【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 93 百榮日用品交易中心 .......................................................................................... 94 百榮食品交易中心 .............................................................................................. 95 百榮汽車用品交易中心 ...................................................................................... 95 百榮國(guó)際貿(mào)易中心 .............................................................................................. 97 （四）輔助配套功能的項(xiàng)目 .................................................................................. 99 百榮會(huì)展中心 ...................................................................................................... 99 百榮 商務(wù)休閑會(huì)所 ............................................................................................ 100 百榮餐飲服務(wù)中心 ............................................................................................ 100 百榮配送倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)中心 .................................................................................... 101 百榮商屋 ............................................................................................................ 102 其它 .................................................................................................................... 103 十、 百榮會(huì)展中心館對(duì)百榮世貿(mào)的帶動(dòng)作用 ................................................. 104 （一）會(huì)展經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的關(guān)系 .................................................................. 104 （二） 以百榮會(huì)展中心帶動(dòng)百榮世貿(mào)的可行性 .................................. 104 現(xiàn)代會(huì)展博覽與專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) ........................................................................ 104 北京會(huì)展博覽業(yè)格局的形成和發(fā)展趨勢(shì) ........................................................ 105 國(guó)內(nèi)專業(yè)會(huì)展的研究 ........................................................................................ 107 專業(yè)會(huì)展對(duì)恒逸公司的啟示 ............................................................................ 110 十一、 百榮世貿(mào)的常規(guī)性營(yíng)銷工作的準(zhǔn)備 ...................................................... 113 （一）一般性工作，即規(guī)定動(dòng)作 ....................................................................... 113 （二）個(gè)性化工作，即自選動(dòng)作 ....................................................................... 113 十二、 結(jié)束語(yǔ) .................................................................................................................. 123 百榮世貿(mào)市場(chǎng)交 易中心總體策劃報(bào)告 一、 策劃的背景與宗旨 通過(guò)本項(xiàng)目的策劃，為恒逸房地產(chǎn)公司的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目“百榮世貿(mào)”提供系統(tǒng)的、前瞻性戰(zhàn)略思路。 恒逸房地產(chǎn)公司是一個(gè) 新成立的房地產(chǎn)公司。 