【文章內(nèi)容簡介】 93 百榮日用品交易中心 .......................................................................................... 94 百榮食品交易中心 .............................................................................................. 95 百榮汽車用品交易中心 ...................................................................................... 95 百榮國際貿(mào)易中心 .............................................................................................. 97 （四）輔助配套功能的項目 .................................................................................. 99 百榮會展中心 ...................................................................................................... 99 百榮 商務(wù)休閑會所 ............................................................................................ 100 百榮餐飲服務(wù)中心 ............................................................................................ 100 百榮配送倉儲服務(wù)中心 .................................................................................... 101 百榮商屋 ............................................................................................................ 102 其它 .................................................................................................................... 103 十、 百榮會展中心館對百榮世貿(mào)的帶動作用 ................................................. 104 （一）會展經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的關(guān)系 .................................................................. 104 （二） 以百榮會展中心帶動百榮世貿(mào)的可行性 .................................. 104 現(xiàn)代會展博覽與專業(yè)批發(fā)市場 ........................................................................ 104 北京會展博覽業(yè)格局的形成和發(fā)展趨勢 ........................................................ 105 國內(nèi)專業(yè)會展的研究 ........................................................................................ 107 專業(yè)會展對恒逸公司的啟示 ............................................................................ 110 十一、 百榮世貿(mào)的常規(guī)性營銷工作的準(zhǔn)備 ...................................................... 113 （一）一般性工作，即規(guī)定動作 ....................................................................... 113 （二）個性化工作，即自選動作 ....................................................................... 113 十二、 結(jié)束語 .................................................................................................................. 123 百榮世貿(mào)市場交 易中心總體策劃報告 一、 策劃的背景與宗旨 通過本項目的策劃，為恒逸房地產(chǎn)公司的商業(yè)房地產(chǎn)項目“百榮世貿(mào)”提供系統(tǒng)的、前瞻性戰(zhàn)略思路。 恒逸房地產(chǎn)公司是一個 新成立的房地產(chǎn)公司。 這表明“百榮世貿(mào)” 項目是恒逸房地產(chǎn)公司實現(xiàn)企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵性項目。由于是第一個項目，又是一個無論在規(guī)模、形態(tài)、商業(yè)行業(yè)等方面操作難度極大的項目，使企業(yè)的風(fēng)險過于集中在一個項目的成功與否上。 