【文章內(nèi)容簡介】 ，依山傍水，參差起伏，層樓疊院，精致樸素，堂皇俊秀。西雙版納泰族民居干欄式房屋是古代百越族群的住宅。漢文史籍把這種建筑在木樁上的房屋稱為“干欄”，這是百越族語言的音譯，意為房子。在歷史上，凡有百越族群分布的地區(qū)，都發(fā)現(xiàn)有干欄式建筑的遺址。西雙版納不足300個傣族村寨保持著原汁原味的干欄式建筑。藏族最具代表性的民居是碉房。碉房多為石木結(jié)構(gòu)，外形端莊穩(wěn)固，風(fēng)格古樸粗獷；外墻向上收縮，依山而建者，內(nèi)坡仍為垂直。碉房一般分兩層，以柱計算房間數(shù)。底層為牧畜圈和貯藏室，層高較低；二層為居住層，大間作堂屋、臥室、廚房、小間為儲藏室或樓梯間。若有第三層，則多作經(jīng)堂和曬臺之用。碉房具有堅實穩(wěn)固、結(jié)構(gòu)嚴密、樓角整齊的特點，既利于防風(fēng)避寒，又便于御敵防盜。10年別墅——坎坷與發(fā)展1992年之前自稱為“別墅”的產(chǎn)品都是“土房子”，坡地、水景等設(shè)計都還沒有引入，只有北京的麗京花園真正把這些概念引進來了。據(jù)稱這個別墅從建筑規(guī)劃、設(shè)計、材料、園林幾乎完全按國外的形態(tài)設(shè)計，絕大部分原料都空運過來。從1995年到2005年，在這10年發(fā)展歷程中，各地別墅因耗費資源而屢屢受到政策限制，以及開發(fā)過程和消費心理的不理性帶來的各種影響，使得別墅市場道路充滿坎坷。別墅最初進入市場受到追捧，主要因為在上個世紀(jì)90年代中國市場經(jīng)濟快速發(fā)展，一批先富起來的人有了對別墅產(chǎn)品的需求。中國別墅整體發(fā)展大致走過了三個階段，1995年以前是起步階段，以外銷為主；從1995年至2000年是別墅市場收縮階段；2000年之后別墅市場產(chǎn)品進一步細分，從粗放發(fā)展期的“賓館式”別墅回歸到理性的本色別墅。一些“亞別墅”類產(chǎn)品如疊拼式、錯層式別墅、聯(lián)排式別墅等開始出現(xiàn)于市場，以一種新的形式功能和產(chǎn)品設(shè)計提高了性價比，擴大了別墅的消費層次。以點帶面，通過城市別墅的發(fā)展解析中國別墅的發(fā)展。北京北京別墅市場以麗京花園的高價熱銷為開始標(biāo)志，到1997年僅有幾個項目看好，1998年竣工項目有限，市場總體處于消化吸收階段。2000年上半年，碧水莊園、銀湖別墅、玫瑰園熱銷，別墅市場出現(xiàn)回暖跡象，再次引起人們關(guān)注，同時也出現(xiàn)了一些中檔別墅延續(xù)，如王府花園、蓬萊別墅、八仙別墅等。北京別墅經(jīng)過10年發(fā)展，基本形成了“一山、二河、三線、四高”的開發(fā)格局?！耙簧健敝肝魃?。“二河”乃潮白河、溫榆河?！叭€”指立湯、京順、京通三條線?！八母摺眲t指京昌、京沈、京開、京密４條高速路。該格局的形成對如今別墅區(qū)域的開發(fā)規(guī)模產(chǎn)生了重要影響，朝陽、昌平、順義、大興、海淀、通州等地的別墅量也開始名列前茅。上海上海別墅開發(fā)始于上個世紀(jì)80年代的虹橋區(qū)域，并在90年代得到了蓬勃發(fā)展，1995年和1996年別墅量空前壯大，達到了歷史以來最高峰，其分布地區(qū)大都位于虹橋西郊區(qū)域、滬青平公路沿線和浦東張江高科技園區(qū)，這是上海別墅市場第一次浪潮。2001年上海高檔別墅多集中在虹橋開發(fā)區(qū)、滬青平公路、滬松公路一帶，最具代表性的就是湯臣高爾夫別墅。當(dāng)時面臨著供大于求的局面，一些物業(yè)空置情況相當(dāng)嚴重。