【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 *天）的標(biāo)準(zhǔn)，軟硬件以及地標(biāo)性建筑等指標(biāo)來(lái)考察，符合頂級(jí)寫字樓的項(xiàng)目主要有以下項(xiàng)目，總體建筑面積達(dá)到 372 萬(wàn)平米，如果包括東直門項(xiàng)目在內(nèi)，以及其他項(xiàng)目，總體的規(guī)模應(yīng)該超過(guò) 400 萬(wàn)平米， 按照頂級(jí)寫字樓項(xiàng)目占目前在建在售項(xiàng)目的比例來(lái)看，其比例達(dá)到了32%，遠(yuǎn)高于現(xiàn)存頂級(jí)寫字樓占甲級(jí)頂級(jí)寫字樓 %的比例。 附表 北京市在建在售頂級(jí)寫字樓項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 總體建筑面積 銷售價(jià)格 租金 :USD/平米 *月 中關(guān)村金融中心 30 LG 大廈 38 萬(wàn)通中心 RMB20xx0/m2 佳程廣場(chǎng) RMB 24900/m2 金泉廣場(chǎng) 30 RMB 25000/m2 中環(huán)世貿(mào)中心 23 RMB 25000/m2 30 國(guó)貿(mào) 3 期 54 未定 華貿(mào)中心 20 USD3000/m2 長(zhǎng)安興融中心 USD 2600/m2 鉑宮國(guó)際中心 USD2500/m2 凱恒中心 50 USD2500/m2 世紀(jì)財(cái)富中心 USD 3600/m2 凱晨廣場(chǎng) USD 2800/m2 北京財(cái)富中心 USD 2800/m2 新保利大廈 USD 3100/m2 從不同區(qū) 域頂級(jí)寫字樓的分布來(lái)看，東部區(qū)域仍然獨(dú)占熬頭，在建在售頂級(jí)項(xiàng)目 372 萬(wàn)平米當(dāng)中有 290 萬(wàn)平米分布在東部，接近 8 成的比例。其次是金融街區(qū)域，達(dá)到 41 萬(wàn)平米，占 1 成略強(qiáng)，亞運(yùn)村區(qū)域頂級(jí)項(xiàng)目的供給達(dá)到 30 萬(wàn)平米，占 8%。 30 050100150200250300中關(guān)村 亞運(yùn)村 金融街 東部 附圖 北京在售在建頂級(jí)寫字樓不同區(qū)域總量分布 3% 8%11%78%中關(guān)村 亞運(yùn)村 金融街 東部 附圖 北京在售在建頂級(jí)寫字樓不同區(qū)域分布比例 c) 北京在建在售寫字樓項(xiàng)目供給時(shí)間分析 從在建在售項(xiàng)目在不同時(shí)間段的上市的數(shù)量來(lái)看， 20xx 年下半年是上市的高峰時(shí)間段之一，超過(guò) 1/3 的項(xiàng)目在此階段上市，而 20xx、 20xx年上市項(xiàng)目的數(shù)量比較少。 6331310 113 213051015202530352004上半年2004下半年2005上半年2005下半年 20xx年 20xx年 20xx年待定 附圖 北京在售在建寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)時(shí)間分布 但從不同時(shí)間段項(xiàng)目的供給體量來(lái)看， 20xx 年下半年也是最高峰時(shí)期，同時(shí) 20xx 年、 20xx 年都是供給高峰時(shí)段，總體供給體量都超過(guò) 200萬(wàn)平米， 20xx 年更是超過(guò) 300 萬(wàn)平米，從下圖來(lái)看，寫字樓供給的高峰時(shí)段集中在 20xx 年 20xx 年， 20xx 年總體的供給量接近 110 萬(wàn)平米， 20xx年更是 減至 53 萬(wàn)平米。 