【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 礎(chǔ)。通過(guò)合理的價(jià)格策略，增加銷(xiāo)售的人氣和銷(xiāo)售速度，不斷的創(chuàng)造樓盤(pán)的升值空間、制造旺銷(xiāo)的局面。 二、定價(jià) 考慮的因素 樓盤(pán)的價(jià)值體現(xiàn) 商業(yè)的價(jià)格始終是圍繞價(jià)值波動(dòng)的，因此它周邊的物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、價(jià)值構(gòu)成的狀況以及一個(gè)整體的價(jià)值認(rèn)可程度，就可以體現(xiàn)出該地段的整體價(jià)值。 樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)成本和利潤(rùn)目標(biāo) 一個(gè)項(xiàng)目最終的目的是希望能實(shí)現(xiàn)最好的利潤(rùn)率，盡量的實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)空間。因此，在定價(jià)的時(shí)候，不管是價(jià)格水平與成本相差多少，實(shí)現(xiàn)一定的利潤(rùn)是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的初衷。 樓盤(pán)的整體操作 一個(gè)項(xiàng)目它整體的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，定價(jià)就應(yīng)該從實(shí)現(xiàn)整體的利益為目標(biāo)出發(fā)，遵循樓盤(pán)定價(jià)的策略，逐步向利潤(rùn)最大化靠攏。 目標(biāo)客戶(hù)的能力 誰(shuí)買(mǎi)？賣(mài)給誰(shuí)？ 是我們開(kāi)發(fā)項(xiàng)目首先要考慮的，而能不能買(mǎi)就是接來(lái)來(lái)的步驟。這兩步是非常關(guān)鍵的，因?yàn)槲覀兛梢栽跔I(yíng)銷(xiāo)的推廣過(guò)程中提升樓盤(pán)的附加值，考慮到目標(biāo)客戶(hù)的承受能力，最終使得交易成功。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格 價(jià)格是消費(fèi)者最關(guān)注的問(wèn)題之一，也是項(xiàng)目的核心的競(jìng)爭(zhēng)力之一，所以要確保項(xiàng)目在同質(zhì)產(chǎn)品中突出它的優(yōu)勢(shì)是非常重要的。其次我們還要考慮產(chǎn)品的特征及開(kāi)發(fā)狀況等其他因素。 三、銷(xiāo)售價(jià)格定位 住宅價(jià)格定位 通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品的具體分析，對(duì)項(xiàng)目充分的考慮，綜合價(jià)格定位考慮的因素，再考慮到項(xiàng)目的整體戶(hù)型，建議給予本項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售的均價(jià)為 5800 元∕㎡。 商鋪價(jià)格定位 根據(jù)項(xiàng)目周邊同類(lèi)樓盤(pán)的價(jià)格水平的制度，以及項(xiàng)目受地段、交通、商業(yè)氛圍等因素的影響，同時(shí)同區(qū)域商業(yè)物業(yè)的與住宅物業(yè)的價(jià)格比，因此建議本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)： ①一層商鋪價(jià)格均價(jià)控制在 2 萬(wàn)元 /㎡ ②二層商鋪價(jià)格控制在 萬(wàn)元 /㎡ ③三層商鋪價(jià)格均價(jià)控制在 萬(wàn)元 /㎡ 第四章 主題概念 主題概念是一個(gè)項(xiàng)目的旗幟 ,是貫穿營(yíng)銷(xiāo)推廣過(guò)程的一條主線(xiàn)，它的存在給項(xiàng)目注入靈魂，使一個(gè)樓盤(pán)頓時(shí)有了“生命”。