2002年以來，雖然政府出臺了一系列的政策措施來規(guī)范別墅市場，市場需求別墅的發(fā)展，各項市場指標(biāo)均繼續(xù)呈現(xiàn)一定的上揚態(tài)勢，新增供應(yīng)的別墅主要集中于松江佘山區(qū)、浦東新區(qū)張江金橋區(qū)域、青浦的徐涇趙巷區(qū)域和閔行的諸翟區(qū)域這四個地區(qū)。購買客戶主要以港澳臺人士、海外華人(可能持歐美護照)、內(nèi)地富有階層為主。深圳深圳別墅發(fā)展經(jīng)歷了一條波折的曲線，早期投資別墅有較可觀的回報，上個世紀(jì)80年代初、中期所建別墅大多有較大的增值幅度，如碧濤苑、東方別墅和怡景花園。別墅的租金回報也較為可觀，如鯨山別墅和怡景花園，每月每套租金為25000至35000元不等。由于投資回報高，別墅市場曾一度受到市場的青睞，1991994年每平方米的均價賣到了2萬多。但到1991995年，受到整個房地產(chǎn)市場低迷的影響，深圳別墅市場價格滑落，成交量比往年有所下降，到1991997年時，別墅價格大幅度下降，只有1萬多一點。從1997年到1999年，別墅市場可謂風(fēng)淡云清。深圳別墅概括來說，別墅區(qū)域發(fā)展基本形成兩個階段，第一階段包括較早形成的銀湖、蛇口大南山、葵涌大鵬灣別墅區(qū)，這些區(qū)域基本上距離市中心較遠，但周邊自然景觀資源比較豐富，優(yōu)于一般住宅物業(yè)，吸引了最先富起來的人購買居住與度假，滿足了富人追求身份象征，渴望改善生活環(huán)境的心理，填補了市場空白。總體來說，這個時期的別墅數(shù)量不多，但比較集中，別墅風(fēng)格只是簡單的模仿西方別墅。隨著時間的推移，這些別墅已逐漸沒落，被新興的別墅代替。蛇口的別墅因為受外籍人士居住氛圍、人文環(huán)境的影響，情況較好。第二階段是大華僑城、香蜜湖、蓮塘沙頭角別墅區(qū)的形成。這些區(qū)域距市中心不遠，但因為山、湖、城市綠化等外部環(huán)境的隔離，同樣能夠遠離喧囂，享受良好的生活環(huán)境，尤其擁有稀缺景觀資源的郊區(qū)和市中心的別墅特別受到青睞。這個時期的別墅風(fēng)格不再簡單地模仿西方，越來越多的建筑、園林、戶型設(shè)計更加注重生態(tài)，營銷更加注重社區(qū)人文環(huán)境的營造，成為近年市場供需熱點區(qū)域。根據(jù)市場發(fā)展?fàn)顩r看，深圳別墅市場經(jīng)過10年的快速發(fā)展到今天幾乎沒有爛尾的現(xiàn)象。別墅隨經(jīng)濟升溫已再次成為市場的新寵。雖然別墅投資過熱，受到國家宏觀調(diào)控的特殊“照顧”，但就目前情況來看，深圳別墅似乎在國家調(diào)控政策下受影響不大?？v觀深圳別墅市場的發(fā)展歷程，別墅項目總的發(fā)展參差不齊，關(guān)內(nèi)的別墅主要集中在銀湖、香蜜湖、紅樹灣、蛇口和鹽田等地，二線關(guān)外的別墅項目主要散落在寶安、龍崗等地的村鎮(zhèn)里，產(chǎn)品良莠不齊。杭州杭州別墅經(jīng)過近10年發(fā)展，在產(chǎn)品類型、物業(yè)形態(tài)等方面都有較大的變化，從最早的四坡頂簡單別墅到第一個建設(shè)高峰期組合多樣的經(jīng)濟型別墅等，別墅產(chǎn)品形態(tài)的發(fā)展中注入了更多的實用色彩和人性內(nèi)涵。20世紀(jì)90年代后期，由于經(jīng)濟迅速發(fā)展，人民生活水平急速提高，在城西蔣村一帶別墅開始萌芽，在1993年商品房出現(xiàn)后以杭富公路沿線的夢湖山莊、洪福山莊為代表的獨立別墅，當(dāng)時別墅品質(zhì)不高，接著是1995年前后的證大花園、南都花園等“別墅”，后是1998年前后的桂花城，林語別墅等。