2851771352191111030 50 100 150 200 250 3002 0 0 4 上半年2 0 0 4 下半年2 0 0 5 上半年2 0 0 5 下半年20xx年20xx年20xx年待定 附圖 北京在售在建寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)體量（分時(shí)段） d) 不同在建在售寫字樓項(xiàng)目供給分析 從不同區(qū)域在建在售寫字樓的供給體量來(lái)看，東部基本上占一半，達(dá)到 萬(wàn)平米，占在建在售面積的 49%；金融街居第二位，到達(dá) 246萬(wàn)平米，占在建在售面積的 21%，其次是中關(guān)村區(qū)域，在建在售面積接近200 萬(wàn)平米，占總體的 17%；再次是亞奧區(qū)域，在建在售面積達(dá)到 83 萬(wàn)平米，占總體的 7%；西直門和北三環(huán)地區(qū)分別以 萬(wàn)平米和 萬(wàn)平米占 4%和 2%。 0100200300400500600東部區(qū)域 金融街 中關(guān)村 亞奧 西直門 北三環(huán)附圖 北京不同區(qū)域在售在建寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)體量 49%21%17%7%4% 2%東部區(qū)域 金融街 中關(guān)村 亞奧 西直門 北三環(huán)附圖 北京不同區(qū)域在售在建寫字樓供應(yīng)比例 總體來(lái)講，東部區(qū)域的寫字樓供給仍然比較密集， 04 年 07 年的供給量都比較平穩(wěn)，每年的供給體量主要集中在 90100 萬(wàn)平米之間， 06 年是供給高峰時(shí)期，接近 140 萬(wàn)平米。 089270 20 40 60 80 100 120 1400 4 年上半年0 4 下半年0 5 上半年0 5 下半年06年07年08年不確定 附圖 04 年 08 年?yáng)|部寫字樓供給情況 金融街區(qū)域的總體供給量?jī)H次于東 部區(qū)域，處于第二位，除 04 年以外，其他年份的供給量相對(duì)比較穩(wěn)定。 04 年全年的供給量接近 70 萬(wàn)平米，05 年接近 25 萬(wàn)平米， 06 年接近 40 萬(wàn)平米，由于目前有部分項(xiàng)目具體的時(shí)間表沒(méi)有最后確定（接近 60 萬(wàn)平米的體量），所以不排除金融街在 0607年形成供給的高峰時(shí)期，金融街的供給量主要來(lái)源于金融街中心區(qū)項(xiàng)目。 2233 0 4 年上半年0 4 下半年0 5 上半年0 5 下半年06年07年08年不確定 附圖 04 年 08 年金融街寫字樓供給情況 從目前掌握的情況來(lái)看，中關(guān)村地區(qū)在建在售項(xiàng)目的竣工時(shí)間主要集中在 04 年下半年。接近 130 萬(wàn)平米，中關(guān)村區(qū) 域的供給量主要來(lái)源于中關(guān)村西區(qū)。 1260220000 20 40 60 80 100 120 1400 4 年上半年0 4 下半年0 5 上半年0 5 下半年06年07年08年不確定 附圖 04 年 08 年中關(guān)村寫字樓供給情況 亞運(yùn)村和奧運(yùn)村地區(qū)，隨著奧運(yùn)會(huì)的臨近，寫字樓供給面積也呈現(xiàn)上升區(qū)域，該區(qū)域目前主要有“金泉廣場(chǎng)”和“摩根中心” 2 個(gè)巨型項(xiàng)目在建設(shè)，從項(xiàng)目竣工交付使用的時(shí)間表來(lái)看，主要集中在 05 年和 06 年期間。 000000 10 20 30 40 500 4 年上半年0 4 下半年0 5 上半年0 5 下半年06年07年08年不確定 附圖 04 年 08 年亞奧地區(qū)寫字樓供給情況 其他區(qū)域在建在售的寫字樓項(xiàng)目主要有北三環(huán)區(qū)域和西直門區(qū)域，北三環(huán)主要有金隅 嘉業(yè)的“皇安大廈”、新燕莎集團(tuán)的“燕莎盛世”、“城建大廈”；西直門區(qū)域主要有“西環(huán)廣場(chǎng)”項(xiàng)目、“富海中心”、“楓藍(lán)國(guó)際中心”等項(xiàng)目。 