【正文】 注意競爭者的各種動向。3． 房地產(chǎn)商品價格需求彈性和供給彈性的大小。3． 社區(qū)環(huán)境調(diào)查:社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。建造好的房屋由于符合消費者的需求，銷路暢通，也就可能達(dá)到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo)。不斷的循環(huán)往復(fù)，融會貫通，才可真正把握市場的脈搏。二、市場調(diào)研流程的11個步驟: 三、市調(diào)數(shù)據(jù)收集方法: ⒈家訪 訪問者在被訪問者家中進(jìn)行訪問。人均生活水平區(qū)域市場購買力的主要支撐點。服務(wù)環(huán)節(jié)由此可以看出市場信息的重要性，可以說市場調(diào)研是房地產(chǎn)業(yè)的先行兵。注：對整個城市的調(diào)查需從多角度進(jìn)行了解，通過城市結(jié)構(gòu)劃分、規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等了解項目發(fā)展方向并更能準(zhǔn)確定位?；A(chǔ)信息收集有關(guān)項目的基礎(chǔ)信息（項目位置、發(fā)展商前期定位）項目發(fā)展商基礎(chǔ)信息（包括公司規(guī)模、實力、曾運作過的項目等）項目所在城市基礎(chǔ)信息（包括人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)發(fā)展水平等）。注：此期間由調(diào)研組長根據(jù)實際情況安排工作，要求每天向部門經(jīng)理匯報當(dāng)天工作進(jìn)度。（5）、全部結(jié)束后，整理好問卷并回到公司。（2）確定調(diào)查的對象和調(diào)查單位。策劃調(diào)查問卷及調(diào)研提綱的內(nèi)容（1）、調(diào)查問卷的內(nèi)容設(shè)計問卷設(shè)計的質(zhì)量對調(diào)查結(jié)果會產(chǎn)生至關(guān)重要的影響，主要包括：問卷結(jié)構(gòu)要包括前言、主題、結(jié)語三個主要部分、問卷形式采取開放性和封閉性相結(jié)合的方式、問卷內(nèi)容按照策劃需求來設(shè)計、主要問題的構(gòu)想（2）、零售商與代理商的訪談提綱訪談的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)圍繞以下的幾方面問題設(shè)定。收集資料，分析問題的背景。會議最后分配任務(wù)，給項目組大概三天時間來收集相關(guān)資料。（3）、問卷法獲取消費者的信息資料。形成調(diào)研方案：（1）確定調(diào)查目的。（4）、調(diào)查結(jié)束后向消費者致謝并離開。（二)、實地調(diào)研階段 需著重調(diào)查的方向有：政府機(jī)關(guān)（包括統(tǒng)計局、規(guī)劃局、建設(shè)局等）、在售樓盤、已成小區(qū)、商業(yè)中心等。b由專人準(zhǔn)備市調(diào)所需的地圖、調(diào)查表格、照相機(jī)、名片等。城市大型企事業(yè)單位，了解各單位從業(yè)人員結(jié)構(gòu)（人口、性別、教育、收入水平等）。從市場現(xiàn)狀分析市場目前的供求關(guān)系、客戶偏好了解產(chǎn)品的發(fā)展方向、再通過綜合分析判斷市場走向。[附圖]——近幾年城市GDP的圖 [例舉]——重點創(chuàng)收企業(yè)企業(yè)名稱 公司主營項目 名稱 公司主營項目產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)[附圖]——近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化圖，就圖給予分析特色產(chǎn)業(yè)描述主要輔證三產(chǎn)結(jié)構(gòu)的變化發(fā)展情況，主要描寫項目所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)支撐產(chǎn)業(yè)，有助于房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)以及定位等方面的分析。具體建議 定位目標(biāo)客戶人群 小區(qū)規(guī)劃 景觀規(guī)劃 產(chǎn)品設(shè)計 配套設(shè)施 銷售策略 廣告投放第四篇：市場調(diào)研流程與方法一、市場調(diào)研簡介市場調(diào)研的定義：一種借助信息把消費者、顧客及公共部門和市場聯(lián)系起來的特定活動這些信息用以識別和界定市場營銷的機(jī)會和問題，產(chǎn)生、改進(jìn)和評價營銷活動，監(jiān)控營銷績效，增進(jìn)對營銷過程的理解。再由區(qū)域市場到宏觀環(huán)境，然后再從宏觀環(huán)境回復(fù)到單個樓盤、區(qū)域市場。只有通過市場調(diào)查，才能了解消費者需要什么樣的住房，需要多少住房，進(jìn)而組織生產(chǎn)經(jīng)營。這部分可以參考“房地產(chǎn)市場調(diào)查”一章。2． 房地產(chǎn)市場供求情況的變化經(jīng)趨勢。（6）房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。當(dāng)在規(guī)定的時間內(nèi)，若“病毒”成功的將所有人感染成病毒，則完成任務(wù)；若依舊有同學(xué)沒有成為“病毒”，則任務(wù)失敗，被感染成“病毒”的同學(xué)就得接受懲罰。寧可事無肉，不可居無竹。然后，就由拐杖帶領(lǐng)盲人，走過一段崎嶇的人生道路。蘇東坡是宋代著名的文學(xué)家，詩詞文章都很好，另外，他是個文人，也很風(fēng)雅，特別喜歡寫詩，此外還特別喜歡竹子，為什么喜歡呢？