【文章內容簡介】 以制度保證土地流轉決策的專業(yè)性、獨立性；完善配套政策和制度，形成一個以政策主系統(tǒng)為核心，以信息、咨詢和監(jiān)督子系統(tǒng)為支撐的土地流轉政策咨詢體系。完善價格評估機制。土地流轉價格評估是建立健全農(nóng)村土地流轉市場的核心，是實現(xiàn)土地收益在國家、村集體、流出方、流入方和管理者之間合理、公平分配的關鍵。因此，必須完善土地流轉價格評估機制。一是構建科學的農(nóng)地等級體系。農(nóng)村土地存在等級、肥力、位置等的差異，不僅存在絕對地租，也存在級差地租。應建立流轉土地信息庫，對流轉土地評級定等，制定包括土地級差收入、區(qū)域差異、基礎設施條件等因素在內的基準價格。二是建立完善流轉土地資產(chǎn)評估機構，引入第三方土地評估機構和評估人員對流轉交易價格進行評估。三是制定完善流轉土地估價指標體系。建立切合各地實際、具有較高精度的流轉土地價格評估方法和最低保護價制度，確保流轉土地估價有章可循。四是建立健全土地流轉評估價格信息收集、處理與公開發(fā)布制度。信息公開、透明是市場機制發(fā)揮作用的前提。應建立包括流轉土地基準價格、評估價格和交易價格等信息在內的流轉土地價格信息登記冊，反映流轉價格變動態(tài)勢，并通過電子信息網(wǎng)絡及時公開發(fā)布。五是建立全國統(tǒng)一的流轉土地價格動態(tài)監(jiān)測體系，完善土地價格評估機制。農(nóng)村集體土地流轉前提是明確權屬。[5]十八屆三中全會提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，實現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地與國有土地同等入市、同地同權；賦予農(nóng)民更多的財產(chǎn)權利，推進城鄉(xiāng)要素平等交換。集體建設用地和宅基地流轉，以及通過流轉實現(xiàn)農(nóng)民的財產(chǎn)性溢價收入，將把數(shù)億農(nóng)民從此前一直被禁錮在作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素的土地上、小農(nóng)生產(chǎn)的作業(yè)方式、與資產(chǎn)收入隔絕的狀態(tài)下，拉入到工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代文明大潮中；也意味著數(shù)億農(nóng)民將分享改革開放和資產(chǎn)溢價的紅利。如此，本世紀以來因資產(chǎn)價格上漲而拉大的收入差距有望縮小、城鎮(zhèn)化有望被自然地引到以人為本的軌道上、城市房地產(chǎn)泡沫有望實現(xiàn)軟著陸、內需增長的動力有望全面啟動。集體土地市場化的改革能否達到“牽一發(fā)而動全身”的這種效應，前提是確權工作要前置和“做實”，這項工作的難度超乎想象。正如科斯所言，“清楚界定的產(chǎn)權是市場交易的前提”。事實上，在城市化快速推進的東部地區(qū)和中西部大城市，農(nóng)村集體土地突破法律和政府規(guī)章層面的流轉早已風起云涌，而根據(jù)用途比較的優(yōu)勢，微觀主體將農(nóng)地轉換為非農(nóng)用途的自發(fā)行動，也早已突破邊緣革命并向更高級行政區(qū)域展開。也就是說，存在市場化溢價收益的農(nóng)村土地資源也早已被卷入到我國工業(yè)化、城市化和房地產(chǎn)市場化的大潮中，流轉和非流轉的溢價差已經(jīng)擺在每個人的面前，這是誰都阻擋不了的趨勢，小產(chǎn)權房越禁越多，也并沒有被強拆多少就是最好的注解。確權既是順應市場趨勢，也是助推市場發(fā)展。如果權利明確了，是否交易、交易為何種用途、如何定價等，農(nóng)民自然而然會遵循市場規(guī)則來行事，土地資源也就會得到最佳配置，農(nóng)村土地低效利用、浪費嚴重和城市用地緊張的不平衡，耕地保護和建設用地之間的沖突等問題也就解決了。