1000 0000000000 5 10 15 20 25 300 4 年上半年0 4 下半年0 5 上半年0 5 下半年06年07年08年不確定北三環(huán)供給量西直門供給量 附圖 04 年 08 年其他區(qū)域?qū)懽謽枪┙o情況 e) 在建在售寫字樓項(xiàng)目高度分析 目前在建在售項(xiàng)目最高的國(guó)貿(mào) 3 期，達(dá)到 300 米，全北京市寫字樓項(xiàng)目高度超過(guò)或者接近本項(xiàng)目的還有：中關(guān)村金融中心 150 米，中環(huán)世貿(mào)廣場(chǎng) 150 米，北京財(cái)富中心 155 米，華貿(mào)中心 167 米，銀泰中心 186 米。 1503001866850150300050100150200250300350朝陽(yáng)門 東直門國(guó)貿(mào)建國(guó)門外金融街 王府井西長(zhǎng)安街西直門 中關(guān)村 北三環(huán)總體區(qū)域平均高度 最高高度 附圖 不同區(qū)域在建在售寫字樓項(xiàng)目高度分析 f) 在建在售項(xiàng)目層數(shù)分析 建國(guó)門外國(guó)貿(mào)北三環(huán)亞奧東直門 西直門 中關(guān)村 朝陽(yáng)門東長(zhǎng)安街金融街西長(zhǎng)安街總體平均值 最高層數(shù)值 附圖 不同區(qū)域在建在售寫字樓項(xiàng)目層數(shù)分析 g) 在建在售項(xiàng)目項(xiàng)目使用率 在建在售項(xiàng)目的使用率基本上在 7075%之間。 h) 在建在售項(xiàng)目外立面材料 從在建在售項(xiàng)目的外立面材料來(lái)看，幾乎千遍一律地使用“玻璃幕墻”，所占比例超過(guò) 9 成；其次是“高級(jí)石材”，約占 1/3 左右，另有 1/6左右使用鋁材。 0102030405060708090100玻璃幕墻 高級(jí)石材 鋁板 高檔瓷磚 附圖 在建在售寫字 樓項(xiàng)目外立面材料 i) 在建在售項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層面積 標(biāo)準(zhǔn)層面積往往和項(xiàng)目定位有一定的關(guān)聯(lián)性，標(biāo)準(zhǔn)層面積大的項(xiàng)目，其客戶群體一般也定位是比較大的企業(yè)，本次調(diào)查的在建在售項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)層面積平均值為 2045 平米，最大的是金融街區(qū)域，達(dá)到 2820 平米，最小的是亞奧區(qū)域，標(biāo)準(zhǔn)層平均面積為 1350 平米，東直門區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)層面積相對(duì)也比較大，達(dá)到 2470 平米，僅次于金融街和朝陽(yáng)門區(qū)域。 28202559247020xx175517351562 135020450 500 1000 1500 20xx 2500 3000金融街朝陽(yáng)門東直門中關(guān)村北三環(huán)建國(guó)門外國(guó)貿(mào)亞奧總體 附圖 在建在售寫字樓項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層面積 從各個(gè)區(qū)域的最大標(biāo)準(zhǔn)層面積和最小標(biāo)準(zhǔn)層面積來(lái)看，最大 標(biāo)準(zhǔn)層面積和最小標(biāo)準(zhǔn)層面積均在金融街區(qū)域，最大的標(biāo)準(zhǔn)層面積為 7000 平米，最小標(biāo)準(zhǔn)層面積 500 平米；東直門區(qū)域最大標(biāo)準(zhǔn)層面積為 5500 平米（香江國(guó)際南新倉(cāng)商務(wù)樓項(xiàng)目），最小的為 1333 平米。 