為了最大限度的減少項目運作過程中的失誤，降低項目運作的風(fēng)險，充分利用北京南城尤其是木樨園地區(qū)批發(fā)市場的商業(yè)文脈，恒逸房地產(chǎn)公司提出了把“百榮 世貿(mào)建成一個亞洲最大的以批發(fā)市場為主的超大型、綜合性的集商品批發(fā)交易、倉儲配送、零售、餐飲、休閑娛樂、配套辦公于一體的現(xiàn)代化商品交易市場。” 的戰(zhàn)略思路。 為了使上述百榮世貿(mào)的戰(zhàn)略思路得到更系統(tǒng)和規(guī)范地實施，恒逸房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)與擅長于戰(zhàn)略策劃的“王志綱工作室”進行了多次溝通。王志綱工作室在對項目進行多角度、多方位、多產(chǎn)業(yè)調(diào)查的基礎(chǔ)上，基本認(rèn)同恒逸房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略思路，并在此基礎(chǔ)上進一步提出以“復(fù)合型市場交易中心”發(fā)展策劃理論為指導(dǎo)，將“批發(fā)市場”的概念提升為 “中國新型的、 有完善配套服務(wù)功能的，以展示和推介為主 題的、經(jīng)營有品牌服裝和其它商品的、引入信息系統(tǒng)（ Inter網(wǎng)絡(luò)）的 21 世紀(jì)商業(yè)革命的、大型的和規(guī)范的現(xiàn)代化 市場交易中心” 的概念，并通過發(fā)展百榮世貿(mào)項目、亦即通過以各種主題交易市場為龍頭，在更高層次上、以更大的力度帶動北京南城批發(fā)市場產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的全面轉(zhuǎn)型。依托北京南城批發(fā)市場的基礎(chǔ)，構(gòu)建中國最大的、具有國際水平的、集多種商品的交易市場，這里將成為中國多種國內(nèi)外商品的交易中心、集散中心、展示中心、推介中心、信息中心、旅游中心等方面的龍頭地位。 基于項目具體情況，百榮世貿(mào)周邊同類型的項目較多，極容易形成同構(gòu)的競爭。因此，必須挖掘項目的獨特優(yōu)勢，使項目做到“三性”（即唯一性、排它性和權(quán)威性），使項目在市場上脫穎而出，搶占市場制高點，獲得市場超額利潤，提高項目開發(fā)的附加值。 通過前瞻性戰(zhàn)略思路的百榮世貿(mào)，圍繞著與其相配套的公共配套設(shè)施和商業(yè)設(shè)施，將會使得北京南部可獲得更為廣闊的發(fā)展空間，從而加快北京南城的城市化進程，建設(shè)成為以多個文化為主題、產(chǎn)業(yè)鏈較為完善、產(chǎn)業(yè)要素構(gòu)成體系更加健全、環(huán)境得到較大改善、知名度較高的現(xiàn)代化“主題批發(fā)市場產(chǎn)業(yè)城區(qū)”。即通過“百榮世貿(mào)”項目的實施，將大大加速南城的城市化、現(xiàn)代化、國際化進程 ，實現(xiàn)商業(yè)配套、生活配套和社會配套發(fā)展協(xié)調(diào)的城區(qū)格局。 二、 批發(fā)市場發(fā)展的宏觀分析 （一）中國批發(fā)市場的研究 中國批發(fā)市場的態(tài)勢 （ 1） 中國批發(fā)市場的作用 中國商品批發(fā)市場伴隨著改革開放的春潮涌現(xiàn)，并逐漸興旺活躍，成為中國市場體系一個重要的組成部分，人們社會經(jīng)濟生活中一個不可或缺的商品流通渠道。 中國商品批發(fā)市場經(jīng)過近十幾年的發(fā)展，在配置資源、擴大內(nèi)需、引導(dǎo)生產(chǎn)、搞活流通、形成價格、推動經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。 （ 2） 中國批發(fā)市場與批發(fā)商面臨的局面 近些年來，在生產(chǎn)商自銷和大型零售商批零兼營的雙重擠壓下，商 品批發(fā)市場作為批發(fā)業(yè)務(wù)的主要承擔(dān)者，其交易額的增長速度趨緩，且呈現(xiàn)出相對萎縮的局面。 同樣，在商品批發(fā)市場面臨著交易額增長速度下降的情況下， 批發(fā)商正面臨著來自各方面的挑戰(zhàn)。 一方面，有的廠商直接經(jīng)營連鎖直銷店，通過這種方式，廠商的產(chǎn)品跳過中間經(jīng)銷商而直接到商店陳列、展示與銷售架，從而達到市場占有的目的；一些大的零售商直接與廠商協(xié)議與溝通，成立物流中心，取得較低的進貨價格，把批發(fā)商甩到一邊；有的廠商介入零售業(yè)，或成立專業(yè)的營銷公司，或干脆與地區(qū)經(jīng)銷商合資成立銷售公司，介入批發(fā)經(jīng)營以強化營銷渠道的掌握力量。另一 方面，批發(fā)商或因人力、物力、財力及經(jīng)營觀念，不能滿足廠商的整體需求，無法配合廠商的渠道策略或推廣策略，不能發(fā)揮鋪貨、陳列、推廣的功能，尤其是新產(chǎn)品上市時，廠商要求批發(fā)商配合廠商的推廣政策全力鋪貨，但批發(fā)商不能全力配合，使廠商新產(chǎn)品上市政策沒有收到應(yīng)有的效果。 [結(jié)論 ] 在這樣大的的市場背景下，百榮世貿(mào)作為一個四十多萬平方米、定位在以批發(fā)業(yè)為主導(dǎo)的商業(yè)物業(yè)，必須成為一個全新的批發(fā)形態(tài)，必須在對現(xiàn)在批發(fā)市場的歷史、經(jīng)驗、發(fā)展趨勢、運作手法和發(fā)展戰(zhàn)略研究的基礎(chǔ)上，進行創(chuàng)新。 中國批發(fā)市場建設(shè)與發(fā)展取得的 基本經(jīng)驗 （ 1）走統(tǒng)籌規(guī)劃，依靠政府搭臺發(fā)展的路子 批發(fā)市場的健康發(fā)展，必須建立在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上。