我們姑且稱之為杭州第一代別墅。用現(xiàn)在的眼光去看，除有天有地的獨存性，徒有別墅的外表外，再也找不出別墅的其他元素特征，更不敢遑論別墅所推崇的特殊生活方式了。上世紀(jì)末本世紀(jì)初，在杭州房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，供需兩旺的大背景下，加之汽車時代的到來，開發(fā)商主動向國際同行學(xué)習(xí)交流，國際設(shè)計團隊加盟等因素推動下，別墅開發(fā)迎來了前所未有的春天，主要沿杭富公路、杭徽公路展開，形成了以九溪玫瑰園、富春山居、七里香溪為代表的銀湖開發(fā)區(qū)別墅板塊，包括楓丹白露、頤景山莊、秀水山莊、鳴翠藍灣等樓盤；以桃花源、浪漫和山為代表的閑林小和山板塊，包括綠野春天、九月森林、水木清華、江南春城、西溪山莊等樓盤。稱之為杭州第二代別墅。從杭州別墅的發(fā)展歷程來看，建筑風(fēng)格最先起步于北美新古典主義，其最典型的代表是九溪玫瑰園，典雅、莊重、精致，滿足人們對別墅的需要及好奇，一舉成為杭州別墅發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。隨后出現(xiàn)了桃花源、富春山居、七里香溪、九月森林，風(fēng)格比較趨于同化。從2003年開始，別墅市場競爭日益激烈，通過與北京、上海別墅的比較，開發(fā)商開始尋找杭州別墅市場的空白，如以現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格為營銷亮點的中能浪漫和山、位于錢江南岸的通和南岸花城，構(gòu)造簡約的現(xiàn)代立面，更注重室內(nèi)的自然采光、通風(fēng)簡潔，受到了一批現(xiàn)代別墅愛好者的追隨。江南水鄉(xiāng)碧水銘苑則是典型江南水鄉(xiāng)風(fēng)情的別墅，而綠野春天則依托其擁有午潮山國家森林公園和小和山森林公園之天然綠肺，與自然親近。以富陽銀湖地塊的頤景山莊為代表的純私家園林式別墅，表現(xiàn)了傳統(tǒng)文化的一面。預(yù)計杭州別墅供應(yīng)量還是以杭千高速、杭徽高速公路沿線區(qū)域為主，向兩端延伸至千島湖、青山湖周邊。成都1992到1997年是成都別墅市場發(fā)展的初期，由第一個帶別墅項目的錦繡花園到五大花園盲目跟風(fēng)修建的別墅，市場經(jīng)歷了從無到有的過程，但五大花園修建的別墅因為產(chǎn)品設(shè)計落后、大環(huán)境無法改善等問題而倍受冷落。19971999年是市場的回落期，此時成都別墅的開發(fā)量較少，其購買群體較為有限。2001年是成都別墅的分水嶺，別墅的供應(yīng)量和銷售量都較以前有大幅度增加，別墅形態(tài)也開始豐富，聯(lián)排別墅、疊拼別墅等紛紛出現(xiàn)。通過特色化、差異化的市場定位和產(chǎn)品設(shè)計，呈現(xiàn)出百花齊放的景象：占盡稀缺資源（自然景觀或人文景觀）的豪華獨立別墅（如草堂之春等）；“頂天立地”的中產(chǎn)階層別墅Townhomes（如浣花溪山莊等）；風(fēng)景區(qū)的度假型別墅（如青城高爾夫山莊等）；郊區(qū)居家、度假兩用型的別墅（如陽光假日等）等。2003年成都別墅市場又進入下一個回落期，別墅投資漸入低谷，但依靠上一高峰期的鋪墊，在這期間，成都別墅也涌現(xiàn)出不少具有代表性的項目，如錦繡森林、維也納森林別墅以及高檔的金林半島等，市場還是相當(dāng)活躍。2004年底，已建和在建的別墅套數(shù)在2000套左右，市值高達50億元，這不得不說是一個奇跡。