另外，明確權屬是構建村民自治的基礎，長期以來農(nóng)村集體組織內村民自治意識薄弱、民主生活缺乏，根源在于生活和生產(chǎn)的要素——土地，其分配上的實際控制權在村干部或村主任，農(nóng)民沒有完全實際產(chǎn)權的內在意識，無恒產(chǎn)者無恒心、無民主的物質基礎和激勵，城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地市場就缺乏主體。[存在的問題編輯目前，我國農(nóng)村土地流轉總體是平穩(wěn)健康的。但必須看到，隨著土地承包經(jīng)營權流轉規(guī)模擴大、速度加快、流轉對象和利益關系日趨多元，也出現(xiàn)了違背農(nóng)民意愿強行流轉、侵害農(nóng)民土地承包權益、改變土地用途出現(xiàn)“非農(nóng)化”與“非糧化”以及流轉不規(guī)范引發(fā)糾紛等問題。，普遍存在民間化、口頭化、短期化、隨意化問題。目前農(nóng)村土地流轉普遍存在“三多三少”現(xiàn)象，即親戚朋友流轉的多，專業(yè)大戶流轉的少；轉包、出租或代耕的多，轉讓的少；口頭協(xié)商多，文字協(xié)議少。農(nóng)地流轉的民間化體現(xiàn)在:農(nóng)地流轉往往是在熟人、親戚、朋友之間進行，而不是通過市場進行交易。根據(jù)中國人民大學和美國農(nóng)村發(fā)展研究所2005年對17省農(nóng)民土地流轉的調查，在轉出的土地中，%的土地是轉包給本村的親戚或其他村民。2007年對山東等10省的土地流轉調查表明，%的人直接與受讓人(彼此熟悉)協(xié)商，%的人選擇通過村委會與人協(xié)商，%的人選擇通過熟人介紹，%的人通過土地流轉商(中介)協(xié)商來確定流轉。土地流轉口頭化:農(nóng)地流轉沒有簽署任何協(xié)議或合同，而往往是流轉雙方的一種口頭約定。2005年的一項調查顯示:轉出農(nóng)地的農(nóng)戶中，46%的農(nóng)戶轉出土地沒有約定期限，86%的農(nóng)戶在轉出土地時沒有簽訂書面合同，即使約定期限的農(nóng)戶中也存在部分‘’口頭式”約定，簽訂合同的也不完整、不規(guī)范。很大一部分流轉是在口頭約定的情況下進行的，這導致流轉的期限不明確，交易雙方權利義務不清晰。土地流轉短期化:農(nóng)地流轉往往都在1年之內進行流轉，超過1年的很少。據(jù)抽樣調查表明，%的農(nóng)戶流轉期限在1年之內，%，%。土地流轉隨意化:農(nóng)地流轉不確定性強，不受約束，容易引發(fā)矛盾。安徽、湖南、四川等省流轉期限不確定的比例均超過60%。有的即便簽訂合同也不遵循一定的程序以及履行必要的手續(xù)，存在著手續(xù)不規(guī)范、條款不完備等問題，缺乏法律保障，造成土地流轉關系的混亂，對耕地的保護和管理帶來了很大的困難。，流轉效益不高。(1)影響土地流轉的規(guī)模與效益主要問題在于需求的規(guī)?；c交易的零散性之間的矛盾。一些農(nóng)業(yè)龍頭加工企業(yè)和種植大戶需要大塊土地搞規(guī)模經(jīng)營，而掛牌交易的基本上是零散土地，大塊土地少之又少。土地在小戶之間流動的多，向大戶流動形成規(guī)模經(jīng)營的少。由于土地流轉規(guī)模較小，流轉期較短，集中程度不高，耕地進行規(guī)模經(jīng)營、實施機械化作業(yè)的效果難以凸顯。流轉期短也會助長租種農(nóng)戶的掠奪性生產(chǎn)經(jīng)營，造成土地肥力難以為繼。(2)農(nóng)地市場價值并未體現(xiàn)，流轉收益偏低。農(nóng)村土地流轉中，流轉租金的定價，地區(qū)差異性很大，取決于雙方協(xié)商。短期流轉的土地主要以實物支付為主，長期流轉以現(xiàn)金支付為主。國務院發(fā)展研究中心2007年的調查顯示，土地流轉租金全國平均只有293元/畝，有的干脆撂荒，也不愿放棄土地使用權讓其流轉。東、中、西三大區(qū)域平均分別為417元/畝、185元/畝、171元/畝，即使經(jīng)濟最發(fā)達的江蘇蘇州市和上海金山區(qū)，租金也分別僅有595元/畝、468元/畝。(3)土地租金不斷攀升。在農(nóng)村稅費改革前農(nóng)民負扭較重，糧價偏低，農(nóng)戶之間的土地流轉往往是土地免費送給對方耕種，對方代交各種稅費；隨著農(nóng)村改革的不斷深入和中央支農(nóng)政策力度的加大，土地收益也呈明顯上升趨勢。