主題概念高度提煉項(xiàng)目特征，使本項(xiàng)目在樓盤(pán)當(dāng)中脫穎而出。 一、項(xiàng)目核心價(jià)值提煉 根據(jù)價(jià)值坐標(biāo)可看出本項(xiàng)目的核心價(jià)值由以下方面構(gòu)成： 二、主題概念的設(shè)計(jì)思路 區(qū)別于南寧市其它樓盤(pán)，拒絕同質(zhì)化現(xiàn)象； 突顯樓盤(pán)的地段、物業(yè)管理、生活配套和藏品級(jí)價(jià)值； 迎合目標(biāo)客戶(hù)的心理，能獲得他們的認(rèn)同，引起他們的共鳴； 符合樓盤(pán)的產(chǎn)品定位及特征。 從以上可知，第一點(diǎn)是主題概念所應(yīng)具備的氣質(zhì)，第二點(diǎn)是主題概念的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)，后兩點(diǎn)是主題概念的基礎(chǔ)和依托所在。根據(jù)該方向去思考，對(duì)目標(biāo)客戶(hù)及項(xiàng)目產(chǎn)品特征的精確把握最為關(guān)鍵。進(jìn)一步分析，項(xiàng)目瞄準(zhǔn)自住、商務(wù)和投資客戶(hù)群。為客戶(hù)打造繁華城市中心一個(gè)靜謐、 休閑的都市生活空間以及南寧市高端酒店式精品公館。 三、主題概念 綜上所述，項(xiàng)目的主題概念設(shè)計(jì)為： “高端酒店式?藏品級(jí)城市公寓” 第五章 項(xiàng)目包裝 一、售樓部和樣板間 售樓部 售樓部作為售樓第一現(xiàn)場(chǎng)，展現(xiàn)項(xiàng)目形象的窗口，展示開(kāi)發(fā)商實(shí)力，也是聯(lián)結(jié)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的橋梁。售樓部的包裝風(fēng)格應(yīng)充分貫徹項(xiàng)目的主題思想，讓客戶(hù)在賣(mài)場(chǎng)即可體驗(yàn)到項(xiàng)目的核心價(jià)值。 樣板間 樣板間是整體建筑水平之代表，也是發(fā)展商企業(yè)理念之窗口和聯(lián)系消費(fèi)者的橋梁。好的樣板房能預(yù)支客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的直觀感受，推動(dòng)和刺激購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)欲望。 樣 板房起到很好的銷(xiāo)售輔助作用，如果能早日交付，對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售有促進(jìn)作用，非同小可，特別是項(xiàng)目裝修效果是否良好，對(duì)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)引導(dǎo)大有裨益。建議抓緊進(jìn)度，爭(zhēng)取在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)期能公開(kāi)展示樣板間。 建議設(shè)置兩個(gè)樣板間，分別為商務(wù)型和居住型。具體要求： （ 1）考慮到享受季節(jié)的特性建議樣板間選擇南向房； （ 2）樣板間應(yīng)根據(jù)銷(xiāo)售季節(jié)需要設(shè)置室內(nèi)光源，建議以暖光為主； （ 3）全部裝修強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)合理； （ 4）內(nèi)部設(shè)施細(xì)致入微，可體驗(yàn)； （ 5）應(yīng)當(dāng)考慮從售樓部到樣板間的通道裝飾。 二、工地現(xiàn)場(chǎng)包裝 本項(xiàng)目為新工程，自 5?1 在房博會(huì)參展以來(lái) ，給大眾的形象是非常良好的。