這表明“百榮世貿(mào)” 項(xiàng)目是恒逸房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵性項(xiàng)目。由于是第一個(gè)項(xiàng)目，又是一個(gè)無(wú)論在規(guī)模、形態(tài)、商業(yè)行業(yè)等方面操作難度極大的項(xiàng)目，使企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中在一個(gè)項(xiàng)目的成功與否上。 為了最大限度的減少項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的失誤，降低項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)，充分利用北京南城尤其是木樨園地區(qū)批發(fā)市場(chǎng)的商業(yè)文脈，恒逸房地產(chǎn)公司提出了把“百榮 世貿(mào)建成一個(gè)亞洲最大的以批發(fā)市場(chǎng)為主的超大型、綜合性的集商品批發(fā)交易、倉(cāng)儲(chǔ)配送、零售、餐飲、休閑娛樂(lè)、配套辦公于一體的現(xiàn)代化商品交易市場(chǎng)?！?的戰(zhàn)略思路。 為了使上述百榮世貿(mào)的戰(zhàn)略思路得到更系統(tǒng)和規(guī)范地實(shí)施，恒逸房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)與擅長(zhǎng)于戰(zhàn)略策劃的“王志綱工作室”進(jìn)行了多次溝通。王志綱工作室在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行多角度、多方位、多產(chǎn)業(yè)調(diào)查的基礎(chǔ)上，基本認(rèn)同恒逸房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略思路，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步提出以“復(fù)合型市場(chǎng)交易中心”發(fā)展策劃理論為指導(dǎo)，將“批發(fā)市場(chǎng)”的概念提升為 “中國(guó)新型的、 有完善配套服務(wù)功能的，以展示和推介為主 題的、經(jīng)營(yíng)有品牌服裝和其它商品的、引入信息系統(tǒng)（ Inter網(wǎng)絡(luò)）的 21 世紀(jì)商業(yè)革命的、大型的和規(guī)范的現(xiàn)代化 市場(chǎng)交易中心” 的概念，并通過(guò)發(fā)展百榮世貿(mào)項(xiàng)目、亦即通過(guò)以各種主題交易市場(chǎng)為龍頭，在更高層次上、以更大的力度帶動(dòng)北京南城批發(fā)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的全面轉(zhuǎn)型。依托北京南城批發(fā)市場(chǎng)的基礎(chǔ)，構(gòu)建中國(guó)最大的、具有國(guó)際水平的、集多種商品的交易市場(chǎng)，這里將成為中國(guó)多種國(guó)內(nèi)外商品的交易中心、集散中心、展示中心、推介中心、信息中心、旅游中心等方面的龍頭地位。 基于項(xiàng)目具體情況，百榮世貿(mào)周邊同類型的項(xiàng)目較多，極容易形成同構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)。因此，必須挖掘項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，使項(xiàng)目做到“三性”（即唯一性、排它性和權(quán)威性），使項(xiàng)目在市場(chǎng)上脫穎而出，搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)，獲得市場(chǎng)超額利潤(rùn)，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的附加值。 通過(guò)前瞻性戰(zhàn)略思路的百榮世貿(mào)，圍繞著與其相配套的公共配套設(shè)施和商業(yè)設(shè)施，將會(huì)使得北京南部可獲得更為廣闊的發(fā)展空間，從而加快北京南城的城市化進(jìn)程，建設(shè)成為以多個(gè)文化為主題、產(chǎn)業(yè)鏈較為完善、產(chǎn)業(yè)要素構(gòu)成體系更加健全、環(huán)境得到較大改善、知名度較高的現(xiàn)代化“主題批發(fā)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)城區(qū)”。即通過(guò)“百榮世貿(mào)”項(xiàng)目的實(shí)施，將大大加速南城的城市化、現(xiàn)代化、國(guó)際化進(jìn)程 ，實(shí)現(xiàn)商業(yè)配套、生活配套和社會(huì)配套發(fā)展協(xié)調(diào)的城區(qū)格局。 二、 批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀分析 （一）中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的研究 中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的態(tài)勢(shì) （ 1） 中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的作用 中國(guó)商品批發(fā)市場(chǎng)伴隨著改革開(kāi)放的春潮涌現(xiàn)，并逐漸興旺活躍，成為中國(guó)市場(chǎng)體系一個(gè)重要的組成部分，人們社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中一個(gè)不可或缺的商品流通渠道。 