受市場價格影響，為租金或轉包費發(fā)生爭議時有發(fā)生。，積極性不夠高。土地是農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料，也是農(nóng)民最基本的生活保障，尤其是在經(jīng)濟落后地區(qū)，農(nóng)民對土地具有根深蒂固的依賴情結。有些農(nóng)民擔心土地流轉對自身利益不利，因而不敢大膽參與流轉。寧肯免費將土地轉給別人種，甚至拋荒也不愿流轉給別人耕種，導致撂荒、遺棄土地的現(xiàn)象不斷增加，成為土地流轉中流轉不出去的一大現(xiàn)實問題。在經(jīng)濟落后地區(qū)，多數(shù)農(nóng)戶還處于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營階段，土地仍然是農(nóng)民最基本的生活資料，大部分農(nóng)民擔心土地流轉后會喪失土地的承包權，失去生活的基本依靠，客觀上制約了土地流轉。尤其是目前農(nóng)村社會保障制度不夠完善。由于農(nóng)村社會保障制度還沒有完全建立起來，不能解決農(nóng)民的后顧之憂，農(nóng)民長期以來形成的對土地的依附性仍將長期存在。，流轉信息渠道不暢。目前，大部分地區(qū)尚未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地承包經(jīng)營權流轉市場，流轉中介組織較少，缺乏土地承包經(jīng)營權流轉價格評估機構。一些地方盡管建立了流轉中介組織，但服務滯后，市場運作機制尚未形成，限制著土地承包經(jīng)營權流轉。近年來，許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了土地流轉服務中心，但大都有名無實，只在農(nóng)經(jīng)部門掛掛牌子，作數(shù)字統(tǒng)計，真正充當流轉服務媒介、履行服務職能，發(fā)揮中介效能的還不多。目前，流轉信息暢通、發(fā)布功能齊全、中介服務完善、管理規(guī)范嚴密的土地流轉市場運作機制和服務機構尚未完全形成。沒有實現(xiàn)農(nóng)村土地承包信息化管理，流轉信息渠道不暢，流轉的供求雙方信息不能及時溝通，客觀上限制了土地流轉的規(guī)范發(fā)展。5．農(nóng)村土地流轉管現(xiàn)缺乏規(guī)范管理。(1)農(nóng)村土地流轉管理缺乏具體實施細則，在流轉程序、流轉手段、流轉檔案管理等方面缺乏統(tǒng)一規(guī)定?；鶎诱痛寮壗M織能夠有效提供流轉服務的還不夠多，土地承包管理部門對土地承包經(jīng)營權流轉的管理和監(jiān)督職能也沒有完全發(fā)揮出來。(2)對基層行政干預缺乏約束。很多農(nóng)地流轉不是農(nóng)民自愿和通過市場運行的，而是社區(qū)、村委會通過行政命令的單方面推行。在土地流轉過程中，一些地方是由村干部做主，代替農(nóng)民決策流轉土地。由于土地承包期限短，農(nóng)民的土地財產(chǎn)權利意識不強，很多農(nóng)民對村干部做主流轉自己的承包地漠不關心，以至于在流轉土地的過程中不知不覺失去了土地。(3)目前，仍有少數(shù)地方還沒有全面落實土地延包30年的規(guī)定，個別地方承包合同簽訂不規(guī)范，經(jīng)營權證發(fā)放不到戶，農(nóng)民缺乏對承包土地的安全感。流轉合同沒有考慮土地升值和物價上漲因素，容易產(chǎn)生糾紛。同時，缺乏對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉的扶持政策，種養(yǎng)殖大戶貸款困難，也制約著農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉和規(guī)模經(jīng)營。據(jù)對江蘇省52個鄉(xiāng)(鎮(zhèn))部分鄉(xiāng)村干部的調查，由于無土地流轉協(xié)議、合同或土地流轉協(xié)議、合同不規(guī)范以及土地流轉規(guī)模擴大等原因，在少數(shù)地區(qū)土地流轉糾紛仍在增加。在調查的104位鄉(xiāng)村干部中，有56位認為2003年土地流轉糾紛與往年差不多，%；有33位認為2003年土地流轉糾紛比往年下降，%；有15位認為2003年土地流轉糾紛比往年增加，%。