各地批發(fā)市場發(fā)展實踐證明，凡是注重、加強統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，把市場發(fā)展納入城市建設(shè)中去的地方，批發(fā)市場就能夠健康有序發(fā)展。 （ 2）明確市場定位、辦特色市場發(fā)展的路子 無論是產(chǎn)地市場、銷地市場，還是集散地市場都必須依托當(dāng)?shù)貎?yōu)勢，選擇經(jīng)營品種和發(fā)展規(guī)模。壽光蔬菜批發(fā)市場、紹興輕紡城依托當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品和種植業(yè)優(yōu)勢，走市場連基地，基地促市場的發(fā)展路子，有意識的培育自己的產(chǎn)業(yè)基地，為市場發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。河南中原芝麻批發(fā)市 場、浙江海寧皮革服裝城、深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場分別以其經(jīng)營品種、款式與價格優(yōu)勢、新的交易方式為特色，確定了其在同類市場中的領(lǐng)先地位，并保持強勁的發(fā)展勢頭。河北保定依托傳統(tǒng)優(yōu)勢，發(fā)展特色市場，一舉成功，如安國東方藥城、留史皮毛、望都辣椒、滿城草萄市場等等。 （ 3）走強化市場管理與凈化市場服務(wù)，完善市場功能發(fā)展的路子 市場的競爭，很大程度上可以說是管理與服務(wù)的競爭。辦市場并不是簡單的物業(yè)管理，而是要不斷創(chuàng)新服務(wù)手段和方式，一切以客戶的利益為前提，為客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，增強市場的凝聚力。 （ 4）走批發(fā)市場多種交 易模式的發(fā)展路子 走出傳統(tǒng)的“一手錢，一手貨”的簡單模式，積極尋找適合不同市場發(fā)展的新型模式，是促進批發(fā)市場發(fā)展的重要內(nèi)容。大多數(shù)市場在這方面進行了有效探索，如一些市場通過舉辦展覽會、展銷會、交易會、博覽會等，使市場得以快速發(fā)展與升華；一些市場通過在外地辦分市場，擴大了規(guī)模；一些市場在現(xiàn)貨倉單交易方面上進行了大膽探索，如中國商品交易市場、華通有色金屬中心批發(fā)市場、昆明商品中心批發(fā)市場等，取得了較好的效果；有的已開始在電子商務(wù)方面進行積極探索，一些市場在拍賣、計算機網(wǎng)絡(luò)交易方面進行了嘗試，為市場發(fā)展注入了活力 ，一些市場積極引進現(xiàn)代營銷方式，把連鎖經(jīng)營、代理、配送等新型流通形式引入批發(fā)市場。 （ 5）走以股份制形式辦市場的發(fā)展路子 一些市場在股份制改造方面進行了探索，為市場注人了新的活力。如深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場、紹興輕紡城等通過股份制改造，一方面解決了企業(yè)辦市場面臨的資金困難，另一方面也促進了經(jīng)營機制的轉(zhuǎn)變。西南建材中心批發(fā)市場、武漢武泰閘農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場、義烏中國小商品市場、合肥長江批發(fā)市場等在股份制改造方面進行了積極探索，有效地實現(xiàn)了批發(fā)市場管理機制創(chuàng)新。 [結(jié)論 ] 百榮世貿(mào)的投資開發(fā)應(yīng)該在總結(jié)中國批 發(fā)市場成功經(jīng)營的基礎(chǔ)上，有所創(chuàng)新。例如必須有非常清晰的市場定位、明確的主題特色、完善的管理與服務(wù)體系，而且百榮世貿(mào)還必須經(jīng)營，只有經(jīng)營才能獲得更高的收益和更有特色；促銷的手段不僅僅有會展、博覽這些階段性促銷手段，而且要有每天都有多主題的、多概念的促銷方法，包括新品推介、滯銷品的甩賣、季節(jié)產(chǎn)品傾銷?? 中國批發(fā)市場的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變 批發(fā)市場從起步到發(fā)展有近 20 年，雖然全國發(fā)展很不平衡，東部沿海省市已基本飽和，中西部地區(qū)還有較大發(fā)展空間，但從總體上講，中國的批發(fā)市場已基本完成發(fā)展期而進入調(diào)整期，面臨著一個業(yè)態(tài) 提升，扶優(yōu)扶強，功能擴充，管理升級，二次創(chuàng)業(yè)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。 在 20xx 年至 2020 年期間，由于中國還是一個發(fā)展中國家，城市化水平低，各地經(jīng)濟發(fā)展的不平衡性，加上傳統(tǒng)的消費習(xí)慣，還將存在與發(fā)展，充滿著活力，但數(shù)量不應(yīng)增加，而應(yīng)減少，一些名牌批發(fā)市場將存在更長的時間，特別是農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場存在的時間會更長。如何實現(xiàn)中國批發(fā)市場的戰(zhàn)略性調(diào)整、創(chuàng)新與發(fā)展呢 ? （ 1） 實現(xiàn)批發(fā)市場的管理創(chuàng)新，向法制化轉(zhuǎn)變 市場經(jīng)濟就是法制經(jīng)濟，批發(fā)市場作為市場經(jīng)濟的一種形式，必須通過法律手段進行規(guī)范化發(fā)展。 [結(jié)論 ] 如何解決一個企業(yè)經(jīng)營的 形態(tài)的市場與政府經(jīng)營的管理形態(tài)的職能轉(zhuǎn)變，對恒逸公司是一個考驗。 （ 2） 實現(xiàn)批發(fā)市場的組織創(chuàng)新，向質(zhì)