【正文】 述兩種方式，吸納一部分中小型企業(yè)，擴(kuò)大市場范圍，突破產(chǎn)品障礙。 為宜，而通過組合銷售將可使底層復(fù)式樓的名義單價降低，并使其實(shí)際單價保持在該水平上。它們制約了銷售計劃的制訂。這些特性，迫使我們在拿捏入市時機(jī)的時候既需尊重市場又超越市場。 售樓部運(yùn)作、導(dǎo)視系統(tǒng) 5 萬 媒體策略 媒體形式 —— 報紙廣告為主，戶外廣告為輔 報紙作為廣泛發(fā)行、宜于保存的主要媒體之一，在淄博市現(xiàn)有的媒體環(huán)境和媒 體發(fā)展水平中處于較優(yōu)的位置。 當(dāng)前應(yīng)作的準(zhǔn)備工作 銷售合同的簽署； 售樓現(xiàn)場的移交； 售樓現(xiàn)場的重新布置；（方案另行提交） 銷售資料的準(zhǔn)備；（清單另行提交） 銷售道具的準(zhǔn)備；（清單另行提交） 樣板房的布局調(diào)整；（方案另行提交） 銷售部與京潤公司各有關(guān)部門的 銜接 其他有關(guān)準(zhǔn)備工作。 利用持續(xù)性的促銷活動為本案提供附 加價值 貴司已經(jīng)向所有一期業(yè)主贈送了進(jìn)口壁掛爐，但是這一促銷信息并沒有與樓盤的整體銷售工作有效地結(jié)合起來，成為樓盤令人鼓舞 一個部分。 在入市時機(jī)的選擇上，應(yīng)保證市場上無干擾信息的原則。 頂層復(fù)式“空中別墅”在操持原銷售價格的前提下，提供價值可觀的精裝修或精裝修方案，變相調(diào)價。單獨(dú)銷售，并根據(jù)不同區(qū)域按照 30~50元 /m178。 建議： B1 層單獨(dú)銷售，單獨(dú)定價，靈活應(yīng)用其戶型配比功能。 入市時機(jī)障礙 原定于 20xx年 12 月中旬開始的市場推廣活動，由于某些客觀原因?qū)⒈煌七t至 20xx 年元旦后春節(jié)前夕，使本案錯過了信年內(nèi)最后一個有利的入市時機(jī)。作為普通住宅，該戶型面積過大超出了一般居住生活需要；作為豪宅，該戶型位于整幢高樓的底層而非頂層或高樓層，其空間環(huán)境不甚理想，景觀資源不夠突出，它的樓層無法滿足業(yè)主“高人一等”的優(yōu)越感。 然而對于一個高檔樓盤而言，僅有高知名度還是不夠的。上述房源分布為： A、 B、 C 座底層復(fù)式每座 4 套； A 座 1 14 層 D 型房 (兩室兩廳雙衛(wèi) )各 1套； C座 12 層 D型房各 1 套；頂層復(fù)式共 9 套 (其中 3 大 6小 )。 作為淄博市場上“理所當(dāng)然”的高檔樓盤代表之一，“巴黎春天國際公寓”的營銷能力應(yīng)該在一定程度上代表著淄博市場的發(fā)展水平。 從戶型來看， D 型房在樓體的點(diǎn)式結(jié)構(gòu)中無法保證房間的通盤和采光，起居室和餐廳無法有效起到聯(lián)結(jié)內(nèi)部環(huán)境與室外環(huán)境的過渡功能，而且次臥室是個典型的“黑房”。其他樓層 2800 元 /m178。作為本地住宅產(chǎn)品的特殊組成部分之一， B1 層在本案的拓展中其實(shí)將扮演至關(guān)重要的角色。不等?？們r =150 1000=150000元 假設(shè)組合銷售： 底層 +地下室總價 =1366000元，底層 +地下室總面積 =470m178。反之亦然。特別是當(dāng)普通市民提起本案時，只表現(xiàn)了“久聞大名”的反應(yīng)卻較少流露出羨慕和渴求的情緒。通過淄博 20xx年 5 月至 9 月的房地產(chǎn)廣告和新聞報道顯 示，淄博晚報、淄博日報、淄博聲屏報較多，但各有特點(diǎn)。 根據(jù)本案的形象定位，結(jié)合我司在媒體運(yùn)作方面的經(jīng)驗(yàn)，我司建議選擇下列媒體： 針對本地市場： 淄博日報、淄博晚報、魯中晨報。 “巴黎春天，完全豪宅” 該品牌策略針對當(dāng)前的銷售現(xiàn)實(shí)而制訂。 考慮到銷售時間的緊迫性和銷售目標(biāo)的壓力，我司決定自 20xx年 1 月 12 日起推出第一則廣告、正式開始銷售工作。下調(diào)到了 2906 元 /m178。之間為宜。 拋開本案前期銷售情況不談，結(jié)合本案剩余房源中 D 型房的功能障礙，是可以將 B1 層的“儲藏間”功能彌補(bǔ)進(jìn) D型房中的。 按照貴司提供的定價，頂層復(fù)式和底層復(fù)式的總價均已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了淄博市置業(yè)水平，客戶群過于狹窄。 通過在案場與多名潛在客戶的交流，我們得到這樣一個觀點(diǎn)： D 型房在面積上一般能夠滿足客戶的心理需要，但是在結(jié)構(gòu)上卻存在“缺少一個房間，居家功能不完整”的缺陷。特別是對于本案而言，置身淄博這一正處于初始發(fā)展階段的房地產(chǎn)市場，不理性的置業(yè)行 為固然使巴黎春天國際公寓 (一期 )的銷售工作中取得了可觀的成績，但它同樣影響了整個項(xiàng)目銷售的完成。 20xx年 7 月，一期正式入伙，部分房源順利實(shí)現(xiàn)銷售，其整體形象已基本樹立，在淄博市“五區(qū)三縣”形成了一 定的知名度。