這15位鄉(xiāng)村干部所在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))2001年發(fā)生土地流轉糾紛64起，2002年發(fā)生土地流轉糾紛107起，2003年1~6月發(fā)生土地流轉糾紛66起。土地流轉糾紛主要表現(xiàn)為:農(nóng)戶間流轉以及短期流轉中合同簽訂率不高，土地流轉雙方形成的利益關系和權利義務約定不明確、不規(guī)范，容易引發(fā)糾紛；由于在長期流轉中流轉雙方利益協(xié)調機制不健全，因經(jīng)營風險和市場變化等原因也容易引發(fā)利益矛盾。此外，在一些地區(qū)，基層干部對維護農(nóng)民的土地權益和堅持農(nóng)村基本經(jīng)營制度的重要性認識不足，片面強調和追求農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營而忽視甚至侵害農(nóng)民土地合法權益；有的地方不顧條件盲目對流轉下指標定任務，違背農(nóng)民意愿強行流轉，也導致土地流轉糾紛問題。有的地方在流轉中改變土地農(nóng)業(yè)用途。如將流轉的耕地用于種樹或挖魚塘，有的甚至搞非農(nóng)建設。有關耕地的改變土地農(nóng)業(yè)用途的問題最為突出。由于種糧效益低，在規(guī)模流轉的耕地中，很少用于種糧。在流轉的土地中，種糧的面積和比重有進一步縮減的趨勢。據(jù)農(nóng)業(yè)部調查統(tǒng)計，%，而規(guī)模流轉入企業(yè)、業(yè)主的土地中用于種糧比重僅為 %。今后不少地方將可能出現(xiàn)流轉面積遞增、種糧面積遞減的情況。在南方部分丘陵山區(qū)，有的外出務工農(nóng)民無償轉出的生產(chǎn)條件較差土地無人耕種，有的出現(xiàn)拋荒。調查中發(fā)現(xiàn)流轉的土地，除大部分用于種植業(yè)用地外，還有部分用在牧業(yè)、漁業(yè)、和第二、第三產(chǎn)業(yè)中，特別是還出現(xiàn)了破壞性比較嚴重的非農(nóng)土地流轉。個別地區(qū)出現(xiàn)了把規(guī)模流轉的農(nóng)用土地用于進行土地掠奪式經(jīng)營，有的甚至取土挖沙、建磚廠、修建永久性固定設施，違背國家關于土地流轉的相關政策。[市農(nóng)工辦：關于聊城市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉情況的調查報告聊城市農(nóng)業(yè)委員會 2010322 13:16:18 大 中 小 | 打印 | 關閉7426(Hits)為摸清我市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉情況，促進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權有序流轉，推動農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟快速健康發(fā)展，近日，我們組織市直有關部門和各縣（市區(qū)）開展了一次專題調研活動。現(xiàn)將調研情況報告如下：一、現(xiàn)狀與成效全市8個縣（市區(qū)）和1個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)共有132個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道），6534個行政村，(%)，（）。我市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉，自上世紀80年代初開始出現(xiàn)，在較長時期內一直發(fā)展緩慢。近幾年，隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和鄉(xiāng)村工業(yè)化、城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，土地流轉呈現(xiàn)出加快發(fā)展趨勢。