中國(guó)商品批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近十幾年的發(fā)展，在配置資源、擴(kuò)大內(nèi)需、引導(dǎo)生產(chǎn)、搞活流通、形成價(jià)格、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。 （ 2） 中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)與批發(fā)商面臨的局面 近些年來(lái)，在生產(chǎn)商自銷和大型零售商批零兼營(yíng)的雙重?cái)D壓下，商 品批發(fā)市場(chǎng)作為批發(fā)業(yè)務(wù)的主要承擔(dān)者，其交易額的增長(zhǎng)速度趨緩，且呈現(xiàn)出相對(duì)萎縮的局面。 同樣，在商品批發(fā)市場(chǎng)面臨著交易額增長(zhǎng)速度下降的情況下， 批發(fā)商正面臨著來(lái)自各方面的挑戰(zhàn)。 一方面，有的廠商直接經(jīng)營(yíng)連鎖直銷店，通過(guò)這種方式，廠商的產(chǎn)品跳過(guò)中間經(jīng)銷商而直接到商店陳列、展示與銷售架，從而達(dá)到市場(chǎng)占有的目的；一些大的零售商直接與廠商協(xié)議與溝通，成立物流中心，取得較低的進(jìn)貨價(jià)格，把批發(fā)商甩到一邊；有的廠商介入零售業(yè)，或成立專業(yè)的營(yíng)銷公司，或干脆與地區(qū)經(jīng)銷商合資成立銷售公司，介入批發(fā)經(jīng)營(yíng)以強(qiáng)化營(yíng)銷渠道的掌握力量。另一 方面，批發(fā)商或因人力、物力、財(cái)力及經(jīng)營(yíng)觀念，不能滿足廠商的整體需求，無(wú)法配合廠商的渠道策略或推廣策略，不能發(fā)揮鋪貨、陳列、推廣的功能，尤其是新產(chǎn)品上市時(shí)，廠商要求批發(fā)商配合廠商的推廣政策全力鋪貨，但批發(fā)商不能全力配合，使廠商新產(chǎn)品上市政策沒(méi)有收到應(yīng)有的效果。 [結(jié)論 ] 在這樣大的的市場(chǎng)背景下，百榮世貿(mào)作為一個(gè)四十多萬(wàn)平方米、定位在以批發(fā)業(yè)為主導(dǎo)的商業(yè)物業(yè)，必須成為一個(gè)全新的批發(fā)形態(tài)，必須在對(duì)現(xiàn)在批發(fā)市場(chǎng)的歷史、經(jīng)驗(yàn)、發(fā)展趨勢(shì)、運(yùn)作手法和發(fā)展戰(zhàn)略研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)行創(chuàng)新。 中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)與發(fā)展取得的 基本經(jīng)驗(yàn) （ 1）走統(tǒng)籌規(guī)劃，依靠政府搭臺(tái)發(fā)展的路子 批發(fā)市場(chǎng)的健康發(fā)展，必須建立在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上。各地批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)踐證明，凡是注重、加強(qiáng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，把市場(chǎng)發(fā)展納入城市建設(shè)中去的地方，批發(fā)市場(chǎng)就能夠健康有序發(fā)展。 （ 2）明確市場(chǎng)定位、辦特色市場(chǎng)發(fā)展的路子 無(wú)論是產(chǎn)地市場(chǎng)、銷地市場(chǎng)，還是集散地市場(chǎng)都必須依托當(dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)，選擇經(jīng)營(yíng)品種和發(fā)展規(guī)模。壽光蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、紹興輕紡城依托當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品和種植業(yè)優(yōu)勢(shì)，走市場(chǎng)連基地，基地促市場(chǎng)的發(fā)展路子，有意識(shí)的培育自己的產(chǎn)業(yè)基地，為市場(chǎng)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。河南中原芝麻批發(fā)市 場(chǎng)、浙江海寧皮革服裝城、深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)分別以其經(jīng)營(yíng)品種、款式與價(jià)格優(yōu)勢(shì)、新的交易方式為特色，確定了其在同類市場(chǎng)中的領(lǐng)先地位，并保持強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。河北保定依托傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展特色市場(chǎng)，一舉成功，如安國(guó)東方藥城、留史皮毛、望都辣椒、滿城草萄市場(chǎng)等等。 （ 3）走強(qiáng)化市場(chǎng)管理與凈化市場(chǎng)服務(wù)，完善市場(chǎng)功能發(fā)展的路子 市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，很大程度上可以說(shuō)是管理與服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)。辦市場(chǎng)并不是簡(jiǎn)單的物業(yè)管理，而是要不斷創(chuàng)新服務(wù)手段和方式，一切以客戶的利益為前提，為客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，增強(qiáng)市場(chǎng)的凝聚力。 （ 4）走批發(fā)市場(chǎng)多種交 易模式的發(fā)展路子 走出傳統(tǒng)的“一手錢，一手貨”的簡(jiǎn)單模式，積極尋找適合不同市場(chǎng)發(fā)展的新型模式，是促進(jìn)批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展的重要內(nèi)容。大多數(shù)市場(chǎng)在這方面進(jìn)行了有效探索，如一些市場(chǎng)通過(guò)舉辦展覽會(huì)、展銷會(huì)、交易會(huì)、博覽會(huì)等，使市場(chǎng)得以快速發(fā)展與升華；一些市場(chǎng)通過(guò)在外地辦分市場(chǎng)，擴(kuò)大了規(guī)模；一些市場(chǎng)在現(xiàn)貨倉(cāng)單交易方面上進(jìn)行了大膽探索，如中國(guó)商品交易市場(chǎng)、華通有色金屬中心批發(fā)市場(chǎng)、昆明商品中心批發(fā)市場(chǎng)等，取得了較好的效果；有的已開(kāi)始在電子商務(wù)方面進(jìn)行積極探索，一些市場(chǎng)在拍賣、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)交易方面進(jìn)行了嘗試，為市場(chǎng)發(fā)展注入了活力 ，一些市場(chǎng)積極引進(jìn)現(xiàn)代營(yíng)銷方式，把連鎖經(jīng)營(yíng)、代理、配送等新型流通形式引入批發(fā)市場(chǎng)。 （ 5）走以股份制形式辦市場(chǎng)的發(fā)展路子 一些市場(chǎng)在股份制改造方面進(jìn)行了探索，為市場(chǎng)注人了新的活力。如深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)、紹興輕紡城等通過(guò)股份制改造，一方面解決了企業(yè)辦市場(chǎng)面臨的資金困難，另一方面也促進(jìn)了經(jīng)營(yíng)機(jī)制的轉(zhuǎn)變。西南建材中心批發(fā)市場(chǎng)、武漢武泰閘農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)、義烏中國(guó)小商品市場(chǎng)、合肥長(zhǎng)江批發(fā)市場(chǎng)等在股份制改造方面進(jìn)行了積極探索，有效地實(shí)現(xiàn)了批發(fā)市場(chǎng)管理機(jī)制創(chuàng)新。 [結(jié)論 ] 百榮世貿(mào)的投資開(kāi)發(fā)應(yīng)該在總結(jié)中國(guó)批 發(fā)市場(chǎng)成功經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，有所創(chuàng)新。例如必須有非常清晰的市場(chǎng)定位、明確的主題特色、完善的管理與服務(wù)體系，而且百榮世貿(mào)還必須經(jīng)營(yíng)，只有經(jīng)營(yíng)才能獲得更高的收益和更有特色；促銷的手段不僅僅有會(huì)展、博覽這些階段性促銷手段，而且要有每天都有多主題的、多概念的促銷方法，包括新品推介、滯銷品的甩賣、季節(jié)產(chǎn)品傾銷?? 中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變 批發(fā)市場(chǎng)從起步到發(fā)展有近 20 年，雖然全國(guó)發(fā)展很不平衡，東部沿海省市已基本飽和，中西部地區(qū)還有較大發(fā)展空間，但從總體上講，中國(guó)的批發(fā)市場(chǎng)已基本完成發(fā)展期而進(jìn)入調(diào)整期，面臨著一個(gè)業(yè)態(tài) 提升，扶優(yōu)扶強(qiáng)，功能擴(kuò)充，管理升級(jí)，二次創(chuàng)業(yè)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。 在 20xx 年至 2020 年期間，由于中國(guó)還是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，城市化水平低，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，加上傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣，還將存在與發(fā)展，充滿著活力，但數(shù)量不應(yīng)增加，而應(yīng)減少，一些名牌批發(fā)市場(chǎng)將存在更長(zhǎng)的時(shí)間，特別是農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)存在的時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)。如何實(shí)現(xiàn)中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的戰(zhàn)略性調(diào)整、創(chuàng)新與發(fā)展呢 ? （ 1） 實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)的管理創(chuàng)新，向法制化轉(zhuǎn)變 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)，批發(fā)市場(chǎng)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一種形式，必須通過(guò)法律手段進(jìn)行規(guī)范化發(fā)展。 [結(jié)論 ] 如何解決一個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的 形態(tài)的市場(chǎng)與政府經(jīng)營(yíng)的管理形態(tài)的職能轉(zhuǎn)變，對(duì)恒逸公司是一個(gè)考驗(yàn)。 （ 2） 實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)的組織創(chuàng)新，向質(zhì)