70003478550026312240175026001900 70000 1000 20xx 3000 4000 5000 6000 7000金融街朝陽(yáng)門東直門中關(guān)村北三環(huán)建國(guó)門外國(guó)貿(mào)亞奧總體 附圖 在建在售寫字樓項(xiàng)目最大標(biāo)準(zhǔn)層面積 綜合來(lái)看，亞運(yùn)村奧運(yùn)村區(qū)域?qū)懽謽堑臉?biāo)準(zhǔn)層面積比較小，主要面對(duì)中小客戶。 500130013331567102417208008005000 500 1000 1500 20xx金融街朝陽(yáng)門東直門中關(guān)村北三環(huán)建國(guó)門外國(guó)貿(mào)亞奧總體 附圖 在建在售寫字樓項(xiàng)目最小標(biāo)準(zhǔn)層面積 j) 在建在售項(xiàng)目銷售價(jià)格 從在建在售項(xiàng)目的銷售價(jià) 格來(lái)看，平均綜合價(jià)格為 RMB16223 元 /平米，最高為國(guó)貿(mào)及 CBD 區(qū)域，平均價(jià)格為 RMB18761 元 /平米，最低為西直門區(qū)域 RMB12633 元 /平米，東直門區(qū)域目前的平均銷售價(jià)格為RMB15291 元 /平米，低于平均水平，和最高國(guó)貿(mào)及 CBD 區(qū)域平均單價(jià)差價(jià)達(dá)到 RMB3470 元 /平米。 18761181251680416790165881596715291140691325012633162230 5000 10000 15000 20xx0國(guó)貿(mào)朝陽(yáng)門金融街西長(zhǎng)安街亞奧建國(guó)門外東直門中關(guān)村北三環(huán)西直門總體 附圖 在建在售寫字樓項(xiàng)目平均銷售價(jià)格（元 /平米） 從區(qū)域最低銷售價(jià)格和最高銷售價(jià)格的對(duì)比來(lái)看，北京目前最貴的寫字樓項(xiàng)目 世紀(jì)財(cái)富中心 銷售價(jià)格接近 RMB3 萬(wàn) /平米（ USD3600 元 /平米），某個(gè)區(qū)域的最高銷售價(jià)格往往可以代表本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的堅(jiān)挺程度以及客群特點(diǎn)，目前北三環(huán)、西直門區(qū)域?qū)懽謽堑膬r(jià)值比較低，東直門區(qū)域目前最貴的寫字樓是 新保利大廈 ，報(bào)價(jià)達(dá)到 USD3100 元 /平米，僅次于 世紀(jì)財(cái)富中心 。 2988025730250002324021580207501800017500143001400029880120xx100001125013000120xx1500011000138001160012500100000 5000 10000 15000 20xx0 25000 30000 35000國(guó)貿(mào)東直門亞奧金融街西長(zhǎng)安街朝陽(yáng)門中關(guān)村建國(guó)門外西直門北三環(huán)總體最低售價(jià)最高售價(jià) 附圖 不同區(qū)域在建在售寫字樓項(xiàng)目最高最低銷售價(jià)格 k) 在建在售項(xiàng)目租金 從目前在建在售項(xiàng)目的租金水平來(lái)看，最低租金為 USD14 元 /平米*月，最高租金為 USD38 元 /平米 *月，平均租金為 USD22 元 /平米 *月。 從總體情況來(lái)看 ，建外區(qū)域的租金水平比較高。 29 20252214201611 1130382330380510152025303540國(guó)貿(mào) 建國(guó)門 金融街 中關(guān)村 北三環(huán) 總體平均租金 最低租金 最高租金 附圖 不同區(qū)域在建在售寫字樓項(xiàng)目租金水平 l) 在建在售項(xiàng)目租售模式 目