而成都的別墅形態(tài)也在不斷的發(fā)展中，從錦繡花園到清華坊再到現(xiàn)今的麓山國際社區(qū)，正在逐漸形成自己的風(fēng)格。成都別墅也有自己的局限。在外觀與生活方式上缺乏個性，一味抄襲國外別墅形式，而不注重結(jié)合本土的特色，打造適合本地消費者口味的別墅；另外成都郊區(qū)開發(fā)別墅已經(jīng)成為一種熱潮，但郊區(qū)配套設(shè)施卻與郊區(qū)別墅開發(fā)不相適應(yīng)，導(dǎo)致郊區(qū)別墅一直很難提升自身品位；別墅項目主要分布于主城區(qū)、近郊區(qū)（地理位置與主城區(qū)接壤包含龍泉、雙流、華陽、高新西區(qū)、溫江等）及遠郊區(qū)（地理位置與主城區(qū)不接壤如青城山、大邑、新津等）。目前市場上仍然缺乏引領(lǐng)潮流的主流產(chǎn)品，尤其是中產(chǎn)階級需要的別墅產(chǎn)品，在別墅市場上是一個很大空缺，但依然形成了市區(qū)、牧馬山、青城山、龍泉、溫江、都江堰等別墅板塊。天津天津是中國房地產(chǎn)業(yè)實行市場化比較早的城市之一，近10年來在改造危陋舊房、興建大型普通住宅樓群的同時，還開發(fā)出寧發(fā)、西苑、西姜井、玫瑰園等4大片別墅住宅區(qū)。最初購買別墅住宅的多為外籍人員和本地財富階層，隨著近幾年全市經(jīng)濟發(fā)展，社會財富增加，相當(dāng)一部分市民也十分想往購買別墅住宅。1998年以來，萬科興業(yè)公司、松江置業(yè)公司兩大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開始面向普通人設(shè)計開發(fā)“花中檔價、住高檔房”的別墅住宅，分別在天津南部和北部的城鄉(xiāng)結(jié)合部興建別墅樓盤。他們利用城鄉(xiāng)結(jié)合部低廉地價降低成本，做到別墅物美價廉，普通人敢于問津。蘇州從歷史上看，蘇州現(xiàn)代別墅起源于1994年，當(dāng)時的別墅市場基本以外銷為主，主要的成片項目有御花園、湖畔山莊等。1996年，蘇州興起了別墅的建設(shè)，但因開發(fā)、設(shè)計理念不當(dāng)，戶型差等原因，至今仍有一些別墅項目尚未售出，有的甚至成為爛尾工程。1998和1999年，獨墅園二期“北美之戀”和“美之國”的推出拉動蘇州別墅市場的再度發(fā)展。2001年蘇州別墅市場總量并不大，項目不太多，規(guī)模也比較小，多數(shù)別墅在20～50幢左右。隨著蘇州經(jīng)濟發(fā)展，2001年以后別墅市場出現(xiàn)復(fù)蘇，尤其是郊區(qū)聯(lián)體別墅，結(jié)合別墅和公寓的一些特點，既有公寓的價位，又有別墅的花園及一定的獨立性，同時重視自然環(huán)境，高綠化率，獲得市場認可。蘇州幾乎所有的別墅都臨水系或建在風(fēng)景優(yōu)美之地，在景觀設(shè)計、綠化上，開發(fā)商的投入非常巨大，并注重社區(qū)配套。規(guī)模不大的別墅區(qū)一般依托周邊原有設(shè)施，有的則自己建設(shè)齊全的設(shè)施，絕大多數(shù)都有會館。無錫和蘇州類似，無錫的別墅總量很少，且基本集中在太湖五里湖畔，現(xiàn)有的別墅很多為1995年左右開發(fā)。由于環(huán)湖一帶規(guī)劃、道路尚未改善，周邊設(shè)施條件還不完善，因此無錫的環(huán)湖別墅開發(fā)并不理想。早年這一帶的別墅，取得市場成功的相當(dāng)少。目前，隨著無錫市區(qū)的南擴及橫跨五里湖的城市景觀大堤的修建，五里湖畔別墅的開發(fā)可能會好轉(zhuǎn)，這一帶的房產(chǎn)尤其是土地會增值不少。