn)資金在 20xx 年第四季度達(dá)到一個(gè)頂峰， 20xx 年較20xx 年環(huán)比開始出現(xiàn)下降。同時(shí)，資金供給的增長(zhǎng)率從 20xx 年第四季度已經(jīng)開始大幅下降，從 1~2 月份的 %，降到 1~7 月份的 %，下降了 個(gè)百分點(diǎn)。這種趨勢(shì)估計(jì)第四季度仍將持續(xù)。 從資金來(lái)源看，房地產(chǎn)商的資金主要來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款、外資、自籌資金、訂金和預(yù)付款、個(gè)人按揭及其他。 20xx 年以來(lái)，開發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長(zhǎng)，且增幅不斷增加，但其余類型的資金來(lái)源增幅均有顯著下降。到 20xx 年 7 月，原本第一季度增長(zhǎng)較快的國(guó)內(nèi)貸款也急劇萎縮，同比增長(zhǎng)為 %，與上年 30%~40%的增幅相去甚 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 遠(yuǎn)，訂金及預(yù)付款增幅為 %，也和前期差距很大。尤其值得注意的是，由于需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量大幅下降，個(gè)人按揭貸款到 7 月份已經(jīng)為負(fù)增長(zhǎng)，同比減少 %。由此可見，房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂觀。 房地產(chǎn)資金來(lái)源的趨緊主要原因在于幾個(gè)方面。首先是銀行貸款的減少。從緊的貨幣政策使貸款的成本增加，同時(shí)，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)性的憂慮也使其進(jìn)一步收縮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款，以避免承受因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)衰退所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。其次是需求的下降。需求量的下降必然帶來(lái)預(yù)付款、訂金數(shù)量與 個(gè)人按揭貸款的減少。 B、房屋新開工、竣工和施工面積增幅快速下降，土地購(gòu)置面積增速回落 房地產(chǎn)新開工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年第一季度，三者的同比增幅達(dá)到 %、 %和 %，較上年同期增幅都有顯著上升。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開發(fā)的減緩作用開始顯現(xiàn)，新開工、竣工和施工面積的同比增幅下降到了 %、 %和 %； 7 月份，三者的增幅已下降至 %、 %和 %。 土地購(gòu)置面積、新開工面積、施工面積增幅的下降，正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢(shì)正在繼續(xù)蔓延，預(yù)計(jì)第四季度這幾項(xiàng)指標(biāo)仍將繼續(xù)下跌。這種投資減緩的狀況必將會(huì)影響到以后年度房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量。 C、需求方觀望，居民購(gòu)房意愿低，全國(guó)住房成交量出現(xiàn)大幅下降 受國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣下降、房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以及從緊的貨幣政策的影響，居民購(gòu)房意愿顯著降低，觀望情緒濃厚。盡管開發(fā)商動(dòng)用了打折，買房贈(zèng)裝修、贈(zèng)汽車、贈(zèng)電器，無(wú)理由退房等多種促銷方式，仍難打破購(gòu)房者觀望情緒，啟動(dòng)市場(chǎng)。 D、全國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩， “珠三角 ”部分熱點(diǎn)城市已出現(xiàn)房?jī)r(jià)回落 “珠三角 ”部分熱點(diǎn)城市已經(jīng)率 先成為房?jī)r(jià)下降的區(qū)域。深圳房屋銷售價(jià)格同比增速?gòu)?6 月份出現(xiàn)下降， 8 月同比下降已達(dá)到 %，二手住房下降幅度更大， 8 月份，同比增速下降 %。 8 月份，廣州房屋銷售價(jià)格增速同比也出現(xiàn)下降，下降 %。 E、地方經(jīng)濟(jì)受到較大影響，部分地方政府積極出手救市 房地產(chǎn)投資是投資的重要組成部分，從全國(guó)的平均水平看，占到固定資產(chǎn)投資的25％左右，在有些城市超過(guò) 50％。對(duì)于地方政府而言，房地產(chǎn)投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土地出讓金收入和稅收收入。面對(duì)這種情況，部分二線城市和個(gè)別省紛紛出臺(tái)了鼓勵(lì)買 房的政策。例如，湖州市政府出臺(tái)了《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》，按照規(guī)定，湖州市民在 20xx 年 9 月 4 日至 20xx 年 12 月 31 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 日期間，購(gòu)買商品房均可在辦理房產(chǎn)證時(shí)獲得購(gòu)房款總額 %~%的政府補(bǔ)貼；沈陽(yáng)市政府宣布了一系列 “暖市 ”方案，包括將重啟購(gòu)房補(bǔ)貼政策、提高住房公積金貸款的年限和限額等；河南省政府規(guī)定，自 9 月 1 日起，河南省居民購(gòu)買商品房可減免房地產(chǎn)交易契稅、降低首付房款、延長(zhǎng)貸款期限等，同時(shí)可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率；廈門、長(zhǎng)沙、成都等地也相繼出臺(tái)包括購(gòu)房入戶、免稅降稅、購(gòu)房補(bǔ)貼等 購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施，希望刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)，挽回樓市的頹勢(shì)。 