【文章內容簡介】 立在市場之上，房地產(chǎn)也不例外。我們可以了解一下，房地產(chǎn)開發(fā)的流程為：地塊的招排掛——開發(fā)商拿地——產(chǎn)品規(guī)劃設計——項目開工建設——項目銷（預）售——房屋交付——物業(yè)管理。任何一個環(huán)節(jié)都無法脫離市場，因為市場信息能對我們的決策指引方向。從市場現(xiàn)狀分析市場目前的供求關系、客戶偏好了解產(chǎn)品的發(fā)展方向、再通過綜合分析判斷市場走向。服務環(huán)節(jié)由此可以看出市場信息的重要性，可以說市場調研是房地產(chǎn)業(yè)的先行兵。目前，我們的市場調研報告主要為以下幾個環(huán)節(jié)服務 xx公司公司通過調研報告所提供的信息，判斷該城市的成熟程度，決定是否進駐。開發(fā)企業(yè)開發(fā)公司往往擁有政府部門提供的宏觀信息，但對于微觀方面則需要策劃公司進行市場調研。此外，策劃公司有比較系統(tǒng)的評估系統(tǒng)，可對甲方項目進行風險評估。策劃部門房地產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)同樣需要市場調研報告的支持，通過對市場信息的分析判斷，制定出更加準確的營銷策略。寫作須知明確調研報告寫作目的后，我們將對市場調研所采樣的信息進行整理、加工，進行報告寫作。需要重點說明的是：市場調研報告并非是簡單的數(shù)據(jù)羅列，應在報告寫作前甚至調研開始前明確本次報告的寫作目的，對方對信息的要求是什么，有針對性的進行寫作基本框架序言主要起到開篇引入的作用。用大家比較感興趣或最為關心的話題，引出全篇報告，一般都要與房產(chǎn)、與本項目有直接關系。如果沒有找到此類話題，不能夠很好的切入報告，則此序言部分可以省略。內容包括：調查的目的，調查的組織及具體實施方案。**城市概況 主要內容: 概況概述位置、面積、環(huán)境、氣候、地形、地貌特點等要素，描述城市的顯著特點。行政劃分（附區(qū)劃圖）盡可能要包括各行政區(qū)域的基本情況。人文人口數(shù)量、外來人口數(shù)量、人口密度?? 教育教育系統(tǒng)構成；大、中、小學校數(shù)量及分布；整體或人均教育水平等。交通架構（附主要路線圖）公交系統(tǒng)（線路、車輛、日運旅客數(shù)量、出租車運營公司及車輛等數(shù)值說明）鐵路系統(tǒng)（線路、年運旅客數(shù)量、城市交通作用等方面）高速公路（公路構架、公路通車里程、公路密度、城市交通作用等）港口（航線、吞吐量??）機場（機場建設標準、承載量?）小結要起到承上啟下的作用，因此，要用盡量簡單的話語將以上各點穿線，但要準確的描述出城市的顯著特點，最好能引出第二章的經(jīng)濟狀況。**城市經(jīng)濟綜述城市經(jīng)濟發(fā)展情況，包括GDP總值，突出產(chǎn)業(yè)等。[附圖]——近幾年城市GDP的圖 [例舉]——重點創(chuàng)收企業(yè)企業(yè)名稱 公司主營項目 名稱 公司主營項目產(chǎn)業(yè)結構[附圖]——近幾年產(chǎn)業(yè)結構的變化圖，就圖給予分析特色產(chǎn)業(yè)描述主要輔證三產(chǎn)結構的變化發(fā)展情況，主要描寫項目所在區(qū)域的經(jīng)濟支撐產(chǎn)業(yè)，有助于房地產(chǎn)開發(fā)性質以及定位等方面的分析。人均生活水平區(qū)域市場購買力的主要支撐點。城市居民的消費結構某市的恩格爾系數(shù)為 %，屬于 富裕/貧困 地區(qū)，其房地產(chǎn)方面??小結主要分析該城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟結構、購買力水平等，根據(jù)城市經(jīng)濟判斷房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境及前景。**城市規(guī)劃以下是分析未來城市發(fā)展方向的宏觀參考，更有助于本項目的市場定位。具體寫作時仍然要圖文并茂，同時注意篩選與本項目有關的規(guī)劃。城 市 規(guī) 劃 包 括城市總體規(guī)劃市政規(guī)劃房產(chǎn)規(guī)劃經(jīng)濟規(guī)劃本項目所在區(qū)域的規(guī)劃市政規(guī)劃小結通過上述規(guī)劃了解本城市的定位、發(fā)展方向，結合城市整體規(guī)劃及項目所在區(qū)域規(guī)劃，判斷項目預期發(fā)展?jié)摿Α７康禺a(chǎn)發(fā)展發(fā)展歷程主要描寫本項目所在城市的房地產(chǎn)發(fā)展史，以及未來的房地產(chǎn)發(fā)展預期。