比如，臨清市200。截至目前，%（%的流轉比例）。土地承包經(jīng)營權的流轉主要有轉包、出租、互換、轉讓、股份合作、委托代耕等六種形式，其中，%；，%；，%；，%；，%；，%；，%。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉，有利于土地的規(guī)模化、集約化經(jīng)營，解放了農(nóng)村生產(chǎn)力，推動了農(nóng)村經(jīng)濟的健康發(fā)展。具體講，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉起到了六個方面的積極作用：(一)壯大了農(nóng)村經(jīng)營主體。隨著農(nóng)村土地管理的逐步加強，土地流轉由過去單一的農(nóng)戶間流轉逐步過渡到目前的農(nóng)戶與工商企業(yè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作組織等主體間的流轉，呈現(xiàn)出流轉主體多元化的趨勢。突出表現(xiàn)在兩個方面，一是龍頭企業(yè)引領土地流轉。各類不同性質、不同主體的農(nóng)字號龍頭企業(yè)為了拓展生產(chǎn)空間，與農(nóng)戶簽訂流轉合同，帶動了土地流轉。比如，自2004年以來，臨清市銀海種業(yè)有限責任公司通過“公司+協(xié)會+農(nóng)戶”的運作模式，迅速擴大了企業(yè)經(jīng)營規(guī)模。二是專業(yè)合作社推動土地流轉。各種類型的農(nóng)民專業(yè)合作社，將農(nóng)戶分散的土地集中連片統(tǒng)一種植、統(tǒng)一管理，促進了土地流轉。比如，莘縣王莊集鄉(xiāng)大康蔬菜專業(yè)合作社，由村委會統(tǒng)一承接群眾流轉出的80畝土地，與農(nóng)戶簽訂承租合同，實行規(guī)模經(jīng)營，每年每畝租金為700元，租賃期限為10年，既提高了土地經(jīng)營效益，又促進了合作社的快速發(fā)展。（二）擴大了農(nóng)業(yè)經(jīng)營規(guī)模。近年來，伴隨農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整，無力經(jīng)營或不愿經(jīng)營土地的農(nóng)戶及時將承包土地流轉出去，經(jīng)營有方、有能力擴大規(guī)模的農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體及時獲得土地，改變了一家一戶分散經(jīng)營的狀況，增強了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的組織化程度，推動了土地的適度規(guī)模經(jīng)營。一些地方通過大力發(fā)展生態(tài)型特色農(nóng)業(yè),逐步形成了“一村一品、一鄉(xiāng)一業(yè)”的專業(yè)化、基地化生產(chǎn)模式，涌現(xiàn)出一批特色明顯、類型多樣、競爭力強的專業(yè)村和專業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。比如，茌平縣韓集鄉(xiāng)賈莊村兩委，根據(jù)種棚意向戶的要求，協(xié)調種棚戶承包地的左右鄰，根據(jù)土地品質確定流轉承包費為每年800斤小麥折算價，實現(xiàn)了大棚菜的規(guī)?；N植。莘縣觀城鎮(zhèn)南街村村民將143畝土地租賃給外地客商開發(fā)生態(tài)農(nóng)業(yè)，投資270萬元，建設“第六代高科技”冬暖式大棚和高標準大拱棚，推廣高效種植模式，建成了生態(tài)農(nóng)業(yè)示范基地。莘縣十八里鋪鎮(zhèn)蘇堂村，通過土地流轉，建成了400畝連片成方的標準化冬暖式蔬菜大棚示范基地。（三）提高了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平。土地流轉優(yōu)化配置了農(nóng)村土地資源，把分散的土地集中起來，為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展提供了基礎條件。