F、住房保障工作進(jìn)一步加強(qiáng)，各地取得一定進(jìn)展 20xx 年的《政府工作報(bào)告》，明確提出抓緊建立住房保障體系，指出：解決城市低收入群體住房難，靠廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房；幫助中等收入家庭解決住房難，是增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。而中央政府一直以來(lái)強(qiáng)調(diào)的住房保障問(wèn)題在此次機(jī)構(gòu)改革中亦得到體現(xiàn)，根據(jù)國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案，組建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，并專門成立住房保障司來(lái)負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。 一系列支持保障性住房的政策法規(guī)也相繼出臺(tái)。 2 月 4 日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布 《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》，明確了經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款的定位、借貸主體資格等一系列問(wèn)題。 3 月 3 日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》中指出，個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對(duì)個(gè)人出租住房所得減征 10%的個(gè)人所得稅。 3 月 21 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知》，對(duì)確保廉租住房的質(zhì)量、解決城市低收入家庭住房困難等方面作了具體要求。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知稱，規(guī)劃部門 要充分考慮低收入家庭生活和就業(yè)方面的實(shí)際情況，廉租住房項(xiàng)目應(yīng)采取配套建設(shè)與集中建設(shè)相結(jié)合的辦法進(jìn)行，盡可能安排在近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域。 地方住房保障工作也取得一定進(jìn)展。如《上海市 20xx 年住房建設(shè)計(jì)劃》中，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房分布，優(yōu)先在交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施完善的區(qū)域安排供地，主要集中在軌道交通沿線、中環(huán)線和外環(huán)線附近建設(shè)，特別是該計(jì)劃中還提到，結(jié)合中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整、工廠置換來(lái)安排一定量的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地；《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃》中指出， 20xx 年將供應(yīng)保 障型住房用地 ~ 平方公里，規(guī)劃建筑面積 100 萬(wàn) ~180 萬(wàn)平方米， 20xx 年計(jì)劃供應(yīng)同類用地 ~ 平方公里，規(guī)劃建筑面積 158 萬(wàn) ~200 萬(wàn)平方米；珠海市政府出臺(tái)《 20xx~20xx 年珠海市解決城市低收入家庭住房困難總體規(guī)劃方案》，決定在未來(lái) 3 年，推出 1899 套廉租住房，新建 5072套經(jīng)濟(jì)適用住房，通過(guò)實(shí)物配租、貨幣補(bǔ)貼以及提供經(jīng)濟(jì)適用住房等多種形式，解決全市低收入家庭和其他困難群體的住房問(wèn)題，并將城市低收入家庭住房解困與政府考 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 核掛鉤； 2 月 18 日，北京市建設(shè)委員會(huì)正式公布《限價(jià)商品住房管理辦 法（試行）》，首批限價(jià)房源 16377 套也將在 10 月 15 日前完成選房。 影響 20xx 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)際、國(guó)內(nèi)因素分析 ，間接影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng) 20xx 年 4 月，以美國(guó)第二大次級(jí)房貸公司新世紀(jì)金融公司破產(chǎn)事件為標(biāo)志，美國(guó)爆發(fā)了次貸危機(jī)。 20xx 年 3 月，美國(guó)第五大投行貝爾斯登被摩根大通以約 億美元收購(gòu)。此后，次貸危機(jī)愈演愈烈，一發(fā)不可收拾， 20xx 年 9 月，華爾街上 5 家獨(dú)立的投資銀行全軍覆沒，最大的保險(xiǎn)