同德天橋大廈湖南某項(xiàng)目全案——營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告之銷(xiāo)售篇(編輯修改稿)
2025-08-27 11:10 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 原有物業(yè) 一直做不起來(lái)，影響投資者信心 除此之外，項(xiàng)目定位時(shí)過(guò)于強(qiáng)調(diào)青少年的娛樂(lè)化，容易導(dǎo)致家長(zhǎng)及學(xué)校對(duì)該項(xiàng)目的誤解，影響投資、經(jīng)營(yíng)者的信心。建議在對(duì)外推廣上加入一些傳統(tǒng)主流色彩，引導(dǎo)青少年健康休閑娛樂(lè)，消除誤會(huì)。 三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)突破口分析： 積點(diǎn)法分期付款 ,低門(mén)檻準(zhǔn)入 針對(duì)株洲地區(qū)青少年消費(fèi)品品牌代理商：本項(xiàng)目為株洲目前唯一一家以青少年為消費(fèi)主體的綜合性商場(chǎng)，不少同類(lèi)品牌代理、零售商必然將眼光盯緊本項(xiàng)目。加之本項(xiàng)目前期投入小，多種靈活的付款方式（如：積點(diǎn)法分期付款等），將大大降低了他們的投資風(fēng)險(xiǎn)，加大他 們進(jìn)駐本商場(chǎng)的決心。 0首付進(jìn)駐 ,低成本運(yùn)營(yíng) ,投資經(jīng)營(yíng)合二為一 針對(duì)投資 +經(jīng)營(yíng)型客戶：不少人希望能自己擁有一個(gè)鋪面并經(jīng)營(yíng)一些自己感興趣的行當(dāng)。但由于投資 +經(jīng)營(yíng) =巨額費(fèi)用，他們只好望而卻步?，F(xiàn)在本項(xiàng)目的“裝修抵首付”的 0首付進(jìn)駐承諾，為一大批投資 +經(jīng)營(yíng)型客戶提供一個(gè)實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值的展示舞臺(tái)。 帶租約發(fā)售，讓您安坐家中，靜享財(cái)富增值 針對(duì)純投資型客戶：優(yōu)良的地理位置 +旺盛的人流 =無(wú)限升值潛力，帶租約發(fā)售，讓這部分投資型客戶不但手擁每月豐厚的租金回報(bào)，更能看得見(jiàn)未來(lái)芝麻開(kāi)花 —— 節(jié)節(jié)高的升值前景。 第三部 分：商場(chǎng)銷(xiāo)售平面分割 一、商城銷(xiāo)售平面圖分割 分割原則 ◎以墻、柱為基準(zhǔn)，以主通道為人流導(dǎo)向，合理設(shè)置通道走向與寬度。保持商場(chǎng)的通暢與美化商場(chǎng)整體布局； ◎充分兼顧銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系，鋪位分割做到可分可合 —— “分小易售，合大好用”； ◎盡可能多地設(shè)置臨街鋪面，一方面有利于項(xiàng)目外型美觀、吸引人氣；另一方面臨街鋪面售價(jià)與租金都大大高于內(nèi)鋪，有利于最大限度保證發(fā)展商收益。 ◎與銷(xiāo)售價(jià)格綜合考慮，合理設(shè)置鋪位總值，利于銷(xiāo)售。 ﹡主、輔通道，人流導(dǎo)向?qū)︿佄煌茝V的影響； ﹡單鋪進(jìn)深、面寬比例對(duì)鋪位推廣的影響； ﹡帶 4編號(hào) 鋪位的銷(xiāo)售。 分割圖（略） 數(shù)據(jù)說(shuō)明 外街鋪： 主通道： 主力鋪位： 二、商場(chǎng)鋪位平面分割與銷(xiāo)售的相關(guān)聯(lián)系 ﹡為了達(dá)到銷(xiāo)售總值最大化，建議盡量多地開(kāi)辟臨街鋪位門(mén)面。 ﹡通過(guò)平面分割將鋪位分成各種面積單位，根據(jù)價(jià)格等相關(guān)條件，合理控制鋪位總值在市場(chǎng)可接受范圍內(nèi)。同時(shí)，降低置業(yè)門(mén)檻，擴(kuò)大客戶層面。 ﹡通過(guò)鋪位分割合理布置主、輔通道、人流通道、賣(mài)場(chǎng)、布局、休閑空間，為鋪位今后升值奠定硬件基礎(chǔ)，也為銷(xiāo)售創(chuàng)造了有利條件。 ﹡合理設(shè)置單鋪進(jìn)深、面寬比例； ﹡回避帶 4編號(hào)鋪位的銷(xiāo)售。 第四部分：商場(chǎng)定價(jià)及銷(xiāo)售策略 一、項(xiàng)目銷(xiāo)售樓層 本項(xiàng)目為三層，建筑面積達(dá) 5000平米，均為商鋪予以銷(xiāo)售。針對(duì)廣場(chǎng)商鋪數(shù)量少、面積小的特點(diǎn)，以及商鋪位置的優(yōu)劣差別，我們提出分等級(jí)銷(xiāo)售策略：（分兩種模式） 按照銷(xiāo)售鋪位面積大小制定價(jià)格 按照樓層分布位置優(yōu)劣制定價(jià)格 二、項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系 綜合考慮當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，本項(xiàng)目各樓層目前的實(shí)價(jià)約：（建議） 1層實(shí)際實(shí)現(xiàn)均價(jià)： 3800元 /㎡ 1層實(shí)際實(shí)現(xiàn)均價(jià)： 6800元 /㎡ 2層實(shí)際實(shí)現(xiàn)均價(jià)： 4800元 /㎡ 總值： 樓層 面積㎡ 單價(jià) 總值 :萬(wàn)元 1層 3800 1層 6800 2層 4800 共計(jì) 三、銷(xiāo)售方式及策略 一）銷(xiāo)售方式 產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售式 此種方式有利于開(kāi)發(fā)商資金盡快回籠，目前國(guó)內(nèi)有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷(xiāo)售為主。這種方法雖然有利于開(kāi)發(fā)商降低投資風(fēng)險(xiǎn)，卻大大提升了投資者的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致投資者信心的流失。 租售結(jié)合式 為了達(dá)到更好的銷(xiāo)售水平，開(kāi)發(fā)商介入到商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)事務(wù)中，在工程尚未竣工時(shí)，提前開(kāi)始招商引租工作。以帶租約的商鋪來(lái)吸引更多的投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪。這種方式有利于增強(qiáng)投資者信心，最終目的還在于促進(jìn)銷(xiāo)售。 只租不售式 目前國(guó)外的大部分商 業(yè)物業(yè)基本上只租不售。開(kāi)發(fā)商兼具經(jīng)營(yíng)管理者的角色，目的是通過(guò)物業(yè)租賃，收取租金達(dá)到贏利的目的。這種長(zhǎng)線投資，如果經(jīng)營(yíng)得法，一般在十年內(nèi)即可收回全部投資，以后還有長(zhǎng)期、增值的租金收益，比短期銷(xiāo)售物業(yè)的獲利要大得多。 二）銷(xiāo)售策略 1）產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售 返租銷(xiāo)售策略 ◎一次性返租的重要性：降低投資門(mén)檻，擴(kuò)大客戶層面 ◎一次性返租額度對(duì)銷(xiāo)售的影響 一般情況下，為減小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)他們的投資信心，此種方法是勢(shì)在必行的。同時(shí)也有利于降低投資者的資金壓力，以誘人的高額投資回報(bào)刺激他們的購(gòu)買(mǎi)行為。 但由于目前 株洲現(xiàn)發(fā)售的商業(yè)樓盤(pán)均采取了返租的銷(xiāo)售策略，如果本項(xiàng)目也采用，體現(xiàn)不出任何與眾不同的優(yōu)勢(shì)，無(wú)法以此與其他商業(yè)樓盤(pán)爭(zhēng)奪客戶；但如果我們不采取此種銷(xiāo)售策略，我們的固有投資者也可能會(huì)因此而造成部分流失。
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