目前，麒麟山一期工程已基本建造成型，工地及建筑將給客戶(hù)留下最為直觀的印象，這是一把雙刃劍，包裝效果好對(duì)銷(xiāo)售促進(jìn)意義重大，可以給客戶(hù)繼續(xù)留下好印象，對(duì)我們的項(xiàng)目越來(lái)越有信心；包裝差則對(duì)項(xiàng)目推廣宣傳造成直接的負(fù)面影響，讓好不容易在客戶(hù)心目中建立起來(lái)的好形象好信任一并摧毀掉。 現(xiàn)場(chǎng)包裝建議在項(xiàng)目對(duì)外宣傳一開(kāi)始就全部完成，以一個(gè)嶄新的形象面世，否則臟、亂、差的現(xiàn)場(chǎng)形象將大大降低客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望。 工地圍墻 圍墻包裝能體現(xiàn)樓盤(pán)形象，同時(shí)具有廣告時(shí)效性長(zhǎng)、訴求內(nèi)容豐富等特點(diǎn)。 建議項(xiàng)目周邊 全部建筑 2 米高工地圍墻，在臨街面噴繪宣傳廣告。 工地及建筑 對(duì)建筑進(jìn)行包裝，全部搭建腳手架，布置防護(hù)網(wǎng)，營(yíng)造全新的建筑工地形象。在工地進(jìn)行封閉式管理，杜絕管理松散、無(wú)次序的現(xiàn)象。 工地是買(mǎi)家普遍關(guān)心的場(chǎng)所，除了工地圍墻外，良好的工地管理起到保證施工質(zhì)量的同時(shí)，也給買(mǎi)家?guī)?lái)信心。工地管理要注意以下及點(diǎn)： （ 1）設(shè)置工地警示標(biāo)志，保持良好的施工環(huán)境； （ 2）合理的施工時(shí)間，盡量不影響周邊居民的休息； （ 3）要求建筑單位對(duì)施工人員進(jìn)行嚴(yán)格管理； （ 4）施工人員的住所體現(xiàn)人性關(guān)懷。 彩旗 在售樓處大門(mén)外道路 兩旁每隔 3 米樹(shù)立一桿噴繪彩旗，用以烘托賣(mài)場(chǎng)氣氛。 在民族大道、七星路、新民路全段道路兩旁每隔 5 米樹(shù)立一桿噴繪彩旗，美化周邊，樹(shù)立樓盤(pán)形象。 彩旗內(nèi)容：樓盤(pán)標(biāo)志、主題口號(hào)等。 導(dǎo)示系統(tǒng) 導(dǎo)示系統(tǒng)的作用是引導(dǎo)客戶(hù)至現(xiàn)場(chǎng)看房、買(mǎi)房，也是開(kāi)發(fā)商與細(xì)微之處的人性關(guān)懷。本項(xiàng)目在但個(gè)位置需要制作導(dǎo)示牌 : 新民路與民族大道的交叉路口，指示售樓方向及路程 。 民族大道與古城路的交叉路口，指示售樓方向及路程； 新民路與七星路的交叉路口，指示售樓方向及路程； 售樓部前民族廣場(chǎng)位置，指示售樓部具體位置。 第六章 銷(xiāo)售物料 一、樓書(shū) 樓書(shū)是項(xiàng)目最詳細(xì)的信息載體，承載著宣傳樓盤(pán)形象、建筑設(shè)計(jì)理念、品位、環(huán)境等感官信息的任務(wù)，是給客戶(hù)描繪的未來(lái)攝取美好生活圖景，是與客戶(hù)進(jìn)行深度溝通、交流的橋梁，一定程度上樓書(shū)就是一個(gè)樓盤(pán)的“形象大使”，一本好的樓書(shū)對(duì)銷(xiāo)售促進(jìn)作用意義非凡。 由于項(xiàng)目銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，建議項(xiàng)目樓書(shū)須體現(xiàn)以下幾個(gè)方面內(nèi)容： 建筑的里面； 符合目標(biāo)客戶(hù)的口味、審美； 樓盤(pán)的配置； 項(xiàng)目的主題概念； 濃厚的商務(wù)氣息； 購(gòu)房流程； 按揭流程。 樓書(shū)風(fēng)格 要求時(shí)尚現(xiàn)代、 簡(jiǎn)約大方，突顯獨(dú)特的品位。文案體現(xiàn)項(xiàng)目定位的主題思想，行文迎合目標(biāo)客戶(hù)的閱讀習(xí)慣、文化層次、欣賞水平、內(nèi)容涵