武漢縱觀武漢房地產(chǎn)近10年的發(fā)展史其實也是一部別墅孕育史。從近10年來別墅的發(fā)展歷程來看，武漢別墅市場經(jīng)歷了三次熱潮。第一次熱潮是上世紀(jì)90年代初的開發(fā)熱，第二次是20002002年少量別墅成功開發(fā)形成的熱潮，第三次別墅開發(fā)的熱潮是2003發(fā)起的山水別墅大盤化。就全國總體而言，2004年，中國各大主要城市別墅供應(yīng)量普遍增加，供應(yīng)區(qū)域擴大。北京、上海、廣州別墅市場供應(yīng)量均保持增長。由于北京的整體規(guī)劃及道路交通的建設(shè)，別墅供應(yīng)主要區(qū)域由原來的順義、昌平等區(qū)轉(zhuǎn)向更遠的郊區(qū)，如密云、房山等地區(qū)；上海別墅項目主要集中在青浦區(qū)；廣州別墅供應(yīng)區(qū)域不斷向外擴散。受到城區(qū)改造等利好因素的影響，各重點城市別墅需求旺盛，價格繼續(xù)保持上漲態(tài)勢，影響2004年別墅市場價格的主要因素仍為項目環(huán)境和產(chǎn)品的品質(zhì)、提供的服務(wù)等。聯(lián)排別墅依然在2004年的別墅市場中所占比例最大，但總體供應(yīng)量在減少，取而代之的是以獨棟或小獨棟為其主要形態(tài)。2005年別墅市場的供應(yīng)全國各大城市沒有大幅上漲，而是保持2004年的平穩(wěn)態(tài)勢，聯(lián)排別墅已不是主流產(chǎn)品，獨棟、小獨棟等產(chǎn)品更受大家歡迎。這些產(chǎn)品也使得2005年別墅價格提高的重要因素。此外，建筑風(fēng)格也不在是完全照搬歐美風(fēng)格，而是把這些建筑形態(tài)做的更加符合中國人的生活理念與習(xí)慣，并且更多的關(guān)注智能化及人性化設(shè)施。建筑風(fēng)格——借鑒與創(chuàng)新 北美風(fēng)格一直以來，北美風(fēng)格在中國別墅市場中獨領(lǐng)風(fēng)騷。在早期的別墅產(chǎn)品中，北京碧水莊園項目因采用北美風(fēng)格設(shè)計成為亮點，使得該風(fēng)格得以衍生；之后，以橘郡為代表的第二代產(chǎn)品忠于北美風(fēng)格的本地復(fù)制，強調(diào)營造北美的風(fēng)情小鎮(zhèn)，注重北美風(fēng)格別墅的組合方式和社區(qū)感；近年來的納帕溪谷、溫哥華森林項目，別墅的北美風(fēng)格被推向了一個高峰。美國是一個移民國家，幾乎世界各主要民族的后裔都有，帶來了各樣建筑風(fēng)格，其中尤其受英國、法國、德國、西班牙以及美國各地區(qū)原來傳統(tǒng)文化的影響較大?；ハ嘤绊懞腿诤?，并隨著經(jīng)濟發(fā)展，適應(yīng)各種新功能的住宅形式紛紛出現(xiàn)，多彩多姿的住宅建筑風(fēng)格應(yīng)運而生。因此美國的建筑風(fēng)格呈現(xiàn)出多元的豐富多彩的國際化傾向。北美風(fēng)格實際上是一種混合風(fēng)格，體現(xiàn)在別墅建筑風(fēng)格上，便是歐式建筑風(fēng)格的融合，其中能發(fā)現(xiàn)歐洲文藝復(fù)興建筑的影子。到了近代，北美別墅發(fā)展成為既簡約大氣，又集各種建筑精華于一身的獨特風(fēng)格，空間靈活、流動自然。其它影響北美住宅的風(fēng)格有西班牙風(fēng)格，包括北美地區(qū)西班牙殖民地的簡單建筑和西班牙本土精巧的建筑，東方和埃及的建筑或多或少地成為北美住宅的參照。以重慶北美別墅風(fēng)格為例，進一步說明它