xx國際公寓營銷及推廣方案(編輯修改稿)
2025-08-27 17:43 本頁面
【文章內容簡介】 形象價值的市場策略增加產品的整體價值。 B1 層 除 26 套剩余房源之外，所有 B1 層地下室均未推向市場。作為本地住宅產品的特殊組成部分之一， B1 層在本案的拓展中其實將扮演至關重要的角色。 本地市場普遍存在一個觀點，即，沒有地下室的房子是殘缺的，沒有地下室的家是不完整的。 拋開本案前期銷售情況不談，結合本案剩余房源中 D 型房的功能障礙，是可以將 B1 層的“儲藏間”功能彌補進 D型房中的。另外，B1 層 亦可以和底層復式組合形成三復式房間。對于復雜的市場需求而言，這無異于提供了一個新產品，從單個產品和整體項目的產品類型結構來說，這種產品策略都是極其有利的。 B1 層與 D 型組合的結果，在完善產品功能之外還可起到調整產品價格的作用。例如，將 B1 層價格定在一個較低的水平線上，組合后的“ B1 層 +D 型房”的總價將低于本案已售三室兩廳兩衛(wèi)的總價；底層復式通過與 B1 層組合，也可以變相調低現(xiàn)有銷售價格。 建議： B1 層單獨銷售，單獨定價，靈活應用其戶型配比功能。 底層復式 —— 轉變戶型功能 將該戶型的功能由“住宅”擴大為“商住兩用、居家辦公一體化”。 在將該戶型作為商住單位銷售的同時，規(guī)避該戶型與其他商住物業(yè)在硬件和配套方面的單純對比，強化本案的品牌形象對其“展現(xiàn)企業(yè)魅力，提升企業(yè)形象”的商務功能，使其成為“淄博首席商務別墅”。 該戶型既可單獨購買，也可根據市場需求連通 B1 層增加面積和樓層，滿足不同的市場。 通過上述兩種方式，吸納一部分中小型企業(yè)，擴大市場范圍，突破產品障礙。 頂層復式 —— 實現(xiàn)豪宅價值 針對該戶型曾經以“空中別墅”的 豪宅定位推廣過，卻沒有深入地推廣、做透該概念的“功能實現(xiàn)錯位”情況，對該戶型精裝修后再銷售?；蛘邔徺I該戶型的客戶提供免費的精裝修方案，將其豪宅的定位通過裝修內容和裝修風格落到實處，令客戶感到該戶型的豪宅份量，從現(xiàn)實功能上突破心理障礙。 價格策略 將 B1層地下室作為本案的價格調節(jié)器 根據淄博市房地產市場平均價格水平和本案的高檔定位，我司認為 B1 層作為本案的重要功能性結構 (而非決定項目發(fā)展的核心內容 )，其銷售定價應該與本案均價保持一定差距，以本地市場上地下室物業(yè)價格作為參照標準并作調整。通過調查，本地地下室物業(yè)售價在 400~800元 /m178。不等。 經過計算調整，我司認為本案地下室物業(yè)的均價應在 900~1000元 /m178。之間為宜。均價超過 1000 元 /m178。將增加 B1 層面向一期業(yè)主的銷售阻力，而低于 900元 /m178。又將從整體上削弱本案的高檔形象。 故，我司建議， B1 層地下室面積以均價 900~1000 元 /m178。單獨銷售，并根據不同區(qū)域按照 30~50元 /m178。的級差水平靈活調整價格。 底層復式原則上與 B1 層組合銷售，利用后者調低名義單價 在參考貴司提供的頂層復式的 3800 元 /m178。銷售均價，結合上述論述和市場調查分析，我司認為底層復式均價應以不超過 3800 元 /m178。 為宜，而通過組合銷售將可使底層復式樓的名義單價降低，并使其實際單價保持在該水平上。 假設單獨銷售： 底層 320m178。，實際單價 3800元 /m178。，總價 =3800 320=1216000 元 地下室 150m178。，實際單價 1000 元 /m178。，總價 =150 1000=150000元 假設組合銷售： 底層 +地下室總價 =1366000元，底層 +地下室總面積 =470m178。 即名義單價 =1366000/470= 2906 元 由此可知，組合銷售后的底層復式價格在名義上由 3800 元 /m178。下調到了 2906 元 /m178。而參考我司提交的《淄博市商住及辦公物業(yè)調研報告》數(shù)據，該價格在本地市場上已經處于較高的水平，競爭對手眾多、市場空間擁擠。建議貴司根據市場事實靈活調整該實際單價。 D 型房應在保持原銷售價格基礎上適當給予 100~200 元/m178。的優(yōu)惠，或者通過組合 B1 層 銷售，在總面積增加的情況下調低名義單價。 頂層復式“空中別墅”在操持原銷售價格的前提下，提供價值可觀的精裝修或精裝修方案，變相調價。由于該部分價值必須能夠充分地滿足潛在客戶的高心理預期，故我司認為這部分價值
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