【正文】 投放量：為期半年， 4 次 /天 廣告時(shí)段：建議在每天的 12： 0013： 00 和 17： 0018： 00 兩個(gè)時(shí)段播出。全景廣告簡(jiǎn)介：點(diǎn)擊房產(chǎn)街網(wǎng)站相應(yīng)網(wǎng)址后，先出現(xiàn)客戶樓盤的頁面， 56 秒后，出現(xiàn)房產(chǎn)街相應(yīng)頁面，樓盤廣告在相 應(yīng)頁面上。） 主要任務(wù)：完成公開銷售以前的各項(xiàng)工作事項(xiàng)。以主題活動(dòng)拉開項(xiàng)目面紗，給客戶、市民留下美好的第一印象。 三、 根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位及客戶定位，通過構(gòu)筑針對(duì)目標(biāo)客戶的有效傳播通路及建立目標(biāo)客戶資料庫，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目意向客戶的積累、識(shí)別、甄選、認(rèn)定。 戶型裝飾風(fēng)格：彩色裝飾，體現(xiàn)時(shí)尚、現(xiàn)代、精致、實(shí)用的設(shè)計(jì)。 工地及建筑 對(duì)建筑進(jìn)行包裝，全部搭建腳手架，布置防護(hù)網(wǎng)，營造全新的建筑工地形象。根據(jù)該方向去思考，對(duì)目標(biāo)客戶及項(xiàng)目產(chǎn)品特征的精確把握最為關(guān)鍵。 第四節(jié) 價(jià)格定位 一、定價(jià)基本策略 價(jià)格是消費(fèi)者最關(guān)注的問題之一，同時(shí)也是競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中最為有效的取勝武器。任何一種投資標(biāo)的或者具有生產(chǎn)性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)。 四、產(chǎn)品硬傷 項(xiàng)目戶型齊全，從單間商務(wù)公寓到 4 房都有，但有部分戶型不是很理想，出現(xiàn)有些房子的采光不是很好。 （個(gè)案二）上海灘公館 項(xiàng)目地址：青秀區(qū)七星路一巷 30 號(hào) 建筑類別：兵營式南北向高層建筑社區(qū) 總建筑面積： 平方米 交房日期： 20xx 年 10 月 戶型面積及套數(shù)統(tǒng)計(jì)：普通住宅 892 戶 停車位 934 個(gè) 項(xiàng)目由 7 棟 2831層的景觀樓宇組成，其中 1— 2 層為商鋪， 3 層為罕見的 米架空大型生態(tài)園林，4 層以上為住宅。在國家實(shí)施西部大開發(fā)和建立中國 —— 東盟自由貿(mào)易區(qū)之際，具有承東啟西，連南接北的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的新區(qū)域和外商投資的新熱點(diǎn)。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：本 案位于南寧市人民東路與友愛南路交叉口，距離南寧“第一商圈” —— 朝陽商圈一步之遙，區(qū)位核心優(yōu)勢(shì)明顯，是商圈新興業(yè)態(tài)擴(kuò)展的重點(diǎn)方向，將極有可能成為朝陽商圈新的增長(zhǎng)極。與其赤裸裸地正面競(jìng)爭(zhēng)，不如在定位上有所變化，形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，避免兩敗俱傷。 投資型 商業(yè)性質(zhì)物業(yè)歷來是投資者最感興趣的投資產(chǎn)品。 麒麟山的項(xiàng)目戶型齊全，從單間商務(wù)公寓到 4 房都有，大多數(shù)戶型均能俯瞰民族廣場(chǎng)和民族大道景觀軸，是目前唯一能夠俯瞰民族廣場(chǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。主題概念高度提煉項(xiàng)目特征，使本項(xiàng)目在樓盤當(dāng)中脫穎而出。 現(xiàn)場(chǎng)包裝建議在項(xiàng)目對(duì)外宣傳一開始就全部完成，以一個(gè)嶄新的形象面世，否則臟、亂、差的現(xiàn)場(chǎng)形象將大大降低客戶的購買欲望。文案體現(xiàn)項(xiàng)目定位的主題思想，行文迎合目標(biāo)客戶的閱讀習(xí)慣、文化層次、欣賞水平、內(nèi)容涵蓋項(xiàng)目簡(jiǎn)介、開發(fā)商簡(jiǎn)介、區(qū)位圖、總評(píng)圖、立面效果等。因此，圍繞這個(gè)主題，我們需要為項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)一套完整的整合營銷推廣方案。 