因為柱子長的又高又直，而且當(dāng)中是空的，中間有竹節(jié)，所以我們經(jīng)常形容它是正直的，虛心的和有氣節(jié)的?；顒拥谰撸簲?shù)碼相機(jī)塑料袋白紙彩筆（粉筆）六個紙簍（桶子）繩子一、開場白：，主持人自我介紹：手機(jī)關(guān)機(jī)或調(diào)成靜音，不遲到早退，他人發(fā)言時保持安靜，全身心投入到活動中。指專為某項計劃而收集或?qū)嶒灦玫馁Y料；次級資料或二手資料，指原始資料經(jīng)過整理后所形成的可為他人利用的資料。（5）房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查1． 房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。2． 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。（7）項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。今天人們不僅追求住房功能的完善、舒適，而且還著重考慮空間體系的利用，家庭住房的多功能性，室內(nèi)家具、裝修的和諧一體化等。實踐證明，在十分復(fù)雜、激烈競爭的經(jīng)營環(huán)境中，只有通過認(rèn)真細(xì)致、有效的市場調(diào)查，才能制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。本項目分析項目地理位置及物理環(huán)境分析 “ 地塊” 地理位置及經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 地理位置及經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 位置 區(qū)位 總用地面積規(guī)劃性質(zhì) 總建筑面積容積率面積范圍 價格建筑覆蓋率綠地率 室外停車位別墅總棟數(shù) 地塊形狀地塊角度 地塊高度 地基狀況 地塊環(huán)境總體特點的描述 項目配套分析 評分標(biāo)準(zhǔn)： 5＝達(dá)到理想狀態(tài)。行政劃分（附區(qū)劃圖）盡可能要包括各行政區(qū)域的基本情況。已成社區(qū)的調(diào)查在市場調(diào)研中有很重要的作用，通過二手房價格、入住率、入住人口結(jié)構(gòu)等方面更能真實反映當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀。注：此階段調(diào)查可通過對基礎(chǔ)信息的分析，了解該區(qū)域的定位、檔次，為項目定位提供依據(jù)。調(diào)研準(zhǔn)備階段根據(jù)工作量及緊迫性，設(shè)立市場調(diào)研小組，選出調(diào)研組長，并確定小組人數(shù)。由專人準(zhǔn)備市調(diào)所需的地圖、調(diào)查表格（包括項目簡介表、問卷等）、照相機(jī)、名片等。（6）、結(jié)束后大致陳述一下題目和記錄的答案，看看被訪者有沒有異議或需要補(bǔ)充的地方，如果沒有向被訪者致謝并離開。（2）、關(guān)于數(shù)據(jù)信息分析技術(shù)可以使用專業(yè)的市場調(diào)研軟件SPSS對問卷進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，也可以使用EXCEL軟件的統(tǒng)計分析功能進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。（2）、調(diào)研的范圍界定按照企業(yè)現(xiàn)有銷售渠道或想要開拓的目標(biāo)市場確定調(diào)研地，如主要市場在臨沂，那就調(diào)研臨沂的市場，若想開拓省內(nèi)其他市區(qū)的市場，那調(diào)研的地點就是想要開拓的市場。第四、對調(diào)研結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計分析得到調(diào)研結(jié)論。資料收集完成后，召開第二次會議，商討制定市場調(diào)研方案。包括顧客的年齡、職業(yè)、偏好、價位承受力，回頭客的多少，淡季與旺季，產(chǎn)品銷售情況等。（6）其他內(nèi)容。形成最終的調(diào)研報告。對于普查調(diào)研，應(yīng)進(jìn)行周期性工作。通過對項目地塊的了解，可以增強(qiáng)對本調(diào)研的認(rèn)識，并有目的性的開展工作。報告寫作階段確立報告寫作思路、模式及框架。策劃部門房地產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)同樣需要市場調(diào)研報告的支持，通過對市場信息的分析判斷，制定出更加準(zhǔn)確的營銷策略。城 市 規(guī) 劃 包 括城市總體規(guī)劃市政規(guī)劃房產(chǎn)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)規(guī)劃本項目所在區(qū)域的規(guī)劃市政規(guī)劃小結(jié)通過上述規(guī)劃了解本城市的定位、發(fā)展方向，結(jié)合城市整體規(guī)劃及項目所在區(qū)域規(guī)劃，判斷項目預(yù)期發(fā)展?jié)摿?。訪問者直接將反饋的答案輸入計算機(jī)的程序中去⒎全電腦化訪問編制對問題進(jìn)行操作管理的計算機(jī)程序。廣義的市場調(diào)查則是針對商品或勞務(wù)，即對商品或勞力從生產(chǎn)者到達(dá)消費者這一過程中全部商業(yè)活動的資料、情報和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實市場和潛在市場。如《房地產(chǎn)