上市場分析 價格包括城市和項目所在區(qū)域的商品房市場的均價、增幅以及原因分析等 房地產(chǎn)投資情況 新開工結構 房產(chǎn)供求此部分內容直接反映市場供求關系，是分析中的重點。 安居工程安居工程的總體規(guī)劃，完成時間及規(guī)模等，分析其對商品房市場的沖擊。 二手房市場包括城市和項目所在區(qū)域的二手房成交情況，如；價格、成交面積、成交數(shù)量等方面，以及對商品房市場的影響。本以來市場分析第五章 區(qū)域住宅市場基本特點城區(qū)總述總述城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)狀況成熟小區(qū)情況統(tǒng)計分析 部分成熟小區(qū)建筑形式及入住情況采樣 部分成熟小區(qū)價格及戶型采樣在售樓盤情況 項目簡介名稱 開發(fā)商 占地面積 規(guī)劃面積 樓盤戶型價格分析 名稱 面積范圍 主力戶型 裝修 樓盤配套分析 名稱 內部配套 樓盤定位分析 外部配套容積率 綠化率 建筑形式 單價范圍總價范圍名稱 定位 客源 樓盤營銷策略分析 名稱 項目分期 階段性策略 樓盤廣告投放分析 名稱 廣告投放途徑策略及效果分析小結第六章 區(qū)域市場專向分析（有針對性選擇本章）城市商業(yè)市場專向分析 總體商業(yè)市場動量變化以及需求趨勢商業(yè)消費及需求市場特點分析 上商業(yè)地產(chǎn)市場供應量及市場狀況盤點 商業(yè)供給量狀況分析 各城區(qū)城銷售比較 城區(qū)整體商業(yè)環(huán)境分析 城區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 商業(yè)氛圍 商業(yè)設施的規(guī)模和檔次 商業(yè)設施的規(guī)劃設計 商品的種類和檔次 消費群的構成 個案分析 位置建筑面積 開業(yè)時間 售價 主力戶型 商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃 物業(yè)管理相關收費 賣點優(yōu)惠政策 其它 備注別墅專項分析 名稱 規(guī)模 容積率 綠化率 建筑形式 區(qū)域別墅項目特點分析 建筑形式 戶型面積小區(qū)建筑參數(shù) 價格小區(qū)景觀分析 小區(qū)內部配套 別墅建筑特點 戶型特點 別墅定位 市場機會點客戶問卷調查分析會根據(jù)項目不同情況設計問卷調查內容，訪問完成后對各項進行統(tǒng)計，并根據(jù)統(tǒng)計結果說明問題。分析時要根據(jù)問卷的內容對提出問題進行分類，部分相關聯(lián)項要進行分類總結。本項目分析項目地理位置及物理環(huán)境分析 “ 地塊” 地理位置及經(jīng)濟指標 地理位置及經(jīng)濟指標 位置 區(qū)位 總用地面積規(guī)劃性質 總建筑面積容積率面積范圍 價格建筑覆蓋率綠地率 室外停車位別墅總棟數(shù) 地塊形狀地塊角度 地塊高度 地基狀況 地塊環(huán)境總體特點的描述 項目配套分析 評分標準： 5＝達到理想狀態(tài)。4＝高于正常水平； 3＝正常水平。2＝低于正常水平； 1＝遠低于正常水平注：權重及評分標準根據(jù)常規(guī)的消費者抽樣調查統(tǒng)計所得；需要時會根據(jù)項目不同情況，確定目標消費群后，做針對性調查。結合表格和打分情況進行分析 項目SWOT分析項目建議整體建議內容包括：根據(jù)機會點，總述小區(qū)整體規(guī)劃、產(chǎn)品、總價款、目標客戶群體等的綜述。具體建議 定位目標客戶人群 小區(qū)規(guī)劃 景觀規(guī)劃 產(chǎn)品設計 配套設施 銷售策略 廣告投放第四篇：市場調研流程與方法一、市場調研簡介市場調研的定義：一種借助信息把消費者、顧客及公共部門和市場聯(lián)系起來的特定活動這些信息用以識別和界定市場營銷的機會和問題，產(chǎn)生、改進和評價營銷活動，監(jiān)控營銷績效，增進對營銷過程的理解。二、市場調研流程的11個步驟: 三、市調數(shù)據(jù)收集方法: ⒈家訪 訪問者在被訪問者家中進行訪問。事先通過電話進行預約⒉購物中心攔截訪問 在購物中心的購物者被訪問者攔住并邀請參加調查。訪問通常在大廳或公司大廳內的儀器設備上進行⒊辦公室訪問 訪問者與企業(yè)業(yè)務主管或經(jīng)理預約，在被訪問者工作地進行訪問⒋傳統(tǒng)意義上的電話訪問 訪問者在他們家外的地方通過電話與家庭主婦或商業(yè)代表進行訪問⒌集中電話訪問 訪問者在一個數(shù)據(jù)收集公司辦公室里的一家小房間或一個工作區(qū)域，對每一位被訪問者進行訪問。通常監(jiān)