三、推盤步驟 根據(jù)以上推盤策略得出的具體推盤步驟安排如下： 第一階段：準(zhǔn)備 /認(rèn)購期 {08 年 4 月 1 日～ 08 年 6 月 25 日 } 第二階段：開盤強(qiáng)銷期 {08 年 7 月 1 日～ 08 年 10 月 25 日 } 第三階段：持續(xù)強(qiáng)銷期 {08 年 11 月 1 日～ 09 年 1 月 31 日 } 第四階段：銷售沖刺期 {09 年 2 月 10 日～ 09 年 3 月 21 日 } 第五階段：清盤收尾期 {09 年 4 月 1 日～ 09 年 6 月 25 日 } 第四節(jié) 開盤策略 一、開盤策略 實(shí)現(xiàn)首推當(dāng)天售罄。如今，地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，總體廣告投放量大大增加，廣告效果有下降趨勢(shì)。 五、網(wǎng)絡(luò) 年輕人離不開網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)絡(luò)廣告效果越來越明顯。 投放媒體：以路牌為主。 網(wǎng)絡(luò)廣告 投放時(shí)間： 5 月下旬開始投放。 開盤當(dāng)日一個(gè)整版； 開盤后第一階段推盤保持每周一個(gè)整版的廣告量； 每次進(jìn)行新的推盤，前一周增加一個(gè)整版的硬廣 告； 硬廣告全部以整版形式發(fā)布。 第三階段：強(qiáng)銷期賣點(diǎn)宣傳 主要任務(wù)：正式公開 強(qiáng)銷，塑造商品整體氣勢(shì)。 意義： 吸引客戶 用經(jīng)濟(jì)利益、大型活動(dòng)的方式對(duì)有效客戶群體進(jìn)行針對(duì)性宣傳推廣。 受郊區(qū)的高檔小區(qū)樓盤的沖擊分流等； 從市場(chǎng)的現(xiàn)狀可以得出如下兩個(gè)結(jié)論： a． 是否高層住宅供大于求？ b． 是否高層住宅無效需求供大于求，有效需求供小于求？ 從南寧市前期都市藏品和綠都錦江匯的成功銷售相對(duì)銷售都比較理想，說明市場(chǎng)的有效需求空間還是比較大。 四、樓盤模型 樓盤模型有利于直觀的了解建筑分布、園林綠化、配套設(shè)施布置等項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)樓盤而言使必不可少的銷售物料，同時(shí)樓盤模型制作的精美、規(guī)模、氣勢(shì)也反映開發(fā)商的實(shí)力、規(guī)劃設(shè)計(jì)的細(xì)致、對(duì)客戶的責(zé)任和態(tài)度。工地管理要注意以下及點(diǎn)： （ 1）設(shè)置工地警示標(biāo)志，保持良好的施工環(huán)境； （ 2）合理的施工時(shí)間，盡量不影響周邊居民的休息； （ 3）要求建筑單位對(duì)施工人員進(jìn)行嚴(yán)格管理； （ 4）施工人員的住所體現(xiàn)人性關(guān)懷。 三、主題概念 綜上所述，項(xiàng)目的主題概念設(shè)計(jì)為： “高端酒店式?藏品級(jí)城市公寓” 第五章 項(xiàng)目包裝 一、售樓部和樣板間 售樓部 售樓部作為售樓第一現(xiàn)場(chǎng)，展現(xiàn)項(xiàng)目形象的窗口，展示開發(fā)商實(shí)力，也是聯(lián)結(jié)開發(fā)商和消費(fèi)者的橋梁。 二、定價(jià) 考慮的因素 樓盤的價(jià)值體現(xiàn) 商業(yè)的價(jià)格始終是圍繞價(jià)值波動(dòng)的，因此它周邊的物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、價(jià)值構(gòu)成的狀況以及一個(gè)整體的價(jià)值認(rèn)可程度，就可以體現(xiàn)出該地段的整體價(jià)值。由于土地的性質(zhì)特殊性，它既具有稀缺性、保值增值性，又具有區(qū)域異質(zhì)性（包括自然環(huán)境及人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)），困此對(duì)許多投資房地產(chǎn)的企業(yè)或個(gè)人而言，長(zhǎng)期持有的投資策略，似乎比其他的財(cái)產(chǎn)更具有意義。而在本項(xiàng)目中客戶只需交納二～三成的首付款即可，且貸款年限最高可至 30 年，不但降低了資金門檻，也大大降低了還款壓力。 （個(gè)案三）西湖新天地 項(xiàng)目地址：七星路一巷 36 號(hào)維武片區(qū) 占地面積： 16 畝 建筑類別： 2 棟現(xiàn)代高層建筑 總建筑面積： 8 萬平米 交房日期： 20xx 年 10 月 戶型面積及套數(shù)統(tǒng)計(jì)： 960 戶 銷售狀況：開發(fā)商自己銷售 推出的以 36～ 53 ㎡單間配套的為主力戶型兼配適量?jī)煞俊⑷康乃蟹刻?hào)已被搶售一空。這進(jìn)一步刺激了對(duì)廠房建設(shè)和商業(yè)建筑的巨大需求。 物業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃品質(zhì)不斷提高 廣西區(qū)內(nèi)地市客戶在南寧市購房的明顯增多，成為支撐南寧樓市的一個(gè)重要因素。麒麟山的市場(chǎng)定位不得不考慮以下幾個(gè)因素： 一、品種差異化 截止到 5 月份，南寧市共有 106 個(gè)樓盤推盤，其中新城